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1、Part3、典型项目分析,市场板块及竞争格局房地产市场典型项目研究常德楼市特征,鼎城板块,城西板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,市场板块及竞争格局,柳叶湖板块,典型项目分析,鼎城板块,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,市中心板块,城市丽景,紫荆华庭,锦绣朗峰,鸿昌国际,泓鑫桃林,馨香东庭,紫和园,典型项目分析,目前主城区的地块稀缺，楼盘开发力量较小，楼盘体量较小；在售楼盘较少，皆为老盘推售，但整体去化速度较快；均价:4500-6000元/户型：二房、三房 90-120为主力户型宣传：车身、报广、围挡等客户群体：收入水平在城市的中上，首改客户及部分投资,市中心板块,市
2、中心地段价值比较高，交通便捷，配套齐全,典型项目分析,水榭花城中城,典型项目分析,鸿鑫桃林,典型项目分析,紫和园,典型项目分析,馨香东庭,典型项目分析,鼎城板块,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,火车站板块,新邦一品,泽云花样年,北金城,金色世纪,怡景御园,典型项目分析,火车站板块,老专业市场中心，目前在售项目商业体量都比较大，恰好符合本板块的发展特征,户型：二房、三房为主面积：100-120价格：4800-5800元/宣传：车身、户外、围挡、报广、网络等客户群体：火车站周边客户、周边乡镇客户、刚需首改为主,典型项目分析,泽云花样年,典型项目分析,北金城,典型项目分析,新
3、邦一品,典型项目分析,金色世纪,典型项目分析,鼎城板块,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,城东板块,御泽园,盛唐四月天,沅江公馆,上东曼城,典型项目分析,城东板块,此版块楼盘开发缓慢，目前仍以多层、小高层为主要开发物业；户型面积较大，投资项目较少,户型：三房、四房为主面积：120-130价格：4500-5400元/宣传：车身、户外、围挡、报广、网络等客户群体：周边客户、周边乡镇客户、刚需为主,典型项目分析,上东曼城,典型项目分析,沅江公馆,典型项目分析,盛唐四月天,典型项目分析,御泽园,典型项目分析,鼎城板块,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,城西板
4、块,公园世家,方正圆,德和园,典型项目分析,城西板块,区域涵盖了湖南文理学院，烟厂等，板块自然资源丰富，适合人居,户型：三房为主面积：120-135价格：4500-6100元/宣传：车身、户外、围挡、报广、网络等客户群体：周边客户、周边乡镇客户、刚需首改为主,典型项目分析,公园世家,典型项目分析,德和园,典型项目分析,方正园,典型项目分析,鼎城板块,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,柳叶湖板块,七里桥堡,碧水江南,泰达瑞景园,三一翡翠湾,典型项目分析,柳叶湖板块,区域柳叶湖、烟缘河、穿紫河等自然资源，此版块楼盘体量大，舒适度较高的类型为主,户型：三房、四房为主面积：120
5、-140价格：4700-5500元/宣传：车身、户外、围挡、报广、网络等客户群体：周边客户、多次置业 多改客户为主，外加部分乡镇及外出务工刚性需求客户,典型项目分析,三一翡翠湾,典型项目分析,润景园,典型项目分析,江南碧水,典型项目分析,七里桥堡,典型项目分析,城西板块,柳叶湖板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,鼎城板块,莱茵小镇,江山如画,常德公园,宏泽佳园,江南大院,宝泰花园,鼎城板块,典型项目分析,鼎城板块,鼎城区以桥南大市场为依托，随着城市经济的发展，整个人居环境得到了质和量的改变,户型：三房、四房为主面积：120-130平米价格：3500-4100元/营销：网路、户外、车身等客户
6、：桥南周边人群、周边乡镇、刚需为主、外来务工人员,典型项目分析,江山如画,典型项目分析,莱茵小镇,典型项目分析,常德公馆,典型项目分析,板块特征,鼎城板块,城西板块,城东板块,市中心板块,火车站板块,柳叶湖板块,鼎城板块,城西板块,火车站板块,柳叶湖板块,中心城板块特点综述：地域范围多属城市老城区，市政配套设施完备，新建商品房项目大多体量不大。价格范围：当前售价约在4500-6000元/左右。代表项目：水榭花城。,鼎城板块特点综述：与旧城区以一条江分开的新城区，房地产项目较少，项目认知度不高。价格范围：当前售价约3500-4100元/左右。代表项目：常德公馆,东城板块特点综述：原属于郊区，上下
7、高速公路必经区域。地域范围广，项目比较零散。价格范围：当前售价约在4500-5400/左右。代表项目：盛唐四月天。,西城板块特点综述：地域范围属于老城区的西边，房产项目较少。价格范围：当前售价约在4500-6100元/左右。代表项目：公园世家。,火车站板块特点综述：北城新区发展重点之一，未来商业集中地价格范围：当前售价约在4800-5800元/左右。代表项目：新邦一品,柳叶湖板块特点综述：东靠柳叶湖，自然环境较好。由于土地大多规划为行政用地，所以新增项目较少。价格范围：当前售价约在4700-5500元/左右。代表项目：三一翡翠湾。,常德楼市特征,物业类型,鼎城板块,城西板块,城东板块,市中心板
8、块,火车站板块,柳叶湖板块,鼎城板块,城西板块,火车站板块,柳叶湖板块,小高层，高层,高层，大体量综合体,小高层，洋房，别墅,高层，小规模综合体,小高层，多层,多层，小高层，高层,常德楼市特征,30,50,70,90,110,130,150,170,170以上,一房,二房,三房,四房,五房,五房以上,户型区间,从各版块的户型面积可以看出，主力户型集中在三房，主力面积110-130平米为主；从面积和户型可以看出，客户群体一般以首置和首改客户为主，而且可以看出常德目前目标客户群体一般都是以一步到位作为首次置业的想法，但是同时此类产品同质化严重。,常德楼市特征,消费者购买因素,核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面外围产品：产品附加值，有助于提升物业形象外延产品：区域外能感受到，竞争的最高级别,户型,环境,会所,建筑风格,服务,人文,体验,品牌,身份,质量,采光,通风,交通,价格,物管,配套,教育,服务,核心产品,外围产品,外延产品,价格,户型,质量,交通,采光,通风,环境,物管,教育,配套,会所,风格,人文,品牌,身份,体验,关注度,常德目前主流竞争表现,核心产品层,外围产品层,外延产品层,常德楼市特征,项目团队,项目基本都为本地开发企业开发，也无知名专业代理公司代理,常德楼市特征,
