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1、石家庄清真寺街项目市场调查报告,项目发展部2011-2月,一、城市概况二、板块分析三、需求特点四、结论与建议,石家庄市现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区；总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万；市区面积455.8平方公里，人口231.3万。本次调研范围主要集中在市区,在最新的城市空间结构体系中，城市核心区被划分为老城区、东部新区和滨河新区三个组团，是未来规划建设的重点。,新华区,桥西区,长安区,裕华区,开发区,桥东区,正定,鹿泉,调研区域划分,新华区,区域特点,位于石家庄市区西北部，总面积92.11平方公里，交通路网发达，13所、省农科院等一大批科研机构带来浓厚
2、的科技人文气息，商圈环绕，同时又有浓重的人文积淀。区域内滹沱河是著名的生态保护区，而水上公园是石家庄市区内除世纪公园外最大的公园。新华区最大的优势在于区域内的居住氛围浓厚，是以居住和休闲为主要特色的片区。,新华区,在售项目统计,新华区,典型项目-天山新公爵,定位高端，在核心城区主推洋房类产品 以高层拉升整体容积率，并借洋房之势提升价格,新华区,典型项目-盛世天骄,位于河北科技大学旧址，主打文化主题、学院派风格 以BLOCK街区理念进行整体规划,新华区,区域小结,价格分布规律基本为：一环以内7000以上，一环二环之间5000-6000，二环三环之间4000-5000。水上公园周边项目较为密集，但
3、特色不明显。本区域有实力的开发商不多，对后进入者相对机会较大。以二环线为界，新华区可划分为居住密集区域和居住潜力区域。二环以内项目分布密集，可开发土地有限；而二环以外，随着省会三年大变样和城市化进程的发展，大量的城中村土地将被改造和开发，有较大潜力。,桥西区,区域特点,桥西区位于石家庄市区西南部，区域面积53平方公里，人口45万；是河北省政治中心和石家庄文化、教育、科技、金融中心。辖区驻有省委、省人大、省政府、省政协四大机关以及省直60多个单位部门。陆路交通极其发达，石家庄火车站、石家庄长途汽车站均座落在区域内。,桥西区,区域特点,该区域有24中、11中、6中、41中、17中和西南的高教区共计
4、20多所大中专院校，以及省科学院、省社科院、电子工业部第五十四研究所等30多家省部属科研单位。区内商贸繁华，市场发达。中华大街以东、火车站以西1200米的中山路段，是全市最繁华的商业街，素有石家庄的“王府井”之称。桥西区自强路东段集中了省建行、工行、农行、交行和省保险公司等多家金融机构，成为闻名遐迩的“金融一条街”。桥西区属石家庄老城区，区域内建成生活区众多，房龄较长，多以机关单位宿舍为主，多是多层砖混结构，建筑密度低，改造潜力大。中高档住宅产品对该区域的居民具有很大吸引力，刚性需求比重很大。,桥西区,典型项目-金正缔景城,一环边的核心位置 销售价格8000元以上，比周边项目高出2000元左右
5、 整体风格沉稳、大气，市场定位符合市场需求，销售状况良好，整体营销水平在桥西片区内相对较高 是城中村改造项目的标杆，可以借鉴用于公司翟各庄项目，形成欧式风格、高容积率的产品线,桥西区,典型项目-春江花月,位于一二环之间，民心河畔，位置条件较好 定位为中式风格文化住宅，建筑形象、景观设计和推广中都贯穿了这些元素 以高层板楼围合联排别墅，提升了项目整体档次 均价6200,桥西区,典型项目-西美花城,位于南二三环之间 属于中等规模、短平快操作的项目 均价3800,桥西区,区域小结,价格分布特征：一环附近5000左右，最高7000以上；二环附近4000左右，二环三环之间2500-3000 项目数量众多
6、，总体供应量较大，市场活跃 属于老城区，人文气息浓厚，改善型需求相对旺盛 开发企业较为集中，土地资源竞争比较激烈,各区域对比,全市在售项目总量约4441万平米，其中长安区因地域较广，总量最大；全市加权均价为4157元/平米，与官方统计的今年1-9月市区新建商品住房均价4133元/平米基本吻合；桥东区是价格最高的区域，其次为裕华区。,需求特点,住宅部分市场结论,年轻人的婚房及城市居民改善性需求是省会住宅市场需求的主体，而未来三年的需求总量最高可以达到1005万平方米、11.17万套，平均每年335万平方米、3.72万套。城中村改造所产生的供应量，将是未来三年省会住宅供应的重要组成部分。未来三年住
7、宅市场呈现供求基本平衡态势。,需求特点,购房目的,职业构成,改善型需求所占比例超过被访者半数 购房主体为收入水平不高的一般工薪阶层,需求特点,意向面积,意向价格,需求面积以中小户型为主，舒适性需求尚未成为主流 消费者对价格承受度不高，与供应市场主力价位存在较大落差,项目价格预定,在进行项目价格预定时，需要考虑多方面因素。而四个主要的因素是：成本、客户需求、竞争对手的价格以及产品内涵附加值。成本是价格的最低点，竞争对手的价格是定价的出发点，客户对产品独有特征的评价是价格的上限。,（一）定价方法分类目前，房地产市场上主要有以下几种定价方法：1、成本加成定价方法产品的成本加一个标准的加成。2、认知价
8、值定价法根据产品的认知价值来制定价格。它要求价格水平与客户心目中的产品价值相一致。3、市场比较定价法即随行就市定价法，它是以竞争对手的价格为定价基础，而不太注重自己的成本因素。,项目价格预定,4、市场涨幅预测定价法通过区域市场房价涨幅的空间，给于预测定价。,（二）、确定定价方法通过分析，选择市场比较定价法和市场涨幅预测定价来确定本项目的价格。理由有：1、本项目的成本尚未最后确定，不能采用成本加成定价方法。2、项目区域认知价值需要利用市场营销组合中的非价格变量，如宣传活动、广告等逐步在客户心目中确立。3、市价反映了区域市场合理的市场需求与价格空间，该价格将带来合理的利润。,（三）、项目价格定位这
9、里将采用的是市场比较法制订项目的平均售价，在此基础上进行差异定价（即考虑楼层差异、朝向差异、景观差异），再结合市场涨幅预测来最终确定项目的市场定价。由于市场比较法涉及项目诸多细节配置和材料的使用情况，在现阶段还无法完全确定，在此我们确定具体的细节配置和材料的使用情况参照一般市场行情。,项目价格预定,楼盘定价策略分：高开低走和低开高走，两者利弊如下：,项目价格预定,考虑到项目开发的实际情况，为了聚集人气，同时也形成物业迅速升值的现象，从而刺激投资者们投资欲望，我们建议，该项目在初期入手阶段的价格定位应本着“低开高走，分阶段逐步攀升”的策略。（此价格策略须有工程进度及相关广告媒体配合）,投资计划盈
10、利成本预算,（一）项目基本情况,本项目总用地 公顷，总建筑面积 万平方米，其中：高层 平方米，小高层 平方米，商业 平方米，地下建筑面积 平方米。,项目价格预定,（二）项目总投资情况我司根据周边辐射楼盘的现时均价，来推算出本项目地块楼面地价，以5000元/平方米均价作参考现时本项目地块楼面地价：5000元/平方米-500元/平方米（利润）-400元/平方米（税费）-1500元/平方米（总建筑成本）=2600元/平方米项目总投资成本既土地成本：2600元/平方米 公顷=万元,（三）成本盈利预算根据前部分对项目的市场定价，按均价5000元/平方米来计算。建安成本：12-25层按1000元/平方米来计算；26层以上按1200元/平方米来计算；商场部分按800元/平方米来计算；,项目价格预定,地下按1800元/平方米来计算；,以下表格为成本盈利预算,项目价格预定,
