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1、,Is selection,please wait a moment.,建达地产松北项目营销提案,大秦地产2009.11,九鼎&飞扬策略机构,大江东去，浪淘尽，千古风流人物。故垒西边，人道是、三国周郎赤壁。乱石穿空，惊涛拍岸，卷起千堆雪。江山如画，一时多少豪杰。遥想公瑾当年，小乔初嫁了，雄姿英发。羽扇纶巾，谈笑间、强虏灰飞烟灭。故国神游，多情应笑我，早生华发。人生如梦，一樽还酹江月苏轼念奴娇赤壁怀古,高端住宅，联想无外乎是“奢华”、“高档”、“华丽”，是北欧的小窗和尖顶，是德意志浓烈的色彩，是法兰西浪漫的园林然而，青砖、黛瓦、粉墙，坡屋顶和镂空花窗中式建筑这些体现东方传统文化与人居智慧的元素更
2、能引发人们的思想共鸣,提案纲要,市场透视,2009年1-10月，量价齐升,楼市发展现状综述,四月份以来，哈埠楼市供应量激增，以江南楼盘居多，群力板块的山水美地、东方莫斯科城、恒盛豪庭、海富第五大道、润园翡翠城，哈西板块的辰能溪树庭院、东辉明珠园和金域蓝城，香坊板块中山国际、东方玫瑰园、泰山领秀，南岗板块海富金棕榈，道外板块的橄榄城、好民居等新项目相继面市、集中推广。,1-10月商品房成交情况分析,1-10月商品房成交面积曲线图,2009年1-10月哈市主城区商品房成交面积曲线图（不含呼兰、阿城）,单位：平方米,楼盘销售年，销售价格节节攀升,2009年1-10月哈市主城区商品房成交均价曲线图,单
3、位：元/平方米,在户籍、就学、就业、医疗、养老和住房公积金等方面出台优惠政策，推动新建房价逐步走高。建筑成本增加以及开发前期费用上涨、货币化拆迁补偿标准的逐年提高和银行利息等诸多因素，都在一定程度上推动房价上升。,新盘集中放量，综合性价比不断提升,2009年4月份以来，群力、哈西、道外、城市东南版块以及松北、利民开发区，新盘频出，相继上市的新项目近60个，哈埠楼市可谓遍地开花，百家争鸣。热销声声此起彼伏。真正赢得市场的关键依然是精良的产品品质以及用以支撑高品质的超强企业实力和品牌影响力。,北跃、南拓、中兴、强县，松北发展再度迸发强音。,北跃科技创新为先导，把江北打造成集文化、生态功能、科技为一
4、体的新城区。,强县推进城乡一体化，市县同步发展，相互促动。,南拓依托平房、开发区现有工业基础，打造新型工业新城,中兴加快老城改造，加快哈西、群力新区建设。,配套日渐完善，为江北楼市提速,三年内八桥飞架南北2006-2020十五年内，过江通道将达14条。,竞争项目样本研究,香堤雅品牌形象：西班牙逸墅风格较为鲜明营销模式：企业品牌+体验式营销+精英文化活动营销,水韵长滩品牌形象：立足打造哈尔滨最高档次别墅，专注产品与细节，拥有较强的市场影响力 营销模式：央企品牌策略+体验式营销+精英文化活动营销,公园九号品牌形象：专注产品与细节，产品创新，市场形象良好 营销模式：品牌策略+活动营销+注重客户积累,
5、岛屿墅品牌形象：出师不利后多次降价促销,以致品牌形象受损.营销模式：品牌策略+活动营销,溪树庭院品牌形象：重视品牌及产品综合性价比,总体形象良好.营销模式：高调入市,品牌策略+活动营销+体验式营销,环视周边目标需求及竞争门槛日益提高,高层北岸明珠锦秀乾城江北运华广场欧美亚世界阳光世茂贰号公馆金泰湖滨绿茵,别墅世茂香堤雅绿地海域岛屿墅保利水韵长滩碧水庄园国基名墅,洋房保利公园九号金泰湖滨绿茵美丽洋房左岸唯美,高层林立,低密度住宅迅速增加早已不再是稀缺产品,！,环顾周边，八国联军各有特色，但异域风情不再具有排他性,取得竞争话语权，必须突显差异，必须标新立异。,产品设计风格个性鲜明全方位情景体验式营
6、销策略,项目定位思考,规模优势地段交通优势开发实力:强强联手超强阵容地势藏风纳气天然水系,得天独厚。,优势（strength）,生活配套及氛围缺乏，急需完善。哈大高速、四环对项目外部交通组织有一定不利影响.建达地产品牌的树立和提升尚需时日。,劣势（weakness）,市政府重提发展江北战略，再度提升板块热度 市政配套日渐完善使区域更为成熟建达地产的强大开发决心。,同区域、同质竞争项目，分流客户推广周期同部分项目重叠。,威胁（threat）,机会（opportunity）,客群分析,生理需求,安全需求,社交需求,尊重需求,自我实现,基本居住功能（经济适用房）,普通住宅（舒适无忧）,高级住宅（身份
7、）,别墅（面子、舒适、私密、稀缺）,高于别墅（资源占有性、独立性自我修复感）,选择理由 视野,项目所在位置,客群所在位置,城市生活的中上层，自我感觉良好；二次或多次置业者，注重居住的品质、身份、档次等品牌因素；了解并认可区域发展前景；多为自住，有一定保值增值需要；对综合性价比尤其关注；部分会为父母考虑，享受社区及周边生态环境；眼光独到,具有较强投资意识。,人群特征,他们绝大部分生于六零七零年代处于社会的中坚层面年龄区间多集中在40 60岁,他们对于生活的真正理解,源自与他们理性外在包裹下的感性内在!,客群关注要点,产品定位,所谓“低密度”,规划专业数据层面低容积率,市场和客户意向层面概念性,我
8、们认为，本项目最适宜打造“哈尔滨个性鲜明的低密度”宜居社区！产品以双拼（类独栋）别墅、联排（townhouse）别墅、城市情景洋房（4-5层）、城市景观小高层（Cityhouse）等变形产品为主力的复合社区，容积率控制在1.2左右。,（1）产品构成,通过里弄、墙门、院落、天井这些中式宅院元素再现中华传统生活场景，以唤醒人们对于传统文化的渴求及希望。以简约的、中式的、现代院落来表现项目独特个性，力求脱颖而出。,（2）规划风格初步建议,我们的园林环境着力打造藏龙山谷之中的悠然意境。充分利用现有水系，采用“珍珠链”规划模式，设置中心湖景，以溪水形式将其连接，蜿蜒整个社区，形成回路，力争户户见水，窗窗
9、见景。,（3）园林风格初步建议,开发思路,首先启动B区建筑主体，A区、C区部分景观环境同步进行，样板区体验式开发模式，暨“先建环境后卖房”。采用“红线外景观建设”的开发理念，将项目南侧红线外地块租赁或者购买后暂规划为外部生态园林。,面积分配,情景洋房面积区间：65-120（使）平方米/套联排别墅面积区间：198-260（使）平方米/套类别墅（双拼）面积区间：210-320（使）平方米/套建议在A区两侧及小高层首层设置商业，业态规划以社区商业配套为主体，满足社区自身需求。,项目价值提升体系,以激动的心情全面审视我们的项目以澎湃的激情全力赋予传世价值,核心价值提炼,中式庄园之古典华贵精细唯美,以增
10、强产品附加值、制造品牌仰望为目标区域价值+产品品质+中式建筑特色+附加精神价值将做为本项目推广的主要驱动力贯穿始末,产品价值提升体系,样板环境及样板间,科技环保,品牌物业管理,特色增值服务,产品价值提升,超强产品价值体系,科技环保型住宅，全力提升人居品质,样板间精装修，营造现场视觉吸引,样板间参考图片,样板间参考图片,样板间参考图片,七重保障 智能安防 社区围墙全部采用红外线防翻越系统IC卡出入口管理系统闭路监控系统紧急救助报警系统彩色可视对讲门禁系统门磁防盗报警系统窗磁防盗报警系统,物业管理的提升,品牌化专业化管理团队,要为客户美好生活提供一个高素养的和谐空间个性化家政服务/公众活动服务/家
11、庭保险服务/室内绿化设计、节日装饰服务等,特色增值服务,营销价值提升体系,现场机动控制，营销展示面构建,磁场Allure,现场Scene,市场Market,释放,演绎,客户感染,市场前瞻性诉求，营销时势推广,活动组织结合短信等沟通,总体策略：三场互动整合推广,磁场Allure,现场Scene,市场Market,现场体验式营销组织系列活动,特性营销文本（非楼书）提升客层身份感的道具提升磁力,主力媒体：新晚报 生活报户外媒体：城市户外、LED特性媒体小众营销：机票封套、楼宇电梯、DM直投杂志,如果没有一个好的媒体战略配合的话无论如何？也只能是一纸空文！,创新拓宽推广渠道,针对目标客户，以分众精准传
12、播模式为主，辅之大众传播渠道，针对重要事件等重点信息传播。,渠道选取原则：精准,户外广播,直投网络报纸,商会组织刊物,餐厅刊物口碑,写字楼看板、视频,会所、手机,直投网络,高尔夫会所商场,面对主流人群整合搭建七大行销通路,客户,网络,手机,DM,楼宇电梯媒介,活动营销,户外媒体,其他,区域内形成场效应,适当投放高空广告，在市中心繁华地段及机场路沿线等地选取枢纽位置。,搜狐焦点、新浪及搜房等主流房产频道投放结合专访、活动宣传等全方位塑造并提升项目品牌内容匹配、精确投放、灵活方式,个体精准的新媒介之一，短信直告充分挖掘其中的潜力。通过无线数据库筛选目标进行直告。开盘告知、维护与业主的关系、营销活动
13、等信息的推广与实施。,精准数据库营销，实效极强的精准媒介之一。（如对高档楼盘、写字楼等进行定点营销）（如在星级酒店、高档休闲娱乐场所等定点摆放）直邮传播更新传播模式，扩大辐射范围。,典型的分众媒体，特定高端社区、写字楼，近距离接触，广告到达率高达84%。,公关造势话题性新闻性提升媒体关注度系列性活动营销令品牌效应溢价提升,扬中国精粹 展建筑精神项目开盘公关推广,女子十二乐坊的柔美韵味，创造充满全新现代气息的东方特色音乐，无论是品味档次都能衬托本案中式风韵的高贵典雅。,女子十二乐坊表演,古筝瑟瑟佳茗飘香 中 秋 业 主 联 谊 活 动,价格定位预测,情景洋房价格区间：3300-3800元/平方米
14、（建）联排别墅价格区间：5500-6500元/平方米（建）类别墅（独栋）价格区间：7500-9000元/平方米（建）,项目视觉识别系统,项目名称,刮过了斜坡、尖塔、罗马柱的欧式旋风；经过现代时尚前卫的狂轰乱炸。中华坊，是在寻找一种情感和文化的回归。一种在骨子里有着对情感深深的渴望。,露从今夜白，月是故乡明。人与环境、人与自然、人与建筑之间的和谐相生，这样的居住理念正适合当代人追求闲适生活的深层次居住需求。,一期：荷塘悦色,二期：馆藏院落,三期：水木倾城,项目LOGO方案一,项目LOGO方案二,项目一期LOGO方案一,项目一期LOGO方案二,写在最后,秦砖汉瓦、抄手游廊、庭院深深 中华坊，不仅是一座宅子，更是一种情结！我们这样一群激情洋溢的青年人，肩负的不仅是一个地产项目，它所承载的是大中华悠久的历史文明，这是一个人群的理想，是一个民族文化的复兴,感谢您的观看！,
