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1、房地产企业所得税汇算清缴和土地增值税清算培训,一、土地增值税清算二、企业所得税汇算清缴应报送的资料三、企业所得税的新政策四、企业所得税汇算清缴操作流程五、应注意的事项,一、土地增值税清算（一）土地增值税的基本规定土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（1）土地使用权、地上建筑物的“产权”必须发生转让。房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。,（2）转让房地产过程中，转让方缴纳：营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税,（二）土地增值税的计征办法,
2、新房：先预征后清算和核定征收纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本不能确定或其他原因无法据以计算土地增值税，采取先预征土地增值税，待达到清算条件后进行清算，多退少补，即先预征，再清算制度。,预征土地征值税=计税收入*预征率计税收入：纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。预征率：鄂州市普通住宅1.5%、非普通住宅3%、非住宅类4%旧房：直接核算征收或核定征收,（三）土地增值税清算条件,1、符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的；（4）纳税
3、人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；,2、可要求纳税人清算的情形：,（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；,（3）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；（4）省税务机关规定的其他情况,（四）土地增值税的清算单位,以什么为清算单位是涉及税收负担大小的关键。如果将增值额较大的清算单位和较小的项目合并清算，则会降低税负。国税发【2006】187号（1）土地增值税以国家有关
4、部门审批的房地产开发项目为单位进行清算；（2）对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算；,（3）开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，其土地增值额应分别计算；（4）对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税；,（五）土地增值税的计税依据：转让房地产所取得的增值额。增值额=收入额-规定的扣除项目金额（1）转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。,（2）扣除项目金额,销售新房及建筑物扣除项目金额（主要针对
5、从事房地产开发纳税人而言）：1、取得土地使用权所支付的金额包括地价款、有关费用和税金（如契税）纳税人分期、分批开发、分块转让的扣除项目金额取得土地使用权支付的总金额（转让土地使用权的面积受让土地使用权的总面积）,2、房地产开发成本包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等,3、房地产开发费用（不是按照纳税人实际发生额进行扣除）利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的：允许扣除的房地产开发费用利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内利息支出不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的：,允许扣
6、除的房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内4、与转让房地产有关的税金从事房地产开发的纳税人：营业税、城建税、教育费附加,5、财政部确定的其他扣除项目按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和，加计20%扣除（从事房地产开发的纳税人适用）,注意事项：,土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至房地产开发费用中计算扣除。对财务费用中的借款利息支出，凡能够按照转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。但是超过利息上浮幅度的部分不允许扣除；对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息也不允许扣除。,销售旧房及建筑物扣除项目金额,
7、1、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用2、旧房及建筑物的评估价格=重置成本价成新度折扣率3、在转让环节缴纳的税金：营业税、城建税、教育费附加、印花税,（六）税率：四级超率累进税率,（七）计算土地增值税的步骤：,1.确定收入总额2.确定扣除项目新房扣5项旧房扣3项3.计算增值额4.计算增值率=增值额/扣除项目金额 5.按照增值率确定适用税率和速算扣除系数,税收优惠：建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税；超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。6.计算应纳税额应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,【举例】1.某房地产开发公司专
8、门从事普通住宅商品房开发。2010年3月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米，销售价格为平均售价2000元/平方米，该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为l000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，,当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为l0%计算该公司应纳土地增值税。（1）销售收入=91000200010000=18200（万元）（2）计算扣除项目：取得土地使用权所支付的金额：2000万元 房地产开发成本：8800万元 房地产开发费用=（2000+8800
9、）10%=1080（万元）,税金：营业税=182005%=910（万元）城建税及教育费附加=910（7%+3%）=91（万元）土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001（万元）（注意印花税已记入房地产开发费用，此处不允许扣除）加计扣除=（2000+8800）20%=2160（万元）扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041（万元）,（3）增值额=18200-15041=3159（万元）（4）增值率=315915041=21%50%（5）适用税率30%。（6）土地增值税税额=315930%=947.7（万元）应纳税额增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除
10、系数,（八）核定征收制度,房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税（1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；,（3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；鄂州市核定征收率普通住宅2%、非普通住宅4%、非住宅类6%鄂州地税发201011
11、4号,一、企业所得税汇算清缴应报送的资料：1、企业所得税年度纳税申报表及其附表；2、地方各税（年度）综合申报表；3、企业会计报表（事业单位为各类收支与结余情况、资产与负债情况、人员与工资情况）；4、备案事项的相关资料；5、多缴税款处理方式的书面说明；,6、涉税审批事项批准文件的复印件；7、缓缴申请或延期申报申请；8、委托中介机构代理申报的，应出具双方签订的代理合同，中介机构出具包括纳税调整的项目、原因、依据、计算过程、调整金额等内容的报告；9、纳税人附送的涉税鉴证报告；10、主管税务机关要求报送的其它资料和纳税人认为应该提供的补充说明等资料；,应附送的中介机构鉴证报告有：1、企业年终所得税汇算
12、清缴后需要退抵税款（不含减免退税款）的鉴证报告。2、企业资产重组、股权转让所得税的鉴证报告。3、企业申请各项资产损失金额在50万元以上(含50万)税前扣除的鉴证报告。,4、连续亏损3年以上企业，自亏损发生第三年开始，每一年亏损额的鉴证报告。5、房地产开发企业完工开发产品销售收入实际毛利额与预计毛利额之间差异调整的鉴证报告。6、房地产开发企业土地增值税清算业务的鉴证报告。7、实行预缴土地增值税的房地产开发企业申请注销，土地增值税清算后一次性补税导致多缴企业所得税退税的鉴证报告。8、企业停业、注销税务登记税款清算的鉴证报告。,二、企业所得税新政策企业员工服饰费用支出扣除问题企业根据其工作性质和特点
13、，由企业统一制作并要求员工工作时统一着装所发生的工作服饰费用，根据实施条例第二十七条的规定，可以作为企业合理的支出给予税前扣除。【要点】两个条件：统一制作，统一着装作为企业合理的支出给予税前扣除,投资企业撤回或减少投资的税务处理投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中：（分为三步）（1）相当于初始出资的部分，应确认为投资收回；（2）相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得；,（3）其余部分确认为投资资产转让所得被投资企业发生的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资企业不得调整减低其投资成本，也不得将其确认为投资损失。【举例】A公司
14、2008年以1000万元注册B公司，占B公司30%股份，2010年1月经股东会决议，同意A公司抽回其投资，A公司从B公司分得现金2500万元。截止2009年底，B公司共有未分配利润和盈余公积3000万元。,计算步骤：1、投资收回=初始出资=1000万元（不交企业所得税）2、股息所得=未分配利润和盈余公积*减少实收资本比例=3000*30%=900万元（不交企业所得税）3、投资资产转让所得=2500-1000-900=600万元（交企业所得税）,向非金融机构借款的利息支出【政策规定】企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金
15、融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。,“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”：1、在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。,2、既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。【重要提示】企业因向非金融企业借款，按照合同要求在2011年度内首次支付利息并进行税前扣除的，应在年度纳税申报时向主管税务机关报送金融企业的
16、同期同类贷款利率情况说明”,企业资产损失所得税税前扣除管理办法【新旧资产损失税前扣除政策差异】一、资产损失税前扣除管理的方式进行调整新资产损失管理办法规定企业发生的资产损失向主管税务机关申报后即可在税前扣除。由原来的纳税人自行计算扣除和报税务机关审批扣除，全部改为直接由资产损失企业向税务机关申报扣除。,二、部分资产损失的确认条件放宽（一）货币资产损失的确认条件放宽1、现金损失明确企业收取假币造成的损失作为现金损失，原政策仅规定清查的现金短缺可作为现金损失。2、银行存款损失企业因金融机构应清算而未清算超过三年的，可将存款类资产确认为资产损失。,3、应收和预付账款的损失（1）更加明确应收及预付款项
17、包括的内容，将各类垫款、企业之间往来款项均明确列入企业的应收及预付款项，可以作为损失从税前扣除。（2）取消了原政策对企业逾期三年以上的应收款项损失确认条件应有催收磋商记录，确认债务人已资不抵债、连续三年亏损或连续停止经营三年以上的，并能认定三年内没有任何业务往来等限制性条件。,（二）投资损失的确认条件放宽1、股权投资，因被投资企业超过三年以上且未能完成清算的，明确出具被投资企业破产、关闭、解散或撤销、吊销等的证明以及不能清算的原因说明后可以申报扣除。原政策规定应提供被投资方清算剩余资产分配情况的证明，未明确因被投资企业破产、关闭、解散或撤销、吊销三年以上未完成清算的可以确认为股权投资损失。,2
18、、企业向关联企业提供借款、担保而形成的债权损失，准予扣除。三、明确了资产损失税前扣除的时间新资产损失管理办法分别明确了实际资产损失和法定资产损失可以税前扣除的具体时间。,实际资产损失应当在其实际发生且会计上已作损失处理的年度申报扣除法定资产损失，应当在企业向主管税务机关提供证据证明该项资产已符合法定资产损失确认条件，且会计上已作损失处理的年度申报扣除,四、明确了以前年度发生实际资产损失的追补确认年限新资产损失管理办法规定企业以前年度发生的实际资产损失的追补确认期限一般不得超过五年原政策未明确规定以前年度发生实际资产损失的追补确认年限,资产损失税前扣除办法：清单申报和专项申报。,资产损失税前扣除
19、办法：清单申报和专项申报。,三、企业所得税汇算清缴操作流程CA认证纳税人自助办税系统大厅业务窗口申报窗口纳税申报窗口企业所得税年终申报录入并保存申报表信息银行（网络）划款取得完税凭证,四、企业所得税汇算清缴注意事项一、减免税优惠需要提供的资料（一）小型微利企业需要提供的资料有：1、小型微利企业申请表2、当年度财务报表3、当年度工资明细表或当年1月、12月工资明细表,（二）高新技术企业需要提供的资料有：1、企业年度中间企业取得省高新技术企业认定管理机构颁发的高新技术企业认定证书后可持高新技术企业证书及其复印件和税务机关要求的其他资料，在月（季）度预缴申报前10日内向税务机关提请备案。备案后可按1
20、5%的税率进行预缴申报。,2、企业当年符合高新技术企业条件的，在年度汇算清缴期内向主管税务机关续报以下资料备案，备案后可享受当年15%税率优惠：（1）产品（服务）属于国家重点支持的高新技术领域规定的范围的说明；（2）企业年度研究开发费用结构明细表；（3）当年高新技术产品（服务）收入占企业总收入的比例说明；（4）企业具有大学专科以上学历的科技人员占企业当年职工总数的比例说明。,（三）研究开发费用加计扣除需要提供的资料有：1、企业自主、委托、合作研究开发项目计划书的研究开发费用预算；2、企业自主、委托、合作研究开发专门机构或项目组的编制情况和专业人员名单；3、自主、委托、合作研究开发项目当年研究开
21、发费用发生情况归集表,4、企业集团采取合理分摊研究开发费用的，企业集团应提供集中研究开发项目的合同或协议，该协议或合同应明确规定参与各方在该研究开发项目中的权力和义务，费用分摊方法等内容。如不提供协议或合同，研究开发费用不得加计扣除；,5、企业总经理办公会或董事会关于自主、委托、合作研究开发项目立项的决议文件；6、委托、合作研究开发项目的合同或协议；7、研究开发项目的效用情况说明、研究成果报告等资料；8、对研究开发项目有异议的，税务机关要求企业提供市州级以上（含本级）科技部门的研究开发项目鉴定意见书；,（四）安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资和加计扣除需要提供的资料有：1、企
22、业依法与安置的每位残疾人签订的1年以上（含1年）的劳动合同或服务协议；2、残疾职工名单及其中华人民共和国残疾人证或中华人民共和国残疾军人证（1至8级）原件、复印件（原件查验后退还）；,3、为残疾职工缴纳社会保险费的记录；4、企业通过银行等金融机构向残疾人员实际支付工资的凭证、记录；5、残疾人员变动情况；二、扣除项目的相关规定1、企业发生的合理的工资、薪金支出，准予据实扣除。,国企工资、薪金总额不得超过政府有关部门给与的限定数额；超标部分不得计入工资、薪金总额，也不得在企业所得税前扣除。“应付职工薪酬”核算的范围与税前扣除的工资薪金范围不同,税前扣除的工资薪金：企业按规定实际发放的工资薪金总和，
23、不包括职工福利费、工会经费、职工教育经费、社会保险费、住房公积金等。税前不得扣除的工资薪金不得作为计算福利费、工会经费、职工教育经费、补充养老保险和补充医疗保险税前扣除标准的基数。,2、职工福利费、职工工会经费和职工教育经费（1）企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。注意：企业给职工发放的“年货”、“过节费”、节假日物资及组织职工旅游支出不属于职工福利费的列支范围。,（2）企业拨缴的职工工会经费支出，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。（3）除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除，超过部分，
24、准予在以后纳税年度结转扣除。,软件生产企业、集成电路设计企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。经过认定的技术先进性服务企业、动漫企业、中关村示范区科技创新创业企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额8%的部分，准予扣除。,【举例】“应付职工薪酬”账户各明细栏目反映，支付给职工的工资总额合计2000000元（人均月工资2500元）；发生职工福利费合计400000元；发生职工教育经费80000元：拨缴工会经费24000元已取得相关工会拨缴款收据，同时又另行列支工会活动费40000元。,（1）工资总额2000000元，可以税前扣除。（2）福利费扣除限额为280000元（2
25、00000014%），实际发生400000元，超标，应纳税调增120000元。（3）职工教育经费扣除限额50000元（20000002.5%），实际发生80000元，超标，纳税调增30000元。（4）工会经费扣除限额为40000元（20000002%），但是实际取得收据的是24000元，所以，税前扣除为24000元，无需进行纳税调整。另行列支工会活动费40000元，需要做纳税调增。,注意：（1）在计算扣除限额中所指的工资薪金以税法规定为准，即纳税申报表附表三第22行的“工资薪金支出”。（2）企业参加财产保险，按规定缴纳的保险费，准予扣除。,4.借款费用（1）加息、罚息允许在税前扣除（2）资本化
26、和费用化问题企业为购置、建造和生产固定资产、无形资产和经过12个月以上的建造才能达到预定可销售状态的存货而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款利息，可在发生当期扣除。,区分哪些利息支出应该资本化，哪些利息支出应该费用化。【举例】企业2001年1月1日向银行贷款1000万元，年利率为12%，其中800万元用于A车间基建工程，该车间于2001年9月交付使用；200万元用于采购材料物资从事生产经营，企业在2001年度按权责发生制原则计提了贷款利息支出120万元，全部计入“财务费用”科目借方。,【解析】利息支出未按税法规定在资本
27、性支出与收益性支出之间合理分配，虚增期间费用。（1）应该资本化的利息支出=80012%912=72（万元）（2）计入财务费用的利息支出：120-72=48（万元）（3）财务费用中列支了120（万元），应调增利润额和应纳税所得额72万元。,5、资本的利息不能在税前扣除凡企业投资者在规定期限内未缴足其应缴资本额的，该企业对外借款所发生的利息，相当于投资者实缴资本额与在规定期限内应缴资本额的差额应计付的利息，其不属于企业合理的支出，应由企业投资者负担，不得在计算企业应纳税所得额时扣除。,6、企业将资金无偿让渡他人使用的涉税问题,7、企业向个人借款利息支出向个人借款利息支出税前扣除的条件：借贷是真实、
28、合法、有效的，不违法签订了借款合同利息支出不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额取得合法凭证,8.业务招待费（1）业务招待费是否真实、合理、合法。（2）按孰小原则扣除发生额的60%与当年销售（营业）收入的5中较小的一方扣除。（3）销售（营业）收入：包括主营业务收入、其他业务收入和视同销售收入，但不包括营业外收入。,【例】某企业2011年的销售收入为5000万元，实际支出的业务招待费为40万元，在计算应纳税所得额时允许扣除的业务招待费是多少？业务招待费发生额的60%为24万元税前扣除限额=50005=25万元由于业务招待费发生额的60%小于当年销售收入的5，因此在计算应纳税所得额时按照24万元扣除，实际支出的业务招待费40万元和税前扣除的业务招待费24万元之间的差额16万元做纳税调增处理。,三、企业所得税前不得扣除项目1.向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；2.企业所得税税款；3.税收滞纳金；4.罚金、罚款和被没收财物的损失；注意：违约金、罚息、诉讼赔偿可以在税前扣除。,5、超过规定标准的捐赠支出；6、赞助支出；7、未经核定的准备金支出；8、企业之间支付的管理费、企业内营业机构之间支付的租金和特许权使用费，以及非银行企业内营业机构之间支付的利息，不得扣除；,
