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1、北京顺义九王庄低密度住宅概念性规划SHUNYI JIUWANGZHUANG VILLA CONCEPT PLAN,2006年3月,汇报Presentation,对定位报告的回顾,定位报告从项目资源、成本测算、市场供应、潜在供应、市场机会以及多元尺度进行非常详细的研究和分析，最终得出如下结论：本项目的定位为：温室场景、私属汤池、低成本高品质小独栋、双拼混合的别墅住区。,本阶段的核心工作内容,核心工作内容：本阶段定义为概念性规划，其重点不在于建筑单体以及景观效果；因此本阶段不包括建筑单体设计内容和景观效果。本阶段的核心内容是“宅基地划分”，如何划分宅基地、如何布局实现土地价值最大化是关键；确定了宅
2、基地布局方案之后，进行下一个尺度的设计工作才是有意义的。,工作方法论,本项目研究方法包括两个方面：多方案比较和定量化分析研究。多方案比较通过对项目基地的研究，从道路系统、景观系统以及宅基地布局方式综合研究，归纳和整理出三类方案；对三类方案从多个方面进行比较研究，得出经济效益和环境效益的最佳结合点。定量化分析本项目研究采用了层次分析法以及GIS（地理信息系统）分析技术，进行多指标的综合分析，对影响因素进行量化处理，实现定性分析向空间定量分析转变。无论是土地价值分析还是方案综合评估研究，均采用空间量化分析方法。,汇报内容,基地研究Site Analysis,多方案概念规划Concept Plan,
3、方案比较评价Option Evaluation,基地研究Site Analysis,区位分析,顺义区位于北京市城区的东北部，区中心距北京市区30公里。,101省道、机场高速公路、京承高速公路、六环路，顺平路等高等级道路四通八达；,本项目总占地32ha，距离首都国际机场8km.，距离三元桥30km.，驱车由三元桥至此车程约为45分钟。,现状分析（一）,目前主要的对外联系方式:通过基地北侧的阳光大道连接至顺平快速路。滨河路从基地的西南侧经过，可至顺义城区。交通相对便捷，地块的整体私密性较强。,现状分析（二）,规划用地形状较为方正，地势平整便于利用。现状大部分为农业用地，植被资源和水资源比较匮乏；基
4、地西北角为蒙顿卡雀住宅项目，北侧是九王庄现状村镇用地，它们对基地均有一定的不利影响；基地东侧和南侧是大面积的农业用地，景观单一。西侧和西南侧与潮白河及其支流相邻，并拥有大面积的绿化隔离带，是项目区周边可以利用的景观资源。规划用地内部分布有地热资源，在地块的东北角拥有地热温泉井一口，日出水量1800立方。,土地价值分析,分析目的对用地进行基于价值差异的地块划分；为项目的规划布局提供分析依据；实现物业价值与土地价值的有机结合，为销售价格策略的制定提供依据。,分析方法 因子评价法 量化、层次分析模型：对用地价值的影响因素进行逐项评价和量化分析；GIS图形分析与数据处理 用地价值量化分析的图形表述，包
5、括土地价值影响因子分析和叠加分析。,因子评价法土地价值评价指标,评价因子与标准、权重表,GIS图形分析土地价值影响因子图层分析,林带因子,箭杆河因子,潮白河因子,温泉因子,道路因子,一期项目因子,九王庄因子,GIS图形分析 土地价值影响因子叠加分析,土地价值分析结论,根据土地价值差异的分析结论，将用地划分为5类地块。每一类地块都含有综合分值，其中，第I类地块的综合价值最高，依次类推。根据各类地块的综合分值，设以第3类地的综合分值为地价指数参照值（地价指数=1），不同地块之间的地价指数如表所示，表示各地块之间的相对比价关系，是无量纲的相对指标。,多方案概念规划Concept Plan,本方案的规
6、划重点和特色在于资源利用的最大化，高效的道路使用效率和最优的住宅景观和朝向；追求经济效益和环境效益的最佳组合。,概念规划 方案一“新月”,规划结构,规划布局充分考虑地价分析结果、景观资源和对外联系等因素；基地北部呈叶脉状结构，地块划分工整不失变化；基地南部过渡到组团结构，营造相对独立的围合空间。整体结构布局突出体现土地价值变化，达到资源效益最大化。,方案一“新月”规划理念说明（一）,道路系统,道路规划追求使用效率和可达性。由两条景观主干道、尽端路和局部环路构建整体道路系统；尽量提高道路的使用效率，服务更多的院落空间，减少道路占地面积，提升项目区土地使用效率；人行步道隐没于各景观带中，形成相互联
7、系、层层深入的网络结构，营造步移景异之观赏效果。,方案一“新月”规划理念说明（二）,主干道沿线为主要的景观轴，绿树成荫；核心生态景观区辐射范围广，并引入水景来体现绿化景观的亲和性，营造亲水空间，动静结合；通过景观绿地规划提升周边的宅基地土地价值；大量的私家庭院空间与高效的组团中心绿化结合。,景观系统,方案一“新月”规划理念说明（三）,概念规划 方案二“绿岛”,规划结构：规划采用“丝带串珠”型的布局结构，通过景观廊道“丝带”串起每个组团，组团被道路及绿地分割形成一个个绿岛。道路系统：路网采用“人字型+自由环式”路网结构。景观系统：“人字型”的景观主轴搭建起景观骨架。公共中心景观、中央绿化中心、中
8、心广场，组团中心绿地、生态隔离绿带等营造起承转合处的灵动空间，宅间绿地渗透到组团的每个角落，别墅宛如一颗颗被绿丝绒包裹的珍珠。,“绿岛”经济技术指标表,概念规划 方案三“景田”,规划结构：“一心四角一带”型的布局结构“一心”：环形道路内区域；“四角”：主干道与环形道路分割出的四个组团；“一带”：基地西南角生态隔离带北侧；道路系统：采用“环形棋盘式”路网结构景观系统：“十字型”的景观主轴和“口字型”的景观副轴加上点状的组团绿地。,“景田”技术经济指标表,多方案比较评价Option Evaluation,方案评价宅基地规划总价值分析,分析目的评价不同宅基地布局的合理性和经济性，得出经济价值最高的宅
9、基地布局方案；作为多方案进行比较的重要依据之一。,分析方法 因子评价法 量化、层次分析模型：对宅基地的规划总价值影响因素进行逐项评价和量化分析；GIS图形分析与数据处理 宅基地规划总价值量化分析的图形表述。,因子评价法规划总价值评价指标体系,方案一宅基地评估：规划总价值影响因子分析,规划前土地价值,私密性因子,临街比例因子,朝向因子,区内服务中心因子,规划绿地景观因子,方案一宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析,方案二宅基地评估：规划总价值影响因子分析,规划前土地价值,私密性因子,临街比例因子,朝向因子,区内服务中心因子,规划绿地景观因子,方案二宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析,方案三
10、宅基地评估：规划总价值影响因子分析,规划前土地价值,私密性因子,临街比例因子,朝向因子,区内服务中心因子,规划绿地景观因子,方案三宅基地评估：规划总价值影响因子叠加分析,宅基地规划总价值综合评估结论,对三个宅基地叠加分析结果，利用GIS进行累加计算得出下表结果；采用同样的分析标准和分析方法，进行无量纲处理；地块累加分值高的宅基地布局，代表其经济价值高，规划总价值高。方案一总价值比方案二高出18.3，方案一总价值比方案三高出9.2；（以方案一为基准计算，总价约为116292万元；方案一比方案二多出17989万元；方案一比方案三高出9797万元。）,方案比较,综合考虑上述几个评价指标，推荐方案：方案一。,意见征询 Questions&Comments,感 谢 大 家!THANK YOU!,
