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1、谨以此报告献给所有热爱九江热爱生活并为城市创造美好未来的人们,这个项目真困难,这个项目很简单,九江奥林匹克花园的思考：,困难,1.了解城市（城市地位下降）,1.研判城市发展（城市运动状态）,2.了解对手（现有对手仅新湖）,2.继续出现的大对手和大动作,3.了解客源（公务员、小老板、进城者、返乡者）,3.传统客源有限，拓展客源线索繁杂,简单,4.了解版块（八里湖市政中心区未来可期）,5.了解产品（西班牙风格、低碳 社区、偷面积、小复式、体育场、体验式销售）,困难,5.去化产品难年年要做到销售冠军（33万方3年卖）时时要让九江人追捧（如何缓释自有资源。如何创造利用外部资源）,6.了解营销目标、方法
2、节奏 解决品牌：短：全国一军，长：体育资源 解决版块：短：确立核心位置 长：验证城市发展 解决产品：配合产品，机动销售 解决文化：找出代表群体：短：建立城市的新和变的特征 长：挖掘旧的辉煌和慈善关怀,6.难于落实执行 必须市级配合 必须重量级活动 必须多物种组合 必须多方向出击,4.三年内都是大工地，有未来，没现住的可能,简单,内容提要CONTENTS,项目认知小城市/新城区/大品牌/大盘,1,(ONE),项目认知,1,认识城市,项目认知,1,认识城市,项目认知,1,认识板块,北区：贸易、文化中心保留部分港口和铁路设施，保留改造部分商贸企业，发展文化娱乐业，形成城市的贸易中心和文化中心,东区：
3、商贸、文化中心城市核心区的重要扩展，形成城市的商务商业中心、市民中心和体育中心，以及与之配套的居住和相关服务设施,南区：城市延展区九江市中心城区向西南方向的重要扩展,西区：生态旅游度假区主要功能为对外交通走廊，适当安排居住安置和旅游度假设施，周边临水系湿地实施生态保护。,二个优先：八里湖新区的开发，做到基础设施和公共服务设施两个优先；三个三分之一：按照三分之一的水面，三分之一的森林和树木，三分之一的建筑进行规划布局，营造观湖、观江、观山、观城的四观生态效果；五区环湖：以八里湖为中心，划分为东、南、西、北、庐山等五个分区，形成“五区环湖”的总体布局。100个亿：2年内政府将投入100亿元用于八里
4、湖新区基础设施和公益设施建设。,庐山山体保护区,从“二湖时代”到“八里湖时代”已成必然,项目认知,1,认识板块,政府推进板块全力支持项目承诺基础设施配套,因为曾经辉煌的九江发展慢了 因为九江人民的信心急需提升,八里湖是九江的城市未来八里湖是政府送给奥园的大礼包,认识板块,奥园是 城市大爆发前的正式通知，解决信心问题 九江有史以来超级大佬登场,认识品牌,奥园的使命：建立标杆，建立标准，引领市场。,项目认知,1,认识品牌,九江第一个全国一线品牌开发商；44个城市，56个社区，100万个家庭，成熟 的社区开发理念；“运动就在家门口”，体育复合地产，城市健康生活方式的倡导者；丰富的三线城市开发经验，在
5、城市发展的起点进入市场并引领市场。,中体荣誉榜,认识品牌,中体奥林匹克花园集团中体奥林匹克花园管理集团是为响应国家体育总局“全民健身”的号召，宣传奥林匹克的精神文化，推广体育健康主体社区，由中体产业集团股份有限公司投资控股成立的专业房地产投资和管理公司，它是中国奥林匹克运动委员会特许授权的奥林匹克花园品牌的管理者和投资者，是致力品牌推广、管理输出及项目发展、投资合作的专门机构，是奥林匹克花园的战略决策中心、技术支持中心和人才培训、输出中心，她负责奥林匹克花园在全国的建设和推广，体育设施的建设和城市运营。,认识品牌,城市大盘：建筑面积37万方，九江体量最大的项目之一；先进的规划设计理念：西班牙风
6、格，内外双景，内部景观与建筑的完美融合；先进的产品设计理念：空中花园设计，情景空间与赠送面积的双重利益；先进的科技环保理念：低碳社区的科技环保理念；,项目认知,1,认识项目,八里湖边的九江奥园是升级版的奥林匹克花园2.0（全国的高度）是最先进的产品和服务的饕餮大餐,小城市,新城区,大品牌,大盘,城市变革引领生活变革,定义板块即是定义城市,建立标杆，建立标准,整合资源，超越市场,营销目标：引领变革，定义城市，建立标准，超越市场,项目认知,1,总 结,定位前检视需面对的问题,对政府的怀疑,相信政府做实事，怀疑今后能否坚持换届怎么办？遇到瓶颈怎么办？,对板块的怀疑,只有未来，没有现在，何时能熟？升值
7、空间多大？,对品牌的怀疑,相信全国品牌，怀疑本地执行九江市并非人人了解奥园品牌,对市场的怀疑,市场历年供给和去化规模有限购买群结构单一潜在强劲对手争食,只能在各方面做绝对第一，因为市场只留机会给第一,项目定位策略,2,S,W,O,T,减小劣势，避免风险,发挥优势，转化风险,利用机会，克服劣势,发挥优势，抢占机会,4大优势（Strength）,2大机会(Opportunity),1大风险（Threat）,B、项目整体SWOT分析,2大劣势（Weakness）,地段优势：八里湖新城核心区绝版资源品牌优势：奥园实力及成熟开发经验产品优势：城市大盘，先进的产品设计升值潜力：板块首个项目，城市发展与板块
8、发展前景预期良好,整合资源，掌握绝对的市场话语权，建立市场标杆及标准。,建立绝对的品牌影响力与市场话语权，占据绝对市场份额；利用品牌号召力确保客源的可持续性，加快去化速度。,争取投资客进场。,高举高打，强蓄快跑，暴力营销创造速度，绝不恋战。,配套缺乏：配套成熟至少需35年局部环境：北侧铁路存在噪音干扰,市场机会：市场起点低，易于超越竞争机会：市场及板块无有力竞争者,市场风险：项目体量大，市场容量小，去化速度难以保证，且易受市场波动影响,项目定位,项目定位策略,2,城市属性,城市变革引领生活变革,建立九江新城市生活标准八里湖新城1号作品,城市容量小，起点低；城市进入快速发展、快速扩容阶段,板块属
9、性,城市发展的必然方向；政府着力打造的居住新城,定义板块即是定义城市,品牌属性,绝对重量级品牌，九江第1个全国一线地产开发商丰富成熟的社区开发理念。,建立标杆，建立标准,项目属性,37万方城市大盘先进的社区规划、产品设计、科技环保理念,整合资源，超越市场,项目定位策略,2,建立九江新城市生活标准八里湖新城1号作品,绝对第一的区域地段,八里湖新城核心商贸文化区紧邻新体中心、市政府等重量级市政配套八里湖新城第一个启动的大型项目,绝对第一的品牌实力,全国一线品牌开发商44个城市，56个社区丰富开发经验新城市生活理念的倡导者,绝对第一的产品实力,37万方城市大盘绝对西班牙的风格营造洋房、空中花园等先进
10、的产品设计理念低碳社区先进科技环保理念,绝对第一的客户号召力,榜样客群：九江第一富人区团体客户、县镇客户：九江最具人气楼盘投资客户：九江最具投资潜力楼盘,绝对第一的销售标杆,项目定位策略,2,绝对第一的区域地段,八里湖新城核心商贸文化区紧邻新体中心、市政府等重量级市政配套八里湖新城第一个启动的大型项目,如何落实？聚集板块，紧跟政府宣传，借力发力：买断媒体新城板块，聚焦板块核心位置，以舆论力量逐步建立客户信心与信任跟随政府宣传，积极参与支持政府对新城建设举办的各项活动集合民间和专家与政府联合举办“八里湖低碳城市发展论坛”；紧密捆绑新体育中心资源，建立与其他配套的链接：新体育中心场馆资源奥龙会会员
11、优先、优惠享用；新体育中心与其他配套合作签约仪式新闻发布、酒会等重要环节在现场售楼处举行；,项目定位策略,2,绝对第一的品牌实力,全国一线品牌开发商44个城市，56个社区丰富开发经验新城市生活理念的倡导者,如何落实？全国成熟的品质社区展示：“奥林匹克花园在中国”：奥园全国项目九江媒体考察；与南昌奥园结为兄弟社区，安排客户考察南昌奥园，安排双城联动活动。充分发挥“奥龙会”的作用：发行“奥龙会”与九江银行的联名卡，联名卡除银行卡功能外，亦具备奥龙会资源优先享用的权益，并享有开盘优惠购买的权利；新体育中心开放后，借中体资源举行一次大型市级或省级以上活动，由奥园及奥龙会进行冠名一系列全国性住宅奖项的评
12、选及获得。,项目定位策略,2,绝对第一的产品实力,37万方城市大盘绝对西班牙的风格营造洋房、空中花园等先进的产品设计理念低碳社区先进科技环保理念,如何落实？奥园八大生活系统：交通、教育、医疗、商业、运动、产品、科技、物管八大生活系统八大生活系统产品说明会暨各配套体系集中签约仪式产品的充分展示与体验：外展处：八里湖规划馆奥园品牌馆现场接待处：奥林匹克花园生活体验中心样板段样板房：绝对西班牙物业服务：表演式物业展示销售服务：无纸化销售服务式销售文化营造：三大活动三大楼书,项目定位策略,2,绝对第一的产品实力奥园八大生活系统,项目定位策略,2,1 交通,公交系统：开通市中心至新体育中心的公交线路，并
13、设立“奥 林匹克花园站”看房巴士：开通市区接待中心至现场售楼处的定点看房巴士，沿途停靠市中心重要节点VIP候车亭：设立奥园专属的社区VIP候车亭（仿南奥模式）,项目定位策略,2,2 教育,项目定位策略,2,奥园班：与一中建立社区专属的生源合作关系，开设“奥园班”，业主子女可直接入学一中小学、初中社区兴趣室：聘请九江优秀文体教师作为课外兴趣小组，为业主子女业余时间提供美术、书法、足球等辅导服务。,3 医疗,社区医疗室：与九江第一医院合作，在项目设立固定的门诊点（建议利用会所西面空余的房间）。由医院的退休医生5-6名，轮流在门诊点诊疗。业主如患普通常见疾病可在此诊疗，代购药品，输液注射。健康管理中
14、心：与九江第一医院合作，在门诊点内设体检中心。体检主要以普通项目为主，体检人员由医院安排。为每一位业主建立家庭健康档案，并配有专门的健康顾问，一年至少保证为业主提供一次全面的健康体检，家中如有老人和小孩，可随时安排体检。就医绿色通道：业主如有患有门诊点无法医治的疾病，需到第一医院救治，可以先在门诊预约挂号，到第一医院直接就医。健康知识讲座：与九江第一医院合作，定期邀请专家进行健康讲座,先租后卖，确保商家品质；建立“奥龙会”品牌联盟商家体系；,4 商业,与九江银行合作，在项目设分行，或者提款机可引进全国知名的高档休闲商业进入，如上岛咖啡一期交房时商业要有便利店、室内菜市场等基本的生活配套以奥龙会
15、为载体，和沃尔玛、派拉蒙等知名品牌结盟举办活动，并实现客户资源共享,所有业主均可获得奥龙会VIP会员资格，以优惠方案使用新体育中心各类场馆优先或优惠获得新体育中心相关赛事的入场券业主可参加定期的体育培训班，与体育名将切磋,5 运动,绝对西班牙的产品体验,6 居住,项目定位策略,2,充满西班牙异域特色的视觉识别体系风格浓郁的南加州西班牙建筑立面地中海风情的室内装修装饰与建筑融为一体的西班牙园林景观开盘的西班牙风情秀：西班牙斗牛士迎宾、西班牙女郎招待、观赏佛朗明哥舞蹈，享西班牙海鲜饭等,提倡环保、低碳住宅，并将之应用于规划与建筑设计节能科技的充分应用,7 科技,节能环保建材建筑生态景观规划“低碳环
16、保”销售：1.销售资料全面使用“环保纸”印刷；2.取缔一次性饮水纸杯，全面实行马克杯；3.取缔一次性鞋套，全面推广纺织鞋套；4.降低洽谈区空气污染，将洽谈区分割为自由接待区与无烟接待区；5.严控售楼处与示范单位空调温度6.倡导每天节约一度电理念，于所有办公电器旁醒目位置贴设“请随手关闭电器设备”标识，提醒案场工作人员于下班前及时关闭各类电器、电源；7.所有案场净手盆醒目位置贴设“节约每一滴水”标识，提醒客户与工作人员随手关闭水龙头。8.打印机旁贴设提示牌，提醒工作人员相关销售文件尽量双面打印，提升纸张利用率。,落实一家较好的品牌物业公司（至少落实一家品牌物业公司提供物管咨询）社区智能化安保系统
17、,8 物管,社区管家式服务体系：将业主潜在的个性化、多元化需求持续地变成常规服务项目，替业户着想，做业主没有想到的，尽可能多的为业主提供关怀心灵、关心生活质量的深层次服务。全面实现“主动服务(Initiative Service)、贴身服务(Considerate Service)、亲情服务（Cordial Service）、专业服务(Professional Service)”四位一体的ICCP星级服务，社区智能化安保：24小时保安巡逻、门禁系统、红外电子监控系统、智能化设施、楼宇可视对讲等配合销售现场的物管秀：每15分众一次仪队模式交接班,产品的充分展示与体验,样板段/样板房绝对西班牙,文
18、化营销三大活动三大楼书,现场接待处奥林匹克花园生活体验中心,全程体验式营销无纸化销售服务式销售物业展示,外展处八里湖规划馆奥园品牌馆,产品的充分展示与体验,项目定位策略,2,外部：工地形象VIP候车亭免费自行车环湖体验内部：八里湖多媒体展示中心奥园品牌展示中心八大系统展示中心生活体验中心,现场接待中心：奥林匹克花园生活体验中心,项目定位策略,2,售楼处入口保安,入口保安岗及保安秀,样板段入口保安,样板房接待讲解,停车场保安引导,大型工地围板,外部：工地形象VIP候车亭免费自行车环湖体验,项目定位策略,2,内部：八里湖多媒体展示中心奥园品牌展示中心八大系统品质展示中心生活体验中心,项目定位策略,
19、2,内部：八里湖多媒体展示中心,项目定位策略,2,内部：奥园品牌展示中心,项目定位策略,2,内部：八大系统品质展示中心,项目定位策略,2,强调西班牙风格及生活体验，尽可能规避过于浓厚的销售意味。,关键词：吧台，酒店式服务人员咖啡，钢琴，音乐，红地毯,内部：生活体验中心,项目定位策略,2,VIP洽谈区示意,内部：生活体验中心,项目定位策略,2,区域规划沙盘形式,内部：生活体验中心,项目定位策略,2,样板段/样板房：绝对西班牙,突出西班牙的庭院特色突出西班牙风情感重点打造空中花园的实用性及情境感,项目定位策略,2,强调西班牙的风情感入口门厅以绿化和艺术做包装,项目定位策略,2,强调西班牙的风情感立
20、面外部以花池、花槽等进行装饰,项目定位策略,2,强调西班牙的庭院感花园和露台以庭院的方式来进行包装,项目定位策略,2,对空中花园进行功能改造，强调实用性用赠送面积,项目定位策略,2,全程体验式营销：无纸化销售服务式销售物业展示,安保代泊车服务全场无纸化销售系统吧台服务样板区安保指引样板房保姆式保洁服务,项目定位策略,2,情景式体验销售,*不在公开渠道广发平面楼书*市区接待应在现场售楼处投入使用后坚决改作他用或直接为新地块服务,前台接待 多媒体展示介绍 洽谈桌电子楼书 园林景观和样板房体验,无纸化销售系统演示：,项目定位策略,2,售楼处入口保安,入口保安岗及保安秀,样板段入口保安,样板房专业讲解
21、,停车场保安引导代客泊车服务,全程物业先行：,项目定位策略,2,文化营销：三大活动三本楼书,“八里湖低碳城市发展论坛”“八大生活系统产品说明会暨配套体系集中签约仪式”“发现城市之美八里湖摄影赛”,项目定位策略,2,八里湖低碳城市发展白书奥园八大生活系统白皮书八里湖映象之旅,绝对第一的客户号召力,榜样客群：九江第一富人区团体客户、县镇客户：九江最具人气楼盘投资客户：九江最具投资潜力楼盘,如何落实？建立榜样客群：第一批客户重点挖掘私营业主、政府官员，并通过口口相传进行传播；争取团体客户：（锁定客源、锁定产品、锁定价格）九江石化、二电厂、重点中学、医院等效益较好的企业，发展团购；针对庐山工业园内的企
22、业，发展团购；争取投资客户：价格低开高走，第一批留足投资空间；暴力营销，每次开盘确保300套以上的去化量。,项目定位策略,2,城中客户区域：市区需求：刚需、改善、投资特征：政府公务员、私营业主、个体经商者、普通市民,核心客户,补充客户,偶得客户,入城客户区域：周边县、乡镇需求：改善、投资特征：公务员、私营业主、外地务工/打工人员,返城客户区域：外省市需求：投资、养老特征：原城市外逃人群,客户预判：,城市发展带来的客群聚合力。,项目定位策略,2,客户描述：城中客户,项目定位策略,2,客户描述：入城客户,项目定位策略,2,客户描述：返城客户,项目定位策略,2,全案推广策略,2010年：品牌落地，展
23、示区完成，低碳社区宣言，西班牙风情体验2011年：大型城市活动，大型体育活动，大篷车巡回活动，奖项获取2012年：“见证城市发展，寻找昔日荣光”，“共邀九江人回九江”“九江富人区在哪里？”,先品牌，再产品，后城市，收尾文化，体育运动全案贯穿,整和传播策略,3,全推推广策略,整和传播策略,3,媒体策略,整合传播策略点、线、面结合高举中打，迅速形成口碑,点,大型活动大型市政活动引爆品牌大型营销活动引爆销售电视短期集中投放,线,报纸硬广、软文持续投放客户会活动长期维护,面,户外,整和传播策略,3,1、电视策略,电视台选择：九江电视台为主：九江新闻前后，电视剧插播江西卫视为辅：江西新闻前后，楼市新闻类
24、节目投放内容：品牌登陆期：奥园形象广告片奥园形象广告片示意：品牌登陆期：奥园三维广告片奥园三维广告片示意：（缺链接）产品登陆期：奥园实景广告片,整和传播策略,3,2、报纸策略,报纸组合：九江日报浔阳晚报江南都市报九江日报：包版面（八里湖特刊）发行量：10-12万受众：党政机关、企事业单位公务员浔阳晚报：发行量：10-15万受众：普通市民江南都市报：发行方：江西日报报业受众：普通市民,整和传播策略,3,市区户外全面占领 提前启动周边县镇户外利用公交车身，公交站牌等延伸广告传播面根据来客区域重点阻击,3、户外策略,整和传播策略,3,4、活动策略,整和传播策略,3,一个原则：市民互动，产品共鸣,符合
25、奥林匹和精神的传播，提倡奥园和城市的对话，重点在于奥园为九江奉献了什么，强调普通市民的全程参与，才能得到九江市民给奥园、给项目的销售带来的支持。,所有推广以人为本，都以九江人的情感视觉作为出发点。,4、活动策略,1.举办“做一个骄傲的九江人”大型系列社会公关活动 通过政府组织，针对九江市民：了解九江的未来发展 唤起内心世界的骄傲 参与九江的重大活动 展示九江人的新面貌2.奥园项目推进节奏，项目与奥园概念的步骤亮相,两条线索 相互交织,整和传播策略,3,4、活动策略,三大战役（2010年）环环相扣,一战立势：（品牌落地+项目蓄水）5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动二战立言：（市民沟通+
26、项目落地）6-8月“共筑九江城市未来”系列活动三战立行：（口碑营销+项目强销）10-12月“科学运动，健康生活”系列主题活动,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月第一周（5.1-5.3）“为健康而动，为环保而行”活动暨奥龙会成立仪式九江银行联名卡发布仪式，奥运金牌签名限量发行环保袋活动2.奥园产品介绍，至外接待处办理联名卡参加订房的发 蓝手环3.现场奥运知识竞猜、环保小知识竞猜4.场地小型比赛，高尔夫推杆、飞镖、投篮机（均设小礼品）5.运动装备（帽子、手环）申请走湖活动报名，发 红手环,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月第一周（5.1-5.3），其他周末（5/8-
27、5/9 5/15-5/16 5/22-5/23)至外接待处办理联名卡参加订房的发 蓝手环2.奥园产品介绍3.现场奥运知识竞猜、环保小知识竞猜4.场地小型比赛，高尔夫推杆、飞镖、投篮机（设小礼品）5.运动装备（帽子、手环）申请走湖活动报名，发 红手环6.现场用旧电池/宝特瓶牛奶盒换取环保袋7.展示奥龙会全套奥运金牌设计签名礼品及海报,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月第一周（5.1-5.3），其它每周周末：“为健康而动，为环保而行”活动1.在太平洋百货前设摊发入会资料，提醒参加广场活动，或至外接待看房2.在浔阳路各人流量最大的街口，以及太平洋百货前广场，不定时进行“运动30秒”街
28、头快闪演出3.媒体跟进报道,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月第四周（5.30）：从甘棠湖到八里湖走湖活动1.从广场集结，每人发一瓶水，发 黄手环2.到中间点再发一次水，并签署“节能减碳、由我做起、共创绿色九江”宣言，凭水瓶/可回收废品换 绿手环3.到八里湖终点，凭水瓶/可回收废品换 黑手环4.集齐五环可换运动装备一套，头带、T恤、护腕、运动腕表,*环保袋和运动套装请奥运冠军/明星参与设计，并签名。,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月第四周（5.30）：从甘棠湖到八里湖走湖活动举办”共创绿色九江，打造低碳八里湖新城“活动宣读”奥林匹克花园与九江人民共创低碳八里湖
29、新城倡议书“向八里湖有关单位捐赠环湖自行车100台向”节能减碳金点子“50位致赠50台自行车拍卖奥运金牌限量亲笔签名礼品，义卖奥园礼品所得捐赠八里湖环保基金凭奥龙卡换取游园消费卷50元，参加现场小型”游园会“，现场抽奖（三台电瓶车，20台自行车，其他礼品）集满拉环的客户换取奥园礼品,5月份“为健康而动，为环保而行”系列主题活动,5月：媒体配合：与九江日报合作：在九江日报进行”我为九江献一策“系列专访，邀请老干部，劳模及九江代表性人物访谈同时设栏目征集读者投书，每周择优刊登刊登者将获得奥园赠送的礼品，并获邀成为嘉宾参加六月举办的高峰论坛与浔阳晚报合作：在浔阳晚报进行“节能减碳金点子”活动，除了进
30、行科普知识报道，和介绍全球各地妙招外，每周刊登读者投书的最佳金点子共计50位，将在“为健康而动，为环保而行”典礼上领取自行车,6-8月“九江城市未来”系列活动,6月第二周，为期2天：八里湖发展论坛1.论坛（现任领导谈发展、离休干部谈遗憾、海内外专家会诊九江）+系列报导5月开始九江日报”我为九江献一策“活动，为期一个月。开放读者投书，并作为论坛的市民代表团出席论坛。10个最佳金点子奖“上海奥园+世博“行。7月：客户体验月上海奥园+世博行，南昌奥园互动行8月：八里湖摄影大赛（展）邀请九江市摄影家协会参加，最后结集成书八里湖映像之美,10-12月“科学运动，健康生活”系列主题活动,10月：城市之间利
31、用体育场馆，政府大型活动同时找西班牙城市参加活动（可找上海的西班牙领事馆联系事宜）。开盘活动开盘活动时与西班牙城市缔结友好姐妹城市或姐妹社区，邀请中体领导出席签约仪式领导、明星签名赠送已购客户限量楼书。举行开盘晚宴并从已购客户中抽取西班牙姐妹城市访问代表三个家庭羽坛论剑3.由中体牵头，南昌、九江两地体育局主办，奥园协办的“双城互动，羽坛论剑”活动开启，开放组团报名。,10-12月“科学运动，健康生活”系列主题活动,11月：亚运助威团组织签约客户前往广州为中国运动员助威。九江、南昌双城联动万人羽毛球赛两地同时万人羽毛球活动（地点：南昌金沙一路、九江长虹大道至体育中心），体育局主办，奥园协办，赞助
32、羽毛球拍和用球5000组。邀请大世界吉尼斯组织见证，申请世界吉尼斯记录“以万人羽毛球创吉尼斯”+羽坛论剑揭幕，持续2个月，进行同城分组赛，再到双城对决赛，到12月结合业 主奥斯卡晚会颁奖期间邀请奥运金牌得主进行友谊赛12月：业主奥斯卡盛典业主颁奖+万人羽毛球赛颁奖,精彩花絮,9月：中秋台湾水果节+台湾美食庙会组织上海台商庙会来九江举行，邀请奥园客户参加，共度中秋过年前：压岁钱竞猜售楼处设置大、中、小型透明圆筒数个，内置铜板纸钞，开放客户竞猜,4、活动策略,五大阶段 步步为营,整个亮相分为五个阶段：1、绝对实力2、绝对城市3、绝对西班牙4、绝对生活5、绝对,3月,5月,8月,10月,1月,品牌导
33、入期（34月）,项目登陆期（57月）,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,推广阶段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,持续期（2011年）,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品深化）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体全国考察奥园品牌形象亮相城市英雄、劳模事迹展示离休老干部谈城市故事,户外、电视、报纸,板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书奥龙会启动：奥龙会启动仪式大盘形象启动：八大生活系统筹建城市文明纪念馆,户外、电视、报纸、巡展,现场
34、售楼处开放产品说明会/配套签约仪式/八大生活系统白皮书看房巴士开通奥龙会会员联谊活动奥园产品亮相：绝对西班牙8月开盘盛典城市规划馆海内外专家会诊九江,户外、电视、报纸、活动,样板房/样板段开放新体育中心开放仪式10月开盘盛典全市足球联赛,“业主奥斯卡”新年答谢会筹备2011年大型赛事,户外、电视、报纸、活动,2010年推广节奏与计划,主力客户,业内核心客户,核心客户,核心客户补充客户,2010年,现场条件,市区接待处公开,现场售楼处开放,新体育中心完工样板房、样板段开放,一期封顶,整和传播策略,3,第一阶段：品牌导入期,3月,5月,8月,10月,1月,导入期（34月）,登陆期（57月）,推广阶
35、段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品登陆）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体全国考察奥园品牌形象亮相,户外、电视、报纸,板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书奥龙会启动：奥龙会启动仪式大盘形象启动：八大生活系统,户外、电视、报纸、巡展,现场售楼处开放产品说明会/配套签约仪式/八大生活系统白皮书看房巴士开通奥龙会会员联谊活动奥园产品亮相：绝对西班牙6月内部客户认购8月开盘盛典,户外、电视、报纸、活动,样板房/样板段
36、开放新体育中心开放仪式10月开盘盛典全市足球联赛,“业主奥斯卡”新年答谢会筹备2011年大型赛事,户外、电视、报纸、活动,主力客户,业内核心客户,核心客户,核心客户补充客户,2010年,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,持续期（2011年）,整和传播策略,3,第一阶段：品牌导入期,阶段推广主题：生活，与城市共腾飞！阶段推广目标：企业品牌先行，迅速建立奥园的品牌知名度，与其他开发商迅速拉开距离。核心策略：奥园品牌先行，未见其人，先闻其声，迅速占领媒体话语权。营销事件：1、媒体座谈会；2、媒体全国考察。媒体铺排：户外：奥园品牌形象广告报纸：奥园品牌形象广告电视：奥园品牌TVC,整和
37、传播策略,3,第二阶段：项目登陆期,3月,5月,8月,10月,1月,品牌导入期（34月）,项目登陆期（57月）,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,推广阶段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,持续期（2011年）,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品深化）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体全国考察奥园品牌形象亮相,户外、电视、报纸,板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书奥龙会启动：奥龙会启动仪式大盘形象启动：八大生活系统,户外、电视、报
38、纸、巡展,现场售楼处开放产品说明会/配套签约仪式/八大生活系统白皮书看房巴士开通奥龙会会员联谊活动奥园产品亮相：绝对西班牙8月开盘盛典,户外、电视、报纸、活动,样板房/样板段开放新体育中心开放仪式10月开盘盛典全市足球联赛,“业主奥斯卡”新年答谢会筹备2011年大型赛事,户外、电视、报纸、活动,主力客户,业内核心客户,核心客户,核心客户补充客户,2010年,现场条件,市区接待处公开,现场售楼处开放,新体育中心完工样板房、样板段开放,一期封顶,整和传播策略,3,第二阶段：项目登陆期,阶段推广主题：八里湖新城1号作品阶段推广目标：奥园与板块整合推广，通过八大生活系统的启动及城市发展论坛，建立城市标
39、杆，为板块开发建立标准；核心策略：通过板块、大盘八大生活系统、奥龙会三大启动，实际项目的重量级登陆。营销事件：1、板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书2、奥龙会启动：奥园八大生活系统新闻发布会/八大生活系统白皮书/奥龙会启动仪式媒体铺排：户外：奥园项目形象“八里湖新城1号作品”电视：奥园三维广告片新闻炒作报纸：奥园项目形象广告活动炒作奥园高层访谈活动：八里湖低碳城市发展论坛奥园八大生活系统新闻发布会/奥龙会启动仪式,整和传播策略,3,营销事件1：八里湖低碳城市发展论坛,“发展新九江，对话八里湖”八里湖低碳城市发展论坛论题新城区开发与城市可持续发展九江需要怎样的城市，八里湖需要怎样的
40、未来低碳城市发展的必然性与必要性政府在新城区发展中应对环境变化应发挥怎样的指导作用开发商在新城区发展中为保护环境应作出怎样的贡献人物政府规划、环境、经济发展部门官员/著名经济学家/中体高层/社会人物代表/媒体,整和传播策略,3,论坛成果：形成一本白皮书八里湖低碳城市发展白皮书形成一次八里湖城市规划的巡展行动巡展地点为环湖公园、机关学校等，巡展内容：（1）九江城市变迁及城市规划图片展；（3）八里湖新城规划图片展；（4）市民城市摄影图片展；（5）“奥林匹克花园在中国”品牌图片展；（6）奥林匹克花园“八大生活系统”展示。,整和传播策略,3,营销事件2：奥园八大生活系统新闻发布会/奥龙会启动仪式,4月
41、中：“奥龙会”启动暨“奥园生活八大系统”新闻发布会1、政府官员揭幕、祝贺；2、奥园高层南昌“奥龙会”会员代表3、规划设计单位代表4、媒体炒作,活动成果：形成一本白皮书奥园生活八大系统白皮书白皮书八联排报纸楼书“奥龙会”与“九江银行”联名卡发放，正式启动运营,整和传播策略,3,第三阶段：产品登陆期,3月,5月,8月,10月,1月,品牌导入期（34月）,项目登陆期（57月）,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,推广阶段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,持续期（2011年）,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对
42、城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品深化）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体全国考察奥园品牌形象亮相,户外、电视、报纸,板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书奥龙会启动：奥龙会启动仪式大盘形象启动：八大生活系统,户外、电视、报纸、巡展,现场售楼处开放产品说明会/配套签约仪式/八大生活系统白皮书看房巴士开通奥龙会会员联谊活动奥园产品亮相：绝对西班牙8月开盘盛典,户外、电视、报纸、活动,样板房/样板段开放新体育中心开放仪式10月开盘盛典全市足球联赛,“业主奥斯卡”新年答谢会筹备2011年大型赛事,户外、电视、报纸、活动,主力客户,业内核心客户,核心客户,核心客户
43、补充客户,2010年,现场条件,市区接待处公开,现场售楼处开放,新体育中心完工样板房、样板段开放,一期封顶,整和传播策略,3,阶段推广主题：绝对西班牙阶段推广目标：1、建立奥园产品在消费者心目中的标杆地位，形成市场对奥园产品的强力认可与口碑追捧；2、通过对政府公务员、私营业主等榜样客群购买的口口相传，制造跟风效应，吸引其他客户入场；3、大定认筹量达到500组以上，造成全市热捧的形势，吸引投资客户入场；核心策略：建立奥园产品标准，并通过售楼处的展示强化客户对于这一标准的认可度；以奥龙会为平台，举行密集的会员联谊活动，增加客户的认同感及忠诚度。营销事件：1、现场售楼处开放/产品说明会/配套签约仪式
44、2、奥龙会会员联谊活动3、8月开盘盛典媒体铺排：户外：奥园实景“绝对西班牙”电视：奥园实景广告片报纸：奥园产品实景广告活动：现场售楼处开放仪式/产品说明会/配套签约仪式/启动认筹奥龙会系列会员联谊活动,整和传播策略,3,“绝对西班牙”奥园生活体验中心开放日西班牙艺术生活体验日奥园产品说明会战略合作签约仪式认筹启动仪式,艺术生活体验日关键道具：红酒、弗拉明戈舞、西班牙美食,营销事件1：现场售楼中心开放,整和传播策略,3,奥园产品说明会1、八大生活系统2、绝对西班牙产品设计3、战略合作签约仪式公交公司落实公交线路；市一中中、小学生源合作协议；新区医院提前签定战略合作书；新体育中心签定资源共享协议,
45、整和传播策略,3,形式建议：联谊活动：南昌奥园一日游及南昌九江“奥龙会”小型对抗赛节日活动：七夕灯会、中秋美食节互动活动：儿童沙画比赛、教师节手绘教师卡活动、巧克力DIY执行关键：1、活动规模不一定要大，但一定要密集，且应形式新颖，并有较高的互动性；2、每次活动必有小抽奖，抽取中小价值的礼品；,奥龙会客户系列联谊活动,营销事件2：奥龙会活动,整和传播策略,3,执行关键：1、晚上开盘，营造气氛；3、将6月内部认购客户集中至该批同时签约；4、媒体追踪热炒；5、开盘后立刻涨价。,营销事件3：8月开盘,“见证生活之美”奥园开盘盛典,整和传播策略,3,第四阶段：现场展示期,3月,5月,8月,10月,1月
46、,品牌导入期（34月）,项目登陆期（57月）,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,推广阶段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,持续期（2011年）,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品深化）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体全国考察奥园品牌形象亮相,户外、电视、报纸,板块启动：八里湖低碳城市发展论坛/城市发展白皮书奥龙会启动：奥龙会启动仪式大盘形象启动：八大生活系统,户外、电视、报纸、巡展,现场售楼处开放产品说明会/配套签约仪式/八大生活系统白皮
47、书看房巴士开通奥龙会会员联谊活动奥园产品亮相：绝对西班牙8月开盘盛典,户外、电视、报纸、活动,样板房/样板段开放新体育中心开放仪式10月开盘盛典全市足球联赛,“业主奥斯卡”新年答谢会筹备2011年大型赛事,户外、电视、报纸、活动,主力客户,业内核心客户,核心客户,核心客户补充客户,2010年,现场条件,市区接待处公开,现场售楼处开放,新体育中心完工样板房、样板段开放,一期封顶,整和传播策略,3,阶段推广主题：庭院深处见生活阶段推广目标：1、建立奥园产品在消费者心目中的标杆地位，形成市场对奥园产品的强力认可与口碑追捧；2、通过对政府公务员、私营业主等榜样客群购买的口口相传，制造跟风效应，吸引其他
48、客户入场；3、大定认筹量达到500组以上，造成全市热捧的形势，吸引投资客户入场；核心策略：利用样板房样板段的全面开放，巩固前期认筹客户，并迅速转化为强有力的口碑传播。营销事件：1、样板房/样板段开放2、新体育中心开放仪式3、全市足球联赛4、10月开盘盛典媒体铺排：户外：奥园实景开盘热销电视：奥园实景广告片报纸：奥园产品实景广告活动：样板房、样板段开放仪式全市足球联赛,整和传播策略,3,营销事件1：样板房、样板段开放,1、售楼处及样板区游园会；2、样板房参观有礼；3、样板区亮灯仪式；4、焰火表演。,“点亮城市，点亮生活”奥园盛情开放日样板房/样板段开放西班牙游园会,整和传播策略,3,营销事件2：
49、新体育中心开放仪式,执行关键：1、新体育中心落成仪式的室内环节安排在奥园现场售楼处内举行（如新闻发布会、酒会等），并借现场售楼处的影音室、品牌与板块规划长廊，与来宾互动；2、奥园的部分客户可受邀参加新体育中心的落成仪式，增加客户的品牌荣耀感。,新体育中心揭幕仪式,整和传播策略,3,营销事件3：全市性体育赛事,活动时间：6月底至7月底（2个月）活动目的：利用“世界杯”期间市民对足球的关注，举行全市性活动提升品牌知名度；利用该活动调动中体资源，宣传奥园品牌实力。参与对象：机关、企事业单位、大型国企、中小学校、社区分组竞赛：中年组、青年组、少年组推广关键：1、利用中体资源，邀请知名球星参与活动启动仪
50、式及闭幕颁奖仪式；2、充分利用政府资源，调动大型国企、中小学校、机关企事业单位、社区参与到该活动中 3、重奖激励。,“奥林匹克花园杯”全市足球联赛（备选方案）,整和传播策略,3,第五阶段：持续期,3月,5月,8月,10月,1月,品牌导入期（34月）,项目登陆期（57月）,产品登陆期（89月）,现场展示期（10月12月）,推广阶段,销售节点,奥龙会启动蓄水6月内部认购,8月初第一波开盘,10月初第二波开盘,2011年,重点媒体,重要事件,持续期（2011年）,阶段主题,绝对实力（品牌导入）,绝对城市（板块&项目登陆）,绝对西班牙（产品深化）,绝对生活（现场体验）,（配套逐步展示）,媒体座谈会媒体
