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1、金大洋项目整体运作构思与工作计划,营销部总监：陆佳燕,金大洋商业地产筹建中心,整体运作构思与工作分工计划,第一章 整体运作操作环节介绍,整体运作构思与工作分工计划,1、红线图2、国有土地使用证3、建设用地规划许可证4、规划设计要点批复文,第一部分 项目前期工作内容,项目的土地使用许可申请,1,1,整体运作构思与工作分工计划,地块前景分析,地块投资分析,地块环境分析,产品可行性分析,地块分析,1、市场调研分析,第一部分 项目前期工作内容,2,项目的开发定位,2,整体运作构思与工作分工计划,2、投资可行性分析,投资者的目标确定和条件限制分析,投资经营方式选择,市场及投资环境分析,融资计划分析,投资
2、风险分析,2,项目的开发定位,第一部分 项目前期工作内容,2,整体运作构思与工作分工计划,2,5,3,第一部分 项目前期规划设计,1、功能区规划设计创新建议2、项目型态设计创新建议3、项目景观设计创新建议4、项目建筑设计创新建议5、项目装修设计创新建议,项目规划方案设计,3,整体运作构思与工作分工计划,勘 探土建工程建设,5,4,第一部分 项目前期工程建设,项目施工单位的选定,4,整体运作构思与工作分工计划,5,5,第一部分 项目开发步骤,项目重点开发建设计划,1、主题风情步行街2、产权式商铺3、国际公寓,5,整体运作构思与工作分工计划,1、银行贷款（封闭式贷款）2、投资基金引资（固定回报）3
3、、增资扩股（股份制）,6,第一部分 项目资金筹集,项目融资方式计划,6,整体运作构思与工作分工计划,前期形象包装,销售重点区域,营销策略,7,第一部分 项目前期工作内容,制定营销计划方案,7,开工典礼,整体运作构思与工作分工计划,第一项,第二项,筹备小组工资及办公费用总经理工程部经理市场部经理财务部经理行政办公费,项目地块投资可行性研究总报告费1、市场调研分析报告2、项目投资分析报告3、消费市场全案分析报告4、项目核心定位报告 市场定位 客户定位 产品定位 主题定位 形象定位,第二部分 项目启动财务预算,整体运作构思与工作分工计划,第三项,第四项,项目规划设计装修设计费,工程土建预付款,第二部
4、分 项目启动财务预算,整体运作构思与工作分工计划,第五项,项目销售推广费销售中心示范单位区域推广费,项目整体包装形象广告宣传资料,第二部分 项目启动财务预算,第六项,整体运作构思与工作分工计划,规划局,建委,消防,项目融资担保,公安,交通,工商局,文化,税务,卫生,房产局,外汇管理局,外经委,工程招标（带资工程）,银行关系协调,第三部分 政策扶持的基本要求政府公共关系处理,整体运作构思与工作分工计划,项目招商 引资,VIP会员 卡融资,物业抵押贷款,物业销售 公寓商场,第四部分 经营计划及资金回收计划,整体运作构思与工作分工计划,第五部分 项目资金来源,1、前期资金来源 自有资金 筹资 2、中
5、期资金来源 银行贷款 基金投资3、后期资金来源 项目销售 会员卡销售 抵押贷款,整体运作构思与工作分工计划,主题风情步行街,主力店/美食娱乐城,小商品城/国际名店城,第六部分 项目开发步骤,整体运作构思与工作分工计划,第二章 项目运作工作内容排序,整体运作构思与工作分工计划,筹建工作内容（1）,1 图纸设计 1.1 市场调研、项目可行性分析 1.1.1 甲方提供设计用资料 1.2 广场概念规划设计 1.3 可行性报告广场概念规划设计会审/修改/确认1.4 广场及建筑外立面效果图、各楼层平面、天花图及效果图设计1.5 上述图纸会审/修改/确认1.6 结构建筑装饰及配套工程设计单位招标确定签设计合
6、同,1.7 初步设计1.7.1 广场结构建筑装饰施工图初步设计1.7.2 广场配套工程初步设计1.7.2.1 强电 1.7.2.2 给排水1.7.2.3 弱电（含:有线电视、境外卫星电视地面接收系统、电话系统、保安监控系统、宽带网络系统、会所内部管理网络系统、灯光音响工程、会议系统、智能化管理系统1.7.2.4 空调通风 1.7.2.5 消防1.7.2.6 水处理系统专业 1.7.2.7 厨房,整体运作构思与工作分工计划,1.7.3 结构建筑初步设计1.7.4 灯光音响工程初步设计1.7.5 广场户外园林景观初步设计1.8 初步设计会审/修改/确认1.9 施工图设计1.9.1 广场结构建筑装饰
7、施工图设计1.9.2 广场配套工程设计1.9.2.1 强电1.9.2.2 给排水1.9.2.3 弱电（含:有线电视、境外卫星电视地面接收系统、电话系统、保安监控系统、带网络系统、内部管理网络系统、灯光音响工程、会议系统、智能化管理系统,筹建工作内容（2）,1.9.2.4 空调通风1.9.2.5 消防1.9.2.6 水处理系统专业1.9.2.7 厨房1.9.2.8 管道煤气系统1.9.2.9 管道煤气系统泄漏报警及强排风系统1.9.2.10 广场手机信号系统1.9.3 结构建筑设计1.9.4 灯光音响工程设计1.9.5 广场户外园林景观设计1.9.6 VI配饰等设计,整体运作构思与工作分工计划,
8、筹建工作内容（3）,1.10 各设计施工图会审/修改/确认1.11 予标书编制2人员2.1 广场项目工程指挥部成立2.2 广场项目经营班子成立2.3 广场监理单位招投标开标签定监理合同2.4 各施工方招投标开标签定施工合同3前期准备工作3.1 施工现场接收3.2 施工现场管理制度编写确认3.3 施工现场吃住、临时水电落实3.4 施工现场三通一平3.5 施工图报审报批领取项目开工许可证二施工阶段,整体运作构思与工作分工计划,筹建工作内容（4）,1 项目施工1.1 结构建筑施工方施工图技术交底、材料及人员进场准备1.2 结构建筑施工方进场施工.1.3 所有大项主要工程材料设备招标、定货及样板封样1
9、.4 结构建筑施工工程验收1.5 装饰配套工程灯光音响工程园林景观施工方施工图技术交底、材料及人员进场准备1.6 装饰配套工程灯光音响工程园林景观施工方进场进行管道管线综合布线施工,1.7 所有大项、主要用品材料用具招标、定货及样板封样1.8 隐蔽工程、中间工程的验收、交接1.9 配套工程灯光音响等工程设备安装1.10 配套工程灯光音响等工程各系统调试，试运行1.11 装饰园林景观等工程饰面施工;门窗安装1.12 广场建筑外立面施工1.13VI配饰等施工1.13 所有大项、主要用品材料用具到货,整体运作构思与工作分工计划,筹建工作内容（5）,2人员制度培训2.1广场员工招聘入职2.1.1各部门
10、经理级以上2.1.2各部门主管级以上2.1.3各部门员工级2.1.4技师技工程公司2.2各经营板块服务流程服务标准各项管理制度市场营销价格政策经营预算开业庆典等制订、审批2.3各部门员工培训2.3.1公共课程培训考核2.3.2各经营板块专业课程培训考核,2.4招商2.4.1特色餐饮美食旅游商品商家招商2.4.2餐饮美食旅游商品铺位装修三竣工移交阶段,整体运作构思与工作分工计划,筹建工作内容（6）,1 装饰工程配套工程等各施工队自查、整改、提交竣工资料、报告2 联合试运行调试3 竣工验收存在问题整改复验4 各施工队项目移交广场各经营板块营运人员进场接收钥匙交接5 开荒清洁配饰、VI导视、用品用具
11、、家具进场6 广场各经营板块现场部门内部模拟试营业调整7 广场各经营板块对内试营业8 广场各经营板块对外试营业9 广场各经营板块各类证照办理、报批、报审、办证10 工程结算,整体运作构思与工作分工计划,第三章 甲方需提供支持的条件,整体运作构思与工作分工计划,1、项目土地使用红线图2、国有土地使用证3、建设用地规划许可证4、规划设计要点批复文5、项目土建工程带资单位（项目封顶）6、项目启动资金300万元7、项目设备及工程资金预付款1500万8、项目备用金200万9、负责项目预售许可证的办理（土建工程30%完成时）10、负责项目的融资协议签订及承担融资担保,整体运作构思与工作分工计划,关 键,规 划,工程带资,设 计,项目融资,资金回笼,难 点,经营管理,总 结 语,项目定位,谢谢您的观看！,营销部总监：陆佳燕,金大洋商业地产筹建中心,
