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1、大连长兴岛项目第二阶段定位,2010.6,工作前提,高尔夫球场的规划方案已基本确定，住宅物业只能在不改变高尔夫球道的条件下，进行规划布局。住宅物业方面，设计院也先期进入，提交了规划设计方案的成果。因此，伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下，结合设计院的方案，更加有针对性提出本项目的定位建议。,由设计院方案引发的几点思考,设计院方案的技术指标,从设计院的技术指标看:独栋别墅共276户，总建筑面积159390平方米，户均建筑面积约578平方米；联排别墅共434户，总建筑面积81375平方米，户均建筑面积约188平方米。别墅产品户均面积过大 将会面临较大的市场风险，拉低销售速度，拉长开发周期
2、,酒店、球场与居住区的交通使用同一条交通动线，缺乏有效区隔。建议酒店、球场与住宅之间的交通相互独立，避免相互干扰，居住区使用相对独立的出入口。,由设计院方案引发的几点思考,“买别墅即是买院子”、“度假生活”从伟业多年的销售经验来看，客户对院子大小的关注程度不吝于房子本身，大面积的庭院、提高项目的总体价值，建议规划布局时考虑较低的建筑密度，力争“一亩一栋房子”,由设计院方案引发的几点思考,由设计院方案引发的几点思考,高举高打：顶级产品入市，树立项目高端调性,?,好处：树立项目品牌，快速实现产品溢价问题：销售速度缓慢，现金流容易断裂,配套先行：前期打造配套，区域成熟后开发住宅,?,好处：增强投资真
3、信心，物业价格跳跃发展问题：先期资金投入大，资金成本高,走现金流：中端产品入市，现金充足后开发配套,?,好处：实现快速回款，减缓现金压力问题：无法实现更高溢价，整体收益性差,本报告的框架如下：,市场定位问题,项目整体定位,交通组织问题,别墅价值体现问题,开发策略问题,项目产品定位,开发策略定位,第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位,一、项 目 整 体 定 位,区域发展机会回顾,本项目距大连市区130公里，物理属性较远，明显的度假属性。具有一定的山海资源，项目本身也将开发高端高尔夫球场和五星级酒店，具备打造度假物业条件。,区域发展机会回顾,2010年4月，经国务院批准
4、，长兴岛正式升级为国家级经济技术开发区，未来长兴岛将建设成为：东北地区重大装备制造业及配套产业的集聚区；大连市的一个卫星城市，未来10年人口规模将达到80万的新兴移民城市；大连国际航运中心的重要组合港；为将来中国面向日本、韩国自由贸易区作战略上的准备。有了国家政策的大力支持，长兴岛将强势发力，加快城市化发展进程，本项目结合区域产业发展，城市化产品吸引岛内产业人群。,大连长兴岛经济技术开发区,市场发展机会回顾,区域住宅市场,面向长兴岛当地的居住物业沿岛入口向内发展，本项目所处区位不具备比较优势。产品主要以小高层、高层产品为主，户型相对紧凑，价格3500-4500元/平方米，价格实现力差。普通住宅
5、潜在供应量大，竞争相对激烈。项目所在区域高端市场基本空白，区域购买力差，本项目应跳出区域，立足更大的竞争市场。,大连市别墅市场,市场发展机会回顾,大连市别墅市场潜在供应量较大，约200万平方米建筑面积，未来竞争激烈；在售项目面积区间偏大，独栋300-600平方米，联排200-300平方米，加上居高不下的价格因素，导致总价偏高，消化速度非常慢，大多数项目月均销售1000-2000平方米；新推出的项目户型面积出现减小的趋势，如蓝海项目独栋175-260平方米，海昌红旗谷项目联排160-180平方米，大连别墅市场的竞争逐渐由最初的单纯大面积竞争向多卖点的个性化竞争转变。大连别墅市场不成熟，本项目应避
6、免正面的竞争，推出差异化的精致产品,大连市别墅市场,市场发展机会回顾,目前大连别墅市场分为四个板块，都分布在以市中心为半径的50公里范围内区位远，脱离大连的竞争范畴，本项目应突出项目特色、放大到更大的竞争领域。,客户发展机会回顾,大连本地人对本项目的区位抗性较大，本项目的客户将是外省市的投资兼度假客户。投资型购买客户主要看重项目的资源占有、低总价、高附加值和未来的高升值潜力。岛内的改善型人群看重项目的高品质与宜居性。,小结,区域发展机会,距离中心城区物理距离远,具备一定山海资源,带有高端高尔夫+酒店配套,市场发展机会,区域市场,大连别墅市场,高端住宅供应空白,大连别墅市场出现从单纯大面积向个性
7、化创新产品转化迹象,低密度&度假属性,避免常规竞争差异化创新产品,客户发展机会,岛内客户,高品质无法满足,大连市客户,对项目区域抗性大,外地客户,看重性价比和未来的升值潜力,投资&度假产品,以外地投资度假客户为主小面积、低总价,第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位,一、项 目 整 体 定 位,度假项目专题研究,根据本项目所处的区位与所具备的资源、市场竞争状况和客户购买情况，本项目将是一个以度假功能为主的第二居所，远期向第1.5居所转变的物业。下面将从供应市场和客户需求两个角度分析度假型第二居所的市场特征，作为本项目定位的参考。,基本资料,龙湾别墅,度假项目专题研究,
8、项目名称：龙湾别墅位置：顺义区后沙峪镇温榆河别墅区开发商：北京英才房地产开发有限公司总建面：35万平米 容积率：0.56绿化率：50%物业类型：独栋、少量联排总分期：多期开发，目前四期在售总户数：一期150栋，二期共138栋 三期84栋，四期186栋,一期开盘时间：2005年7月二期开盘时间：2006年8月三期开盘时间：2007年10月四期开盘时间：2008年5月,该项目产品走差异化路线，主推小面积独栋产品，从2005年开盘时起，连续三期推出200-250平米精致小户型的独栋产品，从该区域众多大面积独栋产品中脱颖而出，成为北京别墅市场上销售的奇迹。销售价格也一路飙升，从最初的开盘9800元，到
9、五期叠拼产品均价30000元/平方米，年均增长率达到 25%，实现了产品的大幅度溢价。,精致户型,龙湾别墅,度假项目专题研究,建筑单体地上面积：194.45250客厅南向，为单层单坡顶；居室区位于客厅北面，为三层双坡顶；主要卧室均朝南向开窗；立体庭院，空间层次丰富。,精致户型,龙湾别墅,度假项目专题研究,地上三层,地下一层,庭院外地面停车位停车,下沉式庭院,地面庭院,地下层多功能房、保姆间、设备间、家政区等,首层起居厅及餐厨空间，起居厅及餐厅部分挑空,二层次卧及儿童房,三层主卧套,户型强调度假功能,龙湾别墅,度假项目专题研究,一期,二期,三期,四期,小独栋产品价格涨幅平稳,小独栋产品较一期价格
10、明显提升,少量联排推出，价格平稳上升,中小独栋价格创新高,开始销售联排产品,二期期末随市场大势价格开始拉升，成交量放缓,价格、销售量成交分析线,销售状况,龙湾别墅,度假项目专题研究,11万平米自然公园4万平米社区内湖6千平米龙湾会所8千平米乐客湾,龙湾别墅,度假项目专题研究,大量休闲度假配套,运动主题公园,整个11万平米的龙湾体育主题的休闲公园涵盖了高尔夫、游泳、网球、儿童活动区等多种类型和层次的运动设施，对产品的销售有直接的利好作用。,龙湾别墅,度假项目专题研究,运动体育公园,会所主题：以健身、养生为主开业时间：2006年会所建筑面积：6000平米健身、养生会所，700平米的艺术体验会所经营
11、项目：1层：大堂、1000平米宴会厅、1000平米室内游泳馆、壁球、咖啡、桑拿2层：乒乓球、体操房、台球、健身房、儿童房等,龙湾别墅,度假项目专题研究,别墅会所,以前瞻性的市场视角，准确预测度假型别墅的发展趋势，创造性的提出小独栋概念，面积控制在250平米以内以合理的价格面向更为广阔的国内新富阶层和投资客群，扩大客户来源，实现快速销售。,做到高容积率（0.5）下的100%独栋产品，在保持容积率的前提下，产品从一期到四期不断创新升级、产品舒适度大大提高，层数从地上3层改为地上2层，户型设计更为合理与人性化。,充分发挥大规模社区优势，在整体规划上了突出自身特点，大面积的水系、多功能体育主题公园、滨
12、湖商业街区使整个社区在核心低密度居住区域内形成了区别于其他项目的独特气质。,龙湾别墅,度假项目专题研究,借鉴点,小独栋、低总价、高单价的实现，使本项目的利润比常规项目提升30%以上创新的产品、完备的配套、独特的度假设施支持与良好的市场表现树立了开发商良好的专业与品牌形象，持续蝉联别墅销冠,原乡美利坚,地理位置：延庆区古崖居西侧（距北京市中心约80公里）开发商：北京光辉伟业房地产开发有限公司总占地：100万平米 总建面：18万平米容积率：0.18绿化率：76%物业类型：独栋别墅总户数：870户,销售情况：项目1、2期已经全部售罄。价格：12500元/平米潜在面积：约6万平米,度假项目专题研究,8
13、0公里,基本信息,自然资源,原乡美利坚,度假项目专题研究,距离延庆区中心20公里北靠天皇山，东依松山自然保护区、古崖居风景区，南濒妫川平原，官厅水库，三面环山，一面临水，地形覆盖自然山谷，有地下山泉及千亩果园。周边拥有石京龙滑雪场、龙庆峡、康西草原、八达岭长城等旅游景区，是周末休闲度假，户外活动的好去处。,物业公司：美国宾至国际物业配套商业街：占地72491平米，总体规划面积为20721平米“西镇”商业街位于项目东侧，是一个集酒店、餐饮、会所、特色商业、教堂于一体的休闲娱乐度假商街。,配套跑马场：跑马场位于三期的北面，面积为1万平米，为此项目的特色配套，目前处于试运行阶段，对业主免费开放。,度
14、假式休闲配套，充当销售道具,度假设施,原乡美利坚,度假项目专题研究,一期,二期,三期,总体规划有870栋木结构独栋别墅，分为三期开发。一期50栋，二期340栋，三期480栋。目前在售为三期。,阿斯潘领地,四季小镇,麋鹿小溪,日上平原,水晶泉,棋盘台地,天使栈道,帕克城,三期规划项目三期共有480栋独栋别墅。户型面积130平方米至320平方米,跑马场,纯独栋规划,规划,原乡美利坚,度假项目专题研究,户型面积：178平米北侧入住，保证完整的南庭院首层大面积双露台，将花园延伸到室内双南侧主卧，尽享充足阳光,户型特征,原乡美利坚,度假项目专题研究,精致小户型独栋产品，市场快销,二层面积：60.81平米
15、,首层面积：71.27平米,户型面积：132平米入户木质平台的设计，让居家生活有更多情趣与体验；客厅中壁炉设计，凸显美式风格空间动静分离，合理分区全明户型，方便通风和采光,精致小户型独栋产品，市场快销,户型特征,原乡美利坚,度假项目专题研究,特性：距离北京市区远无强势景观资源低容积率，纯独栋社区，建筑密度小精致小户型，降低销售门槛精装修，拎包入住,优点：高档物业管理，配套跑马场打造项目特色美国 JECKSON HOLE西部风情社区，强调主题风情小户型产品畅销，赠送花园面积大精装修，方便入住,不足：户型较小，损失容积率,项目小结,原乡美利坚,度假项目专题研究,面积小、总价低，客户非常认可，也实现
16、了较周边项目更高的溢价水平但户型的压缩，对社区整体容积率的影响较大，使可售面积有一定损失，同时这种极端小独栋对户内设计的要求较高,开盘时间：2005年项目位置：京东燕郊经济开发区神威路占地面积：17.54万平米建筑面积：10.1万平米（一期）容积率：0.58（不含球场）产品形式：一期独栋别墅（未来双拼、联排）价格：1.2-1.4万/平米销售率：60%高尔夫：18洞高尔夫球场及练习场项目配套：酒店、幼儿园、会所开发商：三河园方房地产开发有限公司设计公司：北京建筑设计研究院物业公司：第一太平戴维斯,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,基本信息,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,1
17、3,14,15,16,17,18,入口,D,C,B,A,黄色为高尔夫18洞蓝色为一期独栋别墅A高尔夫练习场B规划酒店C乡村俱乐部D高尔夫球会所E幼儿园,E,一期独栋别墅,一期独栋别墅,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,规划,华堂高尔夫俱乐部自1995年正式开发，至今14年。俱乐部占地100万平米，由澳大利亚专业高尔夫球场建筑师Graham Marsh设计。包括国际锦标级18洞高尔夫球场，练习场，学校，专卖店，会所，乡村会所等。俱乐部多年来承办中外重大商业赛事及活动，承办过李宁杯、北星-奔驰、澳大利亚商会、保时捷-长安俱乐部、北京国际俱乐部、2004梅赛德斯-奔驰高尔夫中国区决赛及2004富豪杯
18、业余选手高尔夫邀请赛等。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,高尔夫俱乐部,高尔夫会所,华堂高尔夫会所于2005年8月启用，会所面积4107平米，分为三层，一层设有多功能宴会厅、阳光咖啡吧、中西式餐厅、露台果岭吧，二层有VIP室等；宴会厅高达7米，面积达320平方米，可分别举办200人的酒会，160人的宴会，200人的剧院式会议，及100人的课堂式会议。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,项目分三期开发，目前为一期，开发球场东部的208栋别墅最小面积357平米，最大面积636平米，主力户型400多平米；二期是南侧临潮白河的部分，三期则为中心岛的豪宅部分；,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,别墅产
19、品,户型豪华但与其度假产品的定位有出入,项目主力户型420、436、441平米独栋别墅；该户型为436平米，地下一层，地上二层；地面停车，卧室均拥有室外观景平台。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,该户型为617平米独栋别墅，地下一层，地上二层；一层8米挑空客厅，明暗双厨房；二层卧室户型方正，动静分明。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,户型豪华但与其度假产品的定位有出入,项目于2005年一期开盘，在售时间自05年至07年，08年没有销售，09年开始继续销售；05至07年只对拥有华堂高尔夫俱乐部会籍的会员进行内部推广，09年开始对外推广项目自09年开盘的前5个月，由于产品面积过大，最小面积36
20、0平方米，主力户型420-440平方米，导致总价过高，销售状况不好，月均销售3、4套，5个月共销售约18套,05年,06年,07年,08年,09年,05年于香港开盘，主要针对有高尔夫会籍的内部会员。,08年停盘一年。,09年在国内进行推广宣传。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,销售情况,项目小结：,华堂高尔夫球场是北京周边经营时间久、档次高、举办赛事较多的球场；项目销售初期针对港澳台等地客户，09年开始对国内宣传销售；由于产品面积过大，导致总价过高，销售缓慢。,华堂高尔夫庄园,度假项目专题研究,即使是拥有很好的度假资源，拥有顶级的高尔夫，度假类产品依然需要严格控制总价,龙湾别墅VS华堂高尔夫
21、庄园,度假项目专题研究,共同点：低密度度假别墅高尔夫配套,龙湾别墅：创新型小面积独栋别墅，户型面积200-250平方米降低总价的同时拉高单价，实现超过常规30%的利润率连续5年的北京市别墅销售领跑者，月均销售15-20套，实现项目的良性发展。,华堂高尔夫庄园：常规大户型，主力面积420-440平方米，抬高客户门槛销售缓慢，月均销售4-5套，市场知名度差,200-250平米，总价200+万，能够保证理想的度假功能，创新的精致型独栋产品是本项目最理想的选择,从伟业多年的操盘经验看，购买休闲度假产品的客户近几年呈现以下几点趋势：,客户年轻化,30-45岁之间的年轻化人群是度假产品的主力购买人群；这类
22、70年代客户群受环境的影响，消费理念更加超前，在资本积累到一定程度后，更希望拥有自己的度假住宅；但是由于资金积累有限，更倾向于投资小户型、低总价的产品，如小户型公寓、小户型别墅等。,消费理念超前投资意愿高,天津团泊庭院,客户聚焦：王先生身份：天津团泊庭院业主年龄：40岁购买产品：200平米独栋别墅,度假项目专题研究,客户研究,海南红磡香水湾,客户聚焦：孙先生身份：红磡香水湾业主年龄：30岁购买产品：40平米精装公寓,总价走低化,主力购买客群无论投资或者自住，均表现出只买高性价比的，不买最贵的；总价是度假产品购买人群置业的重点考虑因素，150-200万的别墅产品，40万以下的公寓产品是他们更乐于
23、接受的总价区间；固安孔雀城首期总价100万买独栋产品，吸引大量客户前来，中产阶级实现别墅度假梦。,低总价产品更受青睐,固安孔雀城,客户聚焦：刘先生身份：固安孔雀城一期客户工作区域：北京海淀区置业目的：休闲度假语录：花一点钱买一个别墅，就当是一个收藏也好,度假项目专题研究,购买度假产品的客户研究,产品小型化,大房子必定要付出大量的资金，装修、物业、清洁等费用，而对于用来短时的朋友聚会、家庭度假、商务休闲用途的度假产品，客户往往更愿意接受精致的小户型产品；极端案例如海南福湾项目，推出68平米独栋度假别墅，受到广泛客群认可，利于投资及度假，实现超高的销售业绩；海南红磡香水湾项目40-60平米精装公寓
24、月均销售50套，单价突破万元。,小别墅、小公寓为首选,东和海南福湾L1别墅68.12平米,度假项目专题研究,购买度假产品的客户研究,海南红磡香水湾公寓产品,从伟业多年来对项目操作的经验看，购买休闲度假产品的客户近几年出现以下几点趋势：,需求极致化,客户群消费理念更加超前，在资本积累到一定程度后，更希望拥有自己的度假住宅对低密度产品情有独钟，其中特别是对于低密度产品的终端独栋产品更加向往。,低密度特别是独栋产品成为购买者的首选,京津新城,团泊庭院,客户聚焦：王先生身份：天津团泊庭院业主工作区域：天津河西区年龄：40岁职业：个体私营企业主,度假项目专题研究,购买度假产品的客户研究,购买伙伴化,这类
25、中青年购买休闲度假除部分考虑未来养老用途外，较大部分用于自住及朋友聚会，他们希望左邻右舍也是自己好朋友；例固安孔雀城合院产品客户带客户购买现象普遍，是主要的成交客群特征；例海南福湾项目出现过朋友代买20套以上案例，更大反映出这类伙伴型购买行为是目前休闲度假人群的主要购买特征。,圈层购买成为主力成交,东和海南福湾,固安孔雀城大堡别墅,客户聚焦：张翀先生身份：海南、大连等不同度假区域均拥有房产工作区域：北京置业目的：投资兼休闲度假购买实录：带领朋友在福湾购买25套别墅、富力湾购买8套公寓、孔雀城一期独栋购买6套等,度假项目专题研究,购买度假产品的客户研究,度假项目专题研究,小结,市场供应角度,20
26、0-250平米独栋别墅月均销售15-20套,VS,420-440平米独栋别墅月均销售3-4套,200平米左右精致型产品销售状况好&价格上升空间大,客户需求角度,需求极致化,价格走低化,产品小型化,度假型客户对独栋产品极为追捧,200+万的总价区间在市场上的接受度高,200平米左右的精致户型的市场认可度高,本项目主力产品定位：200平米左右200+万元独栋,独栋低于180平米容积率损失较大,第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位,一、项 目 整 体 定 位,由于高尔夫球场设计已经确定，住宅物业只能在高尔夫球场内排布，为了尽量降低住宅物业对高尔夫球场的影响，建议本项目：整
27、体低密度调性为了迎合市场需求，建议项目独栋产品配比最大化，小面积精致别墅为主，强调度假功能东北侧与高尔夫球场相对独立的用地，对高尔夫的影响小，建议排布中高密度的产品，实现更高的土地效力,物业配比建议,1#临海与高尔夫绿地，景观资源较优，设置独栋别墅。,4，5，6#位于高尔夫绿地中，景观资源较好，主打独栋别墅，并以低容积率优化居住品质，与高尔夫绿地共生。,7#临近交通干道，与高尔夫相对独立，对高尔夫绿地的影响较小，可独立开发，建议以洋房，小高层为主，做足容积率。,物业配比建议,用地分析,物业配比建议,物业配比建议,物业配比建议,第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位,一
28、、项 目 整 体 定 位,客户定位,度假型人群,在洽谈生意、联络感情、结交商务朋友之外，高尔夫球也可以是家庭领域。平时以打高尔夫球为主要休闲活动和锻炼手段的人来说，他们很乐于接受周末带着家人一起享受高尔夫的度假生活。,行宫、休闲度假,涉猎产品：小独栋、洋房、度假公寓,客户定位,商务型人群,企业会所,鲁能三亚湾新城企业会所由专业管理机构统一管理，计划09年底开盘，将用于企业度假、培训、会议、研发、公关位置：海南三亚市三亚湾建筑面积：0.79万平米户数：24户户型面积：196平米、256平米、364平米,涉猎产品：大独栋,客户定位,收藏型人群,以温馨、舒适与自然赢得了越来越多人的青睐，使人产生强烈
29、的占有欲望。邀几位好友来自己家中畅谈与分享，让空间、食物和音乐展示自己的心意与独到品味，让你的诚意变成魅力。,功能多元,涉猎产品：小独栋、度假公寓,客户定位,升级型人群,居住客户,岛内的富裕人群，事业处于稳步上升期，有一定的资金积累，对现有的居住条件不满意，需要更好的房子来提高生活质量。他们的需求往往是精神层面的，一树一景、一花一草都可能让他们买单，这些人群大都拥有私家车，对交通的要求不高，只要可达即可以。,涉猎产品：洋房、公寓,客户定位,投资型人群,世界著名的豪宅，不在半山，就在高尔夫球场中，具备高尔夫球场的住宅比不具备高尔夫球场的住宅价值至少高出20%到30%。,投资客户,涉猎产品：小面积
30、度假公寓,客户定位,金字塔顶层高端消费人群,中产阶级消费人群,基层消费人群,我们的客户,东北亚度假客户为主地缘性升级型客户为辅,企业主（公司总裁、公司股东、私营企业主等）外企高级管理人员高级技术精英与高级经理人或企事业中高层管理人士（金领、白领）收入较高的机关干部外籍人士,一、项 目 整 体 定 位,第一阶段报告观点回顾定位深化研究物业配比建议客户定位主题形象定位,项目发展目标：,东北亚 最具投资价值的高端高尔夫别墅,东北亚长兴岛作为中国面向日本、韩国自由贸易区的最前沿，未来将直接辐射韩国、日本、俄罗斯等东北亚国家。,最具投资价值1长兴岛作为新批准的国家经济开发区，肩负着引领东北老工业基地经济
31、振兴的重任，带领东北成为中国经济增长的第四极。,项目整体定位,最具投资价值2项目自身拥有中国一流的高尔夫球场，“最好的房子不在山上，就在高尔夫球场里”，投资价值不言而喻。,东北亚 最具投资价值的高端高尔夫别墅,高端本项目拥有一流的高尔夫球场，高档的五星级酒店，决定了住宅物业也不能平庸，300公顷的高尔夫绿地里散落着几栋房子，超低密度，大尺度的私家庭院，无不体现了项目的高端，主人的尊贵。别墅虽然本案非纯别墅社区，强调洋房、公寓产品均处于别墅区内，且被高尔夫环绕，整体仍然体现纯别墅社区的居住感受。,项目整体定位,项目发展目标：,高尔夫文化主题低密度精致型度假体验示范区,项目整体定位,我们的定位是：
32、,以高尔夫为主题，没有高尔夫就没有房地产：高尔夫作为一个磁场，吸引社会各界的领军人物在此聚集，这里是精英荟萃的高地、成功者的沙龙、社会名流的社交圈，在这里体会人与自然的对话、人与高尔夫的对话、人与人的对话。,超低密度：房子绵延散落在球场之中 犹如散落在果岭上的一颗颗珍珠 达到与球场浑然一体，相映成趣，最大化发挥高尔夫球场的价值,简约而不简单，高贵而不昂贵颠覆传统豪宅印象，将精致进行到底,二、项 目 产 品 定 位,规划布局建议产品规划前提产品规划原则产品特点建议,有海，有高尔夫 才会有海边的高尔夫别墅！,产品规划前提,规划布局建议产品规划前提产品规划原则产品特点建议,二、项 目 产 品 定 位
33、,原则一：独栋别墅最大化,原则二：住区超低密度化,原则三：住区景观高尔夫化,原则五：度假功能优先化,原则四：各功能分区独立化,在此前提下，我们的产品规划原则是：,产品规划原则,1#临海与高尔夫绿地，景观资源较优，设置独栋别墅。,4，5，6#位于高尔夫绿地中，景观资源较好，主打独栋别墅，并以低容积率优化居住品质，与高尔夫绿地共生。,7#临近交通干道，北侧景观品质较差，临高尔夫绿地片区价值较高，建议布置别墅，北侧以洋房，高层产品为主，做足容积率。,原则一：独栋别墅最大化,产品规划原则,1#2F 近海别墅规模 28900平方米,4，5，6#2F主力小独栋别墅局部景观极致区域设置大独栋产品规模 922
34、00平方米,7#独栋别墅，花园洋房高层观景公寓规模 140000平方米,1,3,4,5,6,7,2,原则一：独栋别墅最大化,产品规划原则,原则一：独栋别墅最大化,产品规划原则,产品比例方面：独栋别墅建筑面积所占比例达到60%。,2,4,2,1,3,4,5,6,7,原则一：独栋别墅最大化,产品规划原则,占地面积方面：独栋别墅占地面积接近57公顷，占总用地的82%。,2,4,2,1,3,4,5,6,7,产品规划原则,1,4,5,6#容积率均不超过0.28，7#独栋部分容积率不超过0.35整体社区容积率为0.5，保证住区的超低密度,原则二：住区超低密度化,2,1,3,4,5,6,7,独栋产品占地实现
35、一亩一栋，实现完全区隔于传统别墅的庄园生活。每栋别墅庭院500平米以上，打动业主的不是房子，而是“土地”,产品规划原则,原则二：住区超低密度化,所有别墅均不超过两层。三层的别墅在用地中体积感较强，建筑过于突出而破坏了与自然的融合。二层的高尔夫别墅彻底摆脱城市高密感受，度假氛围更加明显。,产品规划原则,原则二：住区超低密度化,三层,三层,二层,高尔夫是别墅开发的前提,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,没有住宅的高尔夫球场单调的球场没有高尔夫景观的别墅不完美的住宅住宅应充分与高尔夫景观结合，提升品质，同时成为绿地的宝石，点缀于草丛之中。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,住区景观完全以
36、高尔夫作为设计主题，园景充分体现高球文化有人说“世界上最好的别墅不是建在高尔夫球场旁，就是建在半山上。”可见高尔夫绿地的珍贵，在住宅景观设计中应最大化高尔夫绿地的利用。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,根据不同住区特点打造不同的高尔夫景观组团近海社区，体现与水景紧密结合的Links风格高尔夫社区，建议采用与自然植被，地形结合的Parkland风格,Links风格,Parkland风格,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,近海社区重点打造水系景观Links风格在近海的高尔夫社区景观以水景为主题，结合驳岸等，小溪，水草形成自然化水系。,产品规划原
37、则,原则三：住区景观高尔夫化,远离海岸的社区打造公园式的Parkland风格远离海岸线的社区充分结合自然地形，原生植被，将高尔夫绿地引入社区的公共组团绿化，部分绿地可设计成创新形式的小果岭，沙坑形式，结合矮石墙，石材铺地，桌椅等提供休闲空间。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,住区立面颜色、材质充分与高尔夫景观融合，避免“跳”住宅软用柔和的颜色及材质，不破坏高尔夫绿地的整体感住宅体量灵活通透，不因呆板影响高尔夫绿地的整体感受,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,88,住区内部道路依照高尔夫步行道路处理步行路在不同的街区采用不同的材质和景观，多样化设置，如在原生植被
38、之上采用木践道，街区内部以石材打造，倡导健康的生活方式。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,朝向可适当出现非正南北格局，以最大化观高尔夫景观为原则建议在设计中住宅布局朝向与高尔夫景观结合，最大化观景作为朝向的依据。,观景视线方向,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,沿高尔夫景观区域，加大开窗面积，获得更理想的观景效果建筑设置大开窗，观景阳台等提供充分的观景空间，方便欣赏起伏的绿地，沙丘。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,弱化住区与高区的视觉干扰可利用坡地、水系，矮墙，灌木、立体绿化等方式进行分隔。,产品规划原则,原则
39、三：住区景观高尔夫化,2.景观功能带意向,临近高尔夫球场别墅提供精装庭院，风格与高区一致高尔夫住宅庭院景观不应影响高尔夫绿地品质，与高尔夫绿地相接的庭院考虑统一精装设计，或详细规定庭院景观diy尺度和方式。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,在高尔夫会所前，社区入口广场处增加高尔夫主题雕塑，突出高尔夫运动感受雕塑紧密结合高尔夫主题，强调成为景观的标志性元素雕塑应具备明显动感或新颖的形式，激发人们对运动的热爱,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,结合高尔夫景观设置室外运动场所在社区公共绿化区结合高尔夫主题设置成人草地运动场，儿童游戏沙坑等，提升社区品质。,产品规划原则,原则三：住区景观
40、高尔夫化,2.景观功能带意向,住宅组团内部设置mini高尔夫、沙坑、果岭等元素部分庭院设置小型高尔夫练习场，满足人们练习需求，且庭院内外形成整体，给人以小院无限延伸的感受。,产品规划原则,原则三：住区景观高尔夫化,产品规划原则,原则四：各功能分区独立化,原方案中使用南北区各使用一条主路串联交通，形成较大交通流，对住宅产生噪音上的干扰，同时对高尔夫、酒店均存在严重影响。,产品规划原则,2,1,3,4,5,6,7,建议各分区（酒店区，近海别墅区，会所区，高尔夫住宅区）单独设置车行出入口，便于开发和管理。连接住区与会所的步行路，业主可步行至高尔夫会所。,原则四：各功能分区独立化,4,4#,因会所体量
41、较大，别墅体量较小，为减少4#用地西侧端头独栋别墅与3#会所体块的对比，并减少两地块之间的干扰，建议调整4#地形，拉大两者之间的距离，如图。,会所用地,会所用地,产品规划原则,原则四：各功能分区独立化,3#23 F 高尔夫会所规模 15000平方米,2#26F 花园式酒店规模 50000平方米,原则五：度假功能优先化,产品规划原则,在用地内景观资源较好地段设置了五星级酒店酒店及高级高尔夫会所，娱乐码头，配套商业等满足度假的功能需求。,游艇俱乐部,娱乐岛及商业配套,原则五：度假功能优先化,产品规划原则,高尔夫作为启动高档高尔夫住宅的先行条件，应走在住区开发之前应充分发掘其娱乐，度假功能，并为住宅
42、提供景观资源,原则五：度假功能优先化,产品规划原则,高尔夫会所作为小区的第一配套，与高尔夫绿地一并成为树立社区形象的首要条件内部配置餐饮、休闲、洗浴、运动等功能，满足高尔夫及社区需求,原则五：度假功能优先化,产品规划原则,游艇俱乐部，娱乐岛的开发，满足多样的娱乐功能，使其成为度假的首选对象，也应先于住宅开发,规划布局建议产品特点建议 建筑风格建议 独栋别墅产品亮点精致型花园洋房 高层观景公寓,二、项 目 产 品 定 位,风格建议本案产品定位以小面积精致别墅为主，而地中海风格及现代风格较适合小体量别墅处理。,建筑风格建议,现代风格对细节精致度要求较高，且设计手法较难把握，目前国内项目较少采用,地
43、中海风格相对成熟，有大量成功经验，从市场安全性，造价等方面综合考虑，建议选择地中海风格,近海社区突出海边度假主题，以明快的白色色调为主体，碧海蓝天映衬下的白墙彩瓦形成人人向往的情境。,建筑风格建议,南侧高尔夫社区以朴实的土黄色涂料，褐色毛石等材料打造朴实感受，不突出体积感，而强调与自然融为一体。,建筑风格建议,建筑风格建议,多高层区形体灵活，空间感丰富，减少高层带来的压抑感。并以百叶，线脚等细节强调价值感。,规划布局建议产品特点建议 建筑风格建议 独栋别墅产品亮点精致型花园洋房 高层观景公寓,二、项 目 产 品 定 位,2,1,3,4,5,6,7,独栋别墅产品亮点,独栋别墅主要分布在景观资源最
44、佳的1、4、5、6#，以及7#沿高尔夫一侧，含大小独栋两种产品,主力产品，小独栋200平米左右；少量400平米以上的标杆型大独栋产品点式分布于4、5、6#地景观资源最优位置。,产品定位：标杆性产品，设立住宅形象面积区间：400平米左右建筑层数：地下1层，地上2层布局位置：点式布置在4、5、6#，具有最佳景观的位置结构要求：框架结构，弹性布局。,大独栋体现全面奢华,独栋别墅产品亮点,首层礼仪空间 旋转楼梯，钢琴音乐区，藏品展示区等,独栋别墅产品亮点,大独栋奢华的礼仪空间,大独栋更强的社交功能,首层设置气派门厅，双层挑空豪华客厅。,入口门厅,入口门厅序列,豪华双层挑空客厅,首层设置入口门厅，并以气
45、派尺度满足接待功能，结合双层挑空客厅，餐厅形成完整的空间序列。,独栋别墅产品亮点,大独栋全功能主卧套系,二层 设置豪华主卧套豪华大尺度全明主卫男女主人独立厕所独立更衣室独立书房(多功能房）南向超大露台,独栋别墅产品亮点,大独栋丰富的文娱功能,地下室可结合下沉小院用作娱乐空间，作为收藏，健身，影音等功能房间产生多样的生活情趣。,地下室,独栋别墅产品亮点,大独栋室外更大的庭院,1000平米以上的庭院满足户外聚会，露天party功能，多种铺地材质丰富院落空间,独栋别墅产品亮点,大独栋结合地形的双首层设计,入户道路,在局部地形高差较大的地方利用地形实现双首层，增加建筑的可使用面积，提高产品附加值。,独
46、栋别墅产品亮点,双层花园改造后示意,小独栋别墅产品亮点,产品定位：主力别墅产品规模：15.9万平方米容积率：1、4、5、6#0.28 7#0.35面积区间：200平米左右建筑层数：地下1层，地上23层布局位置：4、5、6#组团内部以较小面积，低总价满足别墅居住感受不能做到面面俱到，突出1-2个功能可通过赠送阁楼、地下空间来提升附加值,首层超大尺寸客厅，体现别墅特殊的休闲度假功能,小独栋别墅产品亮点,小独栋将局部度假功能极致化,在不影响建筑风格的前提下，尽可能放大开窗，同时考虑落地门窗的设计，并通过双层真空窗满足保温。,小独栋别墅产品亮点,小独栋将局部度假功能极致化,打造舒适的主卫舒适卧室豪华主
47、卫独立更衣室赠送露台,小独栋将局部度假功能极致化,小独栋别墅产品亮点,大面积南向观景露台,小独栋保证高品质的度假感受,小独栋别墅产品亮点,多面积赠送提升产品附加值,赠送地上车位，入户门厅可改造为室内。,小独栋别墅产品亮点,利用半室外空间增加住宅的使用面积通过户型的精心设计，将居住品质和性价比同时得到最大限度的提升，对北方客户有很大吸引力，提升地块价值餐厅，浴室，茶室等半室外空间，提高住宅性价比,多面积赠送提升产品附加值,小独栋别墅产品亮点,多面积增送提升产品附加值,二层赠送观景大面积露台，并提供合理尺度的diy设计,小独栋别墅产品亮点,顶层赠送阁楼，可改造为书房、收藏室等个性空间。,多面积增送
48、提升产品附加值,小独栋别墅产品亮点,规划布局建议产品特点建议 建筑风格建议 独栋别墅产品亮点精致型花园洋房 高层观景公寓,二、项 目 产 品 定 位,花园洋房产品亮点,强调类别墅产品的别墅化设计，采用退台平层空中别墅；规模：2.5万平米容积率：1.0户型面积：80120平米居室：23个卧室建筑层数：地下一层，地上6层建筑风格与别墅相协调，强调别墅的外观和品位及低密度设区的生活氛围。,精致型花园洋房,首层入户私家花园,首层庭院入户，二层以上设楼梯入户可保证南北向布置，南向客厅，卧室，北向楼梯间。,花园洋房产品亮点,建筑形式保证层层退台,二层以上层层退台，保证每户均赠送十平米左右的露台。,花园洋房
49、产品亮点,二层以上可观赏高尔夫景观顶层小户型也设置观景浴室,部分户型二层以上可观高尔夫景观,花园洋房,高尔夫别墅,高尔夫绿地,视线方向,高层公寓,花园洋房产品亮点,规划布局建议产品特点建议 建筑风格建议 独栋别墅产品亮点 精致型花园洋房 高层观景公寓,二、项 目 产 品 定 位,高层观景公寓,概念说明规模：9万平方米其中40平米左右5.4万平米 80平米左右1.8万平米 120平米左右1.8万平米容积率：2.0户型面积：40120平方米层数：地上1218层，地下1层；亮点40小户型强调度假品质，满足北向观海需要80，120强调居住品质，南向布置，强调南北观景空间及高附加值通过立面，景观等提升产
50、品价值,建筑面积：46平米套内面积：32平米优点：阳台的设计大大提升附加值，可预留改造为观海浴室的条件。,高层观景公寓,40平米户型，强调观海空间,建筑布局以最大化观景为前提，争取户户观海、观高尔夫室外观景阳台根据景观朝向设计，作为专门的观景空间,高层观景公寓,40平米户型，强调观海空间,高层观海公寓,一梯四户，边单元120平米，中单元80平米边单元户型南北通透，北向设置观景阳台，南向阳台 中单元设置南向阳台，及生活阳台，,一梯四户，80、120户型南北均设置观景阳台，以高附加值打动客户,80平米，舒适型一居或紧凑型两居，户型格局可随着不同的业主使用要求而变化；在最低成本的条件下，提供最多的选
