郑州国贸中心商业综合体业态功能提案94PPT.ppt

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1、郑 州 国 贸 中 心业 态 功 能 提 案,郑州国贸体现成就、享受和自我价值，体验品牌时尚的社主力消费群体；业态分布主要与郑州国贸的高端品牌结合，走高中端消费路线，引入的业态是时尚消费领域的高利润业种，主要迎合中原地区高端奢移消费群，中产小资消费群、时尚潮流消费群，精致千色女人消费群这些类型社会主力消费群体。,功能业态布置宗旨,所选功能业态分析,星巴克、必胜客生意火，发展迅速；中式的精致情调餐厅也正成为休闲的主流餐厅。由此可见，休闲餐饮在我国餐饮行业中是后起之秀，前景广阔。市场经济的高效率、快节奏使人们只能在食堂、办公室匆匆忙忙吃完标准化、毫无个性的快餐，这使得人们工作时的饮食生活日益“工作

2、化”、“简单化”、“程序化”。以上因素都促使人们想在忙碌完一天的工作后，希望能吃得轻松、吃得开心，也就是在一种轻松、舒适的就餐环境中，享受一下舒心自在的美食生活。休闲、轻松、自由这一主题又使餐饮生活与文化，紧紧联系在一起，因为要想获得身心放松，获取精神享受，就必须要有各种各样的文化来营造那种氛围。许多休闲餐厅的就餐环境都突出温馨、浪漫、精致，使客人留连忘返，让客人的就餐过程变得愉悦。随着人们经济水平的提高、消费观念的转变，越来越多的消费者已步入餐厅，更多、有品位的休闲餐厅将会展现在我们面前。毕竟休闲的饮食文化会带给我们享受、交流、沟通、亲情的乐趣。,休闲餐饮行业,中国休闲餐饮行业现状,餐饮业投

3、资特性的变化,近年来，餐饮业的投资方式、资源特点、利润发现区域等等投资属性均在悄然发生着变化。以往那种单纯的店面竞争模式已只是虚有其表，深层次的变化正催生着行业新的投资特性的产生。,餐饮业内最新的发展动态及趋势,餐饮市场的变化正处于一种波峰形态的发展阶段，市场的日新月异激荡着行业的群雄争峰的局面。新的品牌、新的风格、新的饮食文化、新的客户群体，所有的一切新变化都对生存于其中的企业产生深远的影响,市场的竞争环境和要素,2005年来，市场已出现了诸多新形势的竞争要素。价格、顾客群、宣传等等常规的竞争要素已不是决定胜败的核心条件，而对于消费市场特点的客观分析却显得尤为重要，如何找到特色餐饮产品及服务

4、的供给与各类消费群体的实际需求的平衡更是竞争中不可或缺的重要环节。,餐饮企业的发展战略,成熟的市场需要成熟的战略。国内的餐饮市场在国内外多重因素的影响和促进下，已愈发走向成熟。企业机制正发生着深刻的变化，竞争环境的复杂及客户需求的多向性，都预告着企业从以往的纯技术性竞争走入更高层次的综合素质的竞争阶段。而这一切都需要企业依靠长远的合理规划及符合自身特点的发展战略来引导实现,郑州连锁餐饮店的存活率,在河南省餐饮行业协会一项调查表明，连锁餐饮存活率不到5。郑州大约有40的连锁餐饮处在维持状态，50基本就是赔本经营。连锁是依靠模式复制来输出品牌的，但是，一些品牌本身并不具备一套成熟的运作模式、竞争优

5、势和管理团队，导致在输出品牌以后无法对加盟店统一管理、统一操作、统一配送，造成事实上的“连而不锁”。严格来说，郑州真正意义上实现经营同类商品、使用统一商号、统一采购配送的餐饮连锁企业没有一家。,郑州西餐领先中餐落后,成熟据统计，今年上半年，郑州市餐饮业实现销售额6.8亿元，郑州餐饮业需求量依然很大，未来几年仍有大量的上升空间。洋快餐连锁企业仍高居餐饮业榜首，麦当劳、肯德基位居前两位。中餐的业绩则仍显“平淡”，萧记三鲜烩面只排名第9位，西花园排名在肯德基之后，位居第三。,休闲餐饮IFE分析,1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表重要优势；,休闲餐饮EFE分析,1分代表反应

6、很差；2分代表反应为平均水平；3分代表反应超过平均水平；4分代表反应很好,休闲运动用品行业,中国休闲运动用品行业未来市场发展潜力大,目前，行内人士非常看好内地体育用品市场的前景，原因是内地体育用品市场的发展潜力还很大，特别是近年一些新兴的体育健身活动，如远足、漂流、攀岩、登山等运动，将进一步扩大体育消费市场，也为体育产业的发展注入新的活力。业内人士举例说：以运动鞋为例，过去很多内地人跑步、登山、打球都穿同一双运动鞋，但现在体育用品市场上的运动鞋十分专门，分为跑鞋、篮球鞋、保龄球鞋、网球鞋、羽毛球鞋、登山鞋等等，现在，内地人已逐渐开始购买多种运动鞋以适应各种运动的需要。另外，情侣配衬、家庭配衬、

7、父子母女配衬的运动服饰也大有可为。内地全民健身运动的深入发展，直接促进体育用品消费的需求。,青少年涌入中国体育消费人群,除了在中国非常普及的乒乓球、羽毛球、足球等传统大众项目外，最受欢迎的项目通常商业性和观赏性很强，具有独特的品质内涵，且与生活模式和社交时尚密切相关。而且这些受欢迎的体育项目，正在中国的青少年人口中迅速普及。据调查显示，有20左右的孩子每周接受1到2次课外专业体育项目培训。有46的学生在寒暑假参加足球、游泳、网球、高尔夫等专业培训班。92的家长想培养孩子的综合素质，只有8的家长希望孩子向专业球手的方向培养。调查还显示，家长们对孩子综合素质的培养观念，已经从中国传统的“琴棋书画”

8、，变成了“琴棋书画球”。“球，就是打球，就是运动。中国已经开始按市场化和商业化的模式，培养全球最庞大的青少年体育人口。,2008北京奥运会带来的发展机遇,我国加入世贸组织以及2008年在北京举办的奥运会，均为体育用品制造业的发展提供了很好地机会，但是同时也不可避免地存在一定的挑战。我国体育用品企业必须抓住机遇，以积极的态度来迎接挑战。我国体育用品制造业企业主要分布在华东地区，其企业数量占全国总数的71%；从企业性质看，我国体育用品制造业企业多为外商和港澳台投资性质，其所占比例为52.87%。我国体育用品制造业小型企业较多，大中型企业较少，大、中型企业所占比例分别为2.07%和7.34%，且大中

9、型企业多为外商和港澳台投资企业。2003年体育用品制造业资产总计为165.71亿元，比去年同期增长了18.32%；实现销售收入212.64亿元，比去年同期增长了24.28%；实现利润总额为8.02亿元，比去年同期减少了33.42%。,休闲运动用品IFE分析,1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表重要优势；,休闲运动用品EFE分析,1分代表反应很差；2分代表反应为平均水平；3分代表反应超过平均水平；4分代表反应很好,服装行业,郑州服装行业销量及现状,目前郑州服装业从业人已经突破的万人，其中批发零售的人占万，年销售额在亿元左右，从事服装加的有大小工厂和手工作坊几千个，产销量

10、亿件左右。郑州市的服装业，虽然也出现了娅丽达、梦舒娅等几家知名企业，但整体上形不成规模，不能象广州、武汉那样靠整体的力量在全国产生影响，甚至来控制市场。如今，在郑州及全国其他一些城市的街头或商场里，不时能发现郑州服装品牌的专卖店或专柜。在银基商贸城，商家辟出专门区域作为郑州女裤展示中心。在锦荣商贸城，郑州本地加工的女装80以上集中在这里。,郑州服装行业的发展,随着沿海地区产业升级的加速，作为一项劳动密集性产业，服装生产，特别是中低档的服装生产，正越来越多地从沿海地区向内地转移，作为中原交通枢纽地区的郑州市，已经迎来了服装业发展新的机遇。据统计，随着国家产业目前郑州女裤业市场份额已占全国女裤业的

11、半壁江山，形成了梦舒雅、雅丽达等十几个全国知名的女裤品牌。郑州服装业在发展的过程中，也遇到了一些外部环境方面的制约因素，最明显的例子就是没有属于自己的服装工业园区，造成企业布局分散，行业交流困难。上世纪90年代初，有港资背景的银基商贸城现身郑州，经过滚动式发展，如今的银基商贸城建筑面积达32万平方米，拥有商户近8000家，成为当之无愧的中原服装业龙头。个体成功的示范性力量催生了一个群体的诞生。敦睦路服装批发市场、锦荣商贸城、天荣服装城、世贸商城、钱塘衣城等十多家服装批发市场都应势而生。郑州服装业由此而备受关注。,服装行业IFE分析,1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表

12、重要优势；,服装行业EFE分析,1分代表反应很差；2分代表反应为平均水平；3分代表反应超过平均水平；4分代表反应很好,百货零售行业,郑州百货零售市场发展,中原地区在过去一个时期曾拥有骄人的商业品牌，也出现过激烈的商战。但是在目前国内零售业态不断完善、市场进一步细分的大背景下，郑州的零售市场并没有跟上前进的步伐。虽然近几年也出现了代表着先进消费理念的大卖场、便利店，但消费者的购买行为并没有发生很大变化。一个相对成熟的市场并不能只看经营业态是否齐全，更重要的是看由于市场的细分带来的顾客群的细分。目前郑州市场的GDP和消费能力基本处于全国大城市中游，但在超市中的消费占比又远远落在其他城市后面。虽然超

13、市中的消费占比不能完全说明这个城市的消费能力，但就代表着一种先进消费理念的场所来讲，至少说明那些传统的零售业态对消费者的购买行为影响比较大，同时也说明先进的零售业态对消费者的引导还不够。比如:很多人购物首先选择去批发市场，其实，批发市场的功能是供中、小型零售商消费的场所，其经营环境、售卖方式等并不具备接待零售消费者的能力。但传统的购买行为使相当一部分消费者没有到应该去的场所消费。目前郑州零售市场还不是非常成熟和规范，对不同的零售业态来说有巨大的空间。,连锁业取代传统百货店,中国传统的百货业是短缺市场经济的产物，没有市场细分概念。在竞争性的市场中市场细分是必然的，任何一种商品专业店的出现都是对其

14、市场的掠夺。从上世纪80年代末，大型综合超市、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等新型业态陆续登陆中国，随之近几年得以迅速成长，已经彻底打破了先前百货商店垄断市场的格局。在美国，出现Bestbuy(家电)、ToysRUs(玩具)、HomeDepot(家居)这样的专业商店巨头，中国商业市场今后的变革也必然如此。，经过近两年的发展，大型百货零售商场的主导地位已被连锁经营的超市业态所取代。近年来，郑州连锁超市业态发展迅猛，也呈现出“超市连锁包打天下，传统百货业退居其次”的态势。据最新统计资料显示，连锁超市业态销售额占全市社会消费品零售总额的15%左右。在超市等各种新兴商业零售业态大举进军百

15、货业时，由于店铺地段、连锁经营、采购成本、管理方式等因素的影响，百货业多年奉行的“品种齐全”、“薄利多销”已无优势可言。这促使具有200多年历史的百货业出现了全球化的衰退趋势。郑州二七广场周围几大商场经营格局的变化说明，郑州传统的百货业态正在逐渐被新型业态所替代。,百货零售行业IFE分析,1分代表重要劣势；2分代表次要劣势；3分代表次要优势；4分代表重要优势；,百货零售行业EFE分析,1分市场威胁竞争大；2分有市场空间属平均水平；3分市场前景较好；4分市场前景很好,以下业态介绍中所提面积均为建筑面积,步行街一层功能业态介绍,步行街一层功能业态分布图,功能业态布局分析,区域：4号楼一层 包含：水

16、晶饰品店、金银珠宝首饰店 面积：2600平方米 目标招商客户群：周大福、金至尊、金福珠宝等 目标商铺数量：10间左右 目标消费人群：高端奢移消费群，中产小资消费群、时尚 潮流消费群，精致千色女人消费群,珍品金饰,分析：此布局招商以港澳成名品牌为主 珍品金饰尊贵、典雅，可有效提高步行街档次 此类品牌装修精致、高档，布置于步行街花园路入口 处，在视觉上有一定的冲击力，吸引过往消费人群 主力店首层百货经营面种不多，美容化妆类已可分布满，故此处业态布局与主力百货不但不存在业态上的冲突，而 且相辅相成，互相依存,如主力百货一层也考虑布置此业种，应以国内品牌为 主，并作为一种附属区域进行布置 考虑到丹尼斯

17、也会有此种业态存在，但此业种消费人群 是共通互补的 其业态所经营产品属于高收入、高利润，完全能够承受 花园路入口的黄金铺位的价位,麦当劳,区域：3号楼一层、二层 面积：一层部分300平方米、二层部分900平方米 目标消费人群：适合各种消费人群 分析：麦当劳布置于步行街丰产路入口处，可充分利用 麦当劳的品牌形象，吸引人流，带动消费人群进 入步行街,麦当劳布置设计分为两层，主要就餐部分设置为二层，此 布置的好处有：、节省出一层900平方米的黄金铺面，提高租金收益。、在麦当劳的二层部分与其相临的IT数码区域处设置两 个出口，可以良好的起到引导人流消费的目的、因麦当劳的主要就餐点设在二层，消费人群在就

18、餐的 同时，可观览到其他区域，也起到了引导消费的作用 麦当劳可与步行街道路中间的休闲区域内，设置就餐点，此举不但能丰富步行街的街区文化，而且同样能起到较好 的吸引人流的作用,银行,区域：2号楼一层 面积：200平方米 分析：鉴于银行独特的功能，必须设置于沿街地段，方便银 行的事务 银行布置于步行街丰产路入口处，可充分利用其良好 的公众形象，吸引人流，带动消费 考虑到银行正规的上下班时间，为避免银行晚上 下班后影响步行街入口的人气，可与银行沟通，建议 减小办公厅的面积，加大24小时自助银行的面积,体育休闲,区域：3号楼一层 包含：体育运动品店、休闲服饰店 面积：2600平方米 目标招商客户群：N

19、IKE、ADIDAS、PUMA、李宁、锐步 等体育运动品店，BALENO、美特斯-邦 威、生活空间等 目标商铺数量：20间左右 目标消费人群：时尚潮流消费群，学生消费群,分析：此布局招商以国内外名牌产品为主 体育休闲区域主要面对的是年轻时尚的消费群体，中档的 消费档次迎合大众口味 体育休闲店的店面装修青春阳光富有朝气，可有效的为步 行街增添活力 考虑到丹尼斯也会有此种业态存在，但此业种消费人群比 较大众化，并消费市场潜力巨大，不存在排挤状况,主力百货也将会存在休闲服饰区域，但主力百货内的休闲 服饰主以卖场的形式出现，而步行街上的体育休闲区域在 业态上进行了丰富和补充，能与主力百货有效的结合 其

20、业态所经营的属于高销量产品，利润上升空间较高，能 够比较轻松接受步行街丰产路入口的黄金铺位的价位,品牌形象店,区域：2号楼一层 包含：各式女装品牌形象店 面积：4100平方米 目标招商客户群：宝姿、连卡佛、MORGAN等 目标商铺数量：35间左右 目标消费人群：高端奢移女性消费群、中产女性小资消费群,分析：此布局招商以国内外女装名牌产品为主 其区域在步行街丰产路入口处，使女性消费群体能够直接 面视其购物空间 突出集中购物的特点，打造全女性空间 虽然丹尼斯也会有此种业态存在，但从女性的消费心理上 分析，其选择性大大加强，不存在排挤状况,主力百货的精品女装店一般都会结合中高档女鞋搭 配的形式，而步

21、行街打造的是适合各种档次女性消 费，结合点不同。不但不会影响主力百货与此区域 的业态冲突，反而形成有效的互补 其业态所经营产品属于高收入、高利润，完全能够 承受花园路入口的黄金铺位的价位,品牌折扣店,区域：1号楼一层 包含：高档服装、皮具、鞋类等品牌折扣店 面积：2000平方米 目标招商客户：一个大型的品牌折扣投资商 目标商铺数量：大卖场 目标消费人群：中产小资消费群、白领阶级,分析：此布局招商将会为一个大型的投资商，有利于品牌折扣店 整体形象的塑造 品牌折扣店作为一种新型业态，其发展的迅猛在广州、上 海、北京、长沙等城市表现突出，在消费水平不断提高的 郑州，此业种将有不可限量的发展空间 品牌

22、折扣店销售的均为名牌打折产品，不但其产品质量有 保证，产品档次较高，也可以满足大量的消费者的虚荣心 理，市场前景广阔,主力百货不会存在此种业态，由于其业态设置的地理位置为整个步行街的中心地段，加之主力百货与步行街商业中心在建筑规划中的有效连通，定大大加大此业种的生存空间由于此种经营将由一个固定的实力雄厚的投资商经营，故价位问题虽然尚不明确丹尼斯是否会有此种业态存在，但众观整个郑州商圈，如此大规模的品牌折扣店并没有先例，即便丹尼斯也引进此业态，能更好的形成其产品区域，互促发展考虑到品牌折扣店与品牌形象店在价格体系上形成不一致落差,所以在实际招商操作中，我们要把握调控原则,既能引进该项业种，以适合

23、不同消费人群对品牌的需求,又和正规品牌形象店拉开经营距离、区分消费人群定位，所以在招商推广过程中，可能存在对业种区域适当调控的可能。,休闲餐饮,区域：1号楼一层 包含：西餐厅、咖啡馆、酒吧 面积：1500平方米 目标招商客户：上岛咖啡、绿茵阁等 目标商铺数量：3-5间 目标消费人群：消费购物人群,分析：此业态布置区域属于项目相对死角地段，招商对象定位于 国内知名西餐、酒吧、咖啡连锁企业，可有效的起到带动 消费作用 由于此处价位相对偏低，在考虑此处引进何种业态时，一 定要结合其周围的业种进行参照，引进休闲餐饮能达到比 较好的效果 通过对项目周边的市场调研情况来看，并没有中高档的酒 吧、西餐及咖啡

24、厅的存在，这就非常有利于此业态的发展,由于丹尼斯是以百货和量贩的形式上市，故其不会有此种业态存在，而丹尼斯的购物人群也同样是此业种的消费人群此业种所经营的区域可包括步行街街道，于街道上设置休息消费场所，可更有效的带动商业环境 由于与其相临的为品牌折扣店，两者的目标消费群体基本上为同一档次的，有利于两种业态的共存,步行街二层功能业态介绍,步行街二层功能业态分布图,品牌形象店,区域：4号楼二层 包含：各式男装品牌形象店 面积：2600平方米 目标招商客户群：锷鱼恤、金利来、梦特娇等 目标商铺数量：20间左右 目标消费人群：男性消费群,分析：此布局招商以国内外男装名牌产品为主 其区域在步行街花园路入

25、口处的二层，一层为珍品金饰品 区，从消费心理分析，购买珍品金饰的多为男性为女性购 买，也就是男性为主导消费群，故在二层为男性购物群提 供空间，两种业态可为有机的结合 突出集中购物的特点，打造全男性空间,从男性消费群购物心理分析，男性喜欢较直接的购 物方式且购物时间较短，把此业种设置于步行街花 园路入口处，更有利于引导消费。与此业态相连的为IT数码城，两者的目标消费群体 存在共性，有利于两种业态的共存 其业态所经营产品属于高收入、高利润，完全能够 承受花园路入口的黄金铺位的价位,IT数码城,区域：3号楼二层 包含：数码类产品店、MP3店、品牌手机店等 面积：2600平方米 目标招商客户群：三星、

26、松下、SONY等 目标商铺数量：30间左右 目标消费人群：时尚消费人群,分析：此布局招商以国内外名牌产品为主 IT数码区域主要面对的是时尚的消费群体，高科技产品更 新换代很快，其产品也逐步被城市人群接受，加之郑州收 入水平的不断提高，对此类产品要求也随之提高，可谓市 场前景广阔 IT数码店的引入不但结合了体育休闲区域的时尚，也为步 行街注入了科技含量，提升步行街的形象和档次,其业态所经营的属于高科技产品，利润上升空间较高，价位上不存在问题 主力百货不会存在此种业态 由于人们都有好奇欲和求知欲，对高科技的数码产品都会 产生兴趣，这对于处于商业街中心的数码城能起到很好的 凝聚人流的作用 无论丹尼斯

27、是否存在此种业态，都不会对此功能区域造成影响，即便有，也会是良性竞争,千色女人街,区域：1、2号楼二层 包含：包罗万象的女性服装、饰物店 面积：1号楼二层2000平方米、2号楼二层3000平方米 目标招商客户群：丝巾、头饰、首饰、鞋帽等 目标商铺数量：200间左右 目标消费人群：时尚女性消费人群,分析：此布局招商以郑州市内“羊群”客户为主 女性消费群体，是大部分商业的主要主导消费力量，所以 将本区域的设置为整个步行街业态功能规划面积最大的部 分，也可说是步行街主打区域 从女性消费人群的购物心理来分析，女性喜欢“逛”街，这 样，此区域将划分面积较小的店面，经营和女性有关的各 类商品，无论从店铺的

28、数量和琳琅满目的商品，都能满足 女性的“逛”的心理,从周围业态布置可发现，其下面一层为女装品牌形象店，其相临的有个人护理店，这都是为女性服务而设置的业 态，从而把2号楼的一、二层打造成女性的购物天堂 主力百货不会存在此业态 由于店面划分的面积较小，又处于步行街的核心地带，从而能有利于店铺的销售，而且此部分的店铺价位相对较高，有利于开发商的资金回拢 丹尼斯不会存在此业态,个人护理区,区域：2号楼二层 包含：SPA店、美容护理店、美甲店 面积：1300平方米 目标招商客户群：目标商铺数量：大型SPA店1家、大型美容护理店1家、美甲店2-3家 目标消费人群：时尚女性消费人群,分析：此布局招商以国内知

29、名品牌为主“爱美之心，人皆有之”尤其是女性，此业态的设置为千色 女人街和女装品牌形象店的配套设施，使女性消费者在购 物之余，享受SPA、美容、美甲的服务，完整的融合打造 女性购物休闲天堂的理念 从此业态所处位置来看，是在步行街丰产路入口处，可起 到引导消费的作用，作为来作护理的女性，面对多姿多彩 的女人街也会钩起“逛”的欲望,通过对郑州美容市场的调查显示，郑州女性在美容方面的 消费逐年递增，增长幅度较大，这对此业态的生存空间既 有基本保障 主力百货和丹尼斯可能存在美甲店，但一般不会出现大型 的美容、SPA店，而项目周边地区也没有大型的美容、SPA店，可谓此业态的市场前景极其广阔 由于美容行业属

30、于高利润行业，故在价位不会存在压力,风情食街,区域：1号楼二层 包含：各种特色小饮 面积：1500平方米 目标招商客户群：仙棕林、水果捞、台湾珍珠奶茶等 目标商铺数量：3家中型餐饮、5间左右小型特色饮食 目标消费人群：购物人群,分析：此业态布置区域属于项目相对死角地段，招商对象定位于 国内知名中型休闲餐饮连锁企业和小型特饮，可有效的起 到带动消费作用 从业态周边来看，其下面为西餐、酒吧和咖啡厅，两者互 为呼应，形成有效的互补 其旁边为千色女人街，女性消费群不但喜欢“逛”，也喜欢“食”，尤其边“食”边“逛”，此业态的设置就充分发挥其架 通、带动的作用,展示休闲区,由于步行街商业通道宽度为18米，

31、为能更充分的发挥连动效应和制造商业氛围，实现体现式消费和休闲娱乐相结合业态规划目标，故在商业步行街通道区域设置休闲带、展示带。休闲带、展示带以摆设小精品饰柜、小档、休闲景观小区相结合,多功能商业广场,在5号楼入口前设置多功能商业广场，以在节假日、周末举行大型促销、推介、广告媒体、展示功能为主，起增添商业气氛、掀起商业气势、聚集商业消费人流、引导花园路至主力百货入口、商业步行街入口人流流向的作用。,5号楼五层功能业态介绍,5号楼五层功能业态分布图,数码影厅,面积：4000平方米 目标消费人群：时尚人群 分析：按原计划提出的在五层中设置影视城，因受设计规划层 高限制。现改设为多功能数码影厅，由多个

32、投影厅、数码厅、立体电影厅、360度效果影厅等高科技影厅组成,消费群体以高级白领、高素质人群、IT专业人员、青年情侣、电影追星迷等为主考虑到百货的顶层为综合娱乐城，能有效的起到引导人流、归集人流的作用，故把五层部分作为多功能影厅 此业态以进驻的主力百货确定为主,电玩中心、动漫城、模型店,面积：4000平方米 目标消费人群：儿童、青少年、家庭消费群 分析：现社会，儿童往往是家庭的中心，通过此功能的设置，能 够很好的起到引导家庭消费群体以五楼作为最终归集点，起到走遍整个主力百货店的引导、导向作用,动漫城此种类型的业态属于新型产业，从武汉的动漫产业发展来看，通过主力百货引进，发展迅猛，在短期内迅速成

33、为中国四大动漫产业中心，带动了相关消费人群，培育了成熟的消费市场考虑到此种业态在本地处于培育市场阶段，其可承受的预期租金不宜太高,郑州主要商业楼盘调研结果,郑州市近期市场商业地产租售状况总结,从以上近期市场商业地产租售实绩分析，目前商业地产租售价格处于一种租售价格态势不明朗状况，租售价格差距空间很大。花园路沿线、二七商圈等商业盘售价约在5500 48000元/平方之间，均价约在20000元/平方以下。租金在售价基础上，按照7%12.5%回报率来确定,租金均价约在按8%的回报率计算确定.租金回报率一般以三年返租的形式体现。,郑州国贸销售操盘概要,通过以上业态规划和对在售商业地产盘的参考 对比分析

34、，提出如下销售操盘策略概要。,本项目是一个复合型的产业，在销售上应该以住宅、写字楼、商铺销售同步连动，客户资源共享。销售推广策略一致为原则。商业销售部分以低开高走价格策略为原则。（不搞促销打折）,商业销售部分客户分为大投资客户、一般投资客户、自买自营投资客户三大类。大投资客户：高价位、黄金地段、大面积销售配货 一般投资客户：结合小规模短、中、长期投资需求考 虑，以510平方为单位销售面积，一般以 承受二、三线铺位销售配货 自买自营投资客户：使用目标性明确、经营业种清晰，售 价测算准确，一般以达到其价格要求 配货销售 销售步骤采用认筹排筹选号认铺四个阶段，采用100%配售形式。,销售目标定价段，

35、一类1800025000元/平方，二类13000 18000元/平方，三类800013000元/平方。租金测算以三年返租，每年租金回报率8%，一类月租金120170 元/平方、二类月租金90120元/平方、三类月租金5090元/平 方。返购期限以五年为限,关于新田公司七项指导意见的回复,一、应加大对本土优势业态和优势品牌的关注度 我们感到该项指示很正确，也很重要。我们会在下周内对本土优势业态和优势品牌进行市场专项调研和分析，为下一步锁定招商目标做准备，在业态规划确定的前提下，尽最大限度引入本土经营成熟、发展稳健、符合项目业态功能组合的经营商户。同时，在项目售楼部投入运行以后，我们希望在项目招商

36、过程中能共享新田公司方面的客户资源，以便更好的对郑州本土优势业态和优势品牌的结合。,二、业态组成与丹尼斯及本主力百货的差异化支撑不够 在项目提案的过程中，我方已陈诉了有关差异化与雷同化是一个难以明确量化的变量，结合招商具体运作，变数就更大，所以，只能在具体招商操盘的过程中把握最大限度的拉大差异化、减少雷同化的原则。,三、在优先考虑保证租金收益率的前提下，应兼顾保持长期良 性运营的稳定性 就佳阳对项目策划的核心竞争力来说，达到开发商、投资者、小商户、消费者四赢是我们的终极目标和操盘原则。所以我们不但只考虑商户进场，还需要考虑业态发展、市场培育、商户稳定经营和发展、物业管理和升值等问题，这是贵我双

37、方共同努力的目标。,四、本土文化特色的钧瓷、汴绣、字画等文化艺术类业态分布 在提案过程中，丁总提出的这项提议，我们觉得完全结合 了田董事长提出的本土化的问题，十分有必要进行增设该项 业种的可行性分析。我们建议在1、2号楼三层与项目配套设 施和配套环境综合考虑此项业态业种。,五、集中考虑银行、邮政、航空售票等公共配套的设置，引导 人流并与住宅及写字楼形成良好的互补 考虑到项目本身区域公共配套、社会形象建立等综合因 素，此类公共配套设施有必要存在，但从其布置的位置来 看，只能在丰产路沿线展开，同时也受到展开区域的限制，而且有一利也有一弊，就是挤占了业态业种的入口黄金段位 置，所以以适量配置为宜。,六、花园路沿途的动线分布不够明确 因为在花园沿线，我们考虑了多功能商业广场放射 性的功能，对第五点意见所提及的配套设施，只能以不牺 牲商业面积的前提下，在通道梯间等边角位置尽量考虑。,七、进一步细化业态、目标客户与销控（定价、销售策略等）的 统筹结合 在确定了总体业态规划的前提下，我们将尽快细化业 态，提交详细的项目营销方案供贵司参考。,