《2012长沙房地产市场分析(1).ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012长沙房地产市场分析(1).ppt（20页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2012年长沙房地产市场分析,一、宏观政策,1、温家宝：中国房价远未回到合理价位 调控不能放松十一届全国人大五次会议14日上午在人民大会堂举行记者会，国务院总理温家宝应大会发言人李肇星的邀请会 见中外记者，并回答记者提问。温家宝表示，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。解读：此次会议温总理的发言明确了2012年国家对房地产的调控力度不会放松，所以2012全国楼市仍面临着严峻的考验。2、扩大房产税试点范围 湖南湖北今年将试点关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见在完善财政体制和税收改革方面，分别明确了今年的重点任务。其中在财政体制改革方面，意见要求健全对县级政府一般性转
2、移支付、完善县级基本财力保障机制和增强基层政府提供基本公共服务的能力。在税收制度改革方面，意见提出适时扩大房产税试点范围等。在房产税试点推广方面，国家税务总局财产和行为税司司长陈杰日前透露，今年要在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。解读：此次房产税试点范围的扩大，是国家加强房地产调控力度的一大举措，旨在进一步的打击炒房者及多套房持有者，规范房地产秩序及保障地方财政收入。3、住建部：调控楼市抑制投资性需求目标不会变住房和城乡建设部4月29日表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。而把握开
3、发节奏，提升开发品质，积极转型调整则是房地产企业应对市场变化的关键。解读：这是继两会之后国家政府部门再一次明确了今年国家对房地产调控力度不会放松，遏制房价上涨的趋势。,4、国土部：严格控制高档住宅用地 叫停别墅类供地2月22日，国土资源部下发关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知，进行如上要求。通知称，各地应因地制宜，合理增加普通商品住房用地，严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经省级国土资源主管部门审核报部并抄送各派驻地方的国家土地督察局，同时向社会公布。通知要求，要继续坚持和完善招拍挂制度，
4、积极探索“限房价、竞地价”、“限房价、限套型、竞地价、竞配建”等有效的公开出让方式。解读：随着国家对高档住宅及别墅市场的控制，目前市场已存在的高档住宅及别墅资源其价值将随之攀升。5、住建部征公租房户型意见13日至19日，全国公租房优秀设计方案在住建部官网公开征求意见，并最终形成方案发布实施，这将是我国首个保障房的国家指导性设计方案。此次公示的设计方案中，套型面积大都在40平方米上下，面积最小的一居室建筑面积不足34平方米，使用面积不到23平方米，但起居、卧室、卫生间、厨房却一应俱全，并相对独立。6、住建部呼吁国开行放贷 以解保障房筹资困境在3月1日国开行举行的一个座谈会上，住建部副部长齐骥表示
5、，“十二五”期间，全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套，希望国开行继续加大支持力度，建立投融资长效机制，与政府及社会各界共同破解保障性住房建设面临的融资难题，促进百姓安居乐业。7、住建部鼓励地方拓宽保障房资金渠道 住建部日前下发关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知，要求各地对保障房将建立项目库，吸引社会资金建保障房，加大基础设施投入力度，加强分配和质量管理，全面推进2012年城镇保障性安居工程建设。根据通知要求，各省市住建部门要会同相关部门，尽快将确定的年度建设任务目标落实到市县，并督促各市县尽快分解落实到具体建设项目，保证项目尽早开工建设；对季节性停工项目，要抓紧复
6、工，加快建设进度。解读：由于国家今年大力加强保障房的建设，商品房市场在一定程度上会受到冲击,一、宏观政策,一、宏观政策,8、国土部：严守城乡建设用地边界 防止无序扩张国土资源部发出通知，要求各地严格遵守土地利用总体规划，严守城乡建设用地规模边界，防止城镇建设无序蔓延扩张。通知要求，在土地利用总体规划批准之后3个月内完成基本农田划定工作，基本农田划定后，实行永久保护，任何单位未经批准不得改变或者占用。9、国土部：加强调控 严格建设项目用地预审2月28日，国土资源部发布关于严格土地利用总体规划实施管理的通知。通知指出，要加强土地利用计划调控，严格建设项目用地预审，强化建设项目用地规划审查，凡不符合
7、法律规定和土地利用总体规划的，不得通过建设项目用地预审。严格依据规划审查各类用地，严格中心城区规划控制范围的管控，规范土地利用总体规划评估修改，补充和深化土地利用总体规划安排。10、国土部：努力实行节约集约用地共同责任制度国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）下发以来，各地积极贯彻落实，节约集约用地工作取得明显进展。但目前节约集约用地制度体系仍不健全，内容不完善，政策措施不配套，落实不到位，推进节约集约用地制度建设的任务还相当艰巨。解读：近期国家一系列土地政策的颁布，表明了国家对土地市场的控制，土地的供应与成交将会受一定影响。11、年内首降存款准备金率 24日起下调0.5个百分点
8、2月18日晚8点，中国人民银行网站发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2011年12月5日三年来首次下调存款类金融机构人民币存款准备金率后第二次调整，也是2012年年内首次下调。解读：此次存款准备金率下调，可以理解为变相的政策松动，银行存款充足，放贷时间将会缩短，审批贷款较快，从而可以刺激一部分的市场反应。,一、宏观政策,12、四大行首套房贷利率不高于基准中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则
9、合理定价。这意味着，四大行首套房贷利率将不高于基准利率。13、首套房贷利率打折对成交提振有限 房价仍将下降对于首套房购买者来说，近期部分银行对首套房贷进行优惠打折的消息可谓是个大利好。据近日针对北京、上海、广州、苏州、杭州、天津、珠海等30个城市重点银行首套房贷利率的调查，近九成银行已回归基准利率，沪津穗部分银行重返8.5折。解读：各大银行首套房贷利率下降，实际上满足了部分低首付客户群体，从而起到刺激刚需房的作用。14、小产权房一律不得确权登记国土资源部21日明确表示，今年将在全国范围内试点清理小产权房，小产权房一律不得确权登记，不受法律保护。21，国土部召开新闻发布会，表示将严肃查处改变保障
10、性安居工程土地用途、改变容积率、违反单套建筑面积标准等问题。解读：国家近期对小产权房加大清理力度，一方面是为了维护国家信誉，规范房地产市场；另一方面也起到了防止房地产市场受到震荡，避免房价暴跌的作用。,二、地方动态,1、广东中山：放松“限价令”背后有何含义？龙年伊始，一则消息引发轩然大波：广东中山市将商品房限价从每平方米5800元上调至6590元，作为今年以来全国首个放松限价令的城市，中山此举引发了广泛的猜测和质疑：是否为变相放松房价调控政策？是否会引起其他城市效仿从而产生连锁效应？“新华视点”记者赴中山实地探访并了解各方人士对中山市此举的解读。2、芜湖楼市新政叫停 地方救市被亮红灯芜湖市政府
11、网12日发布通告，宣布暂缓执行此前公布的芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知。业内人士认为，这一举措或意味着楼市调控政策仍将延续。3、上海楼市新政被叫停据经济之声央广财经评论报道，2012年2月28号上海市住房保障和房屋管理局在网站上公布了关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知。通知确定将会继续严格执行限购政策。而此前，有媒体报道，包括上海在内的一些城市，房地产调控有一定幅度的微调，限购有一定松绑。上海楼市调控一周两变 居住证购二套房政策被叫停。解读：由于国家对房地产调控的不放松，各地方政府为了缓解调控所带来的压力，纷纷进行了微调，这
12、实际上是地方政府与中央所进行的深度博弈，但无一不被叫停。中央政府此举再一次表明了对楼市调控不放松的态度与决心。,三、潇湘热点,1、湖南今年将建38万套保障房13日至19日，全国公租房优秀设计方案在住建部官网公开征求意见，并最终形成方案发布实施，这将是我国首个保障房的国家指导性设计方案。此次公示的设计方案中，套型面积大都在40平方米上下，面积最小的一居室建筑面积不足34平方米，使用面积不到23平方米，但起居、卧室、卫生间、厨房却一应俱全，并相对独立。2、湖南4月起“全面排查”各市州房企从今年4月开始，湖南省将全面调查省内各市州开发商运行情况。具体将由各地房地产管理部门进行摸底调查，对开发商的资金
13、状况、运行情况以及销售预售情况进行全面检查。今年重点防范房企资金问题并将建立房地产业信用信息管理系统。3、住房公积金支持保障房 湖南省将增1-3个城市试点2012年3月13日召开的全省住房公积金管理工作会议透露：为支持保障性住房建设，今年我省将扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点范围，在现有长沙市基础上，再扩大1至3个试点城市，重点支持公共租赁住房建设。4、湖南农村集体土地所有权确权登记全面启动3月16日，省农村集体土地确权工作座谈会传出消息：全省14个市州农村集体土地确权登记发证试点工作都已接近尾声，接下来将在全省范围内开展农村集体土地所有权的确权登记。我省农村土地确权工作将采用分步走的
14、方式进行，按照国家的规定，2012年将全面完成农村集体土地所有权的确权工作，宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记发证工作预计将在明年开始;争取到2015年全部完成集体土地确权登记发证工作。5、湖南省土地开发整理将投38亿 建设规模280万亩从在衡阳召开的全省土地开发整理预防腐败联席会议获悉，今年湖南省将投入38亿元开展土地开发整理，涉及大小项目400多个，建设总规模380万亩。“十二五”期间，湖南省将完成1500万亩高标准基本农田建设任务，到2020年，全省要完成土地整治3000万亩以上，新增耕地200万亩以上。湖南省将通过强化制度建设和监督管理，在土地开发整理领域预防腐败，让权力在阳光
15、在运行。6、湖南房地产贷款增速明显回落4月，人民银行长沙中心支行公布一季度湖南金融运行情况。截至3月末。一季度全省贷款新增601.1亿元，同比少增36.1亿元。这主要是由于经济下行压力加大，我省工程机械、钢铁、水泥等领域企业经营下滑，贷款需求减弱。值得注意的是，房地产贷款增速由去年同期的31.4%回落到20%，一季度全省新增房地产贷款113.8亿元，同比少增29.8亿元。,四、长沙动态,1、长沙开福推进滨水新区幸福北城建设今年计划实施重点项目85个，年度总投资169亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。85个重点项目中，基础设施及公益配套项目15个，社会事业类项目29个，城市管理类项目
16、3个。其中，将举全区之力强势推进黄兴北路、火车北站二期、九尾冲、太平路等棚改项目，加快推动长沙金融生态区、现代物流基地、沙坪工业组团以及湘江东岸系列城市综合体建设。2、长沙地铁4号线改走潇湘大道 推动滨江新城建设昨日获悉，黄兴北路棚改项目范围为：将黄兴北路由营盘路段拉通至三一大道段，并以道路为中轴，对南起营盘路、北至三一大道、东起芙蓉北路、西至湘江路约3.2平方公里区域内18宗约800亩用地进行有序棚改，共涉及6910户棚户区居民。其中，今年上半年发布征收决定公告先期启动的地块为10宗。第一批3个地块已于3月20日发布了公告，第二批7个地块拟于3月底4月初发布。3、长沙黄兴北路棚改 上半年先期
17、启动10宗地块2012年3月13日召开的全省住房公积金管理工作会议透露：为支持保障性住房建设，今年我省将扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点范围，在现有长沙市基础上，再扩大1至3个试点城市，重点支持公共租赁住房建设。4、长沙高铁新城一核两轴四组团打造城市副中心长沙高铁新城(武广片区)地处长沙市东南门户，该片区西至京港澳高速西线，东北以浏阳河为界(包括磨盘洲)，南起湘府路南厢地段，总用地面积约18.9平方公里。根据片区控制性详细规划，两条纵贯南北、横穿东西的高铁动脉在长沙形成了一个耀眼的十字交叉中心，长沙高铁新城正位于这个中心的核心位置。5、长沙火车北站片区将建金融生态区“芙蓉中路金融街产业
18、集群优势将放大，火车北站片区将打造成为中部华尔街!”长沙市开福区首届金融工作会议上，开福区金融业发展规划出炉，城北大金融蓝图正式浮出水面。根据规划，开福区将放大芙蓉中路金融产业集群优势，在老火车北站搬迁腾空出来的核心地段建设规划面积1828亩的长沙金融生态区，打造区域金融中心。截至目前，18家金融总部机构、100多家各类金融分支机构进驻城北，开福区为长沙金融机构最集中区域。,四、长沙动态,6、长沙市天心区整合资源扶持重大项目今年计划实施重点项目85个，年度总投资169亿元，大手笔推进“滨水新区 幸福北城”的建设。85个重点项目中，基础设施及公益配套项目15个，社会事业类项目29个，城市管理类项
19、目3个。其中，将举全区之力强势推进黄兴北路、火车北站二期、九尾冲、太平路等棚改项目，加快推动长沙金融生态区、现代物流基地、沙坪工业组团以及湘江东岸系列城市综合体建设。7、长沙11月底完成全市农村集体土地确权昨日获悉，黄兴北路棚改项目范围为：将黄兴北路由营盘路段拉通至三一大道段，并以道路为中轴，对南起营盘路、北至三一大道、东起芙蓉北路、西至湘江路约3.2平方公里区域内18宗约800亩用地进行有序棚改，共涉及6910户棚户区居民。其中，今年上半年发布征收决定公告先期启动的地块为10宗。第一批3个地块已于3月20日发布了公告，第二批7个地块拟于3月底4月初发布。8、长沙今年再造5条特色街道 预计10
20、月底建成2012年3月13日召开的全省住房公积金管理工作会议透露：为支持保障性住房建设，今年我省将扩大利用住房公积金贷款支持保障房建设试点范围，在现有长沙市基础上，再扩大1至3个试点城市，重点支持公共租赁住房建设。9、长沙多家银行已回归基准利率 央行有所松绑2月7日，央行发布消息称将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后，再次释放“满足首套房贷需求”的信号。各地首套房贷利率呈现松动之风，相比去年年底前的上浮5%到20%，目前长沙不少银行首套房贷已回归基准利率，在政策范围内依据贷款客户的不同情况略有差别。10、长沙楼市以价换量
21、推动成交量回升 房价触底趋稳官方数据显示，在龙年春节之后的第五周，楼市成交回升到2008套；而在2011年，面对着国八条的压力，春节过后的第三周，楼市销量就已经回升到2876套。相比之下，显然，此时的销量回升更多只是一轮谷底回升的行情，开发商们大多表现冷静。,四、长沙动态,11、长沙楼市成交反弹 高性价比产品成为成交主力钢丝。以价换量。在这个春天，因为刚需们(在网上被普称为“钢丝们”)的出手，开发商以价换量成为一种常见手法。25岁的宁乡女孩张英就觉得自己是特“悲催”的一名钢丝，“最近身边朋友都在说，可以买房了，我一直想买没出手，结果看到有个河西楼盘一套价格4800元/平方米的房子，忍不住心动出
22、手了。”张英们正在构成今年长沙分化楼市上频频入市的绝对主力，因为开发商在价格上的让步，不少压抑了许久的钢丝们，落定成交。12、长沙面向全球发布183个项目 三个地铁配套商业项目招商4月17日，2012长沙市重大招商项目发布会上，长沙首次向境内外知名投资促进机构、驻湘商协会及新闻媒体发布了2012重大招商项目信息，涉及183个项目，总投资近3600亿元，项目平均规模约20亿元。备受关注的三个地铁商业开发项目首次亮相。会上，地铁商业开发项目成为一大亮点。长沙地铁1号线、2号线共设站点39座，首期推出五一广场、芙蓉广场、武广火车南站西广场等三个站点的商业配套项目，拟打造一批综合性地铁配套商业街。13
23、、长沙城市综合体竞争加剧 30个综合体助推国际化自限贷限购等调控政策施行以来，住宅市场开始受到抑制，而城市综合体却异军突起。据统计，今年长沙将有近30个城市综合体破土而出。届时，城市综合体将引进20余家国际顶级酒店品牌，综合体量将超过2000万，在国内各大城市中名列前茅。城市综合体的出现也是长沙迈入国际化都市的道路上不可或缺的一环。,土地市场,从土地成交区域上来看，主要集中于长沙县和宁乡县，占比达73；,从成交土地用途上来看，商住与工业用地占绝大多数，达到77。综合以上数据可以发现，进入2012年以来，商业与工业用地成为成交主力，而纯住宅土地市场持续冷淡，可见开发商拿地依旧谨慎。,商品房市场,
24、从今年2月份开始，长沙内六区楼市供应量持续上涨，4月份更是达到了半年以来的最高点。在新建商品房供应量持续走高的情况下无疑会给后续销售带来压力。,商品房市场,从今年2月份开始，长沙内六区新建商品房销售备案呈上涨趋势，但涨幅明显小于供应量增幅，也就意味着库存量陡增，从而整体去化率偏低。,商品房市场,从各区域对比来看，岳麓、开福、芙蓉位列前三甲，但整体成交量仍处于较低水平。,商品房市场,2012年伊始，由于市场原因抑制了供应，供销比维持在1.0以下，供销处在一个相对平衡的状态。2月份以来供销比急剧上升，4月份再次突破2.0，由此可见，后续新建商品房市场的库存压力将进一步加大。,商品房市场,2012年
25、长沙内六区新建商品房成交均价较之去年有了一定的降幅。2月份以来，随着楼市“小阳春”的到来，成交均价略有回升，但整体仍处在较低水平。目前，随着市面上降价和促销房源的不断推出，长沙楼市价格仍有回旋的余地。,商品房市场,从供销面积段分布上面来看，主要集中于60-120户型，60以下及144以上户型供销持续走低。由此可见今年长沙市的市场将以“刚需房”为主。,商品房市场,2012年长沙市部分住宅项目开盘情况,商品房市场,从2012年各项目开盘时间上来看，4月份多数项目集中推货，原因是由于国家宏观调控及市场行情影响到了各大房企的推货节奏。这段时间推出的户型主要是以90-120左右为主，去化量较为可观。60
26、左右的小户型这段时间也有部分项目集中推货，除去部分商业产权及知名房企开发项目去化量较大以外，其余均较为惨淡。144以上大户型整体推货量不大，去化率不太乐观。,综合上述数据分析，我们可以对2012年长沙房地产市场做出以下预测：,1、宏观调控重在落实，制度层面改革将加速推进；2、信贷政策向刚需市场倾斜，开发商资金链形势严峻；3、房地产开发投资变缓，土地市场趋于冷淡；4、商品房成交量总体上处于低位徘徊，但不排除有阶段性回暖可能；5、商品房价格将稳中微降，大幅度降价可能性不大；6、商品房存量将逐渐增加，去化存量房使得销售压力增加；7、保障房建设加速推进，商品房市场会受到一定冲击；8、城市综合体项目将逐渐发展，绿色地产成为新的亮点。,前景预测,
