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1、双首层商铺产品研发汇报设计管理中心,目 录,双首层商铺研发说明同类产品简介错位叠加双首层产品解析同位叠加、错位叠加双首层产品对比,双首层商铺研发说明,当前全国各式各样的商贸城“遍地开花”，正大跨步的进入一个全民皆商的发展时代，行业的竞争异常激烈，且电商对传统的商业模式冲击巨大，如何适应大时代的发展在众多竞争者中脱颖而出，并能长远发展，无不对我们开发产品的形式及运营模式提出“苛刻”的要求，而选择产品的形式直接影响我们适应未来发展的适用性与便捷性。目前市场上商贸物流商铺的产品种类很多，各开发商根据自己的开发特点及业态需求所设计的产品也不相同，但市场上的商铺产品根据商铺楼层的叠加方式大致可以分以下几
2、种：,双首层商铺研发说明,优点是保留了传统商业街的特点，具备良好的通风和日照条件,人行车行方便，易于通达，单铺的得铺率高缺点是其容积率偏低，集约化土地利用偏低，集约化运营管理偏低，开发经济效益偏低,一、普通商铺,此类建筑通常为23层，底层营业，二层营业兼顾办公，三层通常用来办公或临时堆放货品，规划常采用中心广场结合街巷式布局,双首层商铺研发说明,优点是既保留传统商业街达的特点，上首层与下首层间的商业联系直接、紧密，容积率较高，集约化管理和开发经济效益较高缺点是上首层人行车行便捷性较普通商铺要差，上首层只能部分商铺通车，公摊面积增加，通风采光一般,二、同位叠加双首层,此类建筑通过人行车行的平台板
3、将建筑分为上层商铺和下层商铺，上首层与下首层同位叠加下层商铺12层，上层商铺23层，上、下首层都为营业空间，首层以上的楼层为办公或存储空间，规划常采用中心广场或景观主轴结合街巷式布局,双首层商铺研发说明,优点是既保留传统商业街的特点，街巷上方设置遮雨棚，在雨雪较多的地方，能够大大减弱雨雪天气对商业环境的影响，且上首层与下首层商业环境相对独立，可以在同一地块布置两种不同的业态，容积率较高，集约化管理和开发经济效益较高缺点是上首层人行车行便捷性较普通商铺要差，上首层只能部分商铺通车，上首层对外直接展示性很差，公摊面积增加，采光通风比较差,三、错位叠加双首层,此类建筑通过人行车行的平台板将建筑分为下
4、层商铺和下层商铺，上首层与下首层错位叠加，下层商铺12层，上层商铺23层，上、下首层都为营业空间，首层以上的楼层为办公或存储空间，规划常采用中心广场或景观主轴结合街巷式布局,双首层商铺研发说明,优点是既保留传统商业街达的特点，街巷上方设置遮雨棚，在雨雪较多的地方，能够大大减弱雨雪天气对商业环境的影响，容积率很高，集约化管理和开发经济效益较高缺点是上首层人行车行便捷性较普通商铺要差，上首层只能部分商铺通车，上首层对外直接展示性很差，公摊面积增加，下首层采光通风比较差,四、同位叠加多首层,此类建筑通过多层人行车行的平台板将建筑分为多首层商铺，各层商铺同位叠加，布局类似一般卖场，规划常采用中心广场、
5、停车场或景观主轴结合街巷式布局,双首层商铺研发说明,前面所提到的几种产品都各自有各自的优点与缺点，但最终选择产品的类型需要根据市场的需求、业态、地形、地域等条件决定产品的类别，只有充分了解了当地市场，了解了我们当下的需求，才能选择适应市场、适应当地，同时能为我们创造更多的经济效益的产品（即以市场需求为导向，紧跟国家制定的大方向，是我们新产品研发的目标）。此次产品汇报主要是对当前市场上采用较多的同位叠加双首层和错位叠加双首层进行一个对比。,双首层商铺研发说明,同类产品简介,五洲国际工业博览城（无锡）,产品类型：为同位叠加双首层产品（与赣州、绵阳双首层产品布局相似）产品特点：上、下层商业各两层，且
6、都安装消防喷淋上、下城商业能够形成良好的互动空间二层平台只有人行道，除背立面单独设置一条小货车道外无消防车道及普通车行道 布置的业态为五金机电（我们的双首层产品一般布置的业态为服饰、副食小百货等质轻业态）,内街实景,后街实景,沿街实景2,沿街实景3,沿街实景1,中心广场实景,华南城（郑州）,沿街立面实景,组团之间人行车行连接平台,下首层主轴内街实景,产品类型：为错位叠加双首层产品产品特点：沿街立面采用全玻璃幕墙，内街立面采用全涂料商铺组团之间通过天桥形成独立的人行、车行交通体系上、下层商业各两层，且都安装消防喷淋上、下层商业空间相对独立首层沿街商铺均设置开间进深较大的商铺上层商业街设置雨棚，避
7、免雨雪天气对商业空间的影响下首层通道上方使用格栅吊顶，简单、大方,下首层内街实景,华南城（郑州）,下首层内街商铺实图,下首层商铺实景图,上首层内街商铺实景图,下首天井上空图,沿街立面实景图,上首层外围商铺实景图,至上首层平台车行坡道图,和记黄埔玩具城（广州）,产品类型：为错位叠加双首层产品产品特点：平面布局灵活，沿街立面设计创新、大气上层商业二层、下层商业一层（局部商业为三首层），且都安装消防喷淋上、下层商业空间相对独立上层商业街设置雨棚，避免雨雪天气对商业空间的影响下首层通道上方使用格栅吊顶，简单、大方,一层平面布局图,主入口立面实景图,景观主轴商业内街实景图,下层商业广场实景图,上层商业内
8、街实景,下层商业内街实景,和记黄埔玩具城（广州）,一层平面布局图,侧立面卸货区实景图,下首层内街商铺实景图,局部三首层内街商铺实景图,至上首人行楼梯实景图,下首层内街商铺实景图,南翔万商国际轻纺百货博览城（芜湖）,产品类型：同位叠加多首层产品（布局同普通同位叠加上首层相似）产品特点：下层商业两层，二层商业两层，三层商业一层，局部两层，且都安装消防喷淋各层商业均能通车 布置的业态为质轻的轻纺业态,外立面实景图,车行坡道模型图片,顶层商业效果图,沿街效果图,组团之间的第桑停车场效果图,车行坡道实景图,南翔万商国际轻纺百货博览城（芜湖）,外立面效果图,错位叠加双首层产品解析,错位叠加双首层产品解析,
9、鸟瞰图一,错位叠加双首层产品解析,鸟瞰图二,错位叠加双首层产品解析,一层平面剖视图,错位叠加双首层产品解析,三层平面剖视图,错位叠加双首层产品解析,剖视图1,错位叠加双首层产品解析,鸟瞰图,错位叠加双首层产品解析,人视图一,错位叠加双首层产品解析,二层平台人视图二,错位叠加双首层产品解析,剖视图,错位叠加双首层产品解析,下层商业街人视图,错位叠加双首层产品解析,上层商业街人视图,错位叠加双首层产品解析,一层总平面图,错位叠加双首层产品解析,三层总平面图,错位叠加双首层产品解析,一层平面图,中间普通商铺开间4米，进深8米，局部开间进深有变化，沿街商铺开间8米，进深15米，局部商铺有变化 一层商铺
10、横向间距12.4米，竖向间距9米，车行道5.3米5.9米，人行道2.2米以上,错位叠加双首层产品解析,二层平面图,公共卫生间、物业管理用房设置在二层平面上,错位叠加双首层产品解析,三层平面图,中间普通商铺开间4米，进深78米，局部开间进深有变化，外围商铺开间4米，进深9.9米，局部商铺有变化 三层商铺竖向间距5.46.4米，竖向间距9米，车行道8.1米以上，人行道2.2米以上,错位叠加双首层产品解析,四层平面图,错位叠加双首层产品解析,屋顶层平面图,疏散楼梯满足安全要求全部通向屋顶,错位叠加双首层产品解析,剖面图,一、三层层高4.2米，二、四层层高3.6米上层商业内街商业均设置透光雨棚,错位叠
11、加双首层产品解析,一层车行解析,错位叠加双首层产品解析,三层车行解析,错位叠加双首层产品解析,停车位布置解析,一层停车以四周及中心主轴停车为主（如图），三层在中心平台停车，本方案停车能做到0.6辆/100平方米,错位叠加双首层产品解析,垂直人行交通解析,除图上标识的垂直人行交通工具外，沿街布置的疏散楼梯亦可以作为垂直的交通工具,三层平面剖视图,一层平面剖视图,错位叠加双首层产品解析,商铺外墙系统解析,三、四层外围商铺外立面不需要设置门窗洞口，因此，幕墙系统及广告位系统较其他类型商铺简单,错位叠加双首层产品解析,商铺遮雨系统解析,一层商业街通过上、下层商铺错叠产生的挑廊遮雨，三层商业内街通过透光
12、顶棚遮雨，三层商业外街通过入口雨棚遮雨,错位叠加双首层产品解析,商铺消防疏散系统解析,上、下层商铺外立面均设置消防栓（设置原则需保证每户商铺至少有两股水柱到达商铺的任一角落）商铺内部设置消防喷淋（单栋建筑面积超过3000平方米的商业建筑需设置消防喷淋）上层商业均设置疏散楼梯（疏散距离不大于35米）布局详见三层平面图消防车流线详见消防车流线分析。,一层商业内街立面图,三层商业内街立面图图,错位叠加双首层产品解析,公共区域吊顶解析,二层公共楼板区域用格栅简易的吊顶，使公共交通区域更为整体、美观,错位叠加双首层产品解析,空调位摆放解析,空调位均设置在一层商业天井上空（即上层商业的背立面），避免了空调
13、位对商业空间和商业外立面的影响。,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,普通商铺总平图及经济技术指标,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,同位叠加双首层商铺总平图及经济技术指标,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,经济技术指标对比一,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,经济技术指标对比二,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,同位叠加双首层利弊点分析,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,产品优点：上层商业与下层商业空间联系直接、紧密，容积率较高，集约化管理和开发经济效益较高上、下层商业都具有良好的采光通风，商业对外展性比较好产品对有高差地形的适应性比较大,产品缺点：雨雪风沙等天气对上层商业有影响上层商间距较大
14、，且有中庭阻隔，传统街式商业空间减弱,错位叠加双首层利弊点分析,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,产品优点：上层商业与下层商业空间相对独立，容积率较高，集约化管理和开发经济效益较高上、下层商业空间相对独立，上下可设置不同业态上层商业空间布局与传统的街式商业布局相同，商业氛围较好,产品缺点：上、下层商业空间采光通风较差对有高差地形的适应性较差立柱比较密集，不宜设置地下商业或地下停车场,结论,同位叠加、错位叠加双首层产品对比,在满足市场，满足营销定位的前提下！在项目商铺需求量不大的情况先，建议采用普通商铺产品在风沙雨雪较多的地方或北方地区，建议采用错位叠加双首层产品在要求同一地块布置多种不同业态时，建议采用错位叠加双首层产品在要求出铺率较高的营销定位情况下，考虑采用错位叠加双首层产品在地形高差较大的地方，建议采用同位叠加双首层产品在要求上、下层商业空间良好采光通风情况下，建议采用同位叠加双首层产品在要求上层商业对外也有良好的展示性时，建业采用同位叠加双首层产品在要求双首层产品下方还有商业空间或停车空间时，建议采用同位叠加双首层产品,汇报结束 THANKS！,
