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1、,万科取地策略分析,沈阳天启开启地产机构2009.10.10,前言,房地产企业取地介入市场开发，公司战略、市场环境和收益判断形成相互作用的环视要因。公司战略布局的优化，市场环境成为支撑重点，收益分析是市场环境综合情况下，企业战略调整与否的最大动因。,万科策略定位重塑,战略关键点,万科二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。发展潜力、成本利益成为战略布局立足点。,万科全局战略,策略关键点,不会押宝涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底
2、线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。成本控制、合理预期成为取地策略立足点。,万科取地策略,无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14
3、000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点。,策略关键点,策略风向标,08前立足“土地产品客户”的流程，卖方市场主观策略。08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略。,原始定位,重塑定位,万科新里程,万科金域蓝湾,万科城,万科新榆公馆,万科魅力之城,万科四季花城,万科兰桥圣菲,万科沈城战略,万科金域国际,万科五里河地块项目,08前战略布局,08后战略布局,区位择点,楼面地价,09沈城攻略,市场环境成为企业战略的可行性基础,沈城房地产区位市场环境,08年一级市场区域去化梳理,09年1-7月份一级市场区域去化梳理,一级市场环境梳理,
4、土地价格与前置供应动态利好表现，黄金地段择地，产品价格绝对支撑成本运营，抢前与低调在业内懵懂状态下抢占区域市场先机。,08年成交楼面价2472元/,09年成交楼面价1121元/,万科金域国际落位铁西区09高端价格区位,成本控制成型合理预期成型精挑细选成型把握机会成型,2009.05.06地块取得。200907.26低调开工。2009.09.26建设大路百世雅阁临时售楼处低调开放。2010.4预判面市。,节点关注,10.1工程进行时,日夜施工，已经造成夜间噪声污染，可见项目最大限度越近市场，大有抢占华润二期市场份额态势。,二级市场环境梳理,09年1-9月份铁西区去化梳理 铁西区1-6月商品住宅备
5、案的销售套数为13213套，销售面积108.22万平，销售总额43.55亿元，位居全市之首。1-9月，铁西区新增商品住宅10867套，新增面积为887489；商品住宅销售19452套，销售面积达1612803。,08年二级市场区域去化梳理,区位大势逆行状态整体去化高位表现，佐证客户源相对丰富，地缘性置业心理诉求成为收益保障支撑。,万科金域国际落位人口聚集的铁西商圈辐射区位。,城市中心转移成型,沈城传统五区,项目信息传递,铁西回归,去，成为中心,运筹城市中心回归拿地策略，主打城市中心论区位营销策略。,项目与收益预判思考,规划概况：规划用地:27249.32建筑面积:119273 地上:面积108
6、937 地下面积:10336（不计容积率面积）建筑栋数：共建居民楼7栋建筑层数：1#、3#地上33层，2#地上30层，4#7#地上25层建筑最高：96m容纳户数：1003-1256户套均面积：86.7-108.6,开发指标：,项目参数梳理,万科多年专注住宅地产，诸多理念中“关注普通人”是其极重要的一条，产品组合成为策略调整重要参数指标。,产品组合,预判40,一居,二居,三居,预判55,产品组合,一居,二居,三居,预判70-90,预判80-90,产品组合,一居,二居,三居,预判90-115,住宅规划,产品组合,09沈城攻略,市场环境成为收益预期的可操作基础,沈城房地产产品市场环境,09年1-6月
7、份二级市场物业去化梳理,高层产品线在整体市场强供状态下，市场占有份额高位，收益取决区位、产品的优化组合，区位差异性品牌主导带动。,09年1-6月份二级市场价格去化梳理,大品牌开发商集体现身沈城万科前战略区域，同区同质产品线面临市场占有率严峻考验，区位价值本质体现成为营销利润脱离困局战略转移动因。,08年二级市场面积去化梳理,大势动荡中绝对优化走量产品线，在整体战略转移中将成为主力赢利点设定，万科城市回归将启动品牌强吸中端战略。,09年1-6月份二级市场面积去化梳理,金域国际,40-115,90,面积区间,面积区间,08年120去化占比76.7%09年1-6月120去化占比82.5%,客户需求为先成型,小结,企业战略潜力、稳定原则,市场环节贴近大众需求,地块因素回归地段影响,投入-取地成本，时间成本压缩,产出-参考历史高位，合理预期,风险-立足推广缩水，品牌规避,可行性指标,可操作指标,THE END,谢谢聆听,
