天目湖高尔夫项目可行性分析报告.ppt

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1、天目湖高尔夫项目可行性分析报告,融矩研展部,Part1:城市环境分析,一、城市基本概况二、城市经济分析,城市概况地理位置,中国经济百强县（市）长三角休闲旅游名城苏浙皖边界商贸中心溧阳南京-130公里溧阳-镇江-130公里溧阳-常州-80公里溧阳-无锡-108公里溧阳-上海-220公里溧阳-杭州-200公里,溧阳荣誉中国明星县(市)中国优秀旅游城市全国生态示范县(市)中国十佳休闲生态城市第九届全国县域经济百强县(市)第45位2008年县域GDP在江苏排第13位长三角地区重要的准备制造业配套基地福布斯“2007年中国最佳商业城市榜”排名前50,城市概况行政区划,溧阳位于江苏省苏南,苏浙皖三省交界处

2、,行政上隶属于常州,地处长江三角州，属上海经济区。总面积1535.87平方公里,下辖10个镇、2个省级开发区。全县有77.32万人口，人口密度每平方公里503人。城区概况:溧阳城区现状建设用地15.89平方公里，城市人口15.84万人，人均建设用地为100.31平方米。溧阳城区现状呈单中心团块状结构，城市中心位于东、西大街与南大街、平陵路交汇处。城市沿交通干线向外发展，呈星状布局。1992年以后，随着市经济开发区的建设以及城市行政中心的南移，城市建设用地向北、向南拓展，城市建设用地框架初步拉开。总体上看，溧阳城区现状用地由三个片区构成：老城区、南部新区、市经济开发区。,城市主要分区老城区：凤凰

3、路与建设路之间，是溧阳老城区所在地，作为溧阳城区发展的核心城区，城市功能较为齐全，设施较为完善，是全市的商业服务、文化教育中心。现状公共设施主要沿东、西大街与平陵中路两侧布置。由于人口密度大，工业用地的置换力度较小，造成老城区内居民居住生活环境较差。该区现状建设用地8.51平方公里。南部新区：建设路以南，溧阳行政中心所在地，是上一轮规划以来的重点建设地区之一。随着行政中心的建成，该区已经显现出溧阳新兴城市的发展风貌，成为溧阳市发展的重要载体。现状行政中心沿南环路、燕苑路布置建设，其他公共设施沿燕山路、天目路布置。该片区现状建设用地4.93平方公里。市经济开发区：凤凰路以北，是溧阳市城区新一轮工

4、业发展的主要集聚区域，该区发展态势良好，工业门类齐全，基础设施齐全；随着新港钢铁工业园和芜太运河以北2.8平方公里的第三期工程建设全面启动，将进一步拓展开发区发展空间，该区现状建设用地2.45平方公里。中心片区：位于北环河、湾溪河、宁杭公路、东环路所组成的内环圈以内，是溧阳城市发展的核心区域，规划为全市的政治、文化、商贸中心和生活居住区。昆仑片区：位于北环河以北区域，以工业用地为主。燕山片区：位于宁杭公路片区南侧、宁杭铁路以北区域，是以交通集散、物流、文化教育为主的多功能综合片区。城西片区：位于湾溪河西侧、宁杭公路以北、团结路两侧区域，以工业用地、商贸、体育、居住及近郊风景区为主的综合片区。,

5、开发区概况:江苏省溧阳经济开发区是溧阳唯一的省级工业经济开发区，成立于1992年，全区总面积120平方公里，其中城区面积27平方公里，总人口21.8万人。经过多年的培育和发展，开发区已经形成了以重庆啤酒常州天目湖啤酒有限公司、溧阳德盛食品有限公司等企业为代表的食品加工业，以江苏上上电缆集团、江苏华朋集团等企业为代表的输变电设备制造业，以江苏申特钢铁有限公司、江苏上齿汽车齿轮有限公司、江苏正昌集团有限公司等企业为代表的机械冶金业，以溧阳罗地亚稀土新材料有限公司、溧阳龙沙化工有限公司、溧阳巨神化学集团等企业为代表的医药化工业，以爱亿无限（溧阳）数码科技发展有限公司、溧阳桑夏科技有限公司、江苏赛为能

6、源科技有限公司等企业为代表的电子软件业等支柱产业。全区现有企业近千家，服务网点6800余家，各项服务配套设施日趋完善，是溧阳市政治、经济、文化中心。现有企业2300余家，其中工业企业1000余家.年销售超亿元企业17家，其中超百亿元1家，超50亿元企业3家。2009年国内生产总值:201.7亿元人民币，工业销售收入：567.3亿元，财政收入25.4亿元。,天目湖景区介绍,天目湖（国家AAAA级景区）江苏省五大旅游度假区之一,天目湖镇概况天目湖镇（区）由原天目湖旅游度假区、天目湖镇人民政府、平桥镇一区两镇合并。另外，天目湖工业园位于天目湖旅游度假区与溧阳城区交界之处，是溧阳市工业经济新的增长极，

7、成立与2003年5月，属于省级经济开发区.,区域未来展望,城市总体规划1、城市性质苏、浙、皖边界地区具有山水特色的现代化工贸、旅游城市。2、城市结构规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸，适当向东拓展，由西北、东南两片楔形绿地系统，城郊风景区以及规划主干道分隔成五个片区：中心片区、昆仑片区、燕山片区、城西片区、城南片区，在城市北、南、西部布置三个工业区；沿平陵路、西大街形成“十”字型城市中心。3、城市近期建设规划发展的目标和重点：初步形成中等城市格局，城市建设用地向南、西拓展，生活性用地重点完善、建设中心片区、燕山南区。用地布局：主城片区南部新发展居住用地以南环路

8、、南大街、宁杭公路、燕山路为界，新增居住用地约124.59公顷。完成建设路西延伸、钱家路、龙亭路、体育路延伸段、昆仑北路改造和清溪路沿线景观带、燕鸣北路等市政工程，启动南片区公园、燕山风景区、西郊风景区以及码头街滨河绿地工程。,溧阳房地产发展方向,向南(天目湖旅游区)发展,宁杭城铁2011年通车 带动溧阳快速融入长三角经济圈,宁杭城铁全长251公里，已于2008年12月开建，设计时速250公里，日开140对快速列车，2011年建成通车后，将可让溧阳40分钟内直达宁波、杭州中心城市。宁杭城铁全线共设10站,其中溧阳站全线规模第二,并将建设成为全封闭全立交车站。宁杭城铁建成将加大溧阳对南京、杭州两

9、中心城市经济辐射的吸纳能力，促进溧阳经济发展更快的融入长三角，未来发展潜力不可估量。沿线站点：初定12站，分别是南京南上坊（江宁）溧水瓦屋山溧阳新宜兴丁蜀新长兴湖州南德清塘栖（余杭）杭州东。,小 结溧阳位于江苏省苏南,苏浙皖三省交界处,行政上隶属于常州;溧阳市,下辖10个镇、2个省级开发区,全县有77.32万人口;溧阳城区现状用地由三个片区构成：老城区、南部新区、市经济开发区。规划城市结构形态为星状布局结构，城市主要交通轴线向北、向西、向南延伸(天目湖旅游区,目前溧阳城市发展重点方向)，适当向东拓展;宁杭城铁2011年通车，将带动溧阳快速融入长三角经济圈；,城市经济分析,经济背景经济发展,六年

10、来，溧阳经济高速发展，03年以来呈明显加速上扬态势。增速排名较高,但总量排名位次落后。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,4%-5%,5%-8%,大于8%,小于4%,萎缩 停滞 稳定发展 高速发展,溧阳为22.8%,经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，奉化房地产业处于高速发展阶段。,经济背景消费增长,伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。,经济背景收入增长,伴随经济高速增长,消费亦保持较快发展速度。增速虽然较快,但占经济总量比重依然较低。,根据人均GDP与房地产发展关系模型判断，奉化房地产正处于

11、平稳发展期，潜力较大，发展势头看涨。,1-4月全市财政收支状况良好1-4月,我市财政全口径收入完成27.3亿元，完成年度预算的40.34%，同比增长39.8%;一般预算收入完成10.4亿元，完成年度预算的39.15%，同比增长27.72%。1-4月，我市财政总支出17.2亿元，同比增长54.52%，一般财政支出累计完成8.3亿元，同比增长62.15%。（财政局）1-4月我市服务业投资保持快速增长1-4月，全市服务业累计完成投资11.01亿元，同比增长30.2%。其中，水利、环境和公共设施管理业增长较快，完成投资3.15亿元,同比增长1.6倍；住宿和餐饮业完成投资6100万元,同比增长74.3%

12、；卫生、社会保障和社会福利业完成3750万元，同比增长50%。（统计局）1-4月我市民营经济发展态势良好 截止4月30日，全市净增私营企业258户，完成进度为48.7%，其中戴埠镇完成进度达90%；新增注册资本19.16亿元，完成进度60.6%，其中别桥镇完成进度达205.0%，竹箦镇完成进度139%；个体工商户净增757户，完成进度35.7%，其中天目湖镇完成进度达73.3%。,2010年上半年 溧阳全是经济运行状况,经济发展现状溧阳市以机械、建材、建筑安装、旅游等为支柱产业，这些产业在2005年获得了较大发展，2005年末，溧阳市有15家工业企业（集团）总产值超亿元，占全市工业总产值的27

13、.8%，提高1.3个百分点。其中江苏上上集团、江苏华朋集团和江苏正昌集团工业总产值均在5亿元以上。力士集团、方正稀土、天目湖啤酒饮料公司等一大批规模大、效益好、市场竞争力强、享誉全国、领先同行的企业逐渐涌现。从溧阳市经济发展方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区，因此，随着整体经济实力的壮大，预计第一产业所占比例仍将逐步降低，第二和第三产业将稳步发展，尤其是随着天目湖旅游区的进一步开发，第三产业所占比例将会有一个较大幅度的提高。在江苏省54个市（县）中，溧阳市整体水平中等偏上，约居于20-30名之间；但仅就苏南地区比较来看，溧阳市整体经济水平相

14、对较低。就多数经济指标比较来看，溧阳市与江苏省同级别县市第一名的差距相对较大，在国民生产总值、人均GDP、财政收入以及人均储蓄存款来看，仅为第一名数值的20-40%之间。通过以上数据比较来看，作为苏南地区新兴中小型城市，一方面溧阳市经济发展水平相对不高，经济基础相对较弱；另一方面也说明溧阳市还具有较大的发展潜力，在长江三角洲整体经济飞跃的21世纪，相信交通地位愈显重要的溧阳市，经济必将再上一个新台阶。,小 结,作为长三角腹地城市之一，溧阳县经济自03年以来进入一个快速发展的新局面，增速在苏南同类城市中名列前茅。经济结构不尽合理，工业的高歌猛进与消费、零售的不温不火形成鲜明对比。从溧阳市经济发展

15、方向上看，该市将重点开发天目湖旅游区以及市区与天目湖之间的带状生态工业园区以及生态住宅区。,Part2:房地产市场分析,商品房成交均价环比上升 至12月份全市商品房成交均价为5237元/，环比上升3.60；其中，商品住房成交均价为4884元/，环比上升5.19。全市商品房成交均价为4924元/；其中，商品住房成交均价为4549元/。房价稳中有升，住宅价格上涨了约15%，但商品房价格仍低于全省平均水平。,常州市统计局的商品房交易量再创历史新高 全年实现商品房销售面积888.5万平方米，销售额437.5亿元，分别比上年增长76.1%、98.8%，均创历史新高。全年住宅实现销售面积787.2万平方米

16、，增长85.0%,销售额358.1亿元，增长104.7%。,常州房地产市场分析,溧阳房地产市场发展状况,图 溧阳房地产开发情况（单位：万平米）,2009年房地产业明显回升，全年商品房销售面积66.9万平方米，其中住宅54.16平方米，分别比上年增长44.15%和35.0%。,溧阳房地产逐年开发量涨幅较大房价高位运行和宏观政策的不断出台的大环境下，销售量和施工量依然处于上涨趋势。,溧阳房地产投资额度逐年走势（单位：亿元）,图 溧阳房地产销售量逐年走势（单位：万平米）,溧阳房地产市场发展状况,商业用房成交量逐年呈快速增长的走势，2007年商业用房成交量创历史新高。,从市场调查反应,溧阳房屋出现供不

17、应求局面,目前基本无房源可售,各区域房价一览,主城区房价目前处在7000元，其它区域房价处于3000-5000元;位于主城区的阳光城市社区，依靠优越的地段，现代化的社区规划，订单式的商业规划，目前是溧阳房价最高档次最高的社区。一期已交付，二期在建设中，商业尚未开工建设。位于主城区的在建祥和福邸御园社区,依靠城际火车站点规划，房价也已迈入7000元。天目湖板块，阳光巴黎多层社区目前处于4700元,现房独栋白金汉宫均价为7280元。,住宅市场小结,从溧阳城区的经济环境及房地产市场来看，市区房地产供不应求，发展潜力很大，做别墅项目是没有任何问题的;但作为一个游区内的别墅，尤其是接近度假别墅类型的项目

18、，贸然以城市别墅的市场行情来同等归纳，这是不可取的。我们还需要进一步调查研究！,Part3:区域环境分析,一、项目区域介绍二、江苏高尔夫球场分析三、天目湖别墅市场分析四、周边区地高尔夫别墅项目介绍五、本项目可行性分析总结,问题梳理：1、政策对水源保护区建筑条件是如何规定的？2、高尔夫球场在当地（周边）的优势如何？3、天目湖地区别墅市场行情怎么样？4、高尔夫球场会不会给项目带来利好？,天目湖旅游度假区开发建设于1992年4月，1994年7月被江苏省人民政府批准为省级旅游度假区，2001年1月被国家旅游局评定为国家首批AAAA级旅游度假区。天目湖旅游度假区位于苏、浙、皖三省交界处的江南历史名城溧阳

19、市境内，距市区仅8公里，距沪，宁，杭，苏，锡，常等大中城市均在80230公里之间。沪宁高速、宁杭高速、锡宜高速、扬溧高速直通天目湖旅游度假,项目区域介绍,天目湖拥有丰富的旅游资源，项目湖为载体环境优美，利于居住。,项目主要资源优势介绍,天目湖乡村俱乐部坐落位于天目湖东岸，这一揽山环水的绝境佳地，湖光山色尽收眼底，俱乐部背山面湖，湖景线长达3000多米。建成后总占地面积66万坪.,对天目湖水源保护政策分析,第十四条 在饮用水水源准保护区内禁止下列行为：（一）新建不接入城镇污水管网直接向水体排放污水的项目；（二）新建、扩建化学制浆造纸、制革、染料、印染、电镀、化肥、农药、食品、酿造、淀粉、化工、医

20、药以及其他排放含磷、氮污染物的企业（项目）和可能造成水体污染的项目；（三）建设高尔夫球场、废物回收（加工）场和有毒有害物品仓库、堆栈，或者设置煤场、灰场、垃圾填埋场；（四）排放或者倾倒油类、酸液、碱液、剧毒废渣废液、含病原体的污水、工业固体废物、放射性废气废液等有毒有害废弃物；（五）使用农药等有毒物毒杀水生生物、炸鱼和使用电器工具捕鱼；（六）在水体清洗装贮过油类或者有毒有害污染物的车辆、船舶和容器等；（七）向水体直接排放人畜粪便、倾倒生活垃圾；（八）销售、使用含磷洗涤用品；（九）从事水上餐饮经营活动；（十）开山采石和进行破坏林木、植被、水生生物等影响饮用水水源保护的活动；（十一）法律、法规和规

21、章规定的其他禁止行为。,溧阳市饮用水水源保护办法2008.11,第十五条 在饮用水水源二级保护区内除禁止本办法第十四条规定的行为外，还禁止下列行为：（一）设置排污口；（二）新建、改建、扩建排放水污染物和存在水环境污染隐患的建设项目；（三）开辟产生污染物的旅游景区；（四）设置装卸垃圾、粪便、油类和有毒有害物质的码头；（五）擅自通行装运油类、粪便和其他有毒有害物质的船舶和车辆；（六）从事船舶、机动车等修造、拆解作业，或者在水域内采砂、取土；（七）从事水产养殖、集中式畜禽养殖和捕捞作业活动；（八）在水域滞留、停泊住家（渔）船等。第十六条 在饮用水水源一级保护区内除禁止本办法第十四条、第十五条规定的行

22、为外，还禁止下列行为：（一）新建、改建、扩建与供水设施和保护饮用水水源无关的一切建设项目；（二）船舶和排筏航行、停泊及作业（执行饮用水水源保护公务的船只除外）；（三）从事旅游、游泳、垂钓和一切可能造成污染饮用水水源的活动。,溧阳市近期颁布的饮用水源保护办法中，明确提出禁止高尔夫球建设和新建、改建、扩建与供水设施和保护饮用水水源无关的一切建设项目，而天目湖属于一级水源保护区，也同样受办法限止。本项目如果想改建、或扩建，必须经过层层审批，程序相当繁琐，阻碍较大，同时我们认为，项目原有方近两年为什么迟迟未继续建设原因，和这些政策存在不无关系。,江苏高尔夫球场地分析,球道设计风格以模拟仿造国际知名球场

23、特色球道，长度约250M，宽度在80M左右，球道中间种植球场球道用草种（百慕达419），果岭种植（GREEN EAGLE）草种，球道宽约4060M，两旁按规划设计种植长草及区内植物衬景庭园。,天目湖高尔夫球介绍,球场面积：3000亩 球场长度：7100码 球 洞 数：18洞 标 准 杆：72杆 草 种：球道草种选用草地百慕达419；球洞区草种选用GREEN EAGLE 设 计 师：AMERICAN-YISHI设计,收费标准,区域周边高尔夫球场分布,1,2,1,天目湖高尔夫俱乐部,2,常州香树湾高尔夫俱乐部,3,3,南京太阳岛高尔夫俱乐部,4,5,4,5,南京钟山国际高尔夫俱乐部,南京银杏湖高尔

24、夫俱乐部,6,南京昭富国际高尔夫俱乐部,6,7,7,无锡太湖国际高尔夫俱乐部,8,8,苏州太湖国际高尔夫俱乐部,张家港双山高尔夫俱乐部,9,9,10,10,江苏新东海高尔夫乡村俱乐部,11,12,11,12,江苏昆山太阳岛高尔夫俱乐部,江苏昆山光明高尔夫俱乐部,大上海国际高尔夫俱乐部,苏州中兴高尔夫俱乐部,苏州金鸡湖国际高尔夫俱乐部,苏州三阳高尔夫俱乐部,江苏龙涛国际乡村俱乐部,苏州太阳岛国际高尔夫俱乐部,13,14,15,16,17,18,14,15,16,17,18,13,19,浙江湖州温泉高尔夫俱乐部,19,20,金坛金沙湾乡村高尔夫球场,20,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,

25、11,12,14,15,16,17,18,13,19,天目湖高尔夫球面临的市场格局,周边高夫球场已经形成群体效应，打球也去选择性多的地方。客户基本被截流，本球场客户只能依托本市。地处常州城市凝聚集力较差，球场未来潜力看低。周边生态资源很多，天目湖景观优势被弱化。,20,球场介绍,球场费用介绍,球场费用介绍,本项目整体费用处在苏南高尔夫球场的中间位置,金沙湾乡村俱乐部由华人高球界传奇人物吕良焕先生设计的金沙湾高尔夫，利用独特的山势地貌将经典的高尔夫形态创意呈现。金沙湾高尔夫是吕良焕老师在大陆设计的唯一18洞国际锦标赛级高尔夫球场，也是其倾注一生心血的收山之作。球道全长达令人惊叹的7710码，居华

26、东区之首。球场前九洞地处丘陵，山势连绵起伏，松林环绕，风景怡人；后九洞临湖而建，波光鳞鳞，山水相依，气蕴悠远。举目远眺，视野旷达，一派湖景与山景交融的胜境，流露山水高尔夫的真意。高尔夫会所介绍 6600多平米的高尔夫会所，拥有卓越的硬件设施和完善的功能空间。,江苏金坛金沙湾高尔夫地址：江苏省常州市金坛薛阜镇金沙弯路8号 规模：18洞/72杆/7710码 设计师：吕良焕,常州香树湾高尔夫俱乐部位于江苏常州是常州首家会员制国际高尔夫俱乐部，占地122亩，9洞高尔夫球场，每洞间距70-200码，宽度为20-35米，球场依山傍水，溪水环绕、视野辽阔、空气清新，每洞景观极富有变化，让你有不同的感受，一身

27、轻松。配有40道打席高尔夫练习场，长度200码.,周边高尔夫球场介绍,江苏常州香树湾高尔夫俱乐部 球会地址：江苏省常州市长江东路东2号 邮 编：213022 球场面积：122亩 球场长度：1084码 球 洞 数：9洞 标 准 杆：28杆,江苏常州香树湾高尔夫俱乐部,南京银杏湖国际高尔夫俱乐部，球场具有27洞国际标准，球道总长10800码国际锦标级高尔夫球场，球场的设计充分体现了高尔夫球运动的传统理念与精髓，它不但秉承了这项运动自然、和谐、优雅的风格，并在此基础上巧妙地融入了中国乡村特色，使雅致、深远的个性渗透到俱乐部的每个环节。球场造型自然合理，每个球道风格统一，却各具风采，球道、果岭、障碍的

28、设置广泛采纳了高尔夫球权威人士的意见，在合理巧妙的基础上增添了极大的难度，使球场充满挑战与回味。由于设计者(David-Jonsa)的出众才华和施工的一丝不苟，银杏湖国际高尔夫俱乐部，宛如自然天成，魅力无穷，欢迎挑战。,南京银杏湖高尔夫俱乐部 球会地址：江苏省南京市江宁开发区谷里镇银杏湖1号 球场长度：10800码 球 洞 数：27洞 设 计 师：David-Jonsa设计,周边高尔夫球场介绍,南京钟山国际高尔夫俱乐部 球会地址：江苏省南京市玄武区环陵路1号 球场面积：3671亩 球场长度：10596码 球 洞 数：27洞 标 准 杆：108杆 草 种：球道草种选用百慕大419、黑麦草；球洞区

29、草种选用老鹰草、早熟禾 设 计 师：加里皮亚（Gary Player）,周边高尔夫球场介绍,钟山国际高尔夫俱乐部坐落于南京紫金山东麓，占地3671亩，标准18洞球场、9洞灯光球场，这里是高坛传奇人物加里皮亚（Gary Player）签名球场，EDA、美国贝尔高林、WATG联袂打造大师手笔彰显国际风范。道路和球道是线状景观带，在丘陵和水系间蜿蜒游走，现李家山以保留原始生态为主，使球道和自然景观以及钟山风景区融为一体。还拥有64打位练习场,供初学者练习。高级会所、五星级酒店和高尔夫景观别墅。钟山国际高尔夫球场同时配备了高级会所与国际会议中心，1350平方米的无柱多功能厅，各式会议、宴会厅，多种娱乐

30、设施：室内泳池、温泉浴、桑拿按摩房、网球场、健身中心、歌舞厅、KTV包厢等一应俱全。,与周较近几个球场对比得出，除香树湾高尔夫外本球场不具备明显的竞争优势。,规模：第3 球洞数：18洞 球场长度：第4 设计师：比较普通,对比分析,本场情况：,业内评价分析,本球场在业内评价较差，主要集中在草皮差、管理差。,本案：天目湖高尔夫俱乐部,业内评价尚可,江苏金坛金沙湾高尔夫,江苏常州香树湾高尔夫俱乐部,业内评价较差,南京钟山国际高尔夫俱乐部,业内评价较好,南京银杏湖高尔夫俱乐部,褒贬不一,业内评价较差，影响了本球场的吸客能力！,本项目以高尔夫球场作为项目主要卖点影响范围有限，辐射区域只能集中在周边几个小

31、县，并且业内评价较差，对外市客户吸引能力较小，客户吸引能力小意味着本项目别墅受关注度变小,天目湖别墅市场分析,白金瀚宫别墅位于溧阳城南，宁杭高速公路溧阳南出口处，北侧为国内第一条景观高速公路宁杭高速，南侧通过18平方公里的溧阳新南区即可到达国家4A级风景区天目湖旅游度假区，西侧是溧阳市准备倾力打造的景观大道天目路，东侧是天目国际村。白金瀚宫别墅占地93亩，总建面积约5万平方米。地理位置优越，交通便捷，宗地地形起伏，山水兼备，上风上水。项目以英伦风情为基础，由溧阳丰盛置业倾力打造了72栋极具皇家风范的景观别墅，户均占地一亩。项目北侧依山打造山体别墅，南侧为坡地花园景观别墅，依据道路和水系划分了景

32、观各异的组团，组成了人与环境和谐统一的空间格局。白金瀚宫别墅每户均配备别墅电梯，户户设置私家会所，部分豪华户型配备了室内泳池，对别墅露台阳台空间的充分运用，为业主带来丰富的感受。白金瀚宫将用新古典主义风格的建筑打造溧阳奢华的新地标。,白金汉宫,占地面积:62416平方米竣工时间:2008-2-28总户数:72售楼电话:0519-87599999客户来源：溧阳常州等地,现房均价:7280元,周边别墅项目介绍,聆湖翠谷楼盘地址：溧阳市天目湖镇开发商：溧阳市华晨房地产开发有限公司规划产品：双拼、联排 共25户总建筑面积：13000面积范围：主力户型200左右销售价格：10000元左右/开盘时间：20

33、08年11月27日,占地13000多平米，规划为联排与双拼共25席高端城市别墅，在社区内部，聆湖翠谷突出生态和绿色人居理念，将山坡地块环境特征与整个环境完美融合，巧妙布置九曲花街的景观模式，营造双景互动的生态别墅；社区内林荫路、庭、院等绿色组合，经过道路起坡，群山环绕、参差屋舍、斜阳叠翠；项目还与天目湖地域特征完美结合，巧妙利用地块地势西高东低、层次丰富的特征，因势利导，对地块进行科学分析，创新设计前后相差20-30米的“山墅”，实现“户户景不同”的观景。,周边别墅项目介绍,金桥国际开发商：溧阳市昆仑房产规划产品：独栋 双拼一期46户独栋 二期 独栋6户 双拼18户双拼（更改叠拼）30户 二期

34、 总计54户占地：280亩总建筑面积：18.6万 一期17000 二期8800面积范围：一期366-500左右 二期独栋380 双拼310-350 叠拼40-110销售价格：8000-10000元左右开盘时间：一期2006年 二期2008年销售情况：一期已售23户 二期27户客户群体：主要来源于常州其他：叠拼为双拼户型一分6户 销售时带装修,天目湖金桥国际别墅位于风景秀丽的天目湖风景区内，项目定位为国际高端别墅。占地500亩，四面环山涉水，风景宜人。别墅区内规划有娱乐城、五星级国际酒店，248栋独立别墅错落有致，居住于自然完美结合。天目湖作为国际最早审批的 4A级旅游区，经过几十年的发展，周边

35、星级宾馆，高尔夫，豪华游轮等高级设备齐全，交通非常方便。天目湖已经定位为长三角最有价值的休闲旅游地，所在地溧阳市也全面嵌入沪宁杭一小时都市圈。,周边别墅项目介绍,枫林花园（度假公寓）楼盘地址：天目湖马鞍山，枫林度假酒店东开发商：溧阳市枫林置业有限公司规划产品：山地别墅 16幢独立别墅总建筑面积：23240（包括酒店部分）别墅面积：5523面积范围：300-500左右销售价格：8000-10000元左右/开盘时间：2007年,周边别墅项目介绍,别墅区共有16座别墅，1座会所，占地约50亩，其地势从25米至57米，错落超过30米。由美国兴方建筑设计设计，在处理小区规划时，借用了意大利托斯卡尼式的山

36、丘园林风格，以期达到借景以小见大的突出效果。景观有会所广场、跌水公园、景观平台、山顶公园等设施。,天目湖城市广场楼盘地址：天目湖牌楼东，迎宾路北侧开发商：江苏皇珈置业有限公司规划产品：度假院宅占地：开发部分127亩（整体为200亩）总建筑面积：开发部分10万（包括酒店部分）度假院宅：3000面积范围：120-200多左右 120多层复式 200多联排销售价格：未定 预计7000元左右/开盘时间：未售,目湖城市广场项目总投资1亿美元，项目总规划用地127亩，总建筑面积约10万平方米，是由恒丰集团（香港）有限公司投资，江苏皇珈置业有限公司开发的“集商业、酒店、度假”为一体的综合性项目。,周边别墅项

37、目介绍,天目别墅项目分析,天目湖别墅项目存在着较大的抗性，别墅开盘都在2009年以前，近两年多销售下来，仍有42%的存量没有售完，可见别墅去化速度是何等的慢，同时也可看出当地所能呈受的别墅总基数很低。,周边高尔夫球别墅项目介绍,南京钟山国际高尔夫别墅,物业地址：南京紫金山东麓，玄武区环陵路9号开 发 商：南京钟山国际高尔夫置业有限公司 项目占地面积：3671亩（其中球场占地约2400亩）建筑面积：810万平方米建筑类别：独立别墅项目总套数：300车位：1:0.86容 积 率：0.15绿化率：60.28%价格：45000元/平米主力面积：7001200物 业 费：6.5元/平米（每月）物业公司：

38、高力国际物业,钟山国际高尔夫别墅区总占地3671亩，其中球场占地约2400亩，别墅及配套设施占地约1200,共计约300栋独立别墅，分多期开发，其总体容积率0.13，在别墅的整体布局上，将别墅与球场巧妙穿插，使别墅暗隐与林木与球道间，在别墅内可以欣赏球场优雅的高尔夫运动，而球场上的球手却意识不到别墅的存在；在整体项目规划设计理念上希望做到人与自然达成和谐共存之美，把钟山风景区的巍峨与雄浑同高尔夫球场连绵错落的绿色海洋做到相互辉映，每一处别墅都拥有自己独享的景观.一期别墅用地范围为环陵路以东，高尔夫8、9号球道以西，南面与酒店相对，北面与地块次入口相邻。一期别墅地块内建有18栋高尚别墅一栋顶级豪

39、华别墅及一栋配套物业管理用房。用地面积为56438m2，总建筑面积为14633m2，其中地上部分建筑面积为9445.57m2，地下部分建筑面积为5188.32m2。在单体别墅设计上邀请了美国著名的BLA公司，共设计了五款风格，其为美国怀特式，西班牙式两款，意大利式两款。在户型面积上，从335平米，408平米，429平米，511平米，653平米，外加一套1500平米超大户型。别墅层高除顶级别墅为三层外均为两层并每户都有一个挑高3。6米以上的半下沉式地下室。,高尔夫球场名称：南京中山国际高尔夫球俱乐部别墅客户来源：华东地区企业主,南京明发珍珠泉9号,物业地址：浦口浦口区珍珠街178-1号开发商：明

40、发（集团）南京房地产开发有限公司 建筑类别：独立、联排、双拼、叠加别墅项目总套数：87车位：独栋、双拼有双车位，联排、叠加单车位容 积 率：0.3绿化率：60%价格：平均1200万/套主力面积：248.2-495.2平米 物 业 费：5元/平方米(每月),高尔夫球场名称：南京昭富国际高尔夫俱乐部别墅客户来源：南京、苏北、安徽等企业主,明发珍珠泉9号由香港明发集团打造的，位于浦口区珍珠泉风景区内，与明发珍珠泉大酒店毗邻，项目西临老山国家森林公园，北临昭富国际高尔夫，东临定山景区，南临珍珠街，距离市中心约20公里。项目占地中包含近1万平方米的内湖（人工湖），外部紧邻珍珠泉近600万平方米的外湖（天

41、然湖）风格为欧式皇家，卖点主要为周围的自然景观，特别是珍珠泉湖景，价格将由景观的不同有较大差别，配套设施有一网球场，紧邻明发珍珠泉大酒店公寓，酒店公寓配套的露天游泳池将对别墅业主开放。项目总87套，为独栋，联排，双拼，叠加4种类型别墅，独栋别墅39套；双拼别墅10栋共20套；联排别墅1栋24套共24套；叠加别墅3栋，共计53栋，总占地约150亩有。面积在248.2至495.2之间，容积率仅为0.3。,物业地址：滨湖区梅梁湖渔港板块开发商：无锡太湖苑置业有限公司建筑类别：独栋、联排、双拼别墅以及精装公寓占地面积：403600平方米建筑面颊：500000 平方米项目总套数：1346车位：1：1.7

42、容 积 率：0.5绿化率：53%价格：14500元/平方米物 业 费：3元/平方米（每月）,元锡太湖锦园,高尔夫球场名称：无锡太湖国际高尔夫球俱乐别墅客户来源：无锡、上海等地,太湖锦园位于滨湖区梅梁湖渔港板块，望湖路与渔港路交界处，占据国家5A级景区最佳核心地段，坐拥太湖岸边百亩果岭。是由香港中信泰富携手无锡国联联合投资建设，偕同世界级建筑设计公司巴马丹集团、景观设计团队贝尔高林共同打造的太湖高尔夫绿地精致生活区。作为香港中信泰富进军无锡地产的首个高端项目，太湖锦园无疑将立足于全球化的国际视野，以太湖绝色风景为核心，无论从整体规划水平、内部空间设计、建筑立面品质、精装建材标准，还是园林环境、配

43、套水准等诸多方面，都将以无锡乃至长三角顶级高端项目为目标进行打造，力求大大提升渔港板块的区位价值.,项目地址：相城阳澄湖东路168号开 发 商：苏州银丽娱乐度假有限公司 占地面积：333339平方米 建筑面积：39105平方米建筑类别：独栋别墅项目总套数：68车位：1:2容 积 率：0.25绿 化 率：65%价格：1500万/套主力面积：700多平米 物 业 费：4元/平方米(每月)物业公司：深圳中旅联合物业,苏州银丽高尔夫别墅,高尔夫球场名称：苏州中兴高尔夫球俱乐部 别墅客户来源：苏州、上海等地,银丽高尔夫别墅三期位于阳澄湖畔，坐落于运营10年由高球教父JACK NICKLAUS亲自设计监造

44、的国际标准全国首个通过ISO14000环境体系认证的国际标准27洞中兴高尔夫球场内，位于相城区，散落在2500亩的高尔夫球场内，16万亩阳澄湖畔。北美风格的独栋高尔夫别墅，平均2.5亩一墅的超大栋距，双餐厅，中、西式双厨房，双客厅、双车库、房房皆套房。项目一二期已交付，掩映在绿树间的别墅，一边是成片的绿荫果岭，一边是一望无际的清澈湖水，一二期已成为苏州高端人士在繁华都市里的隐居之地；三期现正热销中，四期规划报批已进行，力争打造为一个更为生态的别墅社区。,苏州太湖高尔夫山庄,物业地址：太湖高尔夫山庄二期位于吴中太湖国家旅游度假区湖滨路68号开发商：苏州太湖中腾房地产发展有限公司项目占地面积：63

45、559平方米 建筑面积：18456平方米建筑类别：独栋容 积 率：0.27总 户 数：36户绿 化 率：53.8%车位:1:2价格：1200 万元/套起主力面积：480-540平米物 业 费：4.3元/平方米(每月)物业公司：深圳中旅物业公司,太湖高尔夫山庄坐落于苏州太湖国家旅游度假区内，湖滨路68号。四周道路四通八达，湖滨路、沪宁高速、绕城高速、沪苏高速、苏嘉杭等构成方便快捷的立体交通网络。驱车15分钟到达木渎古镇，30分钟到达苏州市区，1小时左右到达上海。太湖高尔夫山庄别墅区总占地面积为425亩（28万平方米）。其中一期占地103亩（余6万平方米），容积率仅为0.22。一期建36席独栋别墅

46、，共计11种户型，平均每户占地约3亩。二期规划62席独栋新亚洲风格别墅，共有8个户型可供选择。步出式庭院的设计成为二期别墅最值得称道的地方。,高尔夫球场名称：苏州太湖国际高尔夫球俱乐部 别墅客户来源：苏州、上海等地,高尔夫球场对本项目的助力,本球场质量及竞争众多导致本高尔夫球场的主要客户以常州市内为主。,当地非高尔夫球主买点的度假别墅销售情较差。,当地度假别墅以溧阳本地人为主,周边高尔夫别墅客群范围分布很广,项目别墅客户局限于当地，高尔夫球场虽是主要卖点，但可以产生的实际帮助很小,高尔夫球场不能支撑本案的别墅销售,报告总结,本项目所在天目环境优美、适合居住，且又带有高尔夫球场，位置算得上是得天独厚，外环条件优秀。但从本公司认真的市场调研后发现当地的市场并不如人意，政策阻碍较大，同时别墅销售压力较大，居民对度假别墅概念比较陌生，度别别墅近两年上市时机还不成熟。高尔夫球场在整个江苏地区知名度较低，且球场内草皮、管理等都比较差，缺乏吸引力，也导至市外客户购买本项目的可能性相当的小。结合上述几个原因，本公司认为本案别墅的两个主要客户流基本上被封死，且周边竞争项目存在不少，漏网客户不能支撑项目的总量。由此得出，目前拿这个地时间尚未成熟，具有较大的风险，不建议拿地。,