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1、,成都郫县创智公园项目投资方案报告,ENTER,上海汇欣投资有限公司成都汇兴投资管理有限公司英国LSP（林博）工程与环境设计有限公司上海林博建筑规划有限公司二零一一年二月二十六日,前言,通过前期调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以郫县新城经济高速增长为契机，以千年历史沉淀为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为导向，结合创智公园现有的优美景观，营造传统商业和现代商业有机结合的核心商圈；打造商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务于一体的首席复合主题的生态商务区。本项目以“成都西首席低碳智能城市大型商业综合体”的总体定位，成为领袖郫县的商业商贸、休闲
2、娱乐和文化聚会的龙头，乃至成都西的商业引擎。而如何在商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，做到项目的“超前性、主题性、可持续发展性”，并兼顾项目的销售与日后的商业经营管理，就必须形成清晰、连贯、有预见性的商业规划思路。,项目区域商业价值解析项目总体定位解析项目业态分布解析项目效益预期公司商业资源介绍项目建筑设计效果图展示,目 录,项目区域商业价值解析,成都带动郫县！郫县影响成都！,根据成都海关提供的资料显示,目前位于综保区的企业包括英特尔、富士康、戴尔、德州仪器、莫仕连接器等20多家，投资总额22.3亿美元，区内从业人员近5万人，还有一批IT企业即将入住。预计到2015年，综保
3、区将形成5000亿元产值的IT产业集群。,成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市,成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市,成都市区各大现有卖场分布图：,郫县概况与经济：,城市区位及地位：郫县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等个县（市、区）的个镇（乡）接壤。属成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郫县”享誉中外,城市结构：郫县正在突破“单中心圈层式”的城市布局，城市结构将由“圈层式”向“扇叶式”、单一中心向城乡一体化转变。目前郫县下设14个镇：郫筒镇、犀浦镇、红光镇、安靖镇、团结镇、唐昌镇、三道堰、新民场、花园镇
4、、安德镇、唐元镇、德源镇、古城镇、友爱镇。,城市功能定位：近年来，郫县始终坚持以经济建设为中心，调整优化经济结构为主线，先后被列入全国乡村城市化试点县、国家软件产业化基地、国家级出口加工区、国家中药现代化科技产业园、国家生态示范区、全国蔬菜标准化生产示范区、中国盆景之乡等。,城市发展方向：近几年，郫县大力发展旅游业，推出“古蜀新区、都市水乡”主题，围绕打造成都都江堰九寨沟黄金旅游线节点，制定县域旅游业发展规划和望丛祠保护开发规划；培育沙西线生态休闲餐饮产业带和沿河田园水乡休闲度假产业带，提升乡村特色旅游档次，打造古蜀文化旅游品牌；大力发展房地产业，突出生态化、人性化特色，与周边区县形成差别竞争
5、，健全房地产市场运作机制，加快拆迁安置房和经济适用房建设，高起点成片区开发生态住宅社区，努力营造房地产业新优势。,城市特色：郫县是全国“农家乐”和“乡村酒店”休闲旅游发源地、全国乡村城市化试点县、中国盆景之乡、国家生态示范区、全国交通现代化试点县、综合经济实力连续7年进入四川省“十强县”。,城市人口：全县幅员面积437.5平方公里，总人口48万人，城镇居民和流动人口近24万。非农业人口10万人。近年,郫县人口由于外来人口的增多,还在不停地增加。,城市交通：成灌高速、国道317线、沙西线等高等级快速通道横贯全境，县域内各镇均二级公路相通相联。公路密度210公里/百平方公里，达世界发达地区水平；规
6、划中的成都地铁东西线穿越境内，届时乘地铁10分钟可到达成都。,郫县经济主要发展数据：,根据郫县的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。,城市发展片区的发展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展,郫县区域商业概况:,1、商业沿革 2004年以前郫县商业与成都周边其它区县有着共同的特性，即主要以临街底层独立商铺为主
7、，随着2004年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。2、商业现状 郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主。3、商业业态 目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。4、商业租售价格 郫县主要街区租金如下：东大街：20150元/月 西大街：1880元/月 南大街：16100元/月 北大街：30260元/月,在售商业项目价格：,A、
8、上都项目：位置：郫县小北街 商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式 价格：均价7800元/主力面积：5080 B、龙湖.弗莱明戈 位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 商业形态：底楼独立商铺 体量：10000 价格：均价 10000元/C、蜀都.恒创广场 位置：东大街和二环路交界处 商业形态：两层独立商铺 体量：15000 价格：均价 11000元/,郫县商业市场现状,商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量；商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减；在售项目1F独立商铺均价为720012200元/；区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业,项目区位概况,项目位于郫县南
9、北大道西侧，紧邻成灌高速郫县入城口，四邻环绕行政中心、五星级酒店、高端住宅及市政公园和广场等,项目区位概况,项目区位概况,地块属性,项目由南北两地块组成，建议容积率为2.5，南地块占地125亩，建筑面积,17万，北地块70亩，建筑面积10万。总建筑面积（含地下室）约30万,项目区位特点,项目位于郫县新城行政中心位置项目将成为郫县未来最繁华的商业中心，辐射全县范围环绕风景得天独厚的城市公园，亲水优势明显 周边商业价值逐渐增加，投资预期价值增长明显 各大楼盘销售情况良好，30万常住人口即将入住，消费力强劲 郫县现状整体缺乏高端行政办公建筑及大型商业综合体郫县需要一个立足成都，服务西南的城市综合体来
10、吸引商机与互动发展,项目总体定位解析,项目总体定位：,成都西低碳智能大型城市商业综合体！,郫县首个融合智能办公基地、文化创意产业基地、星级酒店、会议中心、购物中心、饮食之都为一体的外向型商业贸易中心，崭新的城市地标,何谓大型城市商业综合体？,区域地标集群，城市核心节点，蔓延域中心的繁华,以极富城市形象的地标建筑，引领城市文化的时尚元素，充满无限魅力的城市图景，寻找新的城市主场，以完美的夜景识别系统打造区域地标。,城市商业综合体的地位和作用：,城市综合体作为带动区域发展的龙头，促进区域内各中心城市一体化整合，形成直接承接国际化、全球化影响的大城市群。,城市综合体形成的肌理与价值链特征：,国际大型
11、商业综合体解析：,美国中心、英国沼硅、印度 MindSpace,美 国 中 心(一),概况占地约1.62平方公里，已建成50%27家公司购置土地，63家商务公司入驻，约6,100位工作人员威斯康星州浓厚的商业氛围，低企业税收，拥有高等教育的工作人员位置位于威斯康星州南部的中心，90/94/39号州际高速公路及国道151的交叉处近威斯康星州州府麦迪逊市中心，威斯康辛州州立大学及麦迪逊机场,配套设施高档餐厅，购物中心、专卖店、健身娱乐设施等生态环境良好，大面积开发空间及绿色景观商务办公区周边建有传统及现代的住宅区域五星级酒店包括喜来登，希尔顿，皇冠假日等众多州立大学,如威斯康星州大学麦迪逊分校良好
12、的培训中心 入驻公司多为金融机构及咨询公司的总部美国家庭人寿保险，Johnson 银行，美国公用事业公司，Summit 合作银行，Virchow Krause 会计事务所，士达策咨询，Baxter and Woodman咨询 等,医疗中心,购物中心,办公楼,美 国 中 心(二),英 国 沼 硅（一）,概况英国电子信息产业高技术中心 形成于20世纪70年代的剑桥科学园占地约0.53平方公里，以小公司为主，约14,000名工作人员古老的英国大学城，剑桥郡的行政中心位置 位于英格兰剑桥郡，距离伦敦约80公里 区内密集的公路网络 区内铁路可直达伦敦各站 靠近伦敦的卢顿机场和斯坦斯特德机场,配套设施毗邻
13、剑桥大学内的各类图书馆、健身运动中心等周边设有各类住宅、商业、剧场及美术馆等设施周边高级酒店，包括皇冠假日酒店，皇家剑桥酒店，剑桥花园酒店，Felix酒店等入驻公司以计算机、电子、生物技术、仪器制造等为主的高科技公司和机构，多为研发中心和科研机构ARM公司，马歇尔航宇公司(NAPP)，艾康计算机，东芝、诺基亚、甲骨文、日立、施乐、微软等,剑桥大学,NAPP实验室,英 国 沼 硅（二）,印度 MindSpace（一）,概况 地产商K.Raheja投资14亿美元建成办公住宅商业综合项目，占地约46.45万平方米，总建筑面积约为80万平方米印度孟买商业金融中心，汇聚了各类高层次人才聚集了各类跨国公司
14、，已成为东亚地区的跨国公司聚集中心地位置位于孟买西部的郊区Malad区域距孟买市中心约30公里,孟买机场约12公里火车站及地铁站位于周边,配套设施众多购物中心，如Inorbit购物中心，大型超市，百货商店，娱乐中心及美食广场等邻近高级运动会所Goregaon周边五星级酒店，包括拉玛达棕榈树林酒店，凯宾斯基里拉酒店，希尔顿入驻公司 入驻企业多为IT行业、需要大量IT技术支持的企业及IT后台型企业IBM，诺基亚，美林证券，摩根士丹利，摩根大通，E-Fund Tecnimont ICB，Epicenter(印度最大的提供客户服务/呼叫中心外包服务的公司之一),印度 MindSpace（二）,案 例
15、启 示,智能低碳城市商业综合体，“智能和生态”是两大核心理念”“智能”和“科技”，满足现代商务活动对时间和效率的追求“低碳”和“生态”，是成熟社会对于自身和城市的关怀,集大成者，赢,成功大型城市商业综合体总结：,项目业态分布解析,智能低碳商务总部基地,主题精品商业城文化创意产业基地,世界美食博览中心,集各种业态之大成，成就郫县顶级商业综合体,综合商业配套,规划各建筑经济指标图,各组团经济技术指标及业态分布,综合商业配套区：#楼#楼,综合商业配套区具体业态分布：,#楼具体业态：,综合性百货购物商城、小型商务酒店、高档茶楼、KTV、大型超市、小型办公楼、亲子乐园、时尚精品店等,小型商务酒店、小型商
16、务办公楼、数码影城、电玩城、健身中心、茶楼、时尚精品商业,#楼具体业态：,智能低碳商务总部基地：#楼,#楼定位为智能低碳商务总部基地，业态包括5A级智能低碳写字楼、超五星级国际酒店、国际多媒体会议中心等,#楼具体业态：,文化创意产业基地：#楼#楼,#楼具体业态：,#楼定位为文化艺术中心，包括廖昌永艺术中心、金色演艺大厅、风情水吧、酒吧、音乐人俱乐部等,#楼具体业态：,#楼定位为文化创意产业中心，业态包括原创工作室、创意研发中心、音像制作中心、录音棚、画展中心、DIY创作中心等。,主题精品商城组团：#楼#楼,#楼具体业态：,#楼定位为世界名品城，业态包括国际时装名品城、国际名表城、珠宝名品城、4
17、S店、国际精品旗舰店等,#楼具体业态：,#楼定位为巴蜀特色名品展销中心，通过引入商检将其称为蜀锦、茶叶等各种民俗特色产品的展示和销售中心。,世界美食博览中心：#楼,#楼具体业态：,#楼定位为世界美食博览中心、业态包括中华美食城、欧洲美食城、东南亚美食城及以魔幻表演为特色的美国魔幻美食城等,5A甲级低碳智能写字楼,国际知名超五星级酒店,廖昌永艺术中心,金色演艺大厅,多媒体会议中心,风情水吧、酒吧,大型购物中心,民俗特色商城,3D数码影城、电玩城,精品商业步行街,项目效益预期,社会效益,地标效应 楼宇经济效应就业效应 税收效应,市场效益：,从产品形态、发展模式、经营管理理念，全面提升和变革现有模式
18、，引导市场发展方向。,经济效益：,拟投资10余亿人民币 预计实现年税收过亿元预计可直接实现就业5000-10000人,公司商业资源介绍,商业资源匹配,欧尚、肯德基、麦当劳、良木缘、石田咖啡、迪欧咖啡、上海大时代美食广场、百联天府、万达院线、钱柜KTV、索尼、LV、阿玛尼等,金融资源匹配,中国银行、工商银行、建设银行、光大银行、民生银行、招商证劵、华西证券、南方证券、湘财证券、中国人寿、太平洋保险等,企业资源匹配,中信集团、华润集团、上实集团、绿地集团、中石化、富士康、阿里巴巴、华为、腾讯、金山、富通集团、IBM、西藏城投等,运行管理资源匹配,第一太平戴维斯、高力国际、戴德梁行、世邦魏理仕、中原房产、21世纪不动产、易居中国、上海华燕集团等,项目建筑设计效果图展示,感 谢 观 赏,愿创智公园项目成就辉煌未来！,
