长楼市中盘点报告.ppt

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1、2010年长春楼市年中盘点,政策环境分析,Part 1,2009年全国房地产市场出乎人们意料的火爆，部分地区的房价大幅增长，并再次出现了“面粉比面包贵”、地王频现等现象。进入2010年，随着09年“保8”副作用通胀的显现及百姓对高房价的“义愤”，2010年上半年便成为了对于房地产市场来说调控最严厉的一段时期。从国家颁布的一系列政策来看，上半年的调控重点是压制房价快速的增长、打击投机行为、加大保障性租房的建设力度。对长春市场而言，由于目前市场需求仍以自住需求为主，并且较长时间处于供不应求的状态，因此调控的效果对比一线城市显得较弱；但对投资类型的项目、产品还是产生了较大的影响，对部分改善型的自住需

2、求也产生了一定的抑制作用。,政策导向：,趋势说明,2007年至今房地产市场国家调控曲线,1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，简称“国十一条”，由此拉开了今年房地产调控的序幕。,国土部发布了19条土地政策新规，再次从楼市源头抑制市场热炒。,被誉为史上最严厉政策的新国十条颁布。,国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知，房产税改革是深化财税体制改革整体计划的一部分，房产税再次成为热议话题。,在“国企地王”频现的背景下，3月份，国资委勒令78家央企退出楼市。,三部门下发文件填补政策漏洞，严格规定“二套房”的认定“既认人又认房”,相对于之后的新

3、国十一条，1月的国十条显得温和许多，主要点在于加强保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，最受关注也被认为是影响力强的有两点，第一是二套房政策；第二是继续实施差别化的住房税收政策,“19条”以及“国企退市”的核心思想是整治“囤地”、“炒地”行为，遏制地价、房价相互刺激增长的现象。,“新国十条”堪称迄今最为严厉的控制房价上涨的十项措施。新国十条后，各地相继出台地方新政。全国楼市再次出现观望情绪，一线城市成交量大幅下滑，部分城市的小部分项目开始打折促销。,“房产税”作为“新国十条”后被视为最具影响力的调控政策，在5月份被炒得沸沸扬扬，虽然其中很多细节问题段时间内还

4、无法理清，但通知发布，说明此税种的出台已离我们越来越近，将对投资、投机行为将产生巨大影响。,“二套”认定从严，弥补了先前政策的漏洞，对部分改善型的自住需求也产生了抑制作用，长春部分中高端项目因此出现了“退房”的现象。,2010年上半年国家出台房地产相关重点法规（按时间节点分析）,上半年发布的房地产环节政策主要是从两个方面来调节市场：一是对商品房市场的调节，打压投机、投资，使来自各方的热钱退出市场，以此来制止房价的过快增长及挤出部分城市市场中的泡沫；二是加大保障性住房建设力度，从供应结构上加大调整的力度，减小中低收入者的住房压力。,1、国家出台的房地产相关政策：,图表：国家出台政策明细表,上半年

5、出台的金融、税收、土地类的政策较多是配合房地产环节的，对“炒地、囤地”、“投机炒房”进行打压为主。三次上调存款准备金率，意在减少通胀的压力，下半年升息的压力较大。,1、国家出台的房地产相关政策：,图表：国家出台政策明细表,对比国家政策，上半年长春地方发布的房地产类政策相对温和，年初宣布延续09年的优惠政策，4月份国家调控发力后也未没有进一步的跟进。并且房交会期间，长春市市长崔杰在现场接受媒体采访时表示,长春房地产市场总体看比较健康,暂时不会出台地方性“新政策”。,2、地方出台的房地产相关政策：,图表：地方出台政策明细表,下半年政策预测：1.如下半年CPI、PPI持续走高，房价仍不松动，央行有可

6、能小幅加息2.开征“房产税”今年4月公布的财政部2010年工作要点第五大项的第21条中就明确提及“完善房产税制度”。此外，“新国十条”中也暗含促进房产税逐步完善的基调。说明国家确实在加快房产税改革，如果快的话，下半年就可能推出。,纵观上半年的长春房地产市场，调控政策的影响比较有限，但一些文件的细则（无预售证不许提前认筹）将项目的操作模式产生影响。全国市场而言，调控的作用开始显现，但目前还不够深入，整体市场仍处于量跌价滞的阶段，因此要达到“价跌”的目标，预计下半年还将陆续出台相关调控政策。,解读新政对长春楼市的影响,附：新政研究专题,中原认为，房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨；国家对房地产市场

7、调控有如“隔靴挠痒”；市场上投资、投机行为显露盛行迹象成为了415新政出台的导火索。,“415新政”出台的背景,政策的出台是对高房价呼声的回应,分析房价快速增长的成因,房地产市场在经历了12个月的上涨后，再次成为政府宏观调控的核心“历史上最为严厉的楼市政策”415新政出台！,1、市场供给不足；截止2010年3月底，全国主要重点城市（深圳、北京、广州、上海、成都等10个城市）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月，其中重庆、佛山、杭州的可售周期少于6个月。,2、政府的两面性；推高房价：北京通州新城规划出台房价同比涨330%；深圳城市更新办法出台片区楼市翻倍；海南国际旅游获批房价一日

8、一价；调控房价：关于促进房地产市场平稳健康发展的通知、关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 陆续出台。,3、通胀预期加速；2010年第1季度，居民消费价格同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时工业品出厂价格同比上涨5.2%，已连续9个月上涨。,4、信贷投放过量。2010年第1季度，新增人民币贷款高达2.6万亿元，占09年全年信贷投放量的27，预计达全年总贷款量的35，投放过量。,B.“415新政”内容点评,中原认为，415新政作为927政策的进一步深化，加强了差异化原则，本着保证首套中小面积产品的供应外，限制多套房的按揭购买行为。,在中国房地产市场快速发展的近几年中，对房地产市场

9、起到实质降温作用的政策无疑为2007年的“927政策”，此次调控从政策逻辑来看是对07年“9.27新政”的继承和延续，所不同的是在房贷的差别化方面进行了大胆创新，使调控矛头直接指向了楼市中的投资与投机性需求，从而避免了07年政策的“一刀切”。,“415政策”与2007年“927政策”相比力度更大,调整前：实行的最优惠贷款政策：,调整后：,差别化的信贷政策，增加了置业者的购置门槛，对于首套选择90平以上，置业成本也有所增加。,新政出台后，政策有大幅调整，特别是对二套房及以上贷款有了较大程度的收紧。从上表对比可以看出，政策对首套房在90平米以上的贷款以及二套房贷影响较大。政策出台前后购房者置业成本

10、发生了哪些变化，具体计算如下：,情形一：首套房,情形二：第二套房,以购买一套120平物业为例，按长春市中高端销售价格6000元/平计算，则总房款为72万元，商业银行贷款，贷款年限20年，按照等额还款计算：,首付增加，月供压力减小，置业成本增加,首付增加10%，月供压力减小，置业成本减少,C.“415新政”对长春市场的影响,数据来源：长春房地产信息网。,政策发布后市场反应415新政的出台并未引起成交量的持续性下挫，当前的市场成交量波动曲线与2009年趋同。,五一小长假期间成交量显著下降，但在5月4日成交呈现反弹，其走势与2009年趋同。成交减小是，政策？小长假？,在政策和五一小长假的双重作用下，

11、进入五月份成交量较比2009年同期呈现三成左右的缩减，且平均成交房源面积较比2009年有所下降！,数据来源：长春房地产信息网。,近一个月长春市二级市场商品住宅网签数据统计分析：,新政出台前，成交量较比2009年有所下降，但成交面积下降幅度控制在15%以内，成交套数下降幅度控制在20%以内；新政出台后，第二周成交量有所上升，但进入五月份成交量持续下降，成交面积下降幅度几近35%；不容忽视的是，进入2010年长春市成交套均面积较2009年均有所涨幅，但是新政出台后的第二周，该涨幅停滞了，成交套均面积呈现下降趋势，由此可见新政出台后的成交面积较比新政实施前有所降低，中小户型相对热销。,成交量同比下降

12、幅度增大,成交房源面积缩减。,投机/投资，第三套或多套住房！去化慢！,投资性物业代表项目：红旗街万达广场,来访监测：客户到访量同比政策出台前变化不大，每天30组左右，询问新政的较多，并且对成交的影响较大，新政出台前每天成交可以达到3-10套，目前只能达到1-2套/天。并且受新政影响，最后一批新品排号情况也不理想，目前还不到100组。销售说辞：工作人员未准备特殊说辞，只是告知客户按照政策执行。,改善性物业代表项目：,中海国际社区,来访监测：新政对项目的影响还不大，询问相关情况的客户也较少，目前每天来访客户20-30组。销售说辞：按照新政策执行。,御翠豪庭,来访监测：项目近期来访量一直较低，目前7

13、、8组/天，主要是受亚泰大街修高架桥影响，未受新政影响，目前也有少量客户询问新政，但是预计影响不大。销售说辞：告知客户按照政策执行，但是银行对和黄客户会有一定的宽松政策。,来访监测：新政客户来访影响较大，目前每天10组左右，之前每天平均20组左右，询问新政执行情况的客户较多，多数询问的客户，虽不情愿但是也表示不会影响购买。销售说辞：按新政执行。,中信城,新政影响需求类型投资性需求受阻，改善性需求依然持续，但部分客户也存在观望情绪。,小户型畅销,规划、景观、立面、价格畅销,位置、价格、中户型为主畅销,品牌、产品畅销,投机/投资去化慢,188平大户型滞销,近期部分开盘项目销售情况中小面积住宅项目顺

14、销，大面积及投资性项目滞销。,根据中原监测情况，大致将目前市场上的客户分为以下几类：仅从政策层面上看，政策调整对投资性客户影响较大，其次为对贷款依赖性较强的改善性置业的客群。,新政影响需求类型,“凭证收款”+房交会“携证入”的规定，将直接影响购房者的购买信心！,4月中期，住房城乡建设部发布关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。对此，长春市严格执行！,另，长春房地产市场监管部分提出，必须有预售证的企业才能参展，该项政策将

15、会严格执行，据悉，参展企业40余家例，隆都翡翠湾尚未取得预售证，但此次展会开发企业已经预定展位，若房交会之前未能取得，展会主办方将取消其参展资格中原认为：政府的政策将直接影响潜在购房者对楼市的预期，引发其观望情绪，从而影响需求。,即将推新品的项目政策执行情况列表：,D.“415新政”能否使房价下降,中原认为：受政策约束，未来房价恐难回调，但在市场供求关系的影响下，年中房价会呈现波动性调整。,1、中长期，三大主体间的博弈决定了房价在未来不可能大幅下降！,房价高企,调控出台,成交量价回落,资金短缺,开发商投资热情遇冷,市场供求失衡,房价反弹,楼市,政府,房价持续高涨,开发商,2、2010年，房价会

16、呈现波动性调整。,一方面，2010年中期，政策效应滞后，房地产供给也在逐步放大，房价涨幅将会趋缓；另一方面，政策实施使得一线城市的量价齐跌，将会影响潜在购房者对楼市的信心（与2008年相似），人们对楼市所持的不确定性态度，造成了楼市的观望，从而导致量降价滞的局面。,中原观点,政府痛下杀手，市场下行调整压力巨大，作为此次出台的“历史上最严厉的调控政策”必定造就更长的调整周期。对于开发企业而言，应抓紧时机，充分分析客户，深度挖掘项目价值，及时调整产品开发及推售策略，从而加快企业资金回笼速度，保证资金流动通畅，为持续性开发做好准备。,附表：长春市各大银行政策执行情况,城市建设盘点,Part 2,从全

17、市角度,城市交通 新建机场大道、亚泰大街拟建仨立桥、硅谷大街立交桥长西客站开工、轻轨内延楼盘外拓城市绿化 长春市新建8个公园、宽城区将建首个都市森林公园,重点工程,从区域角度,朝阳区 2010年拟建6座商务综合体、烂尾17年，南湖“船楼”动工绿园区 与宝龙、华润等企业达成意向经开区 临河街改造已开工、全面落实长吉一体化战略、全力打造长北兴隆新城宽城区 2010年加强基础设施路网建设 打造长春北部现代中心区净月区 新商都 净月西区建设启动 净月,从商业缺失到商务中心,2010年新建机场大道纵贯南北两区吉林大路作为通向机场的市内主要干路交通问题日益凸显，此次长春南部规划一条机场大道，将对吉林大路交

18、通压力有所缓解，同时也将带动南部人气。亚泰大街将建仨立交桥 高架桥的建成有效缓解交通拥堵问题，加速城市化进程同时带动了周边房地产发展。但快速路建成后将对沿线的商业造成一些影响，会在一定程度上阻碍人流聚集。硅谷大街立交桥开工该工程完全竣工将大大减轻人民大街的交通压力，为地铁一号线开工创造必要条件。同时，它将进一步完善西南部城市路网格局，极大地提升长春市西南部城市主干道通行能力，实现城区互动。长西客站4.15日开工西客站建成后对绿园区的发展有着重要意义，借助西客站的落户，能够带动人气聚集，给绿园区住宅及商业带来很大契机。,图表：重点交通工程分布图,1、城市交通,轻轨三期工程北起长春站北广场，南至南

19、四环路，全长15.6公里，其中地下线2.4公里，过渡线约0.2公里，其余为高架线。主要建设路段临河街，与边缘新兴区域的一、二期串联起来，形成新型城市轨道交通。周边楼盘依托便利交通展开高品质居住区。共设车站16座，其中地下车站2座，高架车站14座；设停车场1座，牵引变电所6座；建设时间为2008年至2010年，总投资24亿元。轻轨工程进一步的完善给市民出行带来更多便利，拉近了市区与边缘区域距离，带动沿线房地产业的发展。轻轨改变了楼盘在长春市的布局，重新诠释了地产片区价值。,图表：城市轻轨一二三期线路图,1、城市交通,2010年长春市新建8个公园改造4个公园，新建5个公园，新建3个水系公园 201

20、0年将在长春公园西北角，西安广场附近建一处3000多平方米的郁金香园；人民大街南部明年将开工建设友谊公园。友谊花园建成开园是人民大街上的第六座公园；绿园区新建同心湖公园，面积达89公顷，其中水面20公顷，据了解，同心湖畔有多家楼盘环绕；汽开区在管委会东南新建一处50公顷的苗圃公园，附近有天茂城中央项目；高新区在富强水库附近新建高尔夫国际体育休闲公园，面积达180公顷，其中水面52公顷；新建兴隆湖公园，面积达30公顷。经开区在兴隆山附近新建一处水系公园，面积63公顷；二道区在四化桥附近新建一处湿地公园，面积80公顷，计划明年一期完工32公顷。净月经济开发区在大顶山附近，新建一处水系公园，面积87

21、公顷，其中水面29公顷。此外，动植物园还将继续改造。,图表：城市待建公园分布图,2、城市绿化,2010年新建的公园分布于各个区内，但却集中于当前政府大力发展区域中，这些公园的新建，将进一步推动项目的人居环境，同时也将提升公园所在片区楼盘的升值潜力。,2010年长春市宽城区将建首个都市森林公园，该公园将是2010年建设的区域内面积最大、投入资金最多、建设周期最长的公园。公园位于宽城区北三环至北四环区域，北至丙一路，南起北三环路，西起菜市街，东至丙六街。总占地面积57.04公顷。森林公园一期将于明年7月建成。宽城区作为老工业区，区域房地产市场以刚性需求为主，随着近年来的城市建设和发展，目前宽城区的

22、区域发展潜力日益加深。都市森林公园的建设将改善宽城区人民的人居环境和生态环境，同时对区域内楼市的发展也起到一定带动作用。对宽城区未来的城市发展也具有深远影响。,图表：森林公园示意图,2、城市绿化,朝阳区作为长春市经济、文化最为核心的区域，受土地稀缺性的影响，近年来土地出让量较少，07年盛世城，08年亿洲地块（华亿红府）、09年万达地块（红旗街万达广场）到10年本月的欧亚地块（暂定名：欧亚国际购物中心），朝阳区的新项目基本上均为综合体项目，2010年朝阳区更是加大了商业项目的立项，新项目主要集中于红旗街商圈和重庆路商圈两大区域，在政府招商引资的推动下区域商业将迎来蜕变，但就长春的商业环境而言，短

23、期内尚不能承载诸多项目的上市，市场培育需要过程！,图表：朝阳区2010年部分重点项目简介,5月10日，朝阳区举行了总投资287亿元的70个重点建设项目开工仪式。这70个重点项目在2010年计划投资82亿元，完成总投资的28.6%。,3、各区域重点城市建设朝阳区2010年拟建6座商务综合体,水舫大厦位于湖滨街东侧，是长春市最受关注的烂尾楼之一。经过多年整治终于重新动工，投入资金8500万，预计将建成四星级南湖旅游观光假日酒店。据了解，垃圾场刨除以后，恢复水系，水上会出现一些水上景观，比如说观景台凉亭还有音乐喷泉之类的。整体前面还有一个三层的船，船造型也会改成一个餐饮娱乐相结合的一个商业建筑。,一

24、直以来南湖沿岸的房地产开发项目均以高端为主，土地稀缺性与日俱增，从2002年的富苑花园到2005年的南郡水云天，近两年的中海南湖1号和大禹城邦，无不是围绕南湖开发的高端项目，2009年228厂的出让再次炒热了南湖板块，水舫大厦借助南湖为卖点，定位为旅游观光假日酒店，正是瞄准了南湖东岸其稀缺地段与外部景观资源,图表：船楼外观图,3、各区域重点城市建设朝阳区南湖烂尾17年“船楼”动工,5月，绿园区公布了区内在建及拟建重点工程、重大项目。其中房地产类信息如下：景阳大路快速路项目、翟家和绿园明沟项目已开工建设；西四环路续建项目、警备路哈大铁路桥续建项目正在建设中，计划10月中旬全部完工；自立西街项目正

25、在进行规划设计，即将进入拆迁阶段；西三环路改造项目、生态商住带新建道路项目现进入拆迁阶段；西客站站房、双丰大街等工程的拆迁任务已基本完成；“两湖一带”地块与景阳大路商务办公区的土地收储和拆迁方案已制定完毕，并与宝龙集团和华润集团达成投资意向；西部新城、生态商住带、旧城改造区、生态卫星城镇商业综合体开发等项目的推介工作进展顺利，已与恒大集团、宝龙集团、开元旅业集团、吴中集团达成合作意向；西部新城、洗车厂地块、台北大街以北青年路两侧地块已进入土地收储阶段。华润与宝龙进驻长春，首选了房地产市场相对不活跃的绿园区，绿园区2010年大力发展区域道路的建设，结合外埠开发商的相继入驻，区域将围绕着西客站片区

26、、景阳大路商务带以及区域卫星城等进行多方面的建设。,3、各区域重点城市建设绿园区宝龙、华润等企业达成投资意向,兴隆新城位于长吉经济隆起带的西部节点，坐落于经开区的东北部。作为长春市长东北开放开发先导区的核心，兴隆新城将建设生物产业园等九大特色产业园区，快速推动两千亿级产业的建设。目前兴隆新城区域内的基础设施建设已先行启动，将依托102国道、101省道、吉长北线、长吉城际铁路、长春龙嘉国际机场等，搭建起立体交通网格格局。政府预期未来兴隆新城将形成兴隆商圈，建设一座现代化滨湖新城、高端商住新区、高品质中央生活居住区。兴隆新城位于长春市东北角，从城市发展格局来看，该区域目前属于城郊结合部，区域农村化

27、水平大于城市化水平，从政府对该区域的发展定位分析，生物产业园的规划也是结合该区域的现有特点，作为长东北开放开发先导区的核心该区域将迎来新一轮发展.,据悉临河街道路改造已经设计完毕，对自由大路以北的临河街道路将进行拓宽，在临河街轻轨三期工程的桥墩位置设置绿化带。届时，临河街不但交通顺畅，环境也将变好。该工程目前正在进行招标阶段，工程包括道路和排水，总投资13308.59万元。预计本月20日，临河街将正式开工改造，工程预计10月中旬竣工。目前临河街已经成为长春市主要交通干道之一，尤其是经开区房地产业的发展，大致呈现出延临河街向南发展趋势，临河街的改造以及轻轨三期工程在缓解交通压力、美化市容市貌的同

28、时，亦可能会带动周边房价提升。,3、各区域重点城市建设经开区,宽城区在路网及配套建设方面，将三环路以里主路网在现有基础上，全部配套完毕；三四环之间接通骨干道路，配套建设同步跟进；开发区主体路网节点全部打通，并完成配套任务，建成铁路专用线。抓住地铁1号线建设契机，实现北人民大街全线贯通。积极推进长春站综合交通换乘中心、亚泰大街和台北大街快速路、北四环路、东西铁路桥洞高架桥及北三环路改造等重点工程建设，使北部区域形成纵横交织、内外相连、四通八达路网格局。近年来宽城区基础路网的建设已见成效，此次宽城区再次将路网建设纳入2010年大力发展的基础设施建设项目，将进一步优化宽城区城市环境。,2010年及今

29、后一段时期，宽城区还将打造长春北部现代中心区为发展方向，以建设长东北发展先导区、产业项目集聚区、宜居宜商生态区、历史风貌保护区为功能定位，重点发展“六区一城”。“改造大铁北，建设新城，打造北部现代中心区”，宽城区发展战略总体规划，勾勒出这个具有浓厚历史内涵和文化底蕴老城区的发展远景。围绕着政府规划目前北站房片区、宽城区政府片区城市建设成效显现，但对比各个区域，宽城区老城区的面貌依然有待于进一步发力。,2、未来宽城“六区一城”,1、2010年“细织”交通路网,3、各区域重点城市建设宽城区加强路网建设，打造北部现代中心区,近年来净月区发展迅速，发展区域主要集中于临河街卫星路沿线，即以中海为核心的区

30、域，另一区域便是净月大街沿线，即净月中部区域。净月西区无论是城市建设还是房地产市场发展较为滞后，此次净月西区定位为城市新区，未来将规划成为集商务、科技、文化、休闲、居住五大功能于一体，可见未来区域发展将得到提升，但这一切都取决于规划的实施力度。,图表：净月西部区位示例图,净月西部新区位于净月区西部，东起新城大街，北抵南环城路，西至伊通河，南至新立城水库大坝，面积53.8平方公里。“长南绿都”可以解读为长春南部绿色商都。目前净月西部新区规划出炉，它将打造集商务、科技、文化、休闲、居住五大功能的城市新区。,3、各区域重点城市建设净月区西区建设启动；打造新商都,一级市场盘点,Part 3,2010年

31、土地市场基调：适度地扩大土地出让面积，增加供给，保障需求，抑制房价 崔杰2010年上半年长春市共举行了13次经营性用地出让；土地供应36宗，供应面积311.3，同比增长293%；土地成交34宗，成交面积289.3，同比增长265%；全部为挂牌成交，成交率94%；土地成交面积区间，10万平以下成交23宗，1020万平成交10宗，20万平以上成交2宗；成交价格楼面价格943元/，平均溢价26%；上半年土地市场完成全年计划的51%。,相关信息：2010年计划出让土地1955万平方米(不包括企业改制用地)，其中商服用地160万平方米，住宅用地450万平方米，工业用地1314万平方米，其它用地31万平方

32、米。,2008-2010年（上半年）土地供求关系（万平米）,2010年上半年土地市场成交量保持较高水平，土地成交同比增长265%，成交量创历年新高，按此趋势预计2010年全年土地成交将达500万平以上；上半年土地流拍仅2宗，土地供需比1：0.92，（2009年上半年供需比1：0.27)，开发商对土地需求旺盛，对市场预期较高，新政暂未对土地市场产生影响。,2010年（上半年）土地供求关系（万平米）,500,1、供求关系,价格变化（元/）,2010年上半年土地单价下降27%，楼面单价下降33%，不考虑2009年中海、万科、保利及2010年龙创等典型地块因素，土地单价下降8%，楼面地价下降28%；可

33、见土地价格降低一方面受容积率提高影响，另一方面由于一线开发企业土地储备充足，上半年鲜有出手，造成价格下滑。注：不包括典型项目：2009年平均容积率：1.6；2010年平均容积率：2.0,不包括典型地块价格变化（元/）,8%,28%,27%,33%,2、价格解析,20092010（上半年）各板块成交面积（万平）,20092010（上半年）各板块楼面地价（元/）,宽城板块土地成交面积最高，除中冶外，多以中小开发企业为主，开发影响力仍较弱；高新板块恒大、恒盛领跑板块成交量，成交面积位居第二；长春市平均楼面地价943元/,高新核心、汽开、南部新城板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价高于平均水平。,仅出

34、让一宗地块：龙创：溢价278%，楼面单价：4508元/开发商运作退地,重点企业：中冶,重点企业：恒大；恒盛,943元/,3、按板块划分成交面积及价格,恒盛高新地块,恒大高新地块,中冶宽城地块,重点开发企业摘牌价格明细（元/）,10万平以下成交23宗，占成交量66%；1020万平成交10宗，占成交量29%；20万平以上成交2宗，占成交量6%;2010年上半年恒大、恒盛联手进驻高新，基本以起价摘牌，综合考虑开发品牌及地块素质，恒大、恒盛无疑成为上半年的明星企业。,3、按板块划分成交面积及价格,4、重点开发商土地储备情况,从各大开发商土地储备量以及土地素质来看，未来1年内长春的主流开发商仍然为万科、

35、中海、保利。目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高。中海目前可开发土地减少，预计市场份额将会下降。,二级市场盘点,Part 4,批准预售商品住宅面积：186.85万商品住宅网上备案面积：278.07万普通住宅新增供应面积：120.71万商品住宅成交量：269.27万商品住宅供求比：1：2.23目前长春市普通商品住宅价格：5287元/,2010年上半年长春二级市场数字回顾,供应关键词：供应时间滞后2010年上半年新增供应量一直保持着攀升的态势，但略显低迷。本年度上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，在4月份各项目才陆续开工，5、6月份产品陆续流入市场。另一

36、方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避目前尴尬的市场现状。需求关键词：需求量受供应量制约由于受上半年新品供应不足的影响，需求量受到很大程度的制约，新品上市时间较短是上半年成交量无明显体现的主要因素。同时受新政影响，长春改善性需求及投资性需求受到打压，这也对刚需群体的购房信心产生负面影响，楼市较浓的持币观望情绪促使上半年需求得到明显抑制。价格关键词：涨幅明显趋缓受目前供小于求的市场形态影响加之09年下半年态势所趋，2010年上半年新增产品上市价格仍体现出小幅攀升的趋势，但同时政府对楼市持续的政策打压，致使开发商通过各种方式对市场探底，而多数购房者也继续着观望等待态度，不可预知的市场致使开

37、发商对价格无大幅度调整，价格波动不大。,2010年上半年长春楼市三要素关键词,整体供应表现平平今年上半年新增供应量120.71万平米，与09年同期相比有0.5%的下滑，08年上半年楼市还未受到金融危机波及，市场供应量充足，达到172.68万平米，遥遥领先于今年上半年。4月份随着各开发商陆续开工，迎来第一轮集中推盘，5、6月份新增体量才逐渐显现。,1、供应情况,各板块供应宽城区上市体量最大从各个区域的新增供应情况来看，市场新增供应热点为宽城、经开、绿园板块，其中宽城板块居首，以43.42万的供应量占总供应量的36%，二道、汽开、八里堡新增供应量相对较少。大多数区域新增供应是在6月份开始集中放量。

38、,数据来源：中原市场研究部统计,1、供应情况,成交量大幅萎缩1-6月成交规模对比09年大幅回落，尤其是4月份“新国十条”出台后，5月成交量没能够继续攀升，出现了成交量大幅萎缩的情况，6月份有所反弹，但也远低于09年同期水平（2月份受春节假期影响成交量最少，仅为34.27万）。下半年在供应逐步释放的带动下，预计成交量将继续反弹，但很难达到09年的水平。,2、需求情况,供求逐渐缓解自10年2月开始，商品住宅批准预售面积逐月递增，上半年批准预售总面积为186.8万平，这一数字与去年同期基本持平。从上半年5月份开始，市场供求关系开始变化，供求逐渐趋于平衡，预计进入到下半年供求关系会进一步得到缓解。,2

39、010上半年平均供求比：0.45:1,2009上半年平均供求比：0.53:1,数据来源：房地产交易中心,数据来源：中原市场研究部统计,3、供求比,价格平稳，涨幅较小1-6月长春市整体成交均价呈现平稳态势，整体住宅均价由09年1月初的5135元/上涨至5206元/，涨幅较小，成交均价在4月份达到较高水平，为5497元/，同比去年同期上升40.95%。受改善性和恐慌性购买刺激，预计下半年市场长春住宅均价将继续稳步上升，下降空间已小。,数据来源：中原市场研究部统计,4、价格,从主流项目的1-6月成交情况来看，与整体的市场走势基本相同，1-3月处于逐步上升的状态，4月受政策影响，成交量开始下滑，在新增

40、供应乏力的双重作用下，5月的成交量持续低迷，但6月由于新增供应加大，成交量开始反弹。从单个项目成交量来看，万达红旗街广场销售成绩较好，1-4月份的密集小幅加推使得其住宅产品去化顺利，幸运的避开了调控政策的影响。中海国社、罗兰香谷、上城在新增供应的带动下，销售成绩相对较好。,数据来源：中原市场研究部统计,5、重点项目表现主流产品市场,从别墅项目的1-6月成交情况快来看，虽然与整体的市场走势类似，但更主要的原因是新增供应不足，预计下半年随着弗朗明歌2期、国信美邑1期3组团剩余产品以及中信城净月山组团的入市将有所缓解。别墅项目上半年市场表现1、上半年别墅市场表现活跃，御翠园、潭溪别墅新增供应去化速度

41、较快；观邸、保利等持销项目也达15套/月。2、市场成交以150-200万联排产品为主，占别墅成交44%，该价格区间产品未来主要供应来自力旺弗朗明歌二期和中信城二期(近50套）。3、200-250万联排产品竞争最为激烈。,数据来源：中原市场研究部统计,5、重点项目表现别墅产品市场,中海“龙头老大”企业排名，中海继续排名第一；万科排名上升至第三位；保利上半年由于只有一个项目少量产品销售，所以未进入前十。,红旗街万达广场上半年突破五亿项目排名，万达广场凭借其高价格的“投资型住宅”火爆销售排名第一。,6、上半年发展商成交排名,5月22日亚泰樱花苑低调加推亚泰樱花苑前期意向客户只进行登记，开盘前进行摇号

42、，当日参加摇号客户40多组，客户积累少。项目位置、园区规模、亚泰品牌是该项目在区域内相对高价并且产品能够够顺利去化的的原因；该项目高层产品在园区内位置较好，同时产品剩余不多，亚泰的开发品牌以及本地化的乡情，吸引了部分客群。本次开盘价格创下新高，一方面由于产品位置的不可复制性，另外由于亚泰桂花苑开盘时间较晚，产品户型与现阶段产品形成互补，所以价格的提高也在情理之中。,7、上半年代表项目销售回顾,5月29日融创上城完成2010年第五次加推项目以低密产品为主，园区分四期规划，每期产品力比较均衡，项目品质持续发展。目前可售房源不多，2010年即将结束销售，销售压力较小，成就价格高走。,7、上半年代表项

43、目销售回顾,5月29日保利罗兰香谷洋房与别墅产品开盘入市此次开盘客户积累时间两个月有余，别墅和洋房共排号180多个，到场有120多组客户。,7、上半年代表项目销售回顾,6月20日中海国际社区推出橙郡3期E5#及长滩组团部分产品项目周边临河街经过城市化进程改造以及轻轨三期的建设、南环城路扩建、中海临街商圈已形成，商业配套也逐渐完善。由于项目的品质较好，地理位置也不错，加上品牌开发商的支持使项目始终被受关注。此次长滩组团的高价热销，主要是因为区域内、全市内高品质低密度产品日渐稀缺，说明长春消费者仍然对低密度产品情有独钟，尤其是中高端客群。,7、上半年代表项目销售回顾,6月26日万盛理想国2010年

44、第二次加推新品因受政策影响客户积累时间并不长，半个月认筹客户220组，开盘当天到场200组左右，还有部分散客。此次洋房1层带地下室产品房款110-150万，并且热销，说明1层带地下室、花园产品很受市场认可；高层139平米产品总房款较高（70万以上），区域客群接受度较低，去化较慢。,7、上半年代表项目销售回顾,调控政策火炼真金红旗街万达广场,7、上半年重点案例解析,项目简介：长春红旗街万达广场位处红旗街繁华商圈，周边分布着欧亚商都、巴黎春天服饰及亚细亚百货三大广场及红旗街地下商城和国美电器。项目总投资约26亿元，集购物、休闲、商务、交流、居住为一体的第三代城市综合体项目，地上建设5层大型商场，及

45、5栋30-33层高层组成，以“城市综合体”的理念精心规划，定位中高端，项目以其优越的地理位置、完善的周边配套设施及万达集团先进的商业理念，提升项目的价值，开盘以来取得了较好的销售业绩。,7、上半年重点案例解析红旗街万达广场,商业配套：该项目紧邻城市主干道，交通便利，可直达各长春区域；周边教育、医疗、娱乐、商业配套齐全。,7、上半年重点案例解析红旗街万达广场,项目概况：红旗街万达广场为万达集团第三代产品（商业+住宅+公寓）；商业占53%，其中可售4.6%，自持48.4%；住宅共分5栋楼（2栋公寓+3栋住宅）。,建筑面积：31.5万平米平米公寓建筑面积：6.3万平米（19.9%）住宅建筑面积：8.

46、6万平米（27.1%）可售商铺面积：1.5万平米（4.6%）商业自持面积（含地下停车场）：15.4万平米（48.4%）住宅户型面积区间：60-142平米公寓户型面积区间：40-64平米商铺户型面积区间：160-270平米,7、上半年重点案例解析红旗街万达广场,产品线1、住宅产品供应以投资型产品为主。从面积区间、价格段来考虑，一房、两房产品均计为投资型产品；2、一房产品受价格因素影响，投资产品属性更强；3、三房产品为改善型产品，占整体比例的40%。,投资型产品为主,改善型产品为辅,7、上半年重点案例解析红旗街万达广场,新政前后的两次加推：4月17日新政颁发，政策实施前期市场压力相对不大，但考虑到预期将会对投资属性客群产生影响，万达广场趁调控政策“药效”还未进一步显现，于4月24日住宅产品最后一次加推3#、4#、5#楼剩余所有产品，随仍为平价加推，但新政实施一周已或多或少对投资客造成一定压力，成交量出现下滑。,上半年销售动作：上半年累计加推583套住宅。,销售66套，销售率48.9%，成交均价7764元/,销售25套，销售率17.4%，成交均价8096元/,7、上半年重点案例解析红旗街万达广场,Thanks for your attention,Wish you a good day!,