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1、,建湖房地产市场调研分析报告,呈：克胜集团克胜置业公司,盐城李栋祥2012.0320,建湖城市概貌与发展概况,克胜广场【九龙华府】-市场调研报告,目录,一.建湖宏观环境调查1.建湖自然地理、历史沿革2.经济与社会发展3.建湖总体规划分析本篇研究结论二.建湖县房地产市场研究1.房地产价格变动分析2.土地出让情况分析3.建湖房地产市场的构成4.建湖县市区房地产板块价格信息分析本篇研究结论三.建湖县代表性楼盘调研情况汇总1.城区楼盘概况2.城区楼盘个案本篇研究结论四.建湖房地产市场研判,第一部分 建湖宏观环境调查,第一章 盐城市建湖县概况,一、县域概况,建湖县位于江苏省盐城市中西部。东与射阳县交界，
2、南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。著名的杂技之乡、淮剧之乡、花炮之乡。全县总面积1155平方公里，其中耕地面积6.07万公顷、水面2.67万公顷。全县总面积1155平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万，其中城镇人口31.42万。,建湖地处淮河下游，是里下河地区的腹部洼地，日照充足，太阳能资源丰富。县境属亚热带湿润季风气候，由于受海洋季风影响，对调节气温和作物的栽培生长提供了较好的条件，土地肥沃，适宜粮、棉、油料、水果、蔬菜等各种作物生长，素有“鱼米之乡”之称。境内沟河纵横，水域广阔，自然降水量大，地下淡水资源比较丰富。水域面积占全县总面积的19.58%
3、。水资源是仅次于耕地面积的第二大资源，而且水质肥沃，适宜多种水生植物和各种淡水鱼类的生长繁衍，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。,历史沿革,县域原是古淮夷的一部分，1941年9月，盐城县划县分治，成立建阳县，因与福建省建阳县同名，于1951年7月取建阳、湖垛（今建湖）两镇的首字为名改称建湖县。建县后，先后隶属盐阜行政公署、盐阜分区、苏皖边区第五行政区、苏北行署盐城行政区、江苏省盐城专区、江苏省盐城地区，1983年为盐城市属县之一。,人文风貌,建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡，建湖人杰地灵，人才辈出，南宋
4、左丞相陆秀夫、著名外交家乔冠华、美籍华人著名宇航员王赣俊等名贤俊杰都诞生在这里。,地理特征,全县共有大小沟河3000余条，主要排水入海河道为黄沙港，另有部分洪水从射阳河下排入海。主要骨干河道还有：南北向的蔷薇河、戛粮河、西塘河、东塘河、渔深河、串场河、通榆河和东西向的南盐河、北塘河。自然降水量大，水域广阔，地下淡水资源比较丰富。全县共有水域面积2.67万公顷，是江苏省水产养殖十强县，江苏最大的螃蟹养殖基地。,区域人口,建湖2010年底辖近湖、建阳、九龙口、恒济、颜单、沿河、芦沟、庆丰、上冈、冈西、宝塔、高作12个镇和1个开发区。全县人口80万，城区人口24万。,产业结构,建湖县经济发展以第二产
5、业为主，二三产业占GDP 比重达86.2%，居盐城地区第一，全国县域经济基本竞争力百强县（市），中国石油装备制造业基地、中国节能电光源制造基地。【建湖两大特色产业】两大特色产业石油装备产业、节能灯具产业1）石油装备产业，实现了由普通零部件到整机和高端设备的重大跨越。全省首批30个特色产业集群之一。信得公司、鸿达公司、特达钻采公司、双鑫公司跻身中国石油石化装备制造业50强。2）节能灯具产业，引进实施了上海亚明电光源、日月LED路灯、豪迈新型节能灯等一批亿元项目。建成了江苏省绿色照明研发中心、江苏省节能电光源产品质量监督检验中心。两大特色产业共实施超千万元项目178个，其中超亿元项目63个，经济总
6、量分别实现80亿元和60亿元。,产业结构：建湖目前以两大特色产业为龙头产业，发展高新技术产业。,信得公司、鸿达公司、特达钻采公司、双鑫公司跻身中国石油石化装备制造业50强。,引进上海亚明电光源、日月LED路灯、豪迈照明,农机、纺机、机床在江苏行业中有一定的影响力,克胜农药生产，农药品种、生产规模在江苏省名列前茅,“两区三园”总体布局,1）建湖县经济开发区：围绕节能灯具和机械装备、生物工程的产业定位，打造节能电光源产业的核心区；到2015年，实现经济总量300亿元。2）高新产业区：重点围绕航空装备、电子信息、精密机械的产业定位，致力形成高新技术产业的集聚区；到2015年，实现经济总量150亿元。
7、3）石油装备产业园：围绕石油钻机、抽油机两大系列产品，建成具有较强竞争能力的特色园区；到2015年，实现经济总量100亿元。4）上冈产业园：重点围绕机械、物流的产业定位，逐步建成拉动建湖县域东部地区发展的综合性园区；到2015年，实现经济总量100亿元。5）民营创业园：建成规模适度、功能完备的企业孵化器，为小企业发展提供良好载体；到2015年，实现经济总量100亿元。同时，以里下河物流中心、银海物流中心和城南汽车商务区等为重点，建立省级现代服务业集聚区。,交通条件,公路境内主要公路是盐徐高速公路、建阜高速公路、宁靖盐高速公路、204国道、231省道、233省道、234省道。铁路1987年，由盐
8、城、淮安、南通三市联合提出了修建淮盐通铁路的构想。1998年9月，建湖段铁路全线开工。2005年7月新长铁路开行全国直通旅客列车。到目前为止，已经有8列火车途径建湖站，可以直达北京、哈尔滨、兰州、沈阳、长春、西安、郑州、洛阳等国内大中城市。航空盐城南洋机场距离建湖城区约31公里。公共交通在全市率先启动城乡客运一体化工作，相继建成县城一级客运站、盐阜上冈二级客运站，新建公交站亭60座，开辟公交线路8条，投入公交车80辆。,第二章 经济与社会发展,一、经济发展 2011年建湖实现地区生产总值288亿元，基础设施建设扎实推进，全民生活水平显著提高。,以前西塘河,现今西塘河,社会发展,建湖在全市率先启
9、动城乡客运一体化工作，城市建设步伐加快。新城区建设全面启动，新区学校投入使用，双湖公园建成对外开放；房屋产权登记中心、110指挥中心、农产品质量检测中心、航道管理中心等工程顺利竣工，体育中心、文化艺术中心和新区医院一期工程主体建成，老城区改造力度加大，大力实施清水工程，加快城市绿化、亮化和美化建设，人居环境进一步改善。城市经营管理水平不断提高，房地产业有序发展，全年完成商品房开发约150万平方米，销售85万多平方米；,历年发展,分析：从建湖县GDP发展来看，2007年以后保持了非常快的增长水平，保持在18%以上；从历年人均GDP水平发展来看，保持着与GDP同等的发展速度，2009年增速达到26
10、.33%，在同等城市中处于前列。建湖县经济发展迅速，处于苏北地区经济发展的前列。,城镇居民人均可支配收入发展,分析：从建湖县城镇居民人均可支配收入发展来看，近年增速比较稳定，围绕15%上下波动。,分析：从其社会消费品零售总额来看，至2010年已达到81亿元，增长速度达到21%，说明在较强经济的支撑下，建湖市民有着较强的消费力。,分析：从建湖城镇固定资产投资额发展来看，2006-2008年保持了非常快的增长水平，2009年增速有所减缓，但总量一直在增加；从房地产投资占固定资产投资的比例来看，近年一直保持在一个适中的比例，但是在2007、2008年受政策影响有一定萎缩。,固定资产投资额发展,房地产
11、投资额发展,分析：从房地产投资发展来看，2007、2008年高速发展，2009有所回落。,分析：2005年建湖县第二产业达到将近49%的比重，说明城市发展以工业为主；与2005年相比，2010年第一产业占比下降，第三产业占比大幅上升；依2010年比例来看，第二产业仍旧占据支柱地位，二三产业比重达86.2%，居全市第一，同时第三产业在经济发展中占据越来越重要的地位，对其发展的推动力越来越强。“十二五”规划三产比力争达8:50:42，二三产业比重增加到92%。,第三章 建湖总体规划分析,一、建湖县总体规划图,二、定位和规划,规划期限：2003-2020年规划范围：城市规划区域范围包括近湖镇、建阳镇
12、和经济开发区的全部，颜单镇和沿河镇位于徐宿淮盐高速公路以北的区域，总面积208.7平方公里。城市规划用地范围北至233省道，西至234省道，东至东塘河，南至盐徐高速，总面积108.68平方公里。城市性质：江苏省北部沿海新兴中等城市，水乡生态园林城市，石油装备、节能电光源产业基地。主要城市职能：实施新型工业化和城镇化“双轮驱动”战略。通过产业对接、园区共建、人才交流等方式，全面接轨上海，策应江苏沿海大开发和长三角区域一体化发展战略，承接先进发达地区的产业转移。着力打造江苏沿海先进制造业基地，国家级新型工业化产业示范基地。建湖城市人口发展目标：到2015年，建湖县城建成常住人口30万人的中等城市，
13、人口占全建湖县比重达38%。科学规划集镇规模，原则上按照区域中心镇10万人、一般重点镇5万人以上的标准，实施镇域空间布局调整。,三、城市空间结构：,构建“三环”、“五大片区”50平方公里的城市框架。一）三环路网规划1）内环由秀夫路、丰收路、滨河路和冠华路围合而成；2）中环由建宝路、明珠路、明星路和森达路围合而成；3）外环由231省道、233省道、234省道和南环路围合而成。二）五大片区城中片区：建宝路以东，西塘河以西，建港沟以南，水厂路以北。城东片区：西塘河以东。城南片区：镇南路以南及双湖公园北面和东面部分地块。城西片区：建宝路以西，镇南路以北。城北片区：建港沟以北，西塘河以西，234省道以东
14、。,四、建湖规划分析,城市功能布局规划：未来的建湖县将形成一个狭长型的城市中心居住地带，而支撑其经济发展的工业将被规划在整个城市首尾两侧的偏僻区域。整个建湖县将形成3个城市商业金融中心，满足城市不断发展所带来的商业、金融方面需求量的提升。现阶段的建湖是在向南发展，随着发展，未来南区将形成一个新的融合金融、商业、居住的城市副中心，用这种方式，令城市多点发展，推动城市整体进步。城中片区：现阶段县政府所在地，商业、休闲、文化、教育中心。城东片区：重点打造以节能灯具展示中心为核心，农副产品批发、华东花卉交易等市场为辅的城东现代物流园区。城南片区：建设集行政、文化、体育、休闲、商贸为一体的城南CBD商务
15、区。重点打造汽车商贸集聚区，开工建设汽车商贸城，努力打造集汽车销售、美容养护、检测等服务为一体的汽车商贸物流园区。城西片区：居住、学校。城北片区：重点打造以里下河物流中心为主体，火车站铁路货场、德容装饰城为配套的里下河物流集聚区，积极打造国家级工业特钢市场集散地，开工建设冶金炉料市场、再生资源集散市场和生猪屠宰交易市场。,五、居住用地布局与发展方向：,未来的建湖，坚持以彰显个性特色、塑造城市“名片”为重点，做足“水”的文章，将“水”、“城”融为一体，倾力打造“两轴”、“两湖”、“内河景观环”开放空间系统。一）两轴。即西塘河沿河景观和北建港沟沿河景观形成的绿地系统景观轴。着力打造水乡园林城市，在
16、西塘河、建港沟滨河区域城市设计中，突出建湖水乡园林人文特色，注重发挥滨河地带水绿优势，提升城市格局和风貌。二）两湖。即城南双湖公园，采取公园设计方法，形成两户景观风貌区。围绕城南新区双湖公园周边的城市建设，突出城市综合体和商务集聚区的设计，不断提升城市发展内涵。三）内河景观网。即城区内部主要河道两侧设置滨河绿化带，局部放大做成公共绿地，从而形成完整的绿化体系。规划期间，城区绿化覆盖率达40%，人均公共绿地面积达11平方米，充分展示水乡生态园林城市风貌。结合城市发展需要，在城南新区规划建设“三大中心”，即行政中心、体育中心、文化艺术中心，从此带动新区建设的快速推进。,本篇研究结论,1.建湖具有非
17、常强力的经济基础作后盾发展整个建湖，迫使着建湖需要发展并且学习其他二、三线城市的城市配套来辅助经济发展。2.建湖县规划扩大建湖商业圈范围，带动更多的城镇人口走向了县城。3.实力开发商的不断涌入为建湖房地产发展添砖加瓦；让建湖房地产市场不断完善。,第二部分 建湖县房地产市场研究,第一章 房地产价格变动分析,20052006年，国家房地产政策一度影响了建湖房地产行业的发展，但房地产新兴城市的定位，持续的刚性购买需求让其度过了难关。房地产发展出现了质的飞跃，2006年底，建湖县房地产市场价格全面飙升，价格直线上升，大部分楼盘达到1500以上，部分高楼盘突破2000。2007年上半年，承接2006年质
18、的飞跃，建湖县房价呈现汹涌发展态势，其中很大一部分楼盘的单价已经达到2000开外；到了下半年，由于整个国家金融和房地产环境的影响，同时随着城市发展速度的提升，房地产开发水平的提高，大部分楼盘再度提价，整个城市重点地带楼盘的均价突破2000，达到2500元/平米，最高的甚至超过3000。,2008年上半年，整个城市房价再度提升，以市中心核心楼盘为代表的大部分位置较好的楼盘将其均价拉高到3500元/平米左右，但到了下半年，受国家宏观调控影响，整个市场发展变缓，销售持续不动，部分楼盘持续降价，甚至出现个别楼盘封盘等候时机重现销售的现象。因此在价格上也有一定影响，整个市区平均价格2500元/平米200
19、9年，房地产市场呈现全面开花的暴涨局面，各地楼王不断涌出，房地产版块资金大量流入，投资、投机交易活跃，使得各地房价一路攀升。特别是到了下半年，房价不断刷新历史价格，而且还有继续向上的势头。受此影响，建湖房价也是一路上扬，整个市区平均价格3400元/平方。2010年接着09年势头强劲增长，这时银根收紧，大城市宏观政策调控，对建湖也有着一定的影响，让建湖的购买力慢慢的收紧了自己的钱包，不会再盲目的跟风，但建湖政府的规划还是让建湖人民有着很强的信心，让城南的房价在整个建湖市占领着主导的地位！,2011-2012年由于国家政策持续的调控，建湖市场的成交量也是有着明显的下滑，各大开发企业也在想尽一切办法
20、躲避政策的压力，都推迟了开盘的时间，下半年将是集中上市的时间！,2008年2011年河东、河西和城南价格的增长幅度比例，建湖城市规划的原因导致了城南和河西的价格的飞速增长，河东周边配套的不全面、政府的发展方向不一致，导致了价格增长幅度较慢。,第二章 土地出让情况数据统计表,土地出让体量和价格,分析：建湖土地市场受2008年受金融危机影响，成交面积大幅萎缩，其后随着政府巨额 信贷放量，2009年土地成交量翻一番。土地出让单价由2004年的375元/到2009年2549元/。2010年，建湖县城出让土地总量约500亩，其中以南部、北部出让土地较多。,建湖土地市场供应情况,09年以来，建湖城区共出让
21、土地约100万平米以上，主要发布在河西、河东、城南片区,20092010年6月建湖各片区土地成交,城中与邻近城中的城南北部区域土地供应日益稀少，可供开发土地日渐稀缺。建湖土地未来整体供给规模较大，其中城东和城南供应规模较大，城南大部分分布在城南湖中路以南区域,数据来源：江苏土地市场网，建湖国土局,2004年-2010年土地成交量 单位 万平米,04年-10年土地出让成交价 单位 元/平方,2011年土地供应附表,2011年建湖土地成交情况,1、建湖县冠华大酒店以9030万元竞得冠华东路南、上海路东侧地块99943平方米的国有建设用地使用权；2、建湖县开发区建设投资有限公司以90万元竞得冠华东路
22、南侧、水上派出所西侧地块628.6平方米的国有建设用地使用权；3、建湖县新城华松实业有限公司以870万元竞得盂兰苑南侧地块4837平方米的国有建设用地使用权；4、陈恒明以2960万元竞得上冈镇新204国道西侧地块28179平方米的国有建设用地使用权。5、建湖县华实房地产开发有限公司以98万元竞得上冈镇冈东社区建业路南侧地块2171平方米的国有建设用地使用权；6、盐城福泽置业有限公司以660万元竞得建阳中学西校区地块7660平方米的国有建设用地使用权；7、中国石油化工股份有限公司江苏盐城分公司以1100万元竞得芦沟镇S231西侧地块3532平方米的国有建设用地使用权。8、江苏金沛房地产置业有限公
23、司以310万元竞得芦沟镇原政府地块5389平方米的国有建设用地使用权；,9、江苏瑞宏置业有限公司以980万元竞得庆丰镇原建筑公司地块地块5389平方米的国有建设用地使用权。10、裔兆群以980万元竞得九龙口镇明德小学东侧地块13769平方米的国有建设用地使用权。11、江苏幅源伟沃投资有限公司以17330万元竞得汇文路南、湖中路东侧、人民路西侧地块60810平方米的国有建设用地使用权；12、江苏恒盛航空座椅有限公司以15700万元竞得航空路北侧、环城西路西侧、S234省道东侧地块87214平方米的国有建设用地使用权；13、肖龙街以1020万元竞得湖中南路西侧原先锋灯饰地块8860平方米的国有建设
24、用地使用权；,2011年建湖房地产市场分析土地市场,2011年总计成交地块约43万方，外区域投资介入逐步增涨，占整个土地成交比重的22.7%。成交地块以住宅性质为主，基本上以底价成交，也说明地块拍卖受政府导向比较大，几乎没有地块炒作的现象。从土地供应来说，河东和各乡镇区域土地供应量大，达到全县成交量的一半，后期众多项目启动，区域未来竞争将尤为激烈。而城南区域刚刚起步，成长空间大，但是短期内较难得到购房者的认可，需要多家品牌开发商共同开发城南区域，合力提升区域价值。,第三章 建湖房地产市场的构成,建湖县房地产主要分为三个区域,第四章 建湖县房地产板块信息分析,销售均价曲线图分析,河西板块内目前在
25、售个案较多；业达花苑较小；嘉豪国际主打超高层配合在建酒店；太阳城、翰林华府主打学区房优势，规模一般；尊园、京城国际和金港湾均有一定规模，其产品以多层和小高层为主。欧式、新古典主义等概念成为房地产企业的卖点以及提升项目的品质。从区域内在售项目的产品面积来看，面积范围涵盖80-140平方米，主力面积在110-120平方米的楼盘居多。,目前河西板块在售项目约有12家，以县城中心为圆心向外辐射，到达县中附近，价格陡然上升，几乎接近于县城中心，主要原因为：县中学区成为附近地产项目最大价值提升点，居住适宜度在逐步提高，在骑自行车也可以轻松较快达到市中心的前提下，学区比其他配套显得尤为重要，其高昂的价格也有
26、了很好的支撑理由。,一、河西板块研判,河西住宅项目的整体均价在5000元/平米左右，递进模式为：5000元/平米，5500元/平米，4000元/平米。递进区域：县城中心、县中附近、河西边缘。,随着建湖城市建设的发展，河西板块房地产市场供需产生转变。主要表现在1.政府河西拍地的频率不断提高。2.大盘、名盘主要集中在河西。3.河西房价的不断飙升，使很大一部分购买弱的客户打消购买念头。目前状况：受国家房地产整体环境影响，河西板块的销售目前处于缓慢状态，老楼盘都有为数不少的尾盘。消费来源：资金相对充裕私营企业主、政府公务员、投资客等社会金字塔高端人群。河西消费热点户型：100120之间中等户型。,河西
27、发展态势,河东板块内目前在售个案较少；新增加【华瑞城中城】、【东城逸品】；目前市场的开发主要以多层及小高层为主，从整个市场来看，建筑风格、楼型及户型多样化。市场上的主力户型以二房、三房的中户型为主。从购房需求上看，多数为自住需求，因此受国家调控政策影响不是很大。,目前河东板块的在售项目约有6家，河东板块认购态势呈现一种逐步增长的趋势，价格明显低于河西，主要为区域原因，在建湖人传统观念中，河东为农村，河西为城市，尽管河东部分楼盘比较接近市中心，城市顶端人群还是很少关注河东项目。价格分布上，河东板块除了接近市中心区域的楼盘价格相对较高，均价在4700元/平米左右外，偏远地区的楼盘只有3000元/平
28、米左右。河东部分楼盘之所以销售不畅，主要原因在于价格涨速过快，快接近河西价格，导致很多客户宁愿多花一点钱到河西去购房，毕竟河西的生活配套相对完善。,二、河东板块研判,河东正在加强发展，部分楼盘的品质和形象正在追赶河西，但整体形象还明显不如河西。目前状况：受房地产整体环境影响，销售比河西更为缓慢 消费来源：普通人群，城市精英阶层很少。河东消费热点户型：，80120M2的户型。,河东发展态势,城南楼盘是由09年开始发展，现在共有6家楼盘开发，也是以大盘为主，主要的以双湖一品为中心。城南虽然是刚刚起步，但由于政府规划发展方向和城南片区优质的生活环境导致了城南价格的起跳比较的高，从一开始的3500/平
29、方直线向上增长，到现在的5300/平方。相比河东河西，城南占据了得天独厚的优势，在加上周边的政府机构，城市综合体、县中南校区的建立、双湖公园给城南房地产带来了很大的升值空间。,三、城南板块研判,城南周边的配套在不断的完善，让更多的开发商看到了这里的发展空间，而且现有楼盘的品质也是在建湖市场较高的口碑。目前情况：房价的不断攀高和整个市场因素，导致城南的销售量也有一定的影响（例如：双湖一品2011年4月30号开盘，共300套，现销售70%左右）但政府规划的趋势还是有相当一部分的客群看中了城南发展的趋势，在近几年城南开发商不多的情况下，城南还是有一定的上升空间的！消费来源：投资客较多，社会金字塔高端
30、人群,城南发展态势,1.建湖的房地产市场具有一定的独特性，它自身经济条件让其起步速度大大的快于周边县城。2.建湖县的教育与配套主要集中在河西使其房价居高不下，但其受居住自然环境的影响使一部分客户把目光投向城南！3.建湖县的河东区域在建湖人心中份属郊区且周边配套不完善，使其价格低廉的情况下销售量仍低于河西！4.建湖县规划让城南房价逐渐的高于其他板块！现在也有更多的开发商青睐于城南这块肥沃的土地！5.土地情况从图上显示出08年和10年无论是土地的成交价还是成交量都比上个年度都有所下滑，地产商都看到了国家对地产市场做出的调控力度，都想避免这样的局面。,本篇研究结论,第三部分 代表性楼盘调研情况,第一
31、章 城区楼盘概况,第二章 城区楼盘个案,基本数据开发商：建湖新广地置业有限公司地址：冠华东路 总建面积：约10万平米占地面积：约6万平米容积率：1.7 主力户型90-110平米左右平层户型 项目销售动态项目由23栋多层与1栋小高层建筑组成，07年开盘销售，开盘均价为1800元/平米，09年二期开盘销售，开盘均价为2300元/平米，11年3月份三期最后一栋小高层开盘销售，开盘均价为3000元/平米，目前剩余30套左右房源 客源：周边乡镇、附近居民项目点评：在河东属于较大的楼盘，但因为地理位偏远所以价格一直上不去，项目品质也一般！,东方康城（河东）,项目位于汇文东路，紧邻近湖中学，占地面积将近3万
32、，建筑面积4.7万，由16幢6层住宅组成，规划户数336户，绿化率达30%，户型面积88132，主力面积110120，在售均价3700元/，销售率达85%以上。SWOT分析：S：强项，优势价格便宜。河东稀缺商品住宅小区W：弱项，劣势位置偏远，周边无成熟商业配套。周边农民房居多，汇文东路河东段居住品质感较差。O：机会，机遇汇文东路河东路段周边无成型小区，稀缺资源T：威胁，竞争对手兴建东路的几个大盘，如幸福家园、新世纪花园、翡翠嘉苑，其小区规模及周边环境相对本案都有不少优势。在售的翡翠家苑多层住宅均价仅比本案高出200元/。分析本案对于河东追求住宅品质同时又是刚性需求的客户有不少诱惑，其便宜的价格
33、加上河东板块稀缺商品住宅资源，对市场具有一定的冲击力，但其周边的居住品质环境成了本案最大的抗性。,汇文苑（河东）,项目位于兴建东路与明星路交汇处，总占地面积4万，建筑面积8.5万。由14幢6层、2幢24层构成，规划户数372户，户型面积100130，绿化率30%，主力面积120。在售多层3900元/，三期高层2011年9月开盘，价格4500元/。SWOT分析：S：强项，优势本案价格低，周边楼盘剩余量体小，多层余量房均价比邻近的新世纪花园便宜700元/。W：弱项，劣势位置偏远，周边无成熟商业配套O：机会，机遇周边有很大的开发前景。周边有新世纪花园、幸福家园几个新建项目，未来这一块区域可以形成一个
34、居住组团，形成一定的商业规模；兴建东路以南、汇文东路以北还有规模较大、规划有序的村落居住群，随着河东居民生活水平的不断提高，项目周边的潜在消费人群会很可观。T：威胁，竞争对手新世纪花园尾盘在售，分化了部分客源。分析该项目前期多层具较好的销售情形，周边在建规模小区剩余房源有限，为本案提供了充足的客源。,翡翠嘉苑（河东）,基本数据开发商：上海农工商房地产开发有限公司地址：新世纪大桥东兴建东路88 路 总建面积：约30万平米占地面积：约16.7万平米 容积率：1.8 主力户型 100-120平米左右平层户型 项目销售动态 项目由多层与高层33栋建筑组成，07年开盘销售，开盘均价为3000元/平米，0
35、8年二期开盘销售，开盘均价为3400元/平米，10年5月份三期开盘销售，开盘均价为3500-4200元/平米，一共推出约530套剩余15套左右房源（大面积130平方左右），2011年6月份开一栋84套销售均价4700元/平米，优惠250元/平方。客源：周边乡镇、私营企业主、河西经济较弱人群项目点评：城东标杆性楼盘，在城东品牌形象高档、是城东的领军性大盘,英郡。新世纪花园（河东）,项目位于兴建东路88号，幸福家园东面，占地18.2万，建筑面积30万，由28幢5层、4幢14层，规划户数1100多户，户型面积85132，绿化率40%，目前多层售罄，在售高层均价4600元/，项目分二期开盘，目前一期尾
36、盘销售率达97%以上。SWOT分析：S：强项，优势开发商实力雄厚，农房集团拥有房地产项目公司29家，主要在上海和长三角地区经营多个房地产项目，具有多年房地产开发经验。英伦建筑风格，立面色彩搭配彰显英伦风情。建湖首个4000阳光地下停车场。建湖首个配社区校车。小区规模大，物业管理相对成熟。W：弱项，劣势位置偏远，周边无成熟商业配套。O：机会，机遇周边有很大的开发前景。周边有幸福家园、翡翠嘉苑几个新建项目，未来这一块区域可以形成一个居住组团，形成一定的商业规模；兴建东路以南、汇文东路以北还有规模较大、规划有序的村落居住群，随着河东居民生活水平的不断提高，项目周边的潜在消费人群会很可观。T：威胁，竞
37、争对手前期两个在售的楼盘幸福家园及翡翠嘉苑，分化了部分客源。分析从以上情况来看，该项目优势大于劣势，机会多过威胁，且价格较县中心房子便宜，有一定的优势，前期销售较好，且开发商、代理公司实力雄厚，上海同策代理；是个很有实力的竞争个案。,基本数据开发商：盐城渔歌房地产地址：二中路总建面积：6.2万平米占地面积：约3万平米容积率：2.06 项目销售动态项目由小高层与多层建筑组成。一期2008年5月份08年12月销售结束，开盘均价为2500元/平米，二期2009年开盘，销售均价3000元/平米，全部销售结束，三期2010年10月开盘小高层均价4600元/平米，推出154套，剩余30%.客源：周边乡镇，
38、附近居民，城市里收入较低的客户群。项目点评：在城西楼盘中较早开盘，选择此楼盘的客户主要是以价格底为前提.,兰亭绿岛（河西）,基本数据地址：汇文路与建宝路交汇总建面积：5万平米占地面积：3.5万平米容积率：1.4 主力户型90-130平米 项目销售动态项目由1栋小高层1栋高层与3栋多层建筑组成，小区共330套，2011年9月份开盘，价格4800。项目点评：在城西楼盘中相比，体量较小，品质较低，没有什么竞争力。,业达花园（河西）,项目位于向阳西路和建宝路交汇处，紧邻新汽车客运站，周边规划五星级大酒店和大型购物广场。项目占地约1万多，总建筑面积近10万，由2幢33层高层住宅和1幢26层酒店构成，规划
39、372户，户型面积90136，主力面积118，绿化率达25%，均价4500元/。预计2012年下半年开盘（2011年6月份进场)。SWOT分析：S：强项，优势城西商业副中心，未来规划五星级酒店和大型购物广场。汽车站附近，保证充足的消费人群。建湖稀缺的超高层住宅，建湖城市风貌一览无遗。W：弱项，劣势位置偏远，现阶段周边无成熟商业配套。紧邻汽车客运站，环境噪音及居住品质受到影响。O：机会，机遇项目紧邻金港湾，金港湾体量大，未来片区会形成一定的商业规模，城市西南商业副中心。T：威胁，竞争对手金港湾、港汇城以及位置更为有利的京城国际，分化了部分客源。分析本案价格较东侧的金港湾具有较大优势，均价比金港湾
40、低200元/，对于城西的消费人群，本案有较大诱惑。,嘉豪国际（河西）,项目位于冠华路和建宝路交汇处，建港沟北侧，建筑面积11万，由小高层、高层以及商铺构成，面积80-140，预计今年6月份-下半年开盘（2011年5月份进场)。,港汇城（河西）,基本数据开发商：建湖新城华松地址：建宝路（职教中心北）总建面积：16万平米占地面积：约9万平米容积率：1.76 主力户型 90130平米 项目销售动态项目由小高层与高层共18栋建筑组成。一期1#、2#、3#、4#、5#，2010年1月8日开盘10栋销售，开盘均价为4980元/平米，目前还剩余10套在售大套面积在143-149之间，没有任何优惠措施。二期6
41、#、8#、10#、2011年4月19号开盘，目前销售均价5100元/平米，共开盘130套到目前为止销售了75%。客源：周边乡镇，城市里资金充裕等对项目品质要求较高的客户群。项目点评：在城西楼盘中知名度较高，其品牌形象高档，选择此楼盘的客户以学区为考虑前提.,欧堡利亚尊园（河西）,项目位于丰收路与建宝路交汇处，紧邻县高级中学，占地8.9万，建筑面积16万，由8幢8层、8幢10层以及2幢23层住宅构成，规划户数1048户，绿化率38%，户型面积94142，主力面积125，均价5100元/，销售率达80%以上。小区内实行人车分流。SWOT分析：S：强项，优势项目周边教育资源丰富，县高级中学、双语小学
42、、双语幼儿园、职教中心。W：弱项，劣势距离城市中心较远，周边生活配套不完善。O：机会，机遇交通便利的同时享受学区优势。T：威胁，竞争对手 周边楼盘业达花苑、翰林华府、太阳城对本案形成一定分流。,基本数据开发商：建湖永林房地产开发有限公司地址：建宝路288号总建面积30万平米占地面积：13.5万平米容积率：2.23 主力户型110平米左右平层户型 项目销售动态项目由多层与小高层、高层组成，一期2011年10月1日开盘销售，开盘16幢，客源：周边乡镇刚性需求，工薪阶层项目点评：在城西楼盘中金港湾的品牌效应还是较高的，可选性比较多，项目产品比较全面。,金港湾（河西）,项目位于建宝路288号，占地12
43、.8万，建筑面积33万,由多层、小高层和高层住宅组成，楼间距30-55m。小区西面是建湖新汽车站，南行5,6分钟就是盐徐高速出入口，户型面积75135，主力面积110。一期2011年10月开盘，推出向阳路与建宝路交叉口的16栋多层住宅，均价4800元/，销售率在30%以上。SWOT分析：S：强项，优势建港河畔，水岸生活，规模量体大，区内配套及物业管理相对完善。新古典主义建筑风格，香槟色主格调。紧邻汽车站，交通便捷。小区西侧新建五星级标准酒店。小区规模大，物业管理相对成熟。W：弱项，劣势位置偏远，周边无成熟商业配套，客运站附近人流较复杂。O：机会，机遇西南区域是建湖未来集商业、教育、旅游、交通于
44、一体的新城市副中心。T：威胁，竞争对手周边楼盘嘉豪国际和港汇城有部分客源分流，靠近城区的京城国际体量大，位置较本案更为有利，对本案产生较大威胁。,基本数据开发商：泽园房产地址：实验小学对面总建面积6万平米占地面积：4万平米容积率：1.5 主力户型90130平米 项目销售动态项目由多层与小高层组成，一期全部8栋多层2010年11月份开盘销售，开盘均价为5400元/平米，共240套，剩余5、6套，2011年5月二期开盘销售将推出小高层，开盘均价为5300/平米，共推出122套。客源：为小孩上学的刚性需求，工薪阶层，少量的投资客项目点评：项目开发商在建湖已开发多个项目有一定的知名度。同时是名校的施教
45、区再加上项目多层居多。购买此小区的客户趋之如骛。,泽园-太阳城（河西）,项目位于太平路双语小学对面，二期于2011年5月开盘，占地3.43万，建筑面积达8.1万，由4幢4层、4幢5层以及7幢11层住宅构成，规划户数599户。户型面积85124，主力面积108124。目前在售均价5200元/，二期销售率达40%以上。SWOT分析：S：强项，优势项目周边教育资源丰富，县高级中学、双语小学、双语幼儿园、职教中心。紧邻太平路，向南直抵双湖公园。W：弱项，劣势距离城市中心较远，周边生活配套不完善。O：机会，机遇交通便利的同时享受学区优势。T：威胁，竞争对手 紧邻楼盘翰林华府对本案形成较大威胁。,基本数据
46、开发商：胜地置业地址：县高级中学南大门总建面积：8万平米占地面积：3.6万平米容积率：2.2 主力户型90130 平米 项目销售动态项目由多层与高层11栋建筑组成，一期1#、2#、8#，2010年11月份开盘销售，开盘均价为4300元/平米，目前已全部售罄。二期3#、10#、12#，2010年12月份开盘，销售均价4900元/平米，还剩西边部分15套大户型，三期9#、11#多层共50余套2011年6月份开盘，销售均价5200元/平方。客源：为小孩上学的刚性需求、政府公务员、私营企业主项目点评：在城西楼盘中性价比较高，其品牌形象深入人心,翰林华府（河西）,项目位于丰收路，与太平路交汇处，距县高级
47、中学仅一步之遥，与双语实小、幼儿园隔街相望。占地3.1万，建筑面积8万，其中住宅5.9万，绿化率达35%，由8幢1216层小高层以及2幢5层构成，规划户数达485户，户型面积91138，主力面积133。目前在售均价5300元/。项目位于丰收路与建宝路交汇处，紧邻县高级中学，占地8.9万，建筑面积16万，由8幢8层、8幢10层以及2幢23层住宅构成，规划户数1048户，绿化率38%，户型面积94142，主力面积125，均价5100元/，销售率达80%以上。小区内实行人车分流。SWOT分析：S：强项，优势项目周边教育资源丰富，县高级中学、双语小学、双语幼儿园、职教中心。紧邻太平路，向南直抵双湖公园
48、。W：弱项，劣势距离城市中心较远，周边生活配套不完善。O：机会，机遇交通便利的同时享受学区优势。T：威胁，竞争对手周边楼盘泽园-太阳城、欧堡利亚尊园对本案形成一定分流。,翰林华府商业建议,1、周边商业销售价格区间1万-2万/1F（除人民路商业圈）；2、周边商业租赁价格区间33元-60元/月/平方米 1F；【见右表】3、商铺投资回报在4%-6%；4、建议考虑先招商出租；后销售，也可以“以租代售”；5、项目的业态规划结合周边商业特点，设置与周边商业相结合的商业业态，与周边商业形成差异化互补，提升商业品位。,基本数据开发商：江苏建超置业有限公司地址：湖中路东侧向阳路北侧 总建面积：东组团约15.5万
49、平方 西组团约25.7万平方占地面积：东组团约5万平方 西组团约9万平方容积率：东组团约2.76 西组团约2.5 主力户型85-95平米 占23.9%、95-120平米 占36.6%、120平米占39.8%项目销售动态项目由多层、小高层、高层与高层24栋建筑组成，2011年10月份开盘，价格5200。客源：周边商户、具有投资实力的投资户、社会的顶尖人群项目点评：城中标杆性楼盘，产品形式多样，有很多人关注此楼盘。,京城国际（河西）,项目位于湖中路与向阳路的交汇处，北临建港沟，占地13.9万，建筑面积42.3万，由30幢多层、小高层、高层住宅组成，规划户数2400多户，面积110130，绿化率25
50、%，全地下车位，人车分流，均价5200元/，2011年四季度10月开盘11栋。SWOT分析：S：强项，优势建港河畔，水岸生活，规模量体大，区内配套及物业管理相对完善，距离城市中心较近。W：弱项，劣势小区绿化率偏低。O：机会，机遇连接城市中心与建湖新客运站商业群的过渡商业带，地理位置优越。T：威胁，竞争对手 周边楼盘金港湾、嘉豪国际、港汇城形成一定分流。,基本数据开发商：建业房产地址：双湖公园总建面积：22万平米占地面积：15万平米容积率：1.23 主力户型130平米左右平层户型 项目销售动态项目由别墅、多层与高层组成，一期推出90套别墅10年4月份开盘销售，开盘价为12000-15000元/平
