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1、未来五年西安地产走势(住宅)课题研究,2007年4月25日,一、报告说明,报告通过区位特征、经济发展、产业发展等角度对比分析杭州与西安房产发展的基础，进而参照杭州预测西安未来四年的房价走势；报告相关统计数据来自西安、杭州历年统计公报、西安监控报告等；,二、西安城市发展潜力分析,2.1、西安城市地位与能级不断提升,西安自古以来，就是三秦的中心和西北重镇。如今，在西部大开发的推动下，西安的城市地位与能级正在不断提升。现在的西安，不仅仅是西安人的西安，更是陕西人的西安，西北人的西安，乃至全国人的西安。在此趋势下，西安对西北各省的人来讲的吸引力是正在越来越强，有更多的人正来到西安，“学习在西安、置业在
2、西安、创业在西安、生活在西安”正在成为一种趋势。,西安西北的“门户”和“枢纽”,西安，是新欧亚大陆桥陇海兰新经济带上最大的中心城市，也是我国干线公路网中承东启西贯南通北的结点，是西部大开发的第一阶梯，是陕西省关中城市发展轴和南北城镇发展轴的交点，其区域价值不可忽视，在新一轮区域平衡发展的战略指引下，西安的战略价值越来越凸现。,大北京经济圈,成渝经济圈,大上海经济圈,西安,西北经济板块的门户,2.2、西安进入高速城市化阶段,西安城市空间外溢加速,从上表可以看出西安的人均GDP已超过2000美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到50%，表明西安已
3、经进入到城市化高速发展阶段。在这一宏观趋势下，西安城市空间开始迅速向外扩张，二环路、绕城高速等城市骨架正在形成。西安城正在从“小西安”（城墙之内的传统皇城）向“大西安”（多功能组团的现代化都市）扩展。,西安扩张：从“方城”到“环城”,西安城发展的三个阶段：小西安：方城附近为界。以方城为中心的杂居时代。中西安：以国家级的高新技术产业区为龙头，西安的城市中心向南偏移。经过几年的发展高新区已经成为发展良好的西安“辅城”。大西安：以绕城高速为标志，城市在“拉宽骨架、降低密度、产业北上、城市南移”的指导下，正在“多组团环城”时代扩展。,“大西安”时代，外围组团中心形成,如今的西安城，正处于“中西安”发展
4、框架形成，逐步向“大西安”过渡的发展阶段。伴随着此轮“城市扩张”运动，在东、西、南、北都出现了不同程度的郊区化迹象，尤其是北部正在成长为西安的成熟“城市副中心”。,西安新一轮规划的“一城多心”结构,在西安第四次规划布局思路中，提出了“九宫格局，一城多心”的总体布局，并要“降低中心密度，保护古城风貌”，实施“南北拓展空间，东西延伸发展”：在西南方向形成以户县为主的副中心，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心，在北部方向形成以阎良为主的副中心，在渭北方向形成以高陵、泾河工业为主的副中心，,三、城市属性比较分析,与杭州市比较分析,3.1、城市定位比较,3.2、城市面积比较,3.3、城市影响区域比较
5、,3.4、城市影响区域比较,3.5、产业发展比较分析,3.6、城市人口比较分析,3.7、城市属性分析结论,西安与杭州分别是西部和东部区域发展窗口城 市，城市性质类似，具有很高的可比性。,四、西安与杭州社会经济发展比较分析,4.1、GDP总额及人均比较分析,4.2、城乡居民储蓄存款余额,4.3、年末金融机构各项存款余额,4.4、地方财政收入比较分析,4.5、人均可支配收入比较分析,4.6、固定资产投资比较分析,4.7、城市社会经济比较分析结论,通过对社会经济各个指标的比较分析得出：西安现阶段经济发展水平与2002年杭州发展水平相当，相差5年。,五、西安与杭州房地产发展历程比较分析,5.1、房地产
6、开发投资额,5.2、城市人均居住面积,5.3、商品房施工面积,5.4、商品房竣工面积,5.5、商品房销售面积,5.6、房产市场比较发分析结论,通过对两城市房产发展主要指标的分析以下两个结论：宏观调控政策对西安整体市场影响小；西安目前房产发展阶段与杭州2002-2003年的发展状态相当，这与西安与杭州社会经济发展水平的差异性相匹配。,六、西安房价走势分析及结论,6.1、西安普通住宅历年均价分析,西安历史住宅价格走势分析：,长期以来西安住宅市场价格走势一直较为平稳。2004年，当全国商品住宅市场均价较上年增长15.2%，部分城市增幅超过20%的情况下，西安商品住宅价格较上年也仅增长了4.9%。“泡
7、沫”、“炒房”与西安几乎无缘，“稳中有升”是西安多年来房价走势的最基本特征。2005年，受政策打压及市场观望情绪影响，当外地住宅市场价格回落时，西安普通住宅价格仍然保持着平稳的走势，2005年以来，西安普通住宅市场售价为3098元/平方米，较2004年增长4.27%。西安的购房需求是以实际的居住需求为主导的，房价走势平稳也是市场必然。,6.2、杭州住宅历史价格分析,从02年起，杭州住宅平均涨幅9.126%。且涨幅依此降低,杭州价格走势分析：,近几年杭州住宅市场价格走势波动比较大。2001-2002年，价格增长速度均超过10%，2005年增张速度降到2.4%,说明杭州房产市场受宏观调控政策影响比
8、较大;,6.3、房产市场比较分析结论,通过综合比较分析西安与杭州城市属性、社会经济发展、房产发展阶段，我们预测西安将延续杭州2002-2006房产市场快速年发展的趋势；经济适用房:2006计划西安291亿建设经济适用房 总规模1761万;变相低价商品房;无产权村集体土地商品房;投资市场没启动；土地市场不够透明,供应量相对不足；,6.3、房产市场比较分析结论,在国家宏观调控政策的大背景先,西安房地产市场将继续平稳发展，预计未来五年西安房价增长速度将为:8%、7%、6%、5%、5%。平均涨幅6.2%。以2006年西安住宅均价为时点。,七、西安房产区域发展比较分析,7.1、区域价格比较分析,7.2、
9、城北,北城地产近来发展迅速，随着地铁2号线的动工，未央大道的改造，城市运动公园的开放，张家堡广场的改造完成，西安市政府新址建设筹备处的成立等因素将推动，北城房价还会有一定的攀升空间。代表项目：见后个案分析,白桦林居,海荣阳光城I期（金色半岛）,海荣阳光城II期（碧海年华）,菁华名门,雅荷春天,7.3、城东,随着浐灞新区建设和河道治理的深入，城东区域房地产发展迅猛，水岸东方、沁水新城等沿河岸开发的项目在西安的影响力逐年提高。欧亚论坛会址、广运潭等项目的运作，在提升区域环境的同时，也吸引了众多实力派公司的关注和进驻，高科房产、高科示范等公司已经屯兵灞上。,7.4、城西,跟其他几个区域相比，城西目前
10、还有几分平寂。但“西咸”经济一体化的号角已经吹响，作为两市枢纽咸阳世纪大道，正在成为西安地产界及全国地产界关注的重要区域。奥林匹克花园、金泰丝路花城等品质项目的带动，城西区域逐渐走入西安置业者的视野。,7.5、长安区,大学城汇聚了数十万的高素质人才，也为整个区域的发展增添了助推器。长安区一年一变化，韦曲航天城设立、长安新都市广场及步行街的建成、长安区政府西迁、西安地铁开工长安区发展令人振奋，长安区房价也从两三年前主流产品1800元/平方米上涨到目前主流产品的2600元/平方米左右。但因为撤县设区不久，医疗、金融、购物等环境还不是很成熟，所以，相对其他区域，房价走高乏力。,7.6、高新区,高新区
11、，这是一片最能反映西安现代化的热土，综合实力连续多年位居全国高新区前五名。高新区的建设和房地产开发一直在西安起领头羊作用。经过了10余年的发展，高新区已经是一个成熟的区域，大环境及配套设施都不错，所以近几年来一直引领楼市的发展，房价也处于较高的地位。,7.7、曲江,大雁塔北广场、大唐芙蓉园、海洋馆、会展中心等建成并投入使用，以及曲江宏伟的规划，使得这个区域的房地产开发近两年来突飞猛进，房价甚至超过高新区成为西安目前房地产开发的一个高地。,7.8、西安房产市场总论,房产持续升温，新上市产品升级换代，房价在3700元-4400元之间；消费者购房热情高，排队摇号买房场景火爆，促使楼市升温；西安、外地企业争抢市场，加之城市环境在区域和整体上的巨大改善、外埠开发企业良好的心理预期，已经悄悄地助长了西安房屋价格的持续升温。,
