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1、环宇品阁二期市场策划报告,新聚仁机构 2010.09,项目一期价值思考,项目区位最靠近地铁站点个案,随凯伦国际清盘（2010.10），项目是市场同类产品距离地铁站点最近的个案，区位优势明显。,项目产品整体形象塑造力不强,3.9米层高、LOFT户型小户型、附加值高,户型有一定附加值；物业、内部装修等整体形象差。,社区管理、环境较差内部空间装修简单,项目价格市场价值低位水平,同类相比，市场价值低位水平；相比万德、新青年汇，区位优势价值并未体现。,拥有区位、产品高附加值优势、但整体形象竞争力弱项目一期形象塑造力弱、市场价值尚未完全释放,对于项目一期的理解：,项目二期运作环境,面临怎样的市场运作风险？
2、面临怎样的市场运作机会？,运作环境小户型后续供应体量大,市场小户型供应分散、且量多。,运作环境户型、装修特点突出，已进入品质时代,左岸经典现代风格，时尚品质,万德悦城（56）4.8米层高、跃层,立面风格多样、具备一定品质；,高附加值、精致户型全配，户型卖点特色突出；,远洋时代城欧式新古典、品质力强,远洋时代城（22-33）2000元装修家电全配,二期面临后续供应量大、市场产品品质、卖点突出运作环境，品质时代特征明显；,项目运作风险思考：,运作机会两区合并、跨海大桥，开发区经济第二次飞跃,2010年4月金州、开发区管辖区合并；区域面积扩大、各区功能定位更为明确（金州偏居住商业、开发区偏工业）；,
3、跨海大桥规划建设、拉近开发区与城区距离；共享市区完善的金融、服务配套；拉近与市中心距离，促进经济快速增长；,形象、交通进一步升级，带动区域价值、客群面发展。,产业园：拥有模具工业园、光电产业园、金石IT产业园等，截止2009年底区域企业数7000余家，在职员工数20余万；,大学城：大连两大大学城之一，占地6.33K，3-4所综合性大学、1-2所职业技术学校、1所职业中专、1所中学及1所科研中心；,大窑湾港：中国四大国际深水中转港之一，东北地区主要的集装箱海运集散中心，远景规划为大连新市区现代化、多功能中转大港；,区域自身具备港口、大学城、工业园综合产业支撑，产业客群量相对充足。,运作机会区域客
4、源本身基础雄厚（产业客）,抓住国家沿海经济带发展战略，2009年起重点建设“小窑湾CBD”，城市产业、功能定位将进一步升级；大连汽车城：奇瑞配套园、曙光零部件制造基地、金港汽车零部件等9家汽车产业项目；英特尔公司：英特尔公司已迁入建设中；,区域CBD、汽车城、国际大公司建设迁入，楼市客群得到长期补充。,运作机会客源具备长效补充性运作,运作机会市场需求稳定、旺盛,面积控制合理，住宅、公寓产品去化同样快速稳定，月均去化100套以上。,产业客源雄厚，同时区域规划、产业升级发展，具备客源运作长效性；同时客源需求保持稳定旺盛态势，市场去化快速稳定。,项目运作机会思考：,项目二期运作思考,一期形象塑造力较
5、弱，产品竞争力落后于市场品质时代表现，较弱的产品竞争力导致价格低位，市场价值不能完全释放；二期产品运作方向应在一期基础上全面升级，通过自身品质提升，以及拥有长效的客源运作基础及市场去化，有机会带动价值进一步冲高，全面释放项目应有的市场价值。,项目二期市场定位,形象全面提升、品质力进一步升级小户型、高品质精品社区,项目二期产品建议,如何体现产品的升级？如何体现高品质形象？,LOFT、复式空间高附加值,平面舒适多元化生活格调,个性平面空间，创造多元化生活格调。,户型,创意loft公寓，充分发挥商业产权的空间优势，打造专属个性空间。,1.,84.00m,14.38m,12.96m,52.96m,19
6、.96m,用地规划条件,经济指标：总建筑面积：约9万方地上面积：约7.5万方地下面积：约1.5万方,此次针对三栋楼的地上面积进行建议，在现有框架内，做足7.5万方，用足限高，作出产品特色。,我们的方案,11F27F（平层公寓）、2楼1F13F（loft公寓）,49,49,49,49,49,49,49,49,49,85,85,85,85,1#楼,2#楼（loft）,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,49,Loft户型层高4.5米,下层上层,我们的方案,3楼 1F10F（平层）
7、,74,48,55,70,70,70,70,74,48,55,59,59,59,59,59,59,59,我们的方案,3楼 11F28F（局部复式）,剖面图示意,复式户型，二层空间充分利用连廊挑空面积，塑造两房空间。,面积配比,公共空间品质形象,单元空间智能生活,智能精装：2000元/平米,装修,两层挑高大堂电梯厅走道,2.,公共空间大堂,两层挑高大堂，彰显尊贵专属的大气品质形象；装修风格注重家庭式的温馨与精致感，体现人居属性。,局部架空处理，建筑与景观完美融合,公共空间电梯厅,公共空间走道,单元空间智能精装,倡导家居智能概念塑造专属的低碳智能生活理念,装修标准：2000元/平米,电热地膜采暖系
8、统,电热地膜供暖系统以电热地膜为发热体，通电后触发自身产生远红外线，将热量以红外线辐射的形式送入空间。它产生的红外线首先加热房间四壁、地板，然后再由物体将热量传递给空气（可替代传统的中央空调）,价格：180-220元/平米,智能装修,食物垃圾处理系统,价格：1000-1200元/个,智能家居系统,智能家居系统由EIB欧洲总线子系统、智能安防子系统两个子系统构成。EIB欧洲总线子系统由智能灯光控制、电动窗帘控制、地加热采暖控制、电话网络远程控制、遥控控制、场景控制、空调通风控制、大堂灯光控制八个子系统构成。,价格：更具具体控制内容而定,清洁、卫生、方便，环保健康理念。,智能家居详细配置,触控式场
9、景面板触摸控制面板配置欢迎与离家模式。人体移动感应器在天黑时一旦感应到人体的移动,灯光便会打开,无人时自动熄灭。灯光场景设置在不同场合,只需要启动其中的一个场景,灯光氛围将瞬间转化。湿度传感器当空气湿度过大时,自动启动空调的除湿功能。CO2 浓度传感器当空气质量差时,自动启动新风系统换气。采光窗口设置亮度传感器夏季室外日照强烈,自动拉上窗帘遮阳。设置亮度感应器,在“自动”场景下,系统能根据室外自然光线的变化,自动调整室内灯光,使其始终保持在一个最舒适的恒定照度下。窗帘定时控制功能可自动结合场景控制,随时调整电动窗帘的工作状态。集中控制和背景音乐集成可根据背景音乐提供的RS-232控制接口,在触
10、摸屏上控制音乐。,家庭PBX电话系统,结合项目会所中心/物业管理中心，通过PBX电话系统连接服务中心，提供五星级服务，比如：代订牛奶、纯净水、报刊、车船机票，代缴话费，代请保姆、家教，有偿叫醒服务等,价格：约4000-6000元/套（全楼系统）,价格：200-300元/户,价格：2000-3000元/户,价格：1200-1500元/户,净水系统,电子密码锁,无线网络,中央空调,价格：250-360元/平米,中央新风,价格：9000-9500元/套,家庭报警,价格：110-125元/套,总计：800-1000元/平米注：按50平米计算,硬装：墙面：环保、易洗乳胶漆，客厅电视背景墙适当造型；天花：
11、客餐厅、主卧根据户型考虑吊顶，配置灯带或筒灯，预留主灯位置客户自购；其余房间平顶，做角线，刷乳胶漆，预购主灯位置地面：整体实木复合地板；踢脚线、门套、房门与地板同色系；厨房、卫生：玻化砖铺设特色配置：双宽带接口、洗衣机、冰箱、液晶电视、壁挂式吹风机、三件套知名品牌洁具等,基本装修,装修风格,装修风格,服务,3.,专属品质服务，全方位满足住户的多元生活需求。,利用部分会所空间设立物业管理用房，针对客群特征，打造专属服务,引进知名酒店品牌，（holiday inn、辉煌国际、圣淘沙）通过知名酒店公司进驻对产权酒店的统一运营统一管理，提升区位属性，提升产品国际化的高端形象。,服务项目：订餐服务；采购
12、商品、服饰；特别洗熨；专车租赁；代叫出租车；代办各种票务；复印传真；居家修缮、设备检查；代缴各种费用账单,项目二期价格建议,项目二期价格思考,目前市场类似区位价值在8000元/，市场认可；区域核心地段价值在8500-9000元/，市场认可。,项目二期价格思考,区位角度：相比新青年汇、万德悦城，项目更近地铁站点，区位条件较好，区位价值高于竞争个案；产品角度：相比万德悦城跃层高附加值，项目普通户型，户型附加值个案低于竞争个案；,通过我司对于产品建议提升，以及成熟操作经验，有信心运作项目静态价格9000元/（带2000元装修）,报告结语,通过我司建议产品全面升级，重塑项目高品质、精品社区整体形象，提升项目品质竞争力，不淹没于品质时代竞争环境的同时，市场价值有机会得到进一步冲高，完全释放项目应有的市场价值！,THE END,
