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1、,重庆纬联地产顾问有限公司2011年4月,【钓鱼嘴公租房项目】市场研究及产品规划建议,内容纲要 CONTENTS,一、项目环境分析二、项目商业发展方向及定位,项目环境分析,大渡口区地处重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南，南接江津，西北面与九龙坡接壤。是重庆市主城区12个中心组团之一，是全部纳入重庆市规划的600平方公里主城核心区内的两个区之一，致力打造重庆主城的“生态和谐宜居区、文化休闲功能区、现代物流发展区、新型工业发达区”。,项目区域分析,大渡口区重庆城市副中心,项目环境分析,项目区域规划发展六个“加快”,加快建桥A区拓展升级，打造总部经济集聚地。加快商圈扩容提质，打造现代商贸中心。加
2、快重钢片区改造开发，打造滨江商务居住区。加快西城大道西侧板块建设，打造生态宜居聚居区。加快钓鱼嘴半岛开发，打造会议论坛中心。加快跳磴新区开发，打造高新技术和电子信息产业基地。,项目环境分析,大渡口区“十二五”规划指标,项目环境分析,项目位于重庆市大渡口区西南部八桥镇公民村，距离大渡口区中心直线距离约5公里。位于陈庹路西侧、福茄路北侧。,项目区位分析,项目区位分析,项目环境分析,123片区：大渡口区行政、商业、文化娱乐中心和居住区。124片区：新兴产业基地，兼有居住、商业服务等功能。125片区：滨江文化旅游经济带。126片区：新兴工业拓展区。127片区：大渡口郊野公园，四山管制区。,项目环境分析
3、,项目区位分析,项目位于大渡口区生态居住功能区，毗邻总部经济功能区，在项目右下方还有规划中的体育文化公园。,项目环境分析,项目属性分析周边土地交易情况,项目处于大渡口区宗地J分区，毗邻项目的多是规划为二类居住类用地的宗地K分区。查阅近两年内的大渡口区K分区和J分区的土地交易情况，可知，项目周边土地大多未挂牌交易，换言之，周边土地在未来的58年内还处于开发培育期。,项目环境分析,本项目周边道路状况：陈庹路、福茄路连接项目至大渡口区中心区域凤祥路贯穿本项目所处的公民村,项目属性分析交通配套状况,轻轨站点,尽管项目目前所处区域暂无公交，交通不便；但随着未来轻轨的建设及区域内道路的优化，项目与外界的通
4、达性将会大大增强，为项目商业对外辐射能力提升提供了条件；,项目环境分析,项目属性分析辐射区域及人群架构,项目3公里辐射范围内：八桥镇现有常住居民4.8万人。项目1.9万户公租房居住者，约5万人常住居民。在项目1.5公里范围内，建桥工业园A、B区的产业工人约35万人。,结论：项目目前的商业常住消费人群在1015万人左右,据土地交易统计，近两年周边已挂牌交易土地为K分区K19-3/02号宗地与组团KJ分区DDK-3号宗地。其中K19-3/02号宗地为二类居住、商业金融业、文化娱乐，KJ分区DDK-3号宗地为加油站用地。因此3-5年内消费客群主要为：公租房居住者、产业工人、商务人士及现居住者。初步估
5、算，未来3-5年内，区域内各阶层消费群体总数接近10-15万人。,项目环境分析,项目属性分析消费客群,公租房居住者、工业园区产业工人随着公租房申请条件的放宽，公租房居住者的消费能力将比以往有所提升；以年轻人群为主的公租房居住者及产业工人对于大众化的餐饮、娱乐、时尚零售商品有较大的消费需求；,未来居住组团的常驻人群随着周边房地产项目的开发，未来中等收入的家庭将会聚集于该区域；满足与家庭生活相关的中等档次商家，将会成为吸引该类人群的主要因素；,周边中小企业及工业园企业周边聚集的中小企业及工业园区内企业的日常商务活动，将会带来部分中高档消费；,项目环境分析,项目属性分析客群消费特点,项目环境分析,本
6、项目1.9万户公租房居住者，约5万人的常驻消费群体，为项目商业提供有力支撑；公民村已成为市级小企业创业基地，陆续涌入的中小企业将带动区域的消费需求增长；项目距建桥工业园AB区距离不超过1.5公里，大量产业工人的消费需求可在本项目得到释放；项目所处区域规划为未来居住组团，不断开发建设的商品房居住者将提升整个区域的商业档次；本项目规划成为未来居住组团中心，其商业具备向周边辐射影响力的基础；,未来发展,内容纲要 CONTENTS,一、项目属性分析二、项目商业发展方向及定位,项目技术经济指标,项目技术经济指标表,项目商业发展方向及定位,地块内及周边是大片丘陵地带，属构造剥蚀浅丘地貌。整个地块最高标高2
7、90.6米，最低点标高207.8米，高差大。地块内部上下起伏，最大坡度达7.8%。,项目宗地地形,复杂的地形条件，为项目商业规划增加了难度；,项目商业发展方向及定位,项目定位依据,项目商业发展方向及定位,项目商业发展方向及定位,项目定位依据,本项目前期打造为满足周边常住居民生活配套的社区商业，未来居住区域形成过程中，将本项目商业版块逐渐完善成大社区商业中心,高差较大，纵向落差18m，横向落差8m，号地块成丘陵状，高差较大，考虑为社区商业街，前期开发。号地块较平，考虑为购物、餐饮、休闲、娱乐中心，后期开发，与社区商业街形成大社区商业中心。,项目商业发展方向及定位,项目定位依据,本项目所处区域未来
8、将成为居住组团中心，但目前该区域尚处于开发培育期，商业版块应考虑分阶段发展；项目商业整体定位应具备一定前瞻性，在满足社区配套的基础上打造大社区商业中心,项目商业价值的初判,本项目目前应打造为满足周边常住居民生活配套的社区商业,未来居住区域形成过程中，将本项目商业版块逐渐完善成大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,项目商业发展方向及定位,据土地交易数据统计，本项目周边宗地近两年仅两项挂牌交易记录，处于开发培育期，目前消费人群主要为公租房居住者、工业园区产业工人及周边中小企业商务人士，因此本项目前期规划为社区商业；待后期周边住宅用地开始规划开发后，本项目逐步形成大社区商业中心。,项目定位,社区商
9、业,大社区商业中心,逐步转向,项目商业发展方向及定位,功能定位,满足社区居住者的基本生活需求为主，包含日常购物、餐饮、生活服务、美容美发、医药卫生、运动健身、教育等功能的复合型社区商业街。,社区商业街,项目商业发展方向及定位,功能定位,大社区商业中心,以集中式生活中心及主题商业为主；满足区域常驻人群生活购物、餐饮、娱乐、休闲及商务活动需求。,区域新地标高品质住宅区多功能文化中心区域生活消费高地时尚生活体验地周边商务消费目的地,形象定位,项目商业发展方向及定位,社区商业街,项目商业发展方向及定位,商家业态组合,符合公租房居住者消费水平及习惯的大众档次商家,社区服务、美容美发、烟酒店、西点屋、便利
10、店、社区零售、婴幼儿用品、社区餐饮、药房、音像店等,社区商业用地高差较大，并成丘陵状，为节省开发成本，并达到社区商业效果，考虑成缓行U型商业街，并中部、尾部分点设置入口，形成商业节点。缓行U型商业街开发成本低，并无障碍性，步行、车行均可，临街商铺也便于销售。,社区商业街,建筑形态,项目商业发展方向及定位,项目商业发展方向及定位,社区商业街,社区商业商铺,社区商业商铺,商业功能：满足社区内部常驻居民的基本生活需求商户类型：基本生活配套及服务类商家,项目商业发展方向及定位,社区商业街,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,商家业态组合,具有较强对外辐射能力及良好形象的品牌商家,大型超市社区院线时
11、尚潮流服饰特色餐饮主题餐饮连锁快餐休闲娱乐小型商务酒店,大社区商业中心用地较为平整，以独栋商业为主，形成集大型超市、社区院线、时尚潮流服饰、特色餐饮、主题餐饮、连锁快餐、休闲娱乐、小型商务酒店为一体的大社区商业中心。,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,建筑形态,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,主题商业商铺,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,主题商业商铺,商业功能：以满足居住组团生活需求为主商户类型：以零售、特色餐饮、娱乐为主；,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,独栋式商业,大社区商业中心,项目商业发展方向及定位,独栋式商业,商业功能：以吸引中高档目的性消费为主商户类型
12、：格调餐饮、休闲、娱乐,专精信诚百年纬联愿以我们的专业与诚信，与您携手实现双赢！,Thanks,重庆纬联地产顾问有限公司商业分公司,重庆市渝中区中山三路131号希尔顿商厦31F,CHONGQING WINLAND PROPERTY CONSULTANT CO.LTD,电话：86-23-89038576 邮编：400015传真：86-23-89038576-8118,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSX
13、OtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFD
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