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1、1,广州商圈市场调研报告,广州市商业网点十年规划,拓展东西南北四条商业带东推进：要依托快速轨道交通和快速干道，向黄埔区、广州经济技术开发区、增城市推进，发展为东部产业带和东部新城区服务的、充满现代化活力和具有较强辐射力的东部商业带。西延伸：要利用芳村的区位优势，以现代物流业、商贸业、餐饮业、休闲旅游业等为重心，延伸商业发展脉络，打造连接和辐射邻近城市的西部商业带。南跳跃：充分利用地铁、轻轨和快速干道的建设优势，实施向番禺、广州新城、南沙等地的跳跃式发展；利用沙湾水道和临海滨水区，大力发展为现代新城区和临海产业区开发建设服务的南部商业带。北培育：要依托国际新机场和“双快”交通网络，加快建设为大空
2、港、大产业和新城区服务的国际物流园区、批发市场园区和零售服务商业功能区，科学规划北部各中心镇，培育和发展北部商业带。,将内圈层发展成为凸显现代消费、现代服务、高级商务及综合会展功能的核心商圈。,中圈层依托地缘优势，发展物流园区、批发市场园区和大型零售业态，使中圈层发挥“承内启外”的作用，形成商业发展厚实、辐射功能强大的商圈。,外圈层将借助港口、机场、陆路交通网络，积极发展物流园区、批发市场园区和零售商业功能区，壮大外圈层商业实力，进一步扩大商贸中心城市的辐射力。,大型零售商业网点发展规划,重点提升的大型零售网点-广州百货大厦-新大新百货公司-广州友谊商店-时代广场-中华广场购物中心-荔湾广场购
3、物中心,重点新建的大型零售网点-天河正佳购物中心-海珠城购物中心-长隆购物中心-花花世界购物中心-琶洲购物中心-白云新城购物中心-广州新城购物中心-南沙购物中心-名盛广场-雄峰商城,广州地区生产总值,全市经济保持较快发展，2005年至2010年广州保持双位数字增长率，经济发展势头良好，对商业发展有着重大支撑作用。2010年，广州市实现地区生产总值（GDP）10604.48亿元，按可比价格计算，比上年（下同）增长13.0%。其中，第一产业增加值189.05亿元，增长3.2%；第二产业增加值3950.64亿元，增长13.0%；第三产业增加值6464.79亿元，增长13.2%。,单位：亿元,以服务经
4、济为主体，不断加快产业转型升级步伐。,广州整体产业结构偏重第三产业 对商业发展有强大的促进作用.,广州市城镇居民可支配收入,过去几年，广州城市居民人均可支配收入呈现逐年上涨趋势，其中07年广州市居民可支配收入增长幅度高达13.2%，城市人口消费力度水平高，含有较高消费力。城乡居民收入水平不断提高。据城乡居民家庭抽样调查，全年城市居民家庭人均可支配收入30658元，增长11.0%，扣除价格因素，实际增长7.6%。,单位：元,广州市消费物价,消费价格明显上升。全年城市居民消费价格总水平上升3.2%，其中，消费品价格上升4.1%，服务项目价格上升1.2%。随着08年的金融危机到来，09年居民消费价格
5、出现负增长，但是对居民消费支出影响力有限，2010年居民随着经济复苏逐步释放，同时广州也是国内发展最蓬勃消费市场之一，未来商业的发展前景乐观。,广州市社会消费零售总额,在2008年，广州消费零售总额已位于北京和上海之后的第三名，当年人均消费支出达到20836位居全国之首，近年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展在需求为消费品市场的稳定增长创做利好的经济环境，加上收入不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为消费市场活跃提供了强大动力。在2010年社会消费零售总额已到4476亿元，环比增长24.2%，消费能力旺盛。按照规划，广州市将建设世界级汽车基地等六大产业基地，到2020年，工业增加值800
6、0亿元，社会消费品零售总额超1万亿元。,广州市商业形式发展,第一阶段,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第五阶段,1979-1980初年中期，商铺市场萌芽期。,1980-1990中期，专业批发零售市场发展时期。,1990年中后期，大型购物中心发育时期。,1998年-2002年，社区商业发展时期。,2003年至今，大型购物中心和主题商场的出现。,广州市消费人群特征,广州著名购物地点从以前百货店和街铺为主，向购物环境舒适的大型综合购物中心过渡，集购物、娱乐、餐饮、休闲为一体的消费模式逐渐成为广州商业市场的主流。广州居民对商品的使用性和价格比较敏感，在选择商品的时候喜欢货比三家。因为靠近港澳地区，居民消
7、费习惯收到两地的影响大，随着收入水平和生活水平的提高，对购物环境及高档商品的需求越来越大。广州居民对餐饮消费很重视，外出就餐的频率很高，饮食支出占居民总支出比例较大。随着信用卡的推行使用，越来越多的广州居民接受了刷卡消费行为，并且习惯刷卡购物消费这方式。,广州主要商圈,海珠商圈,番禺商圈,白云商圈,天河商圈,越秀商圈,荔湾商圈,素有“千年商都”美誉的广州，经过了多年的商业沉淀并随着广州GDP不断增长，市政建设的不断完善以及商户吸引形成了多个地段，多种类型和多层档次的商业格局，相继形成了上下九、北京路、天河体育中心三大商圈以及江南西、白云、番禺等次商圈。,商业街组成单位：MALL（购物中心）、百
8、货公司、超市、品牌专卖店、个体户MALL（购物中心）组成单位：百货公司、超市、品牌专卖店、个体户、餐饮、（酒楼，快餐，各式餐厅）、娱乐悠闲（电影院、游戏厅、KTV、健身中心）百货公司例如：广百百货、友谊商店、新大新公司超市例如：百佳、华润万家、吉之岛、家乐福、沃尔玛品牌专卖店例如：NIKE、班呢路、时间廊、SWATCH、APPLE IPHONE、H AND M。个体户,商圈组成,广州主要商圈情况,广州主要商圈地理表现,天河商圈,商圈现状:商圈以大商场、中高档消费为主，裙楼商铺加临街商业旺铺为辅，拥有较高的消费能力，而且追求时尚、讲求品牌，是商圈的核心消费群体。随着体育中心商业圈的扩大，目前体育
9、中心商圈已经形成了正佳广场和天河城广场等为中心向外辐射的格局，周边分布有时尚天河、维多利、万菱汇、在建太古汇广场等大体综合性购物中心。尽管竞争局面难以避免，但是商圈的集聚效应带来的是商业的更加繁荣。,天河体育中心,东圃购物中心,天河城,正佳广场,万菱汇,太古汇,时尚天河,天娱广场,高德置地,国际金融中心,花城汇,珠江太阳城,个案分析天河城广场,个案分析天河城广场,个案分析正佳广场,个案分析正佳广场,个案分析时尚天河,个案分析万菱汇,个案分析万菱汇,个案分析国际金融中心,个案分析高德置地,个案分析太阳新天地,个案分析天娱广场,个案分析天娱广场,本章小结,天河中心商圈的商业氛围浓厚，目前已形成广州
10、市具主导力的消费购物中心商圈，片区商业的高度聚焦；天河体育中心商圈具有良好的交通地理优势，有利于汇聚人流；天河体育中心聚集了总多高档次和品牌商家，大型购物广场的购物娱乐一体化加强了地区的竞争力，使得体育中心商圈不断改善其发展，来适应市场的需求，使得该商圈与时俱进，成为商业发展的先驱。,越秀商圈,商圈现状:北京路商圈是广州传统商业地，汇聚世界名牌专卖店，再有“广百”、“新大新”在两头压阵，其消费档次可及中高档。中华商圈主要中华广场、流行前线、地王广场、公园、陵园西组建而成，是过去东山区传统商业旺地，中华商圈目前年销售额度超过30亿元，并保持良好增长势头。,广百百货,名盛广场,光明广场,五月花,中
11、华广场,友谊商场,个案分析五月花,个案分析五月花,个案分析名盛广场,个案分析光明广场,个案分析光明广场,个案分析北京路广百,个案分析友谊商店,个案分析丽柏广场,个案分析丽柏广场,个案分析中华广场,个案分析中华广场,本章小结,越秀商圈作为广州市传统商业重地，在保护传统商业的发展同时也积极发展现代商业，商圈以大型商店结合专卖店、专业店、百货经营和休闲娱乐为主的商业功能区，以百货店和商业街为截体，以开放型的流行悠闲方式，构成步行街空间文化特性。改商圈具备交通通达性，是很好的聚散地，并且聚集各种档次商家，从小型的杂店到大型购物中心，满足不同消费群体。主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次较高，中等收入
12、，职业是以公司、企业、服务业职员或学生，目的以购物悠闲为主。,荔湾商圈,商圈现状:上下九商圈是旧城更新改造基础上发展的，以广州西关文化为特色的购物步行街。上下九是全市最大的步行街商业区，其整体消费档次偏向中低档，“经济实惠”可谓上下九商圈的口碑，吸引了大量的本地居民和外来游客，领略西关的悠久历史文化和商业氛围。骑楼文化、西关饮食文化是上下九商圈的两大特色。,恒宝广场,上下九路步行街,赛博广场,荔湾广场,上下九路步行街,个案分析荔湾广场,个案分析荔湾广场,个案分析赛博广场,个案分析恒宝广场,个案分析恒宝广场,本章小结,上下九商圈地处老城区，接到狭窄，交通不畅，地铁口离上下九路段较远。荔湾商圈整体
13、消费档次偏向中低档。以临街商铺位置，专卖店、专业店形成服装、百货经营和餐饮店临街布局。除了临街商铺外，兼有少量中档的购物中心，如恒宝广场和荔湾广场。该商圈主要消费人群是本地年轻人，他们文化层次中等，中等收入，以公司、企业、服务类职业或学生，目的以购物饮食、休闲娱乐为主。,白云商圈,商圈现状:白云区第一份商业网点规划广州市白云区商业网点发展规划（2010-2020）日前对外公示，8月18日之后，该规划将正式颁布实施。未来10年内，白云区将重点打造白云新城至白云国际机场以106国道为骨架的广州北轴商业圈。伴随着白云新城文化、商业双核心的构建完成，可以说它是广州“北优”战略的重头戏及建设核心。白云新
14、城位于北部空港经济圈核心位置的优势是无可比拟的，而政府对白云、珠江两城的重点开发也是不遗余力的，它们将被打造成为广州新形象窗口，从双地铁线路的贯穿及多路公交的接驳也反映了支持的力度于决心。它们的实现是对区域文化、商业氛围、居住环境、交通网络、生活配套等各方面全方位系统性的提升。,白云商圈,白云商圈,黄石社区云山社区萧岗村民安置用地,商贸综合体地下地铁公交换乘设施裙房商业购物中心标志性低塔楼西侧入口绿化开敞区高速匝道入口区航站商业楼老航站楼改造并与商业综合体连接形成整体的商业气氛步行街休闲商业区1-4层商业，上层公寓，控高30米，满足白云山景观开放要求飞翔公园地下商业，地面公园,中心广场四大文化
15、建筑广州博物馆广州规划展览中心广州画院、广东画院广州演绎中心道路下穿白云公园面积为26HA（390亩）的生态公园,创意社区广东创意产业中心柯子岭社区,白云商圈,依托白云国际会议中心，广州新体育馆，集中建设广州文化建筑群，打造这文化中心。以地铁站为核心，集商贸、酒店、休闲、娱乐于一体的商业服务中心,六个邻里社区,4.机场社区5.创意社区6.柯子岭社区,1.黄石社区2.云山社区3.萧岗社区,个案欣赏万达广场,个案欣赏五号停机坪,个案欣赏五号停机坪,本章小结,而白云新城五号停机坪及万达广场的项目建成更将集休闲、娱乐、文化、餐饮、商业零售及服务等功能于一身，各国际品牌的聚集也为区域提供超高人气及足够的
16、客流，全方位满足消费者各方面的需求，填补了广州北部商业集群的空白，带动了广州北部的整体价值提升。力求将区域规划成为市内交通枢纽和城市财富新中心地带。随着宜居城区示范区等一系列工程的建设完成，整个区域的商业地位也势必将有大幅的提升。目前区域商业形态还是处于初级阶段，除了沿街商业和社区上野外，专业批发市场较多，缺少具有一定规模和档次的区级商业中心，目前仅有万达一个项目支撑。,江南西商圈,商圈现状:江南西两盘现有商铺230家左右，商业建筑面积约13.6万，不仅集中了各种潮流时尚店铺，还汇聚了广百新一城、润汇大厦、名店城、江南新地等多个商业巨头：同时还是美食天地，有多家中西餐馆、酒家、酒吧、此外还有较
17、多银行机构，还有多家美容美发品牌等配套服务设施。,广百新一城,江南新地,江南西商业步行街,个案欣赏江南新地,个案欣赏广百新一城,本章小结,目前商圈以商铺为主体的经营形式，缺乏商业龙头的带动，目前江南西商圈紧广百新一城为该区域高端项目带动。高端消费品欠奉，走中低档路线。消费力构成方面，以周边居民为核心，辐射工业大道和宝岗大道两大板块购买力以中端为主，消费能力不高。人群以青少年、妇女为活跃消费群。,番禺商圈,商圈现状:目前主要行成两大板块，华南商圈与市桥商圈，华南板块又“万博-长隆-汉溪”构成，将打造成商贸区、悠闲度假区于一体的超大型商圈，主要以居家买卖为主的万博中心。市桥商圈附近有易发商业街、友
18、谊中心、友谊大厦、商业大厦、禺山商场等商业机构，紧邻还有番禺宾馆、世昌酒店、禺山酒店、龙泉酒店等酒店娱乐设施，坐拥日均数十万人次的庞大人流，是市桥内最成熟的商业地段。,万博中心,易发商业街,奥园广场,哈街,个案欣赏易发商业街,个案欣赏易发商业街,个案欣赏哈街,个案欣赏哈街,个案欣赏奥园广场,个案欣赏万博广场,本章小结,番禺区商圈的主要集中在105国道、迎宾大道及地铁三号线延线，并逐步向南延申发展；桥南商圈近两年番禺区有过半数以上的新开发的商业项目坐落此，商业潜力巨大；番禺现有的商业主要以百货、商业街为主，但整体档次偏低，整体缺乏系统规划，与经济发展水平对比呈现落差，大型购物中心、体验中心、时尚生活中心将成为番禺区商业发展的趋势。,广州商业未来发展趋势,数量庞大的中端/中高端个性消费不足；传统的赢商模式越来越难以满足消费者的消费观念；就有的市场格局已达到饱和状态，各路商家寻找突破；新的营销模式呼之欲出，关键看谁先打开新局面；大型一站式综合性仍然是市场的主流，但以综合性为基础的同时必须走向个性化经营，创造自身特色。,未来发展趋势,商业饱和 买卖双方地位易转,市场竞争激烈,跳出旧有的定位思维模式,符合市场发展趋势,现有商业占据各种经营方式,一站式经营,游乐式经营,专业市场,79,
