【商业地产PPT】重庆铜锣湾生态旅游发展定位报告101页.ppt

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1、定 位 篇,铜锣湾生态旅游发展定位,策划：李志强,铜锣湾生态旅游定位要解决什么问题？,铜锣湾位于渝北区北部，毗邻渝邻高速路，与四川邻水相临的战略位置铜锣湾的角色和与周边旅游地的关系铜锣湾的发展目标铜锣湾旅游的目标消费群是谁“铜锣湾的魂”即旅游形象和规划理念铜锣湾提供的旅游产品是什么,策划：李志强,铜锣湾的战略定位,渝东北和重庆旅游的标志、门户、龙头和超级舞台,策划：李志强,打造重庆旅游标志性产品形象,策划：李志强,标志性产品形象,就是罩得住、认得出、说得清、想得到,策划：李志强,标志性产品形象,罩得住 利用铜锣湾旅游资源丰富性，在景观、人文和风情上演绎、整合出能代表重庆旅游整体特色的铜锣湾旅游

2、形象,策划：李志强,标志性产品形象,认得出 将整个铜锣湾打造成一个精品文化旅游产品，使之成为重庆旅游的形象识别体，如丽江代表云南一样。最终实现将游客吸引过来，推荐渝东北，贩卖大重庆。,策划：李志强,标志性产品形象,说得清 此标识形象所承载的旅游信息足以向游客说清铜锣湾和重庆。同时，它也能给人留下深刻印象，使游客能够把铜锣湾和重庆通过口碑传播出去。,策划：李志强,标志性产品形象,传得远 建立以标识为核心的包装到位的铜锣湾旅游产品系统，进行全方位传播，做到看见标识想起重庆，想起重庆促发旅游。真正达到睹物思情的功效！,策划：李志强,打开迎接重庆旅游高潮的北大门开门见山 让世界认识真正的铜锣山之魂！,

3、策划：李志强,门户,打得开、进得来、连得通,策划：李志强,门户,打得开 铜锣湾要作为重庆旅游的北大门，首先本身就要具有强大的旅游价值，迎接未来从渝怀铁路、成渝铁路以及重庆国际机场大规模涌来的人潮，让人们先进重庆，再看重庆。,策划：李志强,门户,进得来 在上述基础上，铜锣湾的交通设施做到四通八达。负责将外地游客送进重庆腹地，将渝东北及重庆送出去。这要求铜锣湾在形象、资讯、服务和交通等各项功能要完善和加强。,策划：李志强,门户,连得通 铜锣湾旅游产品要具有代表性和蛊惑感，令人得蜀望渝，使之产生想再以此为出点，进入重庆腹地旅游的强烈冲动。同时，以旅游聚集形成一个重庆北部的交通枢纽。,策划：李志强,成

4、为启动渝东北板块的龙头重庆旅游群星璀璨，缺乏明月!,策划：李志强,龙头,精品、示范、吸引,策划：李志强,龙头,精品铜锣湾首先应做成一个全国性的旅游精品，成为继红色旅游之后，又一个真正能代表重庆的、符合现代绿色休闲旅游的精品，对游客极具吸引力。,策划：李志强,龙头,示范对周边地区的发展起到示范、启发和带动的作用。,策划：李志强,龙头,吸引铜锣湾应建设成为对游客、投资者和政府都具有吸引力的地方，使游客在这里能够发现、投资者能够发财，政府能够发展的黄金宝地。,策划：李志强,展示华夏一种文明的舞台为巴渝文化提供舞台,策划：李志强,舞台,站得住、唱得出、舞得动,策划：李志强,舞台,站得住铜锣湾应对巴渝文

5、化有很好的演绎，以铜锣湾作为窗口，展示出巴渝文化的内涵与魅力，让游客领略到中华另类文化的概貌。,策划：李志强,舞台,看得见给巴渝文化一种全新的表现，展示出不同于中原文化的活生生的、有鲜活载体的文化来，让人们看得见、摸得到、感受得真切。,策划：李志强,舞台,舞得动铜锣湾是渝东北及重庆的展示舞台，它负责将散落在大山深处的各种文化资源聚集到铜锣湾来，将四乡八寨聚合为一个大舞台，启动一个大型活动，盘活巴渝三级文化资源。这要求铜锣湾成为一个活生生的巴渝文化博物馆。,策划：李志强,战略铜锣湾：形象高地、投资洼地,作为历史上军事战略制高点的铜锣湾，如何在经济时代重获战略制高点的地位？我们认为，只有坚决推行铜

6、锣湾作为渝东北和重庆的旅游精品、标志、龙头、门户和舞台的战略定位，以巴渝文化为软件，以旅游为龙头，使资源、政策、投资、资讯、消费向铜锣湾集中，哪怕仅只做到其中一点，铜锣湾也将产生翻天覆地变化，铜锣湾最终也将成为旅游时代的重庆的大寨！,策划：李志强,角色及与周边旅游地区域关系,北线的门户或压轴站在北线区域角度从观光旅游来看，人们看了铜锣湾未必去看渣滓洞？看了渣滓洞也未必再去看铜锣湾。但是从发现旅游来看，它们可以构成一个完整的产品线。对从北面来的游客，铜锣湾开门见山，对从西面来的游客，铜锣湾是压轴戏。,策划：李志强,四川,云南,广西,广北,湖南,江西,湖北,重庆,西藏,武汉,长沙,贵阳,成都,重庆

7、,铜锣湾北头西尾辐射示意图,策划：李志强,角色及与周边旅游地区域关系,未来传动轴铜锣湾在未来可利用区位条件和先发优势，形成向重庆与四川左右两翼张开的态势，在重庆和四川之间充当传动轴，带动两地旅游发展。,策划：李志强,铜锣湾旅游发展目标,发展阶段及目标近期（20092011年）未来三年内，打造出一个精品旅游城，软硬件精品化，三年内成为重庆旅游标志性精品。启动市场，传播形象，争取市区两级政府认可铜锣湾作为渝东北及重庆旅游的标志、门户、龙头和舞台的定位和形象。,策划：李志强,铜锣湾旅游发展目标,发展阶段及目标中期（2012年2015年）经过前期建设，真正使铜锣湾成为渝东北和重庆的标志、门户、龙头和舞

8、台，在战略上占据独特的地位。真正成为巴渝文化旅游的形象代言人，将游客请进来，将重庆送出去。,策划：李志强,铜锣湾旅游发展目标,发展阶段及目标中远期（20162020年）完善城市改造，实现腾笼换鸟，新旧分区，通过旅游产业的发展实现地区腾飞。形象上进入国际性视野，成为世界级旅游精品，争取得到更多的国际资源的支持。,策划：李志强,铜锣湾的目标客户群定位,目标市场定位一级市场 已形成的基本市场以重庆为中心的市内市场和四川、贵州及湖南市场，,策划：李志强,铜锣湾的目标客户群定位,二级市场潜力市场发挥铜锣湾作为重庆旅游北大门的作用，利用渝怀线和成渝线将四川、湖南市场纳入潜力市场，他们是最能够接受巴渝文化旅

9、游产品的消费群。,策划：李志强,铜锣湾的目标客户群定位,三级市场机会市场在铜锣湾成功掀起旅游热潮，完善软硬件设施后，可将重点放在全力拓展沿海城市和海外市场上。,策划：李志强,图：旅游开发模式分析模型（目标市场模型）,高中低,低 中 高,收入水平,文化层次,目标消费群,策划：李志强,目标消费群,A型高文化中收入的“知识英才阶层”：主导型。俗称小资，是旅游时尚的意见领袖，是发现旅游的核心消费群，与B型人一起构成旅游消费的先知先觉者。年龄在30-35岁左右，职业多为文化产业人士，以记者、教师为主。,策划：李志强,目标消费群,B型高文化中收入的“前卫另类阶层”标志型。多属超前消费一族。是体验和发现之旅

10、的追捧者和标榜者，年龄在25-30岁左右，职业为学生、文艺青年、博客、网民等，与A型人一起构成旅游消费的先知先觉者。,策划：李志强,目标消费群,C型中文化高收入的“社会精英阶层”提升型。高级专业人才、高级管理人才（尤其是职业经理人）和高级公务员、私企业主。数量不多，但消费力强，向往休闲旅游，讲究旅游的舒适性。,策划：李志强,目标消费群,D型高文化高收入的“高级白领阶层”跟进型。是A型的市场追随者，随着市场推广力度的加大和品牌效应的扩大，其数量增加较快，潜力较大。与C型人一起构成旅游消费的后知后觉者。,策划：李志强,目标消费群,E型低文化中收入的“普通市民阶层”边缘型。数量较少，其作用是补充性的

11、，往往又以公务出差和访亲问友而做随机旅游，其消费跟随性很强，是旅游消费的不知不觉者。,策划：李志强,目标市场初期传播定向,面朝中西部中西部市场与铜锣湾紧密相连，对文化敏感，对铜锣湾集山水与人文于一体的旅游资源需求最迫切，这是我们传播的首要目标区。,策划：李志强,目标市场初期传播定向,口朝小资小资群，是旅游时尚的意见领袖，是发现旅游的核心消费群，也是铜锣湾神秘文化和生态之旅的主要参与者、促进者和潮流推动者。应成为我们传播的首要目标客户群。,策划：李志强,铜锣湾旅游形象及产品定位,铜锣湾的形象定位要想实现唯一性、权威性和排他性的永恒凸显，就应站在全国和世界的角度来审视，站在历史和未来的角度来论证。

12、“回归自然！拥抱自然！亲近自然！”是铜锣湾永恒的追求！,策划：李志强,城市形象定位检索：,法国巴黎时尚之都奥地利维也纳音乐之都香港动感之都大连服装之都珠海浪漫之城成都休闲之都南宁绿色之都杭州人间天堂，快乐杭州桂林山水之城昆明万绿之宗，彩云之南,策划：李志强,古镇形象定位检索,丽江 体验之都、小资天堂；凤凰 最美丽的小城；平遥 小北京周庄 集中国水乡之美阳朔 阳朔山水甲桂林；绍兴 名人故里、江南水乡,策划：李志强,指导原则,从消费者的角度突出铜锣湾的文化特色中国古镇、地方遍及大江南北，作为具有深厚历史内涵和传奇色彩的边远小镇，铜锣湾文化特色的表达应该站在消费者的立场上另辟蹊径，才能争得市场。,策

13、划：李志强,指导原则,从消费者的角度突出铜锣湾的生态优势与其他地方相比，铜锣湾具有突出的生态资源优势，这是一笔不能割舍的形象资产，铜锣湾的形象定位及广告词必须给予概括，并且提出与众不同的消费利益。,策划：李志强,指导原则,体现铜锣湾作为渝东北和重庆的标志与门户的地位铜锣湾形象定位应反映出，铜锣湾作为渝东北与重庆的标志和门户所具有的一脉相承的总体特征，以便在传播中做到牵一发动全身，发挥引领全局的功效。,策划：李志强,形象定位逻辑图,策划：李志强,定位解剖（以前的定位）,农乡村生态旅游以此定位虽然折射出人们人们对那种回归大自然的愿望，但毕竟没有摆脱农村的气息，且没有文化内涵，不能满足人们的精神寄托

14、,策划：李志强,定位解剖（以前的定位）,生态园林区对旅游消费有一定的吸引，况且以浙江新叶村为首的江南古镇早已占据了这一名号。,策划：李志强,定位解剖（以前的定位）,山地水乡诉求极为平凡，对应这种概念的景观在中国数不胜数。,策划：李志强,定位解剖（以前的定位）,巴渝古都具有唯一性，但产品对民族性的支撑不够，民族牌已被运用得太多，明显缺乏市场吸引力。,策划：李志强,定位解剖（以前的定位）,巴渝第一洞天一个省级冠军，最多能吸引到方圆500公里的消费者。,策划：李志强,我们的思路历练与提纯,西南都会城局限于从内部的角度自说自话，表达平庸，缺乏消费吸引力。,策划：李志强,我们的思路历练与提纯,动感重庆！

15、静感铜锣湾！有借势作用和戏剧性，但不能反映渝东北和重庆旅游的总体特征，且有帮人作嫁之嫌，只能用作软性宣传。,策划：李志强,我们的思路历练与提纯,藏起来的地方强调新鲜感和神秘性，但是难以长期进行形象维系。,策划：李志强,我们的思路历练与提纯,中国奇镇具有唯一性和煸动性，但是诉求过于单薄，缺乏对战略定位的支撑。,策划：李志强,我们的思路历练与提纯,我们认为形象定位必须具备这样的功能：充分概括和表达铜锣湾及巴渝文化和自然资源。从消费者的需求入手，提供其明确的消费利益。整合资源、引爆铜锣湾、牵动重庆！,策划：李志强,怎样概括铜锣湾及重庆的旅游资源？,让我们再度审视铜锣湾：老君洞、真武山、华崖寺、双桂堂

16、古迹奥秘歌乐山、晋云山、南山、铜锣山山水隐秘渝东北民族风情神秘巴渝文化文化绝秘,策划：李志强,审视重庆：,重庆有“三大火炉”之称，有媲美小香港夜景、有“巴渝文化圣地巫山石棺”的神秘莫测和“铜锣山之魂”的天然绿色屏障，重庆又是难得的未开发的净土，整个重庆就是一个遗世独立的秘境！作为重庆旅游标志和门户的铜锣湾，必然就是,策划：李志强,秘境之门！,策划：李志强,怎么让“秘境之门”提供强大消费利益,什么是秘境？秘境是不为人知的地方，秘境是未经开发的净土，秘境是神秘文化的摇篮，秘境是每个人心灵深处的想往。随着青藏高原的开发，重庆仅存的净土，这使得它更是具有无比宝贵的旅游价值。随着铜锣湾这个“秘境之门”的

17、打开，它将引导人们去发现整个重庆秘境，去发现深藏于心中的对神秘的想往和对净土的渴望，最终也是去发现自己。人们在千年秘境最想做的事就是发现！“秘境之门”昭告人们的就是，旅游铜锣湾将是一个充满神奇体验的,策划：李志强,发现之旅！,策划：李志强,整合资源、引爆铜锣湾、牵动重庆！,最让人感兴趣的东西是秘密，最令人想做的事是发现。旅游说到底就是创造秘密，引导发现。“秘境之门，发现之旅”这句话不仅高度概括了重庆、最大限度推销了铜锣湾，而且以巨大的悬念吸引万众瞩目，足以整合资源、引爆铜锣湾、牵动重庆！,策划：李志强,铜锣湾旅游引导性广告语,秘境之门，发现之旅！中国铜锣湾,策划：李志强,描述性定位,引导性广告

18、语概括的是战略形象的铜锣湾，铜锣湾还需要对其具体形象进行概括的描述性广告语。,策划：李志强,让我们从描述角度审视铜锣湾：,山水神奇人文传奇与中原文明的“正”相比的巴渝文化奇,策划：李志强,铜锣湾旅游引导性广告语,铜锣湾，一个深藏在神奇山水间的传奇地方,策划：李志强,简述为：,神奇山水、传奇巴渝！中国铜锣湾,策划：李志强,铜锣湾旅游产品定位,指导思想：做好铜锣湾旅游“秘境之门、发现之旅”的概念，使人们在铜锣湾旅游产品上不断发现神秘的感受和经历，从而体现出集观光、休闲、体验和发现为一体的发现旅游的特点。,策划：李志强,产品定位及构成,“重庆小三峡”铜锣山、铜锣峡、南山对地方形成“重庆小三峡”“一点

19、三线”以九龙塔为中心形成陆地、水面和山上三条线的地方产品布局。“软件产品”巴渝文化,策划：李志强,地方“一点三线”）九龙塔角色：是铜锣湾文化和建筑的视觉中心和标志性形象，是巴渝和炎黄两种文化交融的舞台，举行隆重活动的中心，展示的是一种文化的秘境。,铜锣湾产品旅游定位,策划：李志强,地方“一点三线”）九龙塔消费体验：从水上、路上和九龙塔内观赏凝固的文化古建筑群和以其作为背景的礼仪、傩戏和祭祀等活动；在九龙塔的寺院、亭子和茶馆里休闲、静心聆听禅院的钟声，是对心灵的洗涤。体验两种文明斗争与融合和活生生的巴渝文化形态。,策划：李志强,地方“一点三线”）九龙塔开发构想：将周边环境包括水上部分、路上区域进

20、行整治，形成完整的景观区域。在九龙塔下的亭子和水上游船上开发茶馆、酒馆等可以休憩的设施。在九龙塔内以图片、文物等方式充实文化和宗教传奇故事，将会馆的功能恢复成茶馆和戏院。聚集各种较为正式的风俗活动和事件在此举行。,策划：李志强,地方“一点三线”2）陆地线角色：表现作为军事、商业和文化使者的炎黄子孙深入到秘境中，与另类文化接触、交融的商贸、宗教及文化生活形态的传奇写照。,策划：李志强,地方“一点三线”2）陆地线消费体验：观赏地方的民居、城垣、庙宇、巷道、会馆。体验和发现到在山水掩映的地方里，官商兵民匪在这里演绎出的一幕幕传奇故事、古镇神秘氛围和铅华落尽的纯朴面貌。,策划：李志强,地方“一点三线”

21、2）陆地线开发构想：体验式旅游：让人们完全领略在野外如何生存？最大限度激发人类生命潜能！恢复修建一个会馆、一条巷道、几处民居，充实茶馆、酒吧、民俗建筑博物馆、风情客栈等功能；码头和城墙是铜锣湾旅游的一大特色，恢复部分原有的十二码头和沿河城墙，并刻碑点景；整合民俗活动，将陆路线打造成各种风情文化活动的移动舞台。,策划：李志强,地方“一点三线”3）水上线角色：展示水上浪漫风情的场所，是秘境之旅的水上空间，其为游人展示汉、土家文化交融并因地制宜产生的建筑形态，水边人家静谧的生活空间。,策划：李志强,地方“一点三线”3）水上线消费体验：白天从水上观仿古桥、九龙塔、两岸民居和城墙码头，体验青山遮不住的诗

22、情画意！夜晚则体验如同“桨声灯影里的长江河”的繁华和惬意体验中原风流在秘境中的另类体现。,策划：李志强,地方“一点三线”3）水上线开发构想：以画舫和木舟为水上的移动活动中心，对水街游乐起带动作用；对两岸建筑形态进行规划和整治管理，可以通过挂灯笼、挂仿古旗等方式渲染氛围；两岸有餐饮、酒吧、风情客栈，宴饮歌舞形成活动空间和景观；各类中小型船只用于不同类型和组合的游客，招募镇上会讲故事的老人家或唱山歌的女子作船夫；,策划：李志强,策划：李志强,地方“一点三线”4）山路线角色：秘境之门、发现之旅的全景图，为游人展示的是一种大自然的秘境，神秘的巴渝文化和九龙寺，现代时尚的水上娱乐。,策划：李志强,地方“

23、一点三线”4）山路线消费体验：站在九龙塔和城墙码头俯瞰整个铜锣湾，九龙塔、古寺、仿古石桥、城墙码头、渔翁垂钓、儿童戏水、姑娘含羞立于船头，好一幅江南美景，尽收铜锣湾。呈现在游人面前，满足游客回归自然，向往世外桃源和概揽秘境全貌的欲望。令游客体验野外生存的铜锣湾的传奇面貌，感受人类潜能的伟大。,策划：李志强,策划：李志强,地方“一点三线”4）山路线开发构想：修缮从城墙码头过仿古桥至九龙塔的山路，确保步行没有难度和安全；修建九龙塔、寺院，重塑黄帝神像；远期从九龙塔附近沿湖滨修建江南民居小楼（可参考吊角楼形式），脚下湖水荡漾，微风扑面而来，妙龄女子湖边戏水，正所谓此景只应天上有，人间难得几回闻！,策

24、划：李志强,重庆小三峡角色：展示奇、险、俊、雄等神秘典型的铜锣山水及巴渝子孙的神秘、原始生活空间。,铜锣湾产品旅游定位,策划：李志强,九龙湖消费体验：观赏九龙湖的山水之美和三峡之雄壮，随着青山秀水不断在游船两旁铺开，将分布在其中的村落展示出耕作、放牧、渔猎的原始神秘的民族生活形态；铜锣横南北，清水绕北城。体验这里经典诗意的栖息地，体验造化的鬼斧神工，民族杂处、歌舞升平，山水舞台，渔歌互答，这里是自然与风情的最佳结合。,策划：李志强,九龙湖开发构想：利用相见坡的特点，在游览过程中安排一些土家族少女不断在路途中出现，让游客产生置身仙境的奇妙邂逅的感觉。将噪音大的机动船改为噪音小的电动船，或仿古木楼

25、船或大型画舫，配以宴饮乐舞；在游船行程中布置对山歌、吹芦笙、唢呐等活动和节点；开发铜锣湾生态游玩。同时在沿岸的山上开凿一条贯通全景的栈道，供游客徙步领略山光水色，丰富旅游感受。,策划：李志强,九龙溪角色：巴渝文化及民族风情的展示舞台,铜锣湾产品旅游定位,策划：李志强,九龙溪消费体验：让游客在深藏在秘境而又使人亲近的九龙溪，体验到如同桃花源般的文化及民族风情，具有强烈的参与性和休闲韵味。学用水车、碾稻谷、打粑粑、织锦绣花、与土家人民同歌舞，山居生活如此简单朴素和富足，浑然不觉来到“世外桃源”；穿草鞋，涉山溪，攀草藤和吊桥，感受大自然的原始气息；,策划：李志强,九龙溪开发构想：九龙溪入口设在铜锣湾

26、入口，出口处餐饮和休闲已有基础，应着重体现出民族风情的特色，加入歌舞等活动；对自然环境进行改造，修石桥、木栈道和绳索桥，在安全和不破坏自然环境的条件下营造舒适、自然和不失野趣的空间；仿建形态原始的江南民居，建设木制的水动力劳作设施，构筑用水车、碾稻谷、打粑粑、织锦绣花等活动的稻作文化生活体验区；,策划：李志强,九龙溪消费体验：体验神秘探险、激情飞扬的野性天堂。这里最能体验铜锣湾的原始意象，全身心的放松，天人合一的表达，如果说地方是红尘世俗，九龙湖是出尘入世，九龙溪是世外桃源，九龙湖则是天外飞仙。,策划：李志强,九龙湖开发构想：连通主要景点场所的交通，根据游客需求游览不同的景点；建设形态原始的山

27、间江南民居，在不破坏和影响环境的条件下建设特色服务设施；开发垂钓、划船、游泳、水上速划、唱山歌、探险、爬山、攀岩等现代户外旅游运动设施场所；配以民间歌舞和举办野外比赛项目等软件设施；,策划：李志强,软件产品巴渝文化,无形驾驭有形角色：巴渝文化是秘境的真实内涵，整个秘境之旅体现在对深藏于大山中的巴渝文化的发现的过程。,策划：李志强,软件产品巴渝文化,无形驾驭有形消费体验：让游客体验到一种全然不同于中原文明的另类文化。,策划：李志强,软件产品巴渝文化,无形驾驭有形具体产品：日常生活：吃穿住行及日用品、音像制品、书籍、民居、服饰、歌舞等传统生活：传统节日及活动人为节日：巴渝文化节和国际少数民族艺术节

28、,策划：李志强,软件产品巴渝文化,无形驾驭有形开发构想：通过节日和活动将巴渝文化节和国际少数民族艺术节，作为高度引人关注的事件进行宣传造势，引爆铜锣湾。将巴渝文化这个文化火锅里加入当地各种民族的文化形态和风俗，将巴渝文化的渊源以节庆、活动和祭祀的方式呈现出来，由此产生出一个大舞台来，使人可观可赏可感受，产生神秘莫测的消费体验。,策划：李志强,铜锣湾旅游规划理念,从地方范围看，以九龙塔为中心，形成九龙塔、陆地线、水上线、山上线的一点三线的格局。民居、巷道、码头、水上街市加上山川水色共同组成一幅文化交融的古老画卷。从铜锣湾的整体上看，以地方为中心，形成九龙湖、九龙溪和九龙塔三星拱月的格局。规划生态

29、园林、野生养殖、休闲养身、温泉疗养、休闲娱乐五大版块，形成集吃、喝、玩、乐、住为一体的新型生态旅游胜地。每个景点的开发都以自然景观为骨架，以文化为神韵。,策划：李志强,策划：李志强,谢谢！本次提案结束！,附件1：区域商业市场研究,2023/2/19,调研内容,Part 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域

30、市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807路 204夜,101路 109路810路 846路112路 420路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在

31、大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视

32、总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心

33、实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析

34、,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品

35、牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下

36、，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLUB,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：3

37、0个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,附件1：区域商业市场研究,2023/2/19,调研内容,Part 1:区域环境研究,Part 2:区域消费能力研究,Part 3:区域商业市场研究,返回主报告,区域市场研究区域界定,研究区域界定,调研范围,考虑本项目所处地理位置、交通状况以及其辐射能力和自身项目特点等综合

38、因素，我司将针对本案，圈定以本项目区域市场环境重点核心区域为：东至东二环；南长安街以北；西至王府井大街；北至平安大街。,区域市场研究区域环境研究,区域外部交通分析,机动车单行线,本 案,项目周边由三横四纵地上交通路网组成；地铁5号线预计明年开通，将为本项目带来丰富客源；,区域外部交通分析公交线路示意图,106路 116路807路 204夜,101路 109路810路 846路112路 420路855路,812路 813路,区域外部交通分析,共14条公交线路可以分别从东、西、南、北四个方向直接到达本项目，为本项目塑造了便利的交通环境。,区域停车场情况,区域内停车场数量仍显紧张。,区域历史文化背景

39、,区域拥有浓郁的历史文化氛围，蕴含深厚的文化价值。,区域市场研究区域消费能力研究,区域消费人群分析,1.常住人口：区域内存在大片的平房区，人口密度相对较低；常住人口素质相对较低，消费力较弱2.工作人口区域内存在大量的党政机关，国家公务人员；高学历、高素质、工作稳定，具有一定的消费能力3.流动消费群该部分消费群主要以年轻、时尚的青年为主消费能力一般,区域内工作人群的消费潜力并未得到有效释放，其他消费群体消费能力一般。,区域消费支出构成,资料来源：2005统计年鉴,区域内居民消费集中于食品与教育两方面，尚处于满足日常生活消费的层次。,区域党政机关分布,国务院发展研究中心,中华医学会,国家经济贸易委

40、员会治金机关服务局,中国民用航空总局,国家冶金工业机关服务局,东城区城管监察执法站,北京市东城区国家税务局,国家广播电影电视总局电影事业管理局,中国城市发展研究会,东城区商会,外交部机关及驻外机构服务中心,中华人民共和国新闻出版总署,.中国妇女旅行总社中国公民出境部,北京市商业联合会,北京市东城区国家税务局进出口税收管理所,市民委,区域党政机关云集，主要为出入境、新闻出版、税务、商业等行业。,区域教育配套分布,北京中华会计函授学校东城分校,礼士胡同小学,北京市第166中学,史家胡同小学,灯市口小学,北京市外国语学校,正纲艺术实验学校,北京景山学校,北京市东城区体育运动学校分校,北京市二十五中学

41、,东城区党校,北京市第二幼儿园,北京市第二中学分校,北京印刷职工中等专业学校,北京市东城区蓝海文化艺术学校,中央教育研究中心实验学校,北京市第一聋人学校,燕京文化专科学校,区域中小学校繁多，且不乏知名的重点学校。,区域消费能力总结,返回,区域居住人口以日常生活消费为主，消费能力较弱。区域流动人口消费力没有得到完全释放，具有一定的消费潜力。,区域市场研究区域商业市场研究,隆福大厦,菜市场,项目周边商业业态分布,美术馆,本项目,项目周边现有商业业态混乱。,区域商业业态构成,业态分布上，区域内以餐饮和服装服饰两大类为主。备注：其它业态指烟酒店、自行车店、邮局、玩具等业态,区域商业经营档次分析,区域商

42、业经营档次以中档为主。,区域商业经营状况、消费人群分析,区域整体商业经营状况一般，目标客户群消费力偏低。,东四北大街租金分析,道路东侧，由北向南,东四北大街租金分析,道路西侧，由北向南,东四北大街街铺租金在1050万/年不等，街铺面积在10300平方米之间，平均日租金为8.3元/天/平方米。,区域商业市场小结,返回,区域商业缺乏统一规划，商业业态混杂；以餐饮和服装服饰两大类为主；区域商业经营档次以中、低档为主；区域商业经营状况一般，客户群消费力偏低；单铺面积在10300平方米之间；各商业街商铺租金差异较大,区域内各商业片区驱动因素分析,1.时尚商业街驱动引擎电影院 电影院时尚青年时尚的服装服饰

43、2.日常消费商业驱动引擎朝内菜市场 朝内菜市场日常居民日常消费业态3.中高端商业驱动引擎品牌店、高档的美容美发 美容美发及品牌店银街中高档的消费群体,返回,明清年间,二十世纪五、六十年代,八十年代末九十年代初,九三年至本世纪初,现状,隆福寺商业步行街发展回顾,明代三禅并驻的寺院、京师著名大庙会：东庙；“隆福寺，每逢月九、十有庙市，古玩字画，风味小吃，花鸟鱼虫，为诸市之冠”。,寺庙经济起源,东四市人民广场建立，庙址改成大型百货商场，有回民汉民两个小吃摊群起，逐渐盛兴，演变成隆福寺小吃店，并且成为北京小吃业的精华。,民俗文化商业街,寺庙建筑荡然无存，盖起高八层的隆福寺大厦：当时第一家拥有中央空调和

44、自动扶梯的商场，主要以批发为主，五金受到青睐。,京城最火爆商圈之一,曾经多次进行转型，服装、数码等，但均告失败，经营每况愈下，隆福商圈日益衰落。,多次转型日益衰落,以娃哈哈、长虹影院为代表的高档食府、娱乐场所与传统民俗文化并存。,娱乐、零售混杂目标客群混杂,隆福寺商业步行街案例分析,隆 福 寺 步 行 街,ELEVEN CLUB,娃哈哈大酒家,长虹影院,东四工人俱乐部,明星电影院,男装为主,北,精 品 服 装 服 饰 为 主,隆福大厦,精 品 服 装 服 饰 为 主,美容美发,精品 装服饰为主,精品服装服饰为主,中低档次为 主,ELEVEN CLUB的进驻使隆福寺区域向餐饮娱乐业发展趋势更为明显,餐饮中档服装服饰休闲娱乐中低档服装服饰,东单明珠案例分析,项目概况与本项目距离约300米总规模约3万平方米地上停车位：30个小商品批发为主导管理公司：北京西单世纪 明珠百货有限公司,东单明珠案例分析,租金水平3500-5500元/月/摊位标准摊位7平方米优惠政策前三个月租金优惠：1000元/月/摊位经营状况分析原协和百货空置近8年后，该项目自2005年11月开业。15层定位中档，目标客群定位学生、工薪阶层。总体经营状况不佳，空置率仍有上升趋势,