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1、,ao,-/-,公司研究.研究报告,2013 年 2 月 20 日,湘财证券研究所,房地产行业相关研究：苏宁环球深度报告：土地资源优势显著，未来成长可期，2011.09.15；苏宁环球公告点评：扩大经营范围，战略转型值得期待，2011.12.07；苏宁环球（000718）调研简报：市场回暖有助销售，结转资源保障业绩，2012.08.25。,苏宁环球（000718.SZ）调研简报多盘齐发货量充足，期待明年业绩释放投资要点:政策微调刚需释放，销售再创历史新高2012 年以来，房地产住房政策微调，国家对首次臵业给予支持，首套房贷利率优惠，公积金贷款上限提高，刚性需求逐步释放。公司项目以首次购房的刚性
2、需求为主，销售成倍增长。2012 年公司合同销售金额预计在 60-70 亿元，,投资评级:当前价格:目标价格:目标期限:市场数据总股本(百万股)A 股股本(百万股)B/H 股股本(百万股)A 股流通比例(%)12 个月最高/最低(元),增持6.80 元8.85 元6-12 个月2043.192043.1971.768.81/5.43,同比增长预计在 100-130%；合同销售面积预计在 90-100 万平方米，同比增长预计在 170-200%，公司年度销售已创历史新高。从销售贡献来看，江北项目贡献力度大，天润城和威尼斯水城预计贡献约 60%的合同销售金额；宜兴天氿御城和芜湖城市之光等项目预计贡
3、献约 40%的合同销售金额。多盘齐发货量大增，13 年销售值得期待2013 年公司多盘齐发，加推项目主要有南京天润城、南京威尼斯水城、南京名都汇、宜兴天氿御城、芜湖城市之光和吉林天润城等，新推项目主要有上海天御国际广场、南京朝阳山、南京浦东大厦、无锡北塘等。从推货量来看，南京天润城将加推 15、16 街区，可售面积约 70 万平方米，货量约 56 亿元；南京威尼斯水城将加推 3、11、13 街区，可售面积约 50 万平方米，货量约 40亿元；南京名都汇加推商业部分，可售面积约 4 万平方米，货量约 5 亿元；宜兴天氿御城可售面积约 13 万平方米，货量约 12 亿元；芜湖城市之光可售面积,第一
4、大股东 苏宁集团第一大股东持股比例 26.81%上证综指/沪深 300 2,397/2,703注：2013 年 2 月 20 日数据近十二个月股价表现,约 20 万平方米，货量约 12 亿元。同时，上海天御国际广场、朝阳山项目、南京浦东大厦、无锡北塘等 4 个新推项目预计能够带来约 70 亿元的货量。2013年公司最大推货量预计 195 亿元，新推的威尼斯水城 3 街区（御江天下项目）一期（11 万平方米）已售完，二期（10 万平方米）去化率已达 70%，项目销售开局良好。同时，我们看好公司推货量大增带来的销售弹性，2013 年销售再创佳绩的可能性较大，预计合同销售金额 100 亿元以上。20
5、14 年结转高峰期，业绩有望快速增长2012 年公司结转项目主要是南京天润城 12、14 街区，结转面积预计约 40 万平方米，结转收入预计约 30 亿元；2013 年结转项目主要是威尼斯水城 14、15 街区，结转收入预计约结转面积预计约 50 万平方米，结转收入预计约 35亿元；2014 年公司结转项目主要包括天润城 15、16 街区、威尼斯水城 3、11街区、芜湖城市之光、上海天御国际广场等，如果上述项目销售状况良好，2014年公司结转收入将大幅增加。同时，公司加推项目价格上涨明显，威尼斯水城3 街区（御江天下项目）预售均价约 9500 元/平方米，后续加推预计价格还将上涨，价格上涨带动
6、毛利率提高，提高项目盈利能力，公司业绩有望快速增长。,%相对收益绝对收益,1 个月-13-10,3 个月-815,12 个月 713,市值管理上升考核目标，公司预期有望稳定化公司提出市值管理理念，并将其作为证券部领导和员工的考核指标。公司市值管理是指公司股价要强于房地产板块 1-10 个百分点即为达标，若超过 10%，,注：相对收益与沪深 300 相比分析师：苏多永(8621)68634510-执业证书编号：S0500511070003,证券部领导和员工将获得奖励。过去几年，公司业绩变化较大，市场对公司预期的不稳定导致公司股价波动较大，不利于股权质押融资。2011 年以来，公司一直未拿地，而这
7、两年项目开发力度较大，土地储备下降明显，2012 年 9月末土地储备约 700 万平方米。2013 年公司将开始考虑再拿新的项目，资本支出将大幅增加，融资对公司而言及其重要，股权质押融资仍将是公司主要融资方式。市值管理将有助于公司市值稳定，有利于股权质押融资，也有利于投,重要声明：本公司及其关联机构、雇员对上述信息的来源、准确性及完整性不作任何保证。在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司及其关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司
8、提供或争取提供投资银行业务等服务。本报告版权归湘财证券所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用等。,资者对公司预期的固定化。,估值与投资建议：,预计 2012-2014 年公司营业收入分别是 49.47 亿元、63.32 亿元和 100.05亿元，每股收益分别是 0.45 元、0.57 元和 1.00 元，每股净资产分别是 2.48元、3.01 元和 3.98 元，动态 PE 分别为 14.96 倍、12.02 倍和 6.78 倍，PB 分别为 2.74 倍、2.26 倍和 1.71 倍。公司每股 RNAV9.68 元，折价率29.75%，估值安全边际较高。公
9、司是二线房地产企业，拥有低价丰富的土地储备，项目毛利率高，盈利能力强。2013 年公司推货量大幅增加，销售弹性大，2014 年业绩有望快速增长。我们维持公司的“增持”评级，赋予公司 2013 年 15 倍的 PE，目标价 8.55 元。风险提示：房地产市场调控政策变动、销售缓慢等风险。附表：公司财务预测表,资产负债表,单位:百万元,利润表,单位:百万元,会计年度流动资产现金应收账款其他应收款预付账款存货其他流动资产非流动资产长期投资固定资产无形资产其他非流动资产资产总计流动负债短期借款应付账款其他流动负债非流动负债长期借款,20111671885584594061531416320445171
10、7017350105632731741855024102410,2012E217362091132200549187631593040516173223291389425002073932130103010,2013E2565527341382037022187625490364151702620416365280027651080032103210,2014E33357721229134911362436735050322151683386221733300044121432133103310,会计年度营业收入营业成本营业税金及附加营业费用管理费用财务费用资产减值损失公允价值变动收益投资净收
11、益营业利润营业外收入营业外支出利润总额所得税净利润少数股东损益归属母公司净利润EBITDAEPS（元）,201136652002325120831370-15110011911022878152878711620.39,2012E4947252337611611640220-151398991397349104811992918430.45,2013E6332330248816016148830-1517158817144291286130115622480.57,2014E10005530374024627541320-153011101130117532258208205034691.00
12、,其他非流动负债,0,0,0,0,负债合计,12973,16903,19574,25043,主要财务比率,少数股东权益,235,354,484,692,会计年度,2011,2012E,2013E,2014E,股本,2043,2043,2043,2043,成长能力,资本公积留存收益归属母公司股东权益,13019694143,13028985072,13039726145,13059548127,营业收入营业利润归属于母公司净利润,5.5%-6.6%2.0%,35.0%27.0%18.0%,28.0%22.7%24.4%,58.0%75.6%77.4%,负债和股东权益,17350,22329,26
13、204,33862,获利能力毛利率(%),45.4%,49.0%,47.9%,47.0%,现金流量表,单位:百万元,净利率(%),6.5%,21.5%,18.8%,18.2%,会计年度经营活动现金流,2011-879,2012E-841,2013E620,2014E4714,ROE(%)ROIC(%),19.0%10.3%,18.3%13.1%,18.8%14.4%,25.2%27.2%,净利润,815,1048,1286,2258,偿债能力,折旧摊销财务费用投资损失营运资金变动,491315-1771,4440215-2360,4548815-1219,45413151961,资产负债率(%
14、)净负债比率(%)流动比率速动比率,74.8%35.13%1.580.13,75.7%41.73%1.560.21,74.7%39.15%1.570.23,74.0%31.65%1.530.41,其他经营现金流,1,11,6,21,营运能力,投资活动现金流资本支出长期投资,-1111090,-1801,-170-0,-1800,总资产周转率应收账款周转率应付账款周转率,0.23481.31,0.25451.32,0.26461.36,0.33461.48,其他投资现金流,-2,-17,-17,-18,每股指标（元）,筹资活动现金流短期借款长期借款,900-192-372,20942228600
15、,40300200,-218200100,每股收益(最新摊薄)每股经营现金流(最新摊薄)每股净资产(最新摊薄),0.39-0.432.03,0.45-0.412.48,0.570.303.01,1.002.313.98,普通股增加,341,0,0,0,估值比率,资本公积增加其他筹资现金流现金净增加额,-1701293-90,0-7331236,0-460643,0-5184478,P/EP/BEV/EBITD A,17.653.3515,14.962.7410,12.022.268,6.781.715,数据来源：公司公告，湘财证券研究所,分析师声明,本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业
16、资格并注册为证券分析师，以独立诚信、谨慎客观、勤勉尽职、公正公平准则出具本报告。本报告准确清晰地反映了本人的研究观点，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。,湘财证券投资评级体系（市场比较基准为沪深 300 指数）,买入：未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上；增持：未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%；,中性：未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%；减持：未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%以上；卖出：未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上。,重要声明,本研究报告
17、仅供湘财证券有限责任公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。,本报告由湘财证券有限责任公司研究所编写，以合法地获得尽可能可靠、准确、完整的信息为基础，但不保证所载信息之精确性和完整性。湘财证券研究所将随时补充、修订或更新有关信息，但未必发布。,在任何情况下，报告中的信息或所表达的意见仅供参考，并不构成所述证券买卖的出价或征价。本公司及其关联机构、雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。投资者应明白并理解投资证券及投资产品的目的和当中的风险。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择。,在法律允许的情况下，我公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务。,本报告版权仅为湘财证券有限责任公司所有。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发布、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“湘财证券研究所”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。,如未经本公司授权，私自转载或者转发本报告，所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担。本公司并保留追究其法律责任的权利。,
