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1、盐田港办公及综合配套服务区项目 前期策划顾问报告汇报稿,2008年11月,深圳市盐田港集团有限公司,2,汇报纲要,宏观环境分析物业市场分析发展策略及产品建议财务分析,一、宏观环境分析,4,物流是深圳重要支柱产业，已建成六大物流园区，盐田港占据重要一极,2007年深圳集装箱吞吐量区域分布,2007年，深圳物流业产值占深圳生产总值的10%，约700亿元。深圳有物流和货运相关企业2,000多家，其中现代物流企业已达到200多家，涌现一批具备综合物流能力的第三方物流企业。物流行业的发展对港口集装箱运输提供强劲支持。,数据来源：深圳统计年鉴,5,珠江三角洲集装箱港口密布，盐田港面临激烈竞争,珠江三角洲集
2、装箱港口目前已形成以香港为国际航运中心，深圳港（含盐田、蛇口、赤湾等）、广州（含黄埔、南沙等）为干线港，区内其他中小港口为喂给港的格局。,6,广州南沙港区的崛起带给盐田港极大威胁,南沙港具有优越的地理区位。通过吸引大型船公司参股经营加快了其发展速度中海、中远参股后将原来在深圳港的航线转移至南沙；与中海、中远有战略联盟及合作的法国达飞、韩进海运等船公司随之在南沙开通航线。,广州港与盐田港集装箱吞吐量,广州港与盐田港集装箱吞吐量增长率,数据来源：深圳统计年鉴，广州港集团，中国港口集装箱网,7,深圳西部港区的发展对盐田港也造成压力,盐田港集装箱吞吐量占深圳比例,盐田港集装箱吞吐量占深圳的比例，从高峰
3、时的约60下降至目前的约40。西部港区的区位优势更加明显，政府的基础设施投资力度不断加大，多个物流园区正在开发建设中。提升港口竞争力是盐田港面临的迫切任务。,数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府,8,深圳未来城市发展重心向西，盐田区处境不利,20072020深圳市城市总体规划显示，未来深圳将形成“双中心”的城市格局，“福田罗湖”中心区和南山前海中心区将成为深圳未来的两个市中心。位于西部区域的前海中心（包括前海、后海和宝安中心区）将发展区域功能的生产性服务业与总部经济。深圳西部区域未来城市轨道交通和城际交通设施聚集，与广州、东莞以及珠江西岸区域的联系将更加便捷。,深圳城市发展规划示意,深圳轨道交通
4、规划示意,9,盐田区当前总体经济水平在深圳占比偏小,2007年盐田与深圳全市主要经济数据比较,数据来源：深圳统计年鉴，盐田区政府,10,盐田区近年人口导入减慢，常住人口增长温和,盐田常住人口数量及增速（19982007）,数据来源：盐田区政府,11,项目的SWOT分析,12,开发高品质物业有利于盐田港竞争力的增强,1990年，国务院决定开发浦东，在陆家嘴成立中国第一个国家级金融开发区。为显示决心，并提升区域竞争力，政府组织中粮集团等10家大型企业投资建设金茂大厦。金茂大厦高420.5米，建成后成为标志性建筑和上海著名景点，极大促进了陆家嘴金融贸易区的发展并带动了旅游业的发展。,1984年中英达
5、成香港回归协议。为展现香港的美好发展前景，著名建筑师贝聿铭受委托设计中银大厦。中银大厦高315米，落成时是香港最高建筑，并成为著名景观。中银大厦代表了“中国人民的雄心”。,金茂大厦上海,中银大厦香港,二、物业市场分析,14,办公市场,15,深圳优质写字楼沿交通干线分布，自东向西发展,新兴市场代表项目：天利中央广场、海岸大厦东座起步较晚，尚缺乏集聚效果,深圳新CBD代表项目：诺德中心、卓越时代广场日渐成为银行业、金融业及其它专业服务业的集中地,深圳旧CBD代表项目：发展银行大厦、地王广场、嘉里中心商业环境成熟，基础设施完善，深受跨国公司所青睐,深圳甲级写字楼区域分布,深圳甲级写字楼区域构成,福田
6、是甲级写字楼主要聚集区。盐田目前缺乏高品质项目。,数据来源：仲量联行,16,物流行业是主要租户，其中不乏国际知名企业,相当部分的物流企业都将总部设在了罗湖、福田等中心区域,物业行业代表性租户,深圳甲级写字楼租户构成,数据来源：仲量联行,17,第三方物流涵盖业务,港口物流：围绕港口展开的现代物流分支,主要服务活动：仓储、运输、物流、加工、贸易、金融、保险、代理、信息、口岸等活动流程：,厂商,物流,仓储,车行,报关行,口岸,船公司,船代,港口,货代,厂商,保险,18,主要企业对写字楼物业需求,19,主要企业对写字楼物业需求（续）,20,盐田港写字楼市场,物业总量规模不小，以自用为主经营性物业规模小
7、、中低档物业为主主要分布在港区东、西两侧，周边配套设施少租金水平不高，一般在50-70元/平方米/月水平市场需求旺盛，空置率低,1.海港大厦 2.盐田港码头候工楼 3.东湾大厦 4.中铁物流大厦 5.盐田国际,4,2,5,3,1,本案,21,海港大厦物流企业用户分析,货代运输类企业多、面积占用比例最大船公司企业平均占用面积最大，是写字楼空间需求的重要来源,占用面积,企业数量,企业平均占用面积（平方米）,22,海港大厦部分主要用户,23,物流企业访谈-访谈对象,达飞船务（CMA CGA）川崎汽船（Kline）马士基海运（Maersk）日本邮船（NYK）以星物流（Zim）星辉储运（Star Shi
8、ne）中国外轮代理（PENAVICO）美国总统轮船（APL）,康捷空国际货代（Expeditors）万海航运（Wanhai）嘉宏国际货运（Cargo）怡诚物流,目的：了解大用户对办公物业的需求状况与前景,24,大型物流企业业务职能构成与选址要求,选址因业务职能而异：销售、客服部门要求贴近客户，偏向于核心商务区前方操作需要靠近现场，需要在港区后方操作、单证中心等并非一定位于核心商务区物业品质和周边配套完善程度是考虑重要因素交通便捷性将有利于客户往来及员工上下班,25,物业服务设施要求,主要观点：业务往来较多，对客梯要求高数据通讯依赖程度高，对相关服务设施要求高,大容量后备电支持充足客梯大容量通讯
9、设施灾难及备份设施安全管理,智能管理系统品牌物业管理环保大厦设计,中央空调抬高地板停车场,非常重要,重要,有了更好,26,配套设施要求,普通餐厅/员工餐厅良好的办公环境,高级餐厅酒吧/咖啡厅健身房会议中心,银行附近有酒店,必要,重要,有了更好,主要观点：以日常商务配套为主要需求酒店是较重要的配套之一餐饮类需求较大,27,经济一体化和供应链管理要求港口升级换代,随着技术进步、经济全球化和电子商务的迅速发展，企业的市场竞争压力日趋激烈；面临缩短交货期、提高服务质量、满足个性化需求和降低成本的挑战；市场对产品供应的精细化、敏捷化和柔性化要求，对港口的运作模式产生冲击；港口之间的相互竞争也促使自身不断
10、发展；1999年，联合国贸发会提出第四代港口理念，定义为“物理空间上分离，通过公共经营者或管理部门链接的组织。（Physically separated but linked through operators or through a common administration）”,28,港口发展对办公物业市场提出更高要求,经营管理职能的加强要求有更多的高素质人才进驻，提高对办公物业的需求；港口和其相关物流活动的互动合作将吸引更多物流相关企业进驻，提升对办公物业的需求；港城一体化对产业发展的带动作用能够促进金融、服务等产业的发展，提升对办公、商务配套物业的需求；高标准的信息平台要求办公物业有
11、更高的建筑标准；,29,本项目中长期可望聚集大型物流企业运营中心,物流企业现有职能,制造、商贸企业,与物流产业相关度,短期前景,大,中,小,小,金融、保险支持服务企业,物流企业运营职能前移,核心客户群,第三方物流企业大型船公司,次要客户群,船务代理大、中型货运代理,其它客户群,报关行、车行其他服务企业,中长期前景,大,大,中,中,30,商业市场,31,城市拓展及基础设施改善，推动深圳零售商圈向西发展,深圳六大商圈,南山,福田CBD,国贸/人民南,蔡屋围,华强北,东门,主要优质零售物业沿交通干线分布注：1、金光华广场；2、万象城（一期）；3，中信城市广场；4、怡景中心城；5、COCO Park；
12、6、京基百纳广场；7、益田假日广场；8、保利文化广场；9、海岸城；10、花园城购物中心,32,近年优质零售物业存量迅速增加，但空置率逐渐走低,深圳优质零售物业存量和空置率,反映深圳优质零售物业吸纳非常强劲。近年众多国内外知名零售商在深圳积极扩张，包括GUCCI在内的一些国际奢侈品牌也进驻深圳市场。,33,深圳各区域零售市场未来发展趋势,34,盐田区零售物业分布零散，未有形成核心商圈,小型超市、街铺以及中低端餐馆是盐田目前零售物业的主要存在形式。缺乏优质零售物业，购物环境较差。优质餐饮、休闲、娱乐设施缺乏，消费环境较差。,35,盐田区缺少优质零售物业，市场需求不足是主因,深圳社会消费品零售总额分
13、区构成,深圳常住人口分区构成,盐田常住人口只占深圳的3。社会消费品零售总额只占深圳的1。,数据来源：深圳统计年鉴,36,项目开发大型零售物业机会偏低，适合打造高品质休闲餐饮娱乐设施,区域内人口数量少,周边人群多数消费能力低,整体消费需求不足,位置偏僻，临近高架路，限制辐射范围,区域内整体状况中短期难以改变,偏离政府规划商业中心区域,近水楼台临近深圳知名海鲜街。景观层次丰富，具有丰富海景资源。避风塘可打造成亲水社区。,37,区域内休闲餐饮娱乐需求较大,盐田港有较大数量的靠港海员，2007年共7840艘船靠港 每年20多万人次港区工作人群和流动的商务人群也有一定规模 每天约58万人次盐田游客数量众
14、多 每年超过1,000万人次，平均每天约3万人次盐田政府部门、企业公务消费和常住人口消费市场空间大 盐田常住人口22万业态辐射范围大，能够吸引来自深圳城市中心区域的消费人群,38,酒店市场,39,深圳近年过夜游客不断增长，酒店市场发展趋旺,过夜国际游客数量,过夜国内游客数量,深圳是中国重要商务和旅游城市，会展行业发展迅速。2005、2006和2007年深圳过夜国际游客数量分别增长10.1、15.6和16.6。带动星级酒店的平均房价和开房率逐年提高。,星级酒店平均房价和开房率,数据来源：深圳市旅游局,40,国际品牌酒店积极进驻，平均房价不断攀升,深圳五星级酒店运营状况,最近几年，包括喜来登、洲际
15、、凯宾斯基等国际知名品牌酒店纷纷进驻，在提升服务品质的同时加剧了市场竞争。未来凯悦、丽思卡尔顿、香格里拉（福田）、威斯汀等酒店还将加入。,数据来源：深圳市旅游局,41,盐田高星级酒店开房率明显高于市场整体水平，反映档次较高酒店的市场经营状况更好,盐田酒店开房率,整体包括16家酒店，四星级为3家酒店。,数据来源：盐田区旅游局,42,近期过夜国际游客快速增长，主要为新增高品质度假设施所带动,盐田过夜国际游客数量（20062007）,盐田过夜国内游客数量（20062007）,2007年大梅沙京基喜来登酒店与东部华侨城开业。2007年盐田过夜国际游客同比增长56，同期过夜国内游客增长11。2008年前
16、8月，盐田过夜国际游客增长51.4，同期过夜国内游客增长20.3。,单位：万人次,数据来源：盐田区政府,43,大梅沙喜来登酒店开业，对盐田高端会议休闲度假市场促进明显,香港旅游度假团队和高端商务会议是主要客源，会议客户包括比亚迪、福特、DHL、佳能、西门子、摩托罗拉等等，商务散客少。自2007年8月19日开业一年来，入住率约为6065，远高于盐田平均水平。标准间平均房价约1,200元/天，位于深圳五星级酒店前列。荣获“喜达屋集团2007年亚太区最佳新开业酒店大奖最佳市场销售团队奖”。荣获2007深圳“最佳旅游贡献奖”（南方都市报），2007深圳“最佳会展接待酒店奖”（深圳商报社）。,最大程度展
17、现海滨风光是酒店特色,44,东部华侨城前景看好，为盐田酒店带来新需求,由华侨城集团投资35亿元精心打造，占地近9平方公里。以“让都市人回归自然”为宗旨，是集生态公园、度假酒店、山地高尔夫于一体的国家生态旅游示范区。包含三大主题区域：大峡谷、茶溪谷、云海谷。自2007年7月28日一期试业以来，反映良好。试业一年共接待了220万游客，实现收入约27亿元，实现税收4.73亿元。2007年东部华侨城营业收入和利润总额在深圳旅游景点中排名第一。茵特拉根酒店开业首年的开房率约为50，平均房价约900元。,东部华侨城为盐田注入山地休闲度假新元素,45,盐田未来高星级酒店供应不多，MICE增长前景好,盐田区域
18、未来可识别高星级酒店供应,受土地供应约束，梅沙片区高星级酒店的未来新增项目不会很多。深圳是中国主要会展城市，气候舒适，是中国MICE（会议/奖励旅游）主要目的地之一。,盐田高端酒店需求来源,数据来源：仲量联行,注：越多表示需求越多,46,本项目：高端会议、度假、接待的海员中心具有机会,深圳旅游市场在不断发展，高端客源不断增加。盐田的知名度不断提高，过夜国际游客数量近期迅速增长。东部华侨城、喜来登酒店、万科国际会议中心、大梅沙国际水上运动中心等等高端物业的投入使用，将极大改善盐田休闲度假设施品质，提升市场吸引力。随着政府以及相关企业的不断努力，盐田港区周边环境未来将得到极大改善，对高端客户的吸引
19、力会得到增强。平均每天约有600多名船员到港，有一定住宿需求物流企业客户接待较多企业培训较多，对会议、培训设施需求较大,三、发展策略及产品建议,48,本项目承载着盐田港集团、相关企业及政府共同目标,项目的战略意义,盐田港集团,港口升级、转型的支点商务中心、信息中心、物流中心的平台,相关企业,营商环境及服务品质的改善多样化文化、休闲、娱乐生活的体验,政府,城市形象及商务环境的提升使盐田成为深圳城市新名片,49,服务品质 Quality of Service 港区形象 Corporate Image商业娱乐 Recreation 文化环境 Culture综合竞争力 Competitive Powe
20、r,重要使命：提升盐田港的综合竞争力,50,项目总体功能定位,充分利用独有环境资源，结合未来市场需求，打造国际品质的地标性综合体,办公：高品质国际甲级物业，满足优质物流及相关企业办公需求。餐饮、商业：特色商业及配套，营造休闲、美食、娱乐目的地。海员中心：国际品牌酒店集团管理，提供会议、商务、展示、休闲度假最佳平台。,集商务办公、会议、文化、展示、休闲娱乐、住宿于一体的大型综合物业,国贸大厦，北京,51,项目开发方案,商务办公楼+特色及商务配套商业+海员中心（含博物馆）建筑面积共13万平方米,注：盐田港集团内部办公楼需求按2万平方米计算,52,物业间协同效应可提升项目吸引力,海员中心,特色商业,
21、办公楼,可为海员中心创造直接商务住宿及消费需求办公人群直接为商业带来大量消费人流,为海员中心客户消费提供更加便利的服务和设施为办公人群提供餐饮、休闲、商务等服务,为商务人士提供住宿、会议等服务，提高办公楼的商务便捷性为商业带来一定的高端客户群,53,办公楼国际甲级标准,为大型物流企业及物流相关企业提供优质办公空间,北京道一号，香港,主要建筑规格：标准层面积16002200平方米；每层高度约4.2米，净高2.8米，采用架空地台；VAV中央空调；充足电梯数量。采用节能环保技术与材料。,54,配套商业,集餐饮、休闲、娱乐及商务服务为一体的消费目的地,海滨休闲、美食荟萃、品味生活的新空间,国际商务服务
22、的新载体,55,特色建筑风格与商家,主要建筑规格：根据本地时尚消费人群及游客喜好，建议主体风格现代，时尚，简洁；建筑高度以2层为主，考虑局部3层。靠海一侧的2层可考虑以桥或连廊连接以增强各独立建筑的联系，同时考虑2层屋顶的合理利用。建筑材料及质感方面，可考虑玻璃为主与金属构件及木构件的配合。,苏州李公堤,厦门咖啡街,56,齐全的商务配套提升物业吸引力,给商务办公及酒店用户提供全面的综合配套服务，如银行、商务中心、便利店、文具店、冲印店、旅行社等等。,57,设置中央水景广场/多功能展示平台亲水社区(避风塘),老码头(The Cool Docks)上海,广场提供集会、活动、发布场所,能够创收并为海
23、员中心吸引客源。,波托菲诺华侨城,渔人码头旧金山,58,海员中心,国际品质高端会议、休闲度假新选择,硬件设施为国际标准，能够在较长时期内保持优势满足靠港高端海员住宿要求以高端会议/培训和度假客户为主要客源，兼顾高端商务需求主要辐射珠三角及港澳地区,59,突显海景特色,Hyatt on the Bund 上海,Four Seasons 香港,60,注重宴会和会议设施，增强对高端会议客源吸引力,博鳌索菲特大酒店海南,配置先进会议设备，除放映设备、音像设备外，还需配置特殊视听设备。包括：多媒体设备、可视电话会议系统、同声传译系统、同声传播、会议表决系统、视音频转播系统等。,61,博物馆-传承传播海洋
24、/港口文化,位置选择有二：结合办公楼高层观景大厅 地面办公裙楼或特色商业建筑中,海事博物馆香港,阳明海洋文化艺术馆基隆,62,配备充足车位提升项目竞争力,物业档次重要评定标准优质企业选址主要考核内容,特色商业舒适消费条件之一,海员中心评比要求之一,办公楼,P,建议车位数为800个以35平方米/个计算，地下车位面积为28,000平方米,63,开发分期,方案一：一次性开发优点：能够较好发挥物业间协同效应，形成规模效应，提升竞争力便于组织施工有利于短期内树立项目形象和知名度缺点：短期内海员中心需求可能并不旺盛方案二：海员中心后期开发，其他先行建设优点：可以降低海员中心的市场风险一次性投资较少缺点：施
25、工难以组织整体协同效应不能有效发挥项目较长时期内不能整体交付使用，形象可能受损,建议一次性开发,64,租售策略：整体租赁经营，提升物业价值,分散出售不利于项目的统一管理，容易导致物业品质的下降，将直接影响本综合项目的整体价值。建议长期租赁经营，充分挖掘物业价值。,经营稳定期,开业初期,租金/价值,租金/价值随进入经营稳定期而逐渐增长,通常的租金/价值走势,海员中心委托国际知名品牌酒店管理公司经营商业、餐饮出租物业于有经验的高素质商家经营办公楼由业主自行招租博物馆、观景和展示场地由业主自行经营整体委托国际品牌物业公司管理,65,项目竞争优势1 特色建筑,外形设计富有寓意,竹子节节高（台北101）
26、,扬帆出海（北京中海油大厦）,古代宝塔（金茂大厦）,66,项目竞争优势1 特色建筑（续）,长江中心 VS 中银大厦,实用性与标志性的平衡,外滩中心,恒隆广场,67,项目竞争优势2 绿色建筑(Green Building),能耗成本降低30-70%用水成本降低20-30%照明城市固体废物排量降低35-40%工作效率提高5-15%降低运营及维护成本减少空气及水污染改善室内空气质量提高出租率提升开发商公众形象,高效绿色建筑,绿色建筑是时代发展潮流，可提升集团社会形象，并大幅降低运营成本,北京道1号香港,瑞士再保险塔伦敦,德意志银行总部德国,68,项目竞争优势2 绿色建筑(续)：获取LEED高级别认证
27、,LEED 全称为Leadership in Energy&Environmental Design Building Rating System，“节能与环保设计优先”，亦称“能源与环境设计先锋奖”，于1998年由美国绿色建筑委员会（USGBC）和业界（包括科学家、建筑师、工程师和建筑行业）创建。是国际权威的绿色建筑认证体系。LEED标准认证的基本内容是根据申请认证项目在实现一系列环境目标方面所得的分值，包括可持续发展建筑场地、节水、能源与大气、材料与资源和室内环境质量，并由专家委员会根据各个方面下不同标准的重要程度确定分值。根据实现环境目标方面所得的分值，认证级别可分为四级：认证级、白银级
28、、黄金级、白金级。,69,项目竞争优势3 海港风情,渔人码头旧金山,70,项目竞争优势4 特色海事文化博物馆,澳门海事博物馆,香港海事博物馆,阳明海洋文化艺术馆,71,项目竞争优势5 多种功能聚集效应,餐饮,休闲,办公,住宿,会议,文化,展示,72,项目特色：海港文化、生态景观、标志建筑、港口配套,最具海港文化特色的地标性综合体最环保的建筑景观最好的办公楼最好的海景观光餐厅最具特色的休闲餐饮娱乐目的地集会议、度假于一体、国际品质的海员中心,四、财务分析,74,成本假设,注：土地成本指楼面地价（以深圳政府基准地价为基础计算，折扣75）。建筑成本数据来源：威宁谢2008Q2、仲量联行。项目前期研究
29、、设计费用以及不可预见费、管理费用、财务费用合计按建筑成本的12考虑。项目于2009年9月开工，2012年9月末竣工，一次性建成。于2012年10月1日统一交付使用，只租不售。建筑成本按比例每年平均投入。,75,办公楼经营假设,1.经营面积按76000平方米计算（其中办公用途面积70000平方米，其他观景餐厅、商务配套等6000米）2.参照盐田国际2008年租金水平，100元/平方米/月（不含管理费）3.2012年交付使用时租金设为110元/平方米/月4.租金增速为每2年增长55.从2012年起，首5年出租率分别为45、65、75、85、90，其后达到稳定在95水平,76,特色及商务配套商业经
30、营假设,1.经营面积按22000平方米计算2.参考周边商业街铺租金水平80-150元/平方米/月3.由于项目所在区域商业氛围不成熟，租金预期应偏低4.2012年开业时租金为80元/平方米/月5.租金每年增长36.2012年开业时出租率达到50水平，第二年为65，第三年为80，第四年为90，其后每年达到95并保持稳定,77,海员中心经营假设,客房数按260间计算参考深圳中档五星级酒店平均房价水平700-800元/房/晚，2008年大梅沙喜来登酒店标准间房价1200元/房/晚2012年开业时标准间房价750元/房间/晚4.标准间房价第二年增长3，之后每年增长55.2012年开业时开房率达到50水平，其后5年依次达到55，60，65，70，75水平，随后进入稳定状态,78,主要财务指标,项目投资回报率适中，具有财务可行性,79,不同物业类型投资回报率,80,敏感性分析,项目对租金水平最为敏感建安成本具有一定敏感性土地成本对项目影响较小,81,谢谢！,
