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1、,深圳市房地产市场报告 2012年11月,深圳 沈阳 大连 长沙 香港 咨询 顾问 策划 经纪 评估,第一部分 市场综述,第二部分 政策动向,第三部分 土地市场,第四部分 新房市场,第五部分 存量房市场,第六部分 新峰预测,PART 1,市场综述,*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统,市场概要,成交量,中央加强对地方政府土地储备与融资的管理,以确保土地供应充足、分配合理，还有继续加强保障房建设基金管理，是中央政府短期内不会放松对房地产市场调控的最新迹象。制造业、非制造业PMI指数双双回升，经济总体回暖，房地产行业景气度亦升势明显。11月供应土地16宗，总占地面积44.34万，其中有3宗为居
2、住用地，1宗为商业用地。楼市销售逐渐回暖，提高了政府推地的激情。11月共成交土地4宗，总成交面积35.29万，土地市场火热。商品房、商品住宅新增供应大幅增加，库存量略有上升，去库存压力仍较大。商品房和商品住宅成交量年关冲刺创新高。商品房和商品住宅成交均价在连续4个月保持2万元以上之后，本月跌落回2万元以内。,市场综述,市场综述,2012年11月份深圳市土地市场主要数据一览表,2012年11月份深圳市商品房市场主要数据一览表,PART 2,政策动向,政策动向,全国动向,十八大重申房产调控不放松；加强土地储备管理、提高征地补偿，是中央政府短期内不会放松对房地产市场调控的最新迹象；制造业、非制造业P
3、MI指数双双回升，经济总体回暖，房地产行业景气度亦升势明显。,政策动向,地方动向,深圳未来地铁密集覆盖前海中心区，同时坪山、平湖等现今远离地铁的区域也有地铁规划；土地管理政策频出台，配建保障性住房成重点。,PART 3,土地市场,土地供应情况土地成交情况,*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统,土地市场,土地供应,2012年11月份深圳市土地供应情况统计表,深圳市11月供应土地16宗，总占地面积44.34万，环比上月上涨29.31%；深圳市现在土地供应均集中于龙岗、宝安和南山三个区域，其他地区主要以城市更新的方式入市；从土地用途来看，本月供应的地块有3宗为居住用地，其中2宗位于宝安，1宗位于
4、南山；有1宗商业用地供应，位于南山；其余均为工业用地。,土地成交,土地市场,2012年11月份深圳市土地成交情况统计表,本月土地成交4宗，总成交面积35.29万，创下了今年深圳的土地成交新高；11月的土地市场火热，政府年底推出的优质地块吸引了各大品牌房企的竞拍，本月成交的三宗居住用地分别花落中海、招商、金地。11月13日，招商以12亿的总价夺下坪山一宗居住用地，成为今年深圳的首度地王，仅半月期间，中海以20亿的总价夺得宝安尖岗山的居住地块，成为今年总价地王；,G12201-0299地块对竞买人主体资格做了特殊要求：竞买申请人(或其控股子公司)具有单项10万平方米以上城市综合体或文化综合体开发经
5、验。未来招商将在坪山新区建设一个大型综合体项目；G11340-8011是年内深圳推出的首宗纯居住用地，5月第一次挂牌，6月宣告终止出让，10月16日再次挂牌出让改地块，该宗地竞得人须按规定代建坪山体育中心二期网球中心项目；A122-0341地块是深圳首次异地配建大规模的公共建筑配建面积，也是深圳今年内首宗搭配公建的居住用地出让。根据出让要求，土地中标人同时负责深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目的建设、二次装修及布展并运营管理20年，期满后将两馆无偿移交市政府或视情况优先考虑由其继续运营管理，该地块的容积率小于等于1.2，根据区域市场判断很大可能会被开发成高端豪宅项目。,经营性用地成交情况,土地
6、市场,注：本月成交三宗居住用地，其中两宗位于坪山街道，一宗位于宝安尖岗山,土地市场,居住用地：近13个月，深圳市居住用地共成交5宗，本月就占了3宗，接近年底，各大房企销售回款增多，对于政府推出的优质地块争相竞买，在后市可占据主要地位。12年7月份成交的A004-0100地块，此次出让的为部分住宅及配套建筑面积权益，建筑面积为7.8万，曾在2006年7月，鸿荣源以拍卖方式竞得该地。商业用地：近13个月，深圳市仅成交6宗商业用地，总成交面积10.08万，总建筑面积76.62万，6宗地块均以底价成交。土地的成交单价和楼面地价均逐渐下降。,经营性用地成交情况,备注：规划调整后，本项目扣减西岸新天公司权
7、益部分后剩余的77266平方米住宅及新增的820平方米配套用房，作为本次挂牌的出让标的。,【2011年11月-2012年11月深圳市居住用地成交情况图】,【2011年11月-2012年11月深圳市商业用地成交情况图】,土地市场,小结,PART 4,新房市场,新房供应新房成交销售排行典型楼盘开盘播报,*数据来源：新峰地产信息资源决策支持系统,新房市场,深圳商品房和商品住宅总体供销存情况,2012年11月份深圳商品房/商品住宅总体供销情况表 单位：万,2012年11月份深圳商品住宅预售房供销存量表,据新峰地产市场监测所得，深圳现售房存量现有30.91万，加上预售存量，截止11月30日深圳商品住宅存
8、量合计为349.15万。,深圳商品房各物业类型供应情况,新房市场,【商品房各物业类型总供应情况】,【商品房各物业类型存量情况】,【商品房各物业类型新增情况】,总供应：截至11月30日，各物业类型中，普通住宅占比最大，为59.11%；其次为商业，占比为24.14%。较上月普通住宅占比稍有增加，其余物业占比均有所下降。存量：截至11月30日，各物业类型中，存量占比最大的为普通住宅，比例为57.85%；其次为商业，比例为24.60%。较上月普通住宅占比上涨了7个百分点，写字楼与商业均有4个百分点的下降。新增：本月新增供应量仅有普通住宅、商业与公寓三种物业，上月的写字楼占比近10个百分点，本月新增则无
9、写字楼与别墅。,新房市场,本月商品房新增供应100.66万，环比上升96.79%，同比上升83.79%；本月新增预售住宅楼盘15个，龙岗8个，宝安5个，南山2个；新增住宅套数10288套，新增面积为93.07万，环比、同比分别大幅上升127.22%、76.91%；,深圳商品房和商品住宅总体新增供应情况,【2011年11月-2012年11月深圳市全市商品房和商品住宅月度新增供应走势图】,商品房新增创13个月以来新高点，突破百万平,新房成交,新房市场,成交量：11月份商品房共成交5100套，总成交面积50.63万，环比、同比分别上升45.14%、243.72%；其中商品住宅共成交4712套，总成交
10、面积45.91万，环比上升35.83%，同比上升232.92%，商品房和商品住宅成交量连续两月走高，本月均创年内新高，首突破50万平，年关将至，开发商迅速走量。,商品房和商品住宅成交量年关冲刺创新高,【2011年11月-2012年11月深圳市全市商品房销售量趋势图】,新房成交,新房市场,成交价：11月份商品房成交均价19953元/，环比下跌8.22%，同比上涨1.62%；商品住宅成交均价18622元/，环比、环比分布下跌7.56%、0.72%。商品房和商品住宅成交均价已连续4月在2万元以上，本月跌落回2万元以内，9、10月均价下跌态势不明晰，本月直降1800元/。本月价格下跌，受刚需户型产品的
11、成交价格影响，如懿花园、宏发君域花园、万科翡丽郡、万科金域缇香，其中前三个楼盘进入了本月楼盘销售榜前十名。,【2011年11月-2012年11月深圳市全市商品房销售均价趋势图】,商品房和商品住宅成交均价跌回两万关内,商品房各物业类型成交情况,新房市场,11月除普通住宅成交面积小幅增加，其余物业类型均有大幅增加，所以普通住宅成交面积占总成交面积比重有所下降，其余物业均有所上涨。特别是写字楼成交占比大幅上涨。,【2012年11月深圳市商品房各物业类型成交图（单位：）】,【2011年11月-2012年11月深圳市全市商品房各物业类型销售量趋势图】,商品住宅各户型面积成交情况,新房市场,本月商品住宅成
12、交主力户型依然为60-90，成交面积25.15万、环比上升12.81%，成交比重下降10.9%，占总成交的54.79%；144以上户型成交面积大幅增加，环比上升120.25%，成交比重上升9.36%，其余户型成交面积均有小幅度增加，成交比重变化不大，大户型成交项目主要有御峰园、招商曦谷、壹海城、万科第五园。,【2011年11月-2012年11月深圳市全市商品住宅各户型面积销售量趋势图】,【2012年11月深圳市商品住宅各户型面积成交图（单位：）】,各区域成交情况,新房市场,成交量：本月深圳市商品住宅成交主要集中在宝安和龙岗，宝安成交面积为19.36万，占全市成交面积的42.18%。成交第二位的
13、是龙岗，成交面积为16.85万，成交比重为36.7%，成交面积较上月大幅上升。成交价：本月成交均价最高的是依然为南山38060元/，虽然均价环比下跌5.3%，但受“后海总部经济区”及“后海规划”的影响，房价一直居高不下；成交均价最低的是龙岗为13654元/，与上个月基本持平；盐田本月有两个项目推出，分别是壹海城、嘉信蓝海华府（中英街壹号），成交面积、均价环比均大幅上涨。,2012年11月深圳市各区域商品住宅销售量价表,新房市场,销售排行,本月深圳市前十强的楼盘总成交面积达23.78万，占全市总成交量的46.98%，其中普通住宅成交面积16.41万，商业成交面积1.36万，别墅2.25万，公寓1
14、.76万，写字楼2万。本月TOP10项目主要集中在宝安区，有6个，成交面积12.07万，占前十强楼盘总成交面积的50.77%。御峰园于10月25日推出400多套114-159平米高层，销售价格远低于同类产品，开盘即热销，上升为本月TOP1楼盘。,深圳市2012年11月楼盘销售排行TOP10,成交集中度较高，TOP10项目成交量占全市成交量的近五成，居于首位的项目优势明显，占比近一成，首尾占比相差7个百分比。从区域看，成交区域集中，六个项目位于宝安区。,新房市场,销售排行,本月全市商品房成交量集中在几大主要开发商，排行TOP5的开发商成交量占了总成交量的43.47%。从开发商来看，和记黄埔取得开
15、发商销售量冠军，11月份有2个楼盘分别是楼盘销售排行第一和第二，万科由于和记黄埔项目热销而位居销售榜亚军。从成交物业类型来看，本月成交的物业类型较多样，除了宏发和合正开发商项目的成交均为普通住宅外，其余开发商项目有商业、公寓、写字楼和别墅成交。,深圳市11月份开发商销售排行TOP5销量表,项目卖点：（1）生态新城光明的核心地段（2）光明新城中心首席低密度墅级大户型社区（3）深房集团，特区地产开拓者耀领历史无数第一,项目名称:深房传麒山 项目位置：光明新区牛山科技公园南侧（区政府旁）开发商:深房集团产品类型：普通住宅、别墅、商业 总占地面积：9.07万总建筑面积：28万容积率：3.09上市套数:
16、551上市面积:5万上市时间：2012-11-10成交均价:16000元/,新房市场,典型楼盘深房传麒山,新房市场,典型楼盘深房传麒山,销售情况10月27日开放样板房，11月10日开盘，目前为首期开盘，推出6、7、11、12栋高层，共计359套89-180平方米户型，以双拼大户型为主。开盘当日均价1.65万/。认筹一套优惠10万元，现场预付5万元即可申请10-20万置业基金的活动（限大户型）。截止至11月29日已销售近8成。,项目卖点：（1）深圳首个真海城市综合体（2）片区内有国家级生态区总面积达31.82平方公里的梧桐山国际森林公园楼盘动态：后期还将陆续开发购物中心、海岸商业街、超高层酒店、
17、写字楼,项目名称:壹海城 项目位置：盐田区深盐路南面海山路北面（区政府对面）开发商:深圳市万科滨海房地产有限公司产品类型：公寓、写字楼、商业总占地面积：1.66万总建筑面积：9.4万容积率：5.66上市套数:646上市面积:9万上市时间：2012-10-23成交均价:32000元/,新房市场,典型楼盘壹海城,新房市场,典型楼盘壹海城,销售情况该项目于2012年10月28日开盘，首期公寓、写字楼以及商铺，其中，公寓主打150平米左右的复式，另有80-200平方米的写字楼，以及60600平米左右的商铺。截止目前，共卖出261套，面积31329平米，销售率33.6%，荣升本月楼盘销售榜第三名。,新房
18、市场,热门楼盘推介,满京华喜悦里：地铁物业 拓展率高开盘时间：2012年11月4日开盘区域：龙岗中心城（龙岗深惠路与碧新路交汇处）价格：约15000元/平方米，毛坯主力户型：约70-89平方米刚需户型为主销售情况：首批推出2栋A单元及3栋，共计220多套，至今销售近八成,THE TOWN乐城：高性价比 高拓展率开盘时间：2012年12月2日 开盘区域：龙岗区价格：12500元/平方米，毛坯主推户型：89三房销售情况：推出首批推出3、4、5栋377套房源，劲销9成。加推两次共241套房源，劲销7成。,新房市场,12月开盘播报,楼市回暖升温12月深圳全市预计将有20个楼盘项目开盘或者加推，其中纯新
19、项目将近7成。从深圳楼盘分布来看，宝安9盘位居第一，龙岗7盘位居第二，成为房源主要提供地。另外，南山、福田也有部分项目开盘。,楼盘推荐,佳兆业城市广场规模大深圳之最,万科公园里47万平大社区、公园物业,绿景公馆1866南区47万平大社区、公园物业,新房市场,12月开盘播报,新房市场,小结,供应,成交,成交均价,商品房和商品住宅成交量均创年内新高,除普通住宅成交面积小幅增加，其余物业类型均有大幅增加,商品住宅成交主要集中在宝安和龙岗，宝安成交面积为19.36万，占全市成交面积的42.18%。成交第二位的是龙岗，成交面积为16.85万，成交比重为36.7%，成交面积较上月大幅上升,商品房新增供应1
20、00.66万，环比上升96.79%，同比上升83.79%；本月新增供应量仅有普通住宅、商业与公寓三种物业,商品房和商品住宅成交均价连续三个月下跌，本月跌回2万元以内,成交情况,供应情况,TOP10项目主要集中在宝安区，有6个，成交面积12.07万，占前十强楼盘总成交面积的50.77%,全市商品房成交量集中在几大主要开发商，排行TOP5的开发商成交量占了总成交量的43.47%,销售排行,PART 5,存量房市场,*数据来源：中国城市住宅批量自动估价系统,全市成交量：2012年11月份深圳市存量房成交面积明显提升，成交面积为523968.05，环比上升了34.67%。成交套数也大幅度提升。,存量房
21、市场,深圳市存量房成交情况,【2011年12月-2012年11月份深圳市存量房成交量走势图】,2012年11月深圳市存量房销量表,存量房市场,2012年11月各行政区存量房销量表,各行政区成交量：2012年11月份各区成交面积环比上升幅度都处于20%-50%之间，其中宝安区上升幅度最大，环比上升45.59%；在成交套数方面，除盐田区上升幅度在20%以下外，其他各区都有较大幅度的上升。,深圳市存量房成交情况,存量房市场,深圳市存量房成交情况,【2011年12月-2012年11月份深圳市各区域存量房成交面积增长率趋势图】,存量房市场,深圳市存量房价格情况,【2011年12月-2012年11月份深圳
22、市存量房价格中位值走势图】,全市价格中位值：根据住宅自动估价系统统计，2012年11月份深圳市存量房价格 中位值为21036元/，环比2012年10月份价格中位值（21389 元/）略微下降1.65%，同比2011年11月份的价格中位值（21160元/）下降了0.59%。,存量房市场,深圳市存量房价格情况,各行政区价格中位值：根据住宅自动估价系统统计，2012年11月份除罗湖区价格中位值环比下跌之外，其余各区均有小幅增长。,【2011年12月-2012年11月份深圳市各行政区存量房价格中位值增长率趋势图】,2012年11月各区域存量房价格中位值表,存量房市场,深圳市存量房价格情况,各物业类型价
23、格中位值：根据住宅自动估价系统统计，普通住宅价格中位值连续六个月环比小幅增长；别墅较10月份环比上升4.71%。,【2011年12月-2012年11月份深圳市各房屋类型价格中位值走势图】,2012年11月深圳市各物业类型存量房价格中位值表,存量房市场,成交总量呈现上升趋势：从全市情况看，2012年11月深圳二手房成交面积环比10月上升了34.67%，成交套数环比10月份也上升了34.35%；从行政区划看，除盐田区成交套数环比上升幅度在20%以下外，各区存量房成交套数均大幅度上升，其中宝安区更是高达43.04%。经过了十月的“滑铁卢”，11月份全市房地产整体成交量呈稳定上升的走势，从目前的销售情
24、况看，市场上仍有比较充足的购买力。而目前国内经济稳定增长，外部环境也有所改善，因此，刚需和部分改善型需求相继入市，虽然成交不会大幅反弹，仍将保持稳定上升量增价稳的态势。成交价格小幅上涨：2012年11月份深圳市存量房价格中位值为21036元/，环比下降了1.65%。从行政区划来看，本月各区存量房价格中位值除罗湖区环比下跌外，其余各区均有微幅上涨；从物业类型来看，别墅、公寓、普通住宅价格中位值分别环比上升4.71%、7.85%、0.06%。尽管二手房价最近几月都连续略有上涨，但二手房地产市场未见好转。,小结,PART 6,新峰预测,新峰预测,宏观政策：总体来看，各地政府实行差异化的政策，但中央调控并不会有较大松动，在这种情况下，土地市场与政策的变化将是决定年末楼市走向的重要因素。新房市场：开发商推盘较为积极，进一步推动了成交量的上涨。且本月刚需盘又成为市场主导，预计后期深圳楼市整体价格不会有太多波动，“量升价跌”的状态将会维持一段时间。存量房市场：中央调控政策方向没变，投资客仍然受制于限购政策，无法回归房地产市场，因刚需和部分改善型需求相继入市，在延续的双重压力下，房价不会大幅反弹，仍将保持稳定上升的态势。,
