《宁波明州购物广场全程策划2003.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宁波明州购物广场全程策划2003.ppt（35页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、宁波明州购物广场策划提案,白龙 瑞狮地产2003年 3 月 31日,前言一项目自身分析二项目定位三项目业态布局方案四项目经营方案五项目营销方案六项目推广方案（一）形象定位（二）主要诉求要点及宣传创意（三）各阶段推广活动与计划 第一阶段：大卖场招商推广期 第二阶段：蓄势期以及认购期 第三阶段：强销期 第四阶段：开业准备期,目 录,前 言,根据我们对项目的初步了解，本案拥有得天独厚的交通区位优势和发展潜力，项目定位策略正确，吻合北仑国际化、外向型经济的高速发展和当前商业发展潮流，非常适合做成以仓储式大卖场为主，集购物、休闲、娱乐、健身,餐饮美食于一体,辐射整个北仑包括舟山地区的大型超级购物广场（S
2、HOPPINGMALL）。策划的重点不在于如何将商铺销售出去,而应该站在一个足够高的战略层面去审视并挖掘项目的内涵,建成与国际化港口城市接轨的，北仑、宁波乃至华东地区超一流的商业平台,实现本案巨大的社会效益和商业价值。,第一部分 项目自身分析,北仑区的GDP增长幅度可达年30%，人均GDP和可支配收入均高于宁波平均水平，有极高的消费能力;北仑区的商业发展水平远落后于经济发展水平,商业网点以沿街店面为主，档次较低,大型化、功能多样化的商业形态尚未出现,本案的建筑形态和商业业态规划在北仑区域内尚是独一无二的，没有竞争对手，若定位及推广策略恰当，迅速去化不成问题;大型购物中心（SHOPPING MA
3、LL）是市场空白点，也是今后商业发展的必然趋势，本案顺应了这一潮流；本案地处交通干道交汇点，交通便捷,交通区位优势和地块现状使本案完全符合“摩尔”的功能定位；辐射范围广;本案地处政府规划重点发展的区域内，是未来的中央城区及商业区；北仑房地产处于良性发展时期，为本案销售提供了良好的市场环境。,一优势分析:,第一部分 项目自身分析,北仑区人口数量不多，外来人口又占半数以上，分散的分布在各工矿企业里，城市人口对商业的支持不足；项目地块目前仍处于开发中，人气、商气尚未形成；沿街店铺仍是市场认可的主流；大体量的室内商铺在销售上具有较大抗性,因此，本案二楼的销售压力较大；,二劣势分析:,第一部分 项目自身
4、分析,第二部分 项目定位,必须符合大型购物中心的功能定位；必须形成自给自足的完善的商业体系和配套体系；必须有利于消除二层大体量室内商铺在销售中的抗性；,一定位原则：,第二部分 项目定位,集购物、休闲、娱乐、健身,餐美食于一体的大型综合购物中心SHOPPINGMALL。,二项目定位：,第二部分 项目定位,第三部分 项目业态布局方案,以大卖场为主，形成品种丰富、业态互补，满足消费者购物、娱乐、健身、休闲等一站式消费的需求；按功能划区；统一规划、自主经营，形成北仑高品味、主题式的步行街，防止零星、杂乱无序的经营；给予二楼以上单元正确地市场定位，消除其销售抗性；,一布局原则与出发点：,第三部分 项目业
5、态布局方案,一层引进大型仓储式超市；二层设置家电、电脑、洁具、家居量贩广场；二层楼顶设置羽毛球、网球场、乒乓球、少量露天吧；,二业态布局方案：,第三部分 项目业态布局方案,大卖场：,五层综合楼：,一楼名品店，包括男女精品服饰、珠宝首饰、眼镜等知名品牌店;；二楼至五楼建议规划为酒店式公寓；,理由：二楼至五楼，做纯写字楼较喧闹而且四五层较高，不适合公，去化速也不，做酒式公寓，亦亦住，销售价格上可往写字楼上靠，而作为住宅去化速又很，并可增加一层；设计调整：一楼层高5.6米，二楼以上层高2.9米；设计为六层，并设卫生间。,一楼精品及高档中西餐饮美食店，包括鞋帽、童装、中西美食店、名特优副食品等；二至三
6、层设置咖啡馆、茶吧、KTV等休闲娱乐场所；四层设置女子美体美容馆及大型健身中心；,四层楼：,第三部分 项目业态布局方案,二期综合楼：,全部作酒店，以客房住宿为主；,第四部分 项目经营方案,大体量的综合性购物中心，必须有适度、必要的管理，这是商城持续旺、投资信心的保证；更是项目高起点的前提；购物广场持续有序经营的保证；,一目的,第四部分 项目经营方案,按功能划区，自主经营；,二经营方针：,第四部分 项目经营方案,实行统一管理、统一经营导向、统一规划布局、统一形象 推广。,购物广场开业前在销售部下成立招商部，负责开业前的筹备推广及招商招租工作；购物广场开业后成立经营管理部，负责日常管理、保洁、维修
7、、租户的协调等工作；,三经营管理内容：,第四部分 项目经营方案,组织构成:可自设，也可外聘，如自设，应成立独立法人机构，与开发商相脱离；如外聘，则应找一专业的商城管理公司，以确保广场的高品味。,第五部分 项目营销方案,招商出租、销售、经营，底、中、高三层面分别出击，经营互补各得其所，,一营销思路：,第五部分 项目营销方案,形成高品味的、集购物、休闲、娱乐、健身,餐美食于一体的大型超级SHOPPING-MALL。,招商出租：,第五部分 项目营销方案,大卖场一层招商出租，引进大型超市；大卖场二层在必要时进行部分回租；,销售：,沿街店面、五层综合楼、四层综合楼全部销售；,经营：,大卖场二层楼顶、停车
8、场、二期酒店用于经营，可自设或外聘公司进行管理；,招商先行，引进知名大型超市，带旺整个人气和商气，这是本案成功的关健；大手笔促销支持：,二营销策略：,第五部分 项目营销方案,电视、报刊广告；保证季季有活动，月月有广告；各种广告、宣传品制作发布；聘请专业策划公司进行商业策划、宣传推广；,发展商在开业前、开业初期广告促销支持，为广场持续旺提供保证，为业主赚钱火上加油！促销支持形式：,回租条件：在下列情况下，业主应将店铺交于发展商回租：,制定回租政策，在必要时进行回租：,第五部分 项目营销方案,自行出租未有适当的商家；空置时间超过2个月；商城开业2月内未能正常营运；在同等租金水平之下，为保证整体经营
9、格局以及销售效果，与业主 其他租赁户相比，商城具有优先租赁权；,回租租金：以店铺价格6%左右；回租期限：三年。,目 的：大大促进投资客、让投资客坐享其成操作方式：在销售的同时另外成立招商租赁部，将大卖场二楼商铺进 行招租；操作措施：,实行带租约销售；,第五部分 项目营销方案,积极引进著名品牌、大品牌，此外长期租赁品牌、前10名进驻 均提供租金优惠；业主在购买商铺即可签定带租约协议；建议租金水平为商铺价格的5%-6%左右；,成立招商经营部门以实行回租政策和带租约销 售两大政策,第五部分 项目营销方案,招商经营部主要职责：,独立进行全部商铺的商业经营管理；与销售分离；业主自行经营以及自行出租，及时
10、在本部门及时登记；业主在购买后也可也可接受本公司回租计划由本部门进行委托招商；,本部门对所有委托、接受回租计划、以及尚未卖出的单元进 行独立招租招商；,第六部分 商城推广方案,一形象定位：,第六部分 商城推广方案,集购物、休闲、娱乐、健身,餐美食于一体，,北仑第一家与国际接轨的的大型超级购物中心SHOPPINGMALL,二各阶段推广活动与计划：,第六部分 商城推广方案,第一阶段：大卖场招商推广 推广时间：2003年4月-7月 推广思路：以引进大型知名仓储式超市为重点；制作精美 的招商说明书和楼书，定向招,第一阶段推广宣传工作事项时间安排表：,第六部分 商城推广方案,推广时间：2003年8月-1
11、0月推广思路：以投资说明会为导火索，强势多角度出击，介绍超级SHOPPING-MALL理念、模式、能大型知名仓储式超市盟所带来的；推广主题：“大型超级SHOPPINGMALL落户北仑”大型论坛投资说明会召开。活动时间：待定,第二阶段：蓄势期及认购期,第六部分 商城推广方案,邀请电台、报社新闻记者：提前广告预告；确定报告人以及报告文本；现场展版制作（4-6块）、主席台横幅以及现场气氛营造布置；宣传资料到位；发展商致欢迎辞；发展商介绍项目基本情况；邀请人做商铺投资情况分析说明；邀请人应为本地房产业或者是商业领域内资深人士、或者学者、理论研究者,会议准备：,第六部分 商城推广方案,什么是SHOPPI
12、NG-MALL销品茂与女人主题SHOPPING-MALL销品茂投资价值分析；,邀请人介绍项目的策划与理念构思；,第六部分 商城推广方案,国际化的商态理念SHOPPING-MALL女性主题SHOPPING-MALL销品茂店多隆市的规模效应!超前现代化的建筑硬件;锁定超强购买力的顾客群!超强非凡的各种创新经营措施与手段保证可持续”旺;”经营发展商所做的一切都是为了商城永远的“旺”！,邀请人介绍投资经验与投资体会；邀请人：应为具有相当投资经验的成功人士：拟邀香港、台湾、上海等具有耀 人之资本的杰出人士！发展商领导表态；,第二阶段推广宣传工作事项时间安排表：,第六部分 商城推广方案,推广时间：2003年11月-2004年2 月推广思路：以销售为主轴，以开盘为契机，以大型知名旗舰为重点，全方 位、多角度出击，介绍明州购物广场的销售卖点，包括地段、区位、发展、配套、消费模式、升值潜力、为什么会旺的理念 等。推广主题：国际知名旗舰店加盟，明州购物广场掀开北仑商业新篇章。,第三阶段：强销期,第六部分 商城推广方案,第六部分 商城推广方案,第三阶段推广宣传工作事项时间安排表：,第四阶段：开业准备期,第六部分 商城推广方案,推广时间：11月25日-12月20日推广思路：以开业为主题，以招商为脉络，大量引进知名品牌店。推广主题：火热招商，缤纷开业,
