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1、原阳房地产市场调研报告,PART1：原阳映像,地理位置原阳县隶属新乡市，位于黄河北岸，太行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州“一河之隔、三桥相连”。,行政区划原阳县域面积1329平方公里，辖6镇11乡，城关镇是其老城区最重要的经济、商业中心，新城区位于老城区的西北方向约10公里处，总体规划33平方公里，目前，建成区面积已达11平方公里，围绕新城区中心广场建设的行政办公区和公共服务区也已初步形成。,原阳映像,交通便捷原阳位于新乡和郑州之间，区位优越，交通便利。地处中原城市群核心腹地，与郑州一河之隔、三桥相连，京广澳高速、107国道纵贯南北，郑焦晋高速、310、311省道横穿东西，自县城
2、3分钟车程进入全国交通主干网，20分钟抵达新乡市区，25分钟车程抵达郑东新区，40分钟车程抵达新郑国际机场。,人口规模至2010年底，原阳县总人口达70.48万人，城区常住人口11.5万人，其中非农业户籍人口7.4万人,农业户籍人口2.0万人,非户籍常住人口2.1万人,地区生产总值原阳县是河南省农业大县，经济发展总量不大，但经过改革和转变经济发展思路，近几年，原阳县经济保持较快的增长，其经济总量也由2007年的52.2亿元增长到2010年的80.1亿元，年均增长率达13.93%，高于全国平均水平，经济发展潜力较大。,2010年，在新乡市下辖的2市6县中，原阳县的经济总排名第五位，低于辉县市、新
3、乡县、长垣县和卫辉市，总体上处于中等偏下水平。,人均GDP20072010年，原阳县人均GDP稳步增长，由2007年的人均7568.44元到2010年的11125元，2010年人均GDP折合1719.47美元。若按世界银行1999年的划分标准，原阳县的人均生产总量目前还处于中等收入国家水平，世界银行的数据表明，住宅需求与人均GDP有密切的联系：当一个国家或地区人均GDP在8004000美元间时，房地产业将进入高速发展期，按此标准，原阳县的房地产市场正处于高速发展阶段。,产业结构原阳县是个农业大县，产业以农业为主，近年来经过不断的产业结构升级优化，三大产业结构已由原来的33：38.7：28.3调
4、整到现在的23：50.3：26.7，第二及第三产业比重的提升为经济的发展提供了强大的动力，从原阳县“十二五“规划看，第三产业将是原阳县发展的重点，而房地产作为第三产业的中的核心产业，具有极强的带动和促进作用，因此，“十二五“期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。,社会消费品零售总额原阳县社会消费能力逐年提高，消费总额由2007年的14亿元增长到2010年的24.5亿元，年均增长率高达20.03%，消费总额占GDP的比重由2007年26.82%提高到2010年的30.59%。这说明，随着原阳经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对原阳经济产生较强的拉动作用，这些为房地产
5、业的快速发展提供了强有力的支撑。,居民可支配收入2007年，原阳县城镇居民人均可支配收入7041元，农民人均纯收入3531元，到2010年，该两项数值已达10943元和4888元，年均增长分别为18.7%和13.6%。整体上看，原阳县居民收入增长显著，生活水平不断提高，人们的消费能力随同提高，这为房地产业的进一步发展提供了很好的支撑。,城市战略定位借助优越的地理位置，原阳县的战略定位是“新乡市域南部新兴的副中心城市，郑州都市圈核心地区的重要 组成部分，黄河北岸有水乡特色的现代化生态新区。,城市空间布局在“原阳县县城总体规划（20092030）”的指导下，根据原阳县地理条件、交通条件、工程地质条
6、件等多种因素，原阳县城主要向西发展，其空间布局结构为：一个城市综合中心区、一个副中心区、一横一纵两条十字型城市发展轴线、两个工业区、七个居住区。,桥北区,新老城区,新老城区规模原阳县人口已达70万，根据“原阳县县城总体规划（20092030）到2030年原阳县人口控制黄河大道在80万以内，驻镇人口和全县非农人口占比分别为40%和50%，2030年，城区常住人口给为27万人。规划人均建设用地近期为102.5平方米，远期为98.12平方米，到2030年城区用地规模将达2600公顷。目前，新城区是原阳县城市发展的重点，城区总体规划面积33平方公里，以黄河大道和农行大道交叉点为中心现已建成达11平方公
7、里。,黄河大道,农行大道,新城区,老城区,项目位置,本章小结：一、新城区是原阳县发展的方向和重点，借助优越的区位及交通优势、随着各政府机关的进驻，新城区的中心地位已经形成并为民众接受，我们项目位于新城区的中心偏北位置，这为项目的发展提供了良好的基础。二、近年来，原阳县经济得到了良好的发展，民众的经济实力得到很大的提高，其消费意识已被开发并提升，较强的经济实力、较强的消费意识，这必将有利于项目的开发。三、随着框架的不断扩大，城市的辐射能力也将不断提升，从而会为房地产业的发展吸引来更多的潜在客群，我们项目正处于城市发展的方向上，具有良好的发展潜力。,PART2：原阳房地产市场分析,原阳县的房地产起
8、步较晚，2004年前，住宅主要以自建房和单位房为主，基本不存在真正意义上的房地产市场。2004年开始，原阳县出现真正意义上的楼盘。由于民众的购房意识没有被开发，房地产市场发展前期，市场上出现的房地产项目销售极差，即使销售价格远在1000元/平以下，还是一度出现项目无法运行下去而不得不转手的现象。但经过多年的艰苦开发，加上民众经济实力的增强及房地产投资意识的提升，到2007年，原阳县房地产市场销售才真正走入正常。自2007年至2010年底的三年间，原阳县房地产市场消化了70多万平米市场存量的约三分之二还要强。目前，市场整体存量约在60万平米左右。,一、原阳房地产总体概况,在房地产市场发展的早期，
9、原阳县的地产项目基本上在老城区，如汇宝名都小镇、丰泽园、幸福家园、，山河小区等。随着地产市场的逐步发展及新城区规划的形成，原阳房地产开发的热点转移到新城区，且主要沿黄河大道分布，如新银座华庭、天成相苑、鑫源花园、盛世佳苑等，新城区的各地产项目占地多超过200亩，一些新技术、新观念、新的操作手法等也出现并被开发商所重视。目前，新城区的房地产项目均价已达2300元/平米，个别项目均价达到甚至超过2500元/平米的均价水平，房地产市场一片热水朝天的境象。可以说，原阳县房地产市场的春天已经到来并将在未来的一段时期内持续下去。原阳县各楼盘产品以多层为主，户型多是面积在120M2200 M2间的大户型，小
10、高层及高层较难被市场接受，这些是原阳县房地产市场的显著特点。,（一）区域住宅市场现状作为房地产竞争的主战场，原阳新区集中了90%以上的楼盘，其中不乏上宅公园世纪、东辉家天下等以住宅开发为主的超500亩大盘，而紫光明珠、汇宝名都新城、盛世佳苑、名门世家项目的组团开发势必导致新区住宅市场竞争趋向白热化。面对住宅市场供应充足的现状，纯住宅项目的盲目介入，势必将为增加项目的去化难度、拉长销售周期，难以快速回笼资金，违背开发原则；随着新区商业、金融、生活配套的逐步完善，片区优势将更加明显，周边各住宅小区的陆续入住，区域内的消费人口越来越密集，这将为商业项目提供人气支撑。,（二）区域商业市场现状目前，原阳
11、县最集中的商业位于老城区胜利路与建设路交会处附近及东、西、南、北四条干道沿线上。繁华街道主要以商超百货、服装专卖、餐饮、电动车、建材与汽修配件等业态为主，该区域是原阳居民消费、休闲的聚集地。老城区内的商业明显表现出下述特征：经营业态散乱分布，市场功能普遍单一；传统商业形态占主导，无统一有效的经营管理；商业建筑形态滞后，有待升级：缺少核心型的商业中心对于老城区来说，早期商业市场缺乏统一科学的规划，致使现在经营业态呈散乱、无序的分布特征，商业产品功能单一落后，人们日益提高的消费需求与品位得不到满足，致使部分客户到郑州、新乡等地消费，因此来说，原阳城区的商业功能与品位亟待得到提升。,小结：住宅放量带
12、动商业需求。原阳近两年住宅市场无论是发展规模还是发展速度都十分惊人，但商业发展相对落后，甚至还停留商业发展的最基础阶段。随着当地经济结构的调整和劳务经济的发展推动，城乡居民住房需求快速增加、对商业消费的需求也将随之增长。,翰林华府,原阳县在售项目多位于新城区且沿黄河大道分布，各项目物业以多层为主、面积区间在100200 间，但以140160 的大面积为主、均价2300元/左右，各项目间竞争较为激烈,东辉家天下,上宅公园世纪,福祥名都,锦绣城,天成相府,名门世家,盛世家园,（三）原阳楼盘分布图,2011年原阳市场投放量消化量表,根据表数据分析，现在主要项目规划建筑面积未来3-5年约100万平方米
13、以上的投放量，对于一个70万人口的农业县来说，投放量很大。如果后续还有新规划项目，投放量会远超100万平米。,（四）市场特征分析,物业形态及产品特征,销售特征,整体去化不错，规模形象和区域位置是产品去化的核心因,客户特征,各盘主力客户为城区和乡镇为主，启动期以县城为主,旺销产品特征,目前旺销产品130150,综合价值对比竞争分析,（五）原阳竞争楼盘分析,1、翰林华府,2、福祥明都,3、花样年华,4、公园上宅世纪,5、天成相苑,6、东辉家天下,7、名门世家,受政府大力支持，原阳新城区房地产发展迅猛，竞争较为激烈；原阳县房地产起步于2004年，经过近几年的发展，目前呈现高速发展阶段，形成 了以新城
14、区为中心的发展现象，项目多分布在黄河大道沿线。价格从2004年不到 1000元，到现在的均价2200-2400左右；近两年来，新区楼盘的价格拉升明显，多数楼盘价格都突破了2000元/M2，个别 楼盘甚至突破了3000元/M2；多层产品占据了市场的大多数，面积区间也多在120 M2160 M2，产品同质化 较为严重；小高层产品已有出现，但市场接受度不高；原阳县房地产市场仍处于初级发展阶段，基项目设计、产品特色、配套设施、营 销手法、业务人员素质都有待提高；原阳县地产市场品缺少品质楼盘，易树立品质标杆，但需慎重制定价格。,市场小结：,PART3：原阳客群调查分析,客群构成通过市场调查得知，构房群体
15、中，公务员约占30的比例，教师约占15%的比例，乡镇人员约10%，其余约45%是个体私营业主。个体私营业主是购房的主流群体，但公务员及老师的作用也不可忽视。客群来源由左图也可以明显看出，客群主要还是以城镇人员为主，乡镇人员占比较少，但乡镇人员的购房需求一旦被激发也不可小觑。,付款情况由调查得知，多数购房者都会选择按揭方式付款，该一比例 达到50%，由于县域房屋总价不是很高，也有高达45%的购房者选择一次性付款，只有极小部分约5%的购房者会选择分期付款。,户型选择通过市场调查得知，明确选择三房四房的购房者占37%，处于相对多数，无明确意向听业务员推荐的占比达35%，这说明大户型面积的产品有较大的
16、市场。,楼层选择通过市场调查得知，明确选择低楼层的购房者占比达40%，无明确意各听从业务推荐的占比达39%。这说明购房者多数顷向于选择低楼层，但如果高楼层是复式且会免费送一定面积，愿意选高楼层的也较多。,一、购房者多数顷向于选择低楼层的大户型房间二、虽有约50%的购房者选择按揭付房款，但也有高达45%的购房者选择一次性付款三、个体私营业主、公务员是购房群体的主流，项目推广宣传时要有一点的针对性,本章小结：,PART4：本案基地环境及SWOT分析,地块区位项目地块位于新城区黄河大道与农行大道交会处，占地约为500亩。离县政府约三分钟路程，东西和南北交通都极为便利，项目周边规划有政府各机关家属院、
17、县一高等机构。未来发展潜力极大。地块状况本项目为新农村建设用地，目前还没有清理完毕，地面青苗等附属物。但整体而言，项目地块面积大、地势平坦且地形规整，利于规划布局 地块四至目前，项目四至基本为农田，基地内部有极小部分沟渠，这对项目有一定的不良影响 周边配套目前周边配套很不完善，除交通极为便利外，基本无医疗、金融、商业等配套；但项目地处城市规划发展方向上，随着政府投入的进一步加大，周边配套会逐步完善，未来发展潜力巨大,（一）本地块分析,县政府,县一高,财政局,本地块,黄河大道,农行大道,SWOT分析,优势：,地块夫整，且为大盘规模，利于整体规划和品质 塑造；交通便利，且在城市规划发展方向的核心地
18、段 上，可以分享到各项配套；项目为新农村建设，会得到政策的大力支持；项目南边已有成熟社区，区位优势已为民众所认 可和接受；,劣势：,项目周边多为农田，这对项目有一定 的不良影响；周边基本无各项生活配套，其他市政配 套也不成熟完善；基地内部有小部分沟渠及部分树林，这 会增加平整成本；,机会：,项目地处城市规划发展方向上，离新政府大楼 不远，属于开发热点地段；周边住宅项目不断崛起，且均为中大型项目，这有利于推动区域市场的成熟壮大，从而吸引 更多的市场关注；原阳县房地产发展已步入快车道，未来需求依 然强劲，潜在购房群体较大；,威胁：,政策的不稳定性会对项目造成一定和威胁 未来区域市场供应量大，直接竞争项目多，加之自身规划较大，这必将加剧市场竞争态势,项目基地综合评价：,结论：项目地处城市规划发展方向上，是房地产开发建设的热点区域，虽然目前生活配套尚不完善，但交通便利，靠近新市政中心，未来发展空间较大，发展潜力巨大，适宜规划为中高端社区住宅项目，同时走差别化路，避免同质同质化。,附件：,经过我司去原阳和原阳县政府、房管所、招商局沟通，现在原阳县对房地产无任何优惠政策，和其他县市开发政策一样，只对工业等项目有一定的优惠。原阳招商局孙局长（孙红安）：13598632669房管所聂所长（聂红昌）：13569885148,
