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1、业主关系图,业主,开发商,物业公司,其他业主,业主大会、业主委员会,主要基于商品房购销合同发生法律关系，涉及业主的专有权及共有权。,基于各业主的专有权发生法律关系，涉及业主的共有权。,基于业主的成员权发生法律关系，代表全体业主行使一定的权利。,基于物业服务委托合同发生法律关系。,业主的建筑物区分所有权,底层住户交不交电梯费?临街商铺交不交物管费?空置房交不交物管费?第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。,专有权,共有权,成员权,住宅,经营性用房（商铺、写字楼等）,业主的建筑物区分所有权71,第七十一条业主对其建筑物专有
2、部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。律师解读：规范业主合理行使专有部分的所有权，主要针对不当拆改、搭建等行为进行规范。对应物权法第七条的规定。,业主的建筑物区分所有权72,第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。,必须履行义务。例如：低楼层业主以不乘坐电梯为由，拒绝缴纳电梯使用维护等费用。这是违背物权法的规定，同时也对其他建筑物区分所有权人权利的一种侵害。该行为为法律所禁止。,体现了建筑物区分所有
3、权的三权一体性，不能分割转让。,业主的建筑物区分所有权1,（一）建筑物区分所有权：专有权、共有权、成员权。（二）三权关系：复合性：三权共同组成区分所有权主导性：以专有权为主导，等丧变更以专有权为核心一体性：三者同时取得、同时存在、同时丧失（三）专有权设立条件：构造独立性使用独立性,业主的建筑物区分所有权2,（四）共有权人的权利和义务权利：共有部位的使用权、收益权义务：维护共有部位用途、负担共有部位维护费（五）纳入共有范围的标准采用排除法：专有部分以外的就是共有部分没有采明确的列举法，理由：1、难以穷尽：随着小区规模化、系统化建设，为提升小区生活质量、居住品质，配套的设施、设备等可能更多，有些无
4、法预见；2、不易共有、难以确定的，予以模糊化处理，留待实践的进一步探索：3、不得不重点规定的共有部位，予以了明确规定：道路、绿地、物业服务用房、占道车位,业主的建筑物区分所有权721,共有部分,1、电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等,2、建筑区划内道路，但属于城镇公共道路除外,3、建筑区划内的绿地，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外,4、共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库,5、建筑区划内物业服务用房属于业主共有,采取排除法规定，“专有部分以外的”,6、建筑区划内的其他公共场所、公用设施：排水系统、配电房、水泵房、天然气管道、小区出入口、路灯、沟渠、水处理系统、围
5、墙、公共景观、健身设施等,原则：当建筑物有固定使用方法，并属于建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的共享部分，不得约定为专有。,业主的建筑物区分所有权3,（六）成员权问题：业主大会、业主委员会不具有法人地位。业主维权方式也有待司法实践的深入探索。例如：开发商挪用公共维修基金问题，部分业主侵占共有绿地问题等，若通过法律途径解决，谁有权起诉，如何起诉？诉讼就是必要的共同诉讼，共同诉讼参加人就得一一通知其参加诉讼，当然诉讼代表人制度可以一定程度上解决该问题，但是若漫长的诉讼过程中，发生了房屋买卖问题、继承问题、离婚等，是否又将影响到原告主体范围？,业主的建筑物区分所有权4,（七）对建筑物区分所有权的一
6、定程度的合法让度。在共有的绿地上设立专用使用权，例如：一楼共有绿地全体业主同意给一楼住户专有使用，这样的权利是合法有效的。购房合同、业主公约等明确不得封闭阳台、不得变更用途等对专有权的一定程度的限制，也是合法有效的，业主在行使专有权时应当严格遵守。购房合同约定开发商保留屋顶、楼面、墙面广告位的相应权利，小区命名权等，只要每一业主均同意，该项保留也是合法有效的。（八）车位、车库问题。,业主的建筑物区分所有权5,处理业主与开发商物权关系的三大原则：一、权利、义务及物的归属、利用由合同进行约定。二、物的归属，合同未约定或约定不明确的，看费用是否分摊入房价、面积是否分摊入公摊、所占建设用地使用权是否分
7、摊？三、不宜共有的，避免共有，以减少业主之间的矛盾。,业主的建筑物区分所有权72,问题：1、我不住房能不能不支付物业管理费或少支付物业管理费？律师解析：根据物业管理条例第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。其物业服务开展不是以专有权的行使（是否入住）为前提，主要涉及业主共有权所及内容，即使其不行使专有权（不入住），但也不能回避基于共有权所应负担的物业管理费的负担义务。,业主的建筑物区分所有权72,问题：2、公共维修基金费用较多，能否不
8、缴纳，相应法律责任是什么？律师解析：根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法第一条 保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，制定本办法。,业主的建筑物区分所有权73,第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。,业主的建筑物区分所有权73-1,“明示属于个人的”,1、个人对特定绿地享有所有权？,2、个人对特定绿地享有使用权？,3、建筑区划内的绿地属于业主共有，个人对特定部分享有专有使用权？,4、个人对绿地的权利是
9、否及于所占土地的建设用地使用权？,5、由谁来进行明示？如何明示？什么时间明示？,观点总结：A、视绿地为设施，个人对其可以享有所有权，所有权的公示方式为占有，不登记；B、对绿地的所有权不及于所占土地的建设用地使用权，无土地证；C、由开发商于销售时合同中予以明示较为可行。,“绿地明示”的实务应对,一、报送总规、详规资料，申领建设工程规划许可证时，予以明确功能、用途、结构、面积、归属等。二、宣传材料予以必要告知。三、合同条款进行明确约定：,“绿地明示”的实务应对,例如：乙方同意一楼房屋旁设置户外花园/绿地一个，花园占地面积约为 平方米（不在房屋产权登记范围内），归一楼房屋购买人所有/一楼房屋购买人可
10、以使用，且甲方不得收取费用。花园/绿地不办理产权登记、建设用地使用权登记。相关购买人在使用过程中应遵守法律、法规、业主临时公约等相关规定，并自行处理相邻关系。花园/绿地内不得以任何形式搭建临时或永久性建（构）筑物，花园/绿地硬地改造面积不得超过%。,业主的建筑物区分所有权73-2,其他公共场所、公用设施,物权法第72条解析,业主的建筑物区分所有权73-3,物业服务用房,1、开发商设立物业管理公司时，以自己所开发的商品房作为对物业管理公司的投资时，所投入的归物业管理公司所有的房屋。,2、开发商依据物权法、物业管理条例等规定移交物业管理公司用于开展物业办公、仓储等日常工作需要的物业服务用房。,属于
11、物业服务公司的经营性资产，其所有权归物业公司所有，性质不属于物业服务用房，业主不能主张共有。,属于物业服务用房，依法属于业主共有。,业主的建筑物区分所有权73-4,例如：开发商以自己开发的商品房1000平方米作为对物业服务公司的投资，其中200平方米用于日常开展小区物业服务工作的办公场所，另外的800平方米，由物业公司对外租赁获利。律师解析：1、在开发商未再行提供物业服务用房的前提下，200平方米部分依法应当属于物业服务用房，属业主共有。2、其余800平方米属于物业公司所有，物业公司有权进行处分。,业主的建筑物区分所有权74,第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的
12、需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。,业主的建筑物区分所有权74-1,第七十四条,1、如何把握“首先”的含义？,2、如何把握“满足”的含义？,3、如何准确界定车位、车库的权利归属？,业主的建筑物区分所有权74-2,“首先”,在开发商为第一次处分时，受让对象原则上应当是购房者。,业主的建筑物区分所有权74-2,“首先”是不是法定优先购买权？中华人民共和国合同法第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。中华人
13、民共和国物权法第一百七十条 担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。,业主的建筑物区分所有权74-3,“满足”,1、按照规划的标准确定“满足”的度。,2、“满足”并不是指满足每一业主。,3、不是以业主的主观需求作为衡量“满足”的标准。,车库车位权属图解74-4,地下规划车位、车库,地上建筑物内规划车位、车库,地面车位,地表,规划用于停放汽车的车位、车库,占用业主共有道路或其他场地用于停放汽车的车位、车库,权属归业主共有,权属归开发商所有,在费用、面积未分摊的情况下，为开发商享有所有权。开发商有权出售、附赠或
14、出租给业主使用。,车库车位权属图解74-6,没有约定或约定不明确，怎么办？,业主的建筑物区分所有权74-7,无约定时或约定不明时权属确定规则：1、建设费用是否分摊？面积是否分摊？2、楼书、广告等对外宣传资料是否涉及归属问题，或作出明确承诺？3、开发商没有为权属让渡的意思表示，为开发商所有。在无约定时，由于物权法也未规定属于业主共有时，根据原始取得原则以及物权法第30条、第142条规定，应当归属于开发商所有。,业主的建筑物区分所有权74-8,司法实务疑难：问题：物权法第74条能否具备溯及既往的法律效力？能否依据该条确定历史车位、车库的权利归属？律师解析：我们认为，物权法不具有溯及既往的法律效力。
15、对于历史车位、车库的所有权归属不清楚，仍处于有约定但没有发生物权变动、或者没有约定但形成事实占用、使用的情形时，原则上应当按照物权法第74条之规定确定车位、车库的所有权归属。,业主的建筑物区分所有权74-9,司法实务疑难：问题：对于某小区业主联合阻止开发商销售车位问题如何处理？律师解析：我们认为：第一确定车位权利归属。第二设立一定的优先认购、认租程序，处分车位，以体现物权法第74条规定的首先满足业主需要。第三，业主不能消化车位，有权对外处分，如果业主干涉，开发商有权要求业主排除妨碍。第四，小区外业主购买取得车位，依照建筑物区分所有权规定，其当然成为小区成员，对于小区共有部分享有权利承担义务，同
16、时享有成员权，其他业主不得歧视或妨碍其专有权的行使。,业主的建筑物区分所有权74-10,疑难问题解析：甲方向开发尚商乙购买商品房一套，开发商承诺赠与其停车位一个，但具体位置尚未确定。同时约定了“赠送车位在本小区土地使用年限内（至2068年3月止）无偿使用。”试问：甲方对于车位能够使用的年限有多久？能否根据物权法第149条规定继续续期使用？律师解析：如果没有办理产权登记，其使用年限就不得超过2068年3月，也不能续期后自行继续使用；如果已经办理了车位产权登记，其使用年限就不受土地使用年限限制，还可以适用物权法149条规定，续期后继续使用。,业主的建筑物区分所有权74-10,购买车位赠送车位。,取
17、得车位所有权：1、取得物权，受物权法保护；2、所有权无期限限制，土地期限届满后可以自动续期；3、除所有权人外任何人不得擅自处分。4、可以用于抵押担保贷款。,获得车位使用权：1、取得债权，受合同法保护；2、使用期限与土地期限一致，作为非车位的所有权人不能当然的自动续期使用；3、开发商可以再行销售车位获利，,业主的建筑物区分所有权7576,第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业
18、主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。,业主的建筑物区分所有权77,第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房地，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。,注意：1、即使业主大会
19、或者业主委员会表决同意，符合相关规定，未经有利害关系的业主同意，不得改变。2、“同意”必须采取明示的方式，诸如签订协议、出具书面承诺等，没有书面证据证明的，不能认定为同意。,业主的建筑物区分所有权78,第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。,例如：业主大会决议在小区一角设置一小区垃圾中转站，距离某户业主厨房比较近，严重影响到该户业主的正常生活，则该户业主有权诉请法院撤销该决定，以保护其合法权益。,业主的建筑物区分所有权7980,第七十九条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业
20、主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。,业主的建筑物区分所有权79801,案例介绍：某小区有10幢商品房，每幢2部电梯，其中A幢的a号电梯损坏，请问维修费用怎么负担？律师解析：我们认为应当从整个小区的公共维修基金中予以支出。理由：1、公共维修基金是以小区为整体进行缴纳；2、公共维修基金的管理也是作为一个整体进行，并未按幢、分区等方式进行分别管理和使用；3、由A幢业主分摊，负担费用比例高，且容易造成业主委员会或业
21、主大会对于公共利益维护责任的推诿或不履行，形成小区内部的矛盾。,业主的建筑物区分所有权79802,住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（建设部制定，1999年1月1日起施行）,建设部、财政部关于公开征求住房专项维修资金管理办法（征求意见稿）意见的通知（2005年10月19日公布，现仍未出台实施）,业主的建筑物区分所有权8182,第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。,业主的建筑
22、物区分所有权821,中华人民共和国合同法第四百零六条 有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限给委托人造成损失的，应当赔偿损失。,业主的建筑物区分所有权821,中华人民共和国合同法第四百一十条 委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。,业主的建筑物区分所有权83,第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建
23、、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,业主的建筑物区分所有权83-1,业主大会和业主委员会,1、任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声；2、违反规定饲养动物；3、违章搭建、侵占通道；4、拒付物业费；5、其他损害他人合法权益的行为。,A、停止侵害；B、消除危险；C、排除妨害；D、赔偿损失 没有诉权，无诉讼主体资格?,物No.78,业主的建筑物区分所有权83-2,损害他人合法权益的行为,侵害公共利益,侵害个人利益,侵害二者,停止侵害、消除危险、排除妨害、
24、赔偿损失,通过诉讼方式寻求救济。,业主的建筑物区分所有权,特殊问题的处理：小区命名权，外立（墙）面使用权，楼顶广告位设置权，楼顶屋面使用权、小区形象广告宣传，阳台封闭问题，会所、游泳馆、健身房、茶室等权利归属问题等,在物权法没有明确规定为业主共有时，最为妥当的方式就是尽量通过开发商与购房者进行明确约定予以解决。物权法等法律、法规并不禁止建筑物区分所有权人对自身权利的合理让渡。,相邻关系,相邻关系相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人，在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。重点提示：一、相互毗邻之不动产；二、不是一项物权，调整的是物权之间的限制与扩张；,
25、相邻关系的种类,一、相邻用水、排水关系；二、相邻土地利用（通行、管线铺设、妨碍排除）三、相邻环保关系（废物、废气、废水、噪声、辐射）四、相邻土地越界关系,地役权,地役权不动产权利人（包括土地所有人、土地使用人、房屋所有人），为了自己使用不动产方便或者提高自己不动产的效益，通过约定而得以利用他人不动产的一种定限物权。,相邻关系与地役权区别,一、相邻关系属于不动产物权中的制度，属所有权调控范畴；地役权属用益物权条款范畴。二、二者性质不同：相邻关系中的相应权利属法定权利；地役权则属于约定权利。三、相邻关系不是一个独立权利，是对所有权的扩张与限制；地役权则是一个独立物权。四、调节程度不同：相邻关系是法
26、律规定的最低限度；地役权则是在相邻关系基础上扩大了一定的范围。五、取得方式不同：相邻关系不能有偿取得；地役权能够有偿取得。六、登记效力不同：相邻关系不要登记即可对抗第三人；地役关系只有登记才能对抗第三人。,相邻关系与地役权,相邻关系 地役权,所有权,所有权,所有权、其他物权,地役权,所有权,事实形成非独立物权不付费无期限,约定形成独立物权付费有期限,附随性,相邻关系与地役权,案例：甲房屋与乙、丙两户房屋相毗邻，甲欲翻新建房需要占用邻地堆放建材，对此乙不同意，则甲不能以相邻关系为由将建材堆放于乙户地界之上，但是丙在甲支付合理费用的前提下，可以准许临时占用丙的地界，这就是地役权，只有约定才能设立。在甲搬运建材过程中，必须通过乙户地界，别无它路，对此甲有权依据相邻关系予以通行。,物权法第87条：不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。,
