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1、蓝泊湾2期项目营销推广策略思考,区域市场观察,整体概况：盐亭有60万人口。劳动力资源40万，平均每年向外输送劳动力10多万。城市 发展现已提速，随土地增值加快，外来资金涌入，商品房价格整体发展趋势看好。中心城区：就区域而言，由于距绵阳市90公里，县城仍然是当地人或外出打工人员返回置业首选的区域。,1、项目位于盐亭县城南开发区，嫘祖大桥与盐蓬路交汇处，交通方面，环境优美。地处梓江河边，优越的地理位置，是目前盐亭县最适合居住的区域，此地块是目前最理想的居家和投资的好地方；2、便利的交通。公交车的开通极大方便了市民出行；3、优美的外部环境，项目旁边是梓江河，即将修建的拦河大坝将会把梓江装扮得更加美丽
2、。4盐亭目前最大的城市休闲广场，占地约30亩，是盐亭市民休闲娱乐的好地方；,项目优势分析,卓越的规划设计，精工制造 依地势精心规划，定义现代简约风格，每一户都融入创新的设计理念，倡导和谐的生活态度。,区域性大盘，标杆盐亭城市居住榜样 超大规模社区建设，全域社区配套，休闲、观光、超市、会所、幼儿园，极大的满足居者生活品质的要求和便利。,占尽一线河岸水景 宽面清澈的原生态河流，生态湖泊贯彻整个社区，建筑层次错落有致、景观丰富。,城市新区规划建设全面展开，设施日渐完善 上2000亩沿河新城体育馆星级酒店等相关配套设施日渐齐备。,项目弱点及机会,距离老城区有一定的距离，老城区在售楼盘较多，客户选择的空
3、间较大。目前配套设施欠缺，居家氛围不足。,解决之道：目前已开通公交线路，拉近了与老城区的距离；先推出部分商铺，引进一些便民商业，为其提供生活配套和增加社区氛围。,项目机会：人们对居住文化的意识日渐增强，对居住的品质有了更高的需要，同比市场竞争分析，项目从规划到产品到体量都具备领先一级的优势。政府对片区的规划已经成型，已进入大规模实施阶段，新城效应整逐渐形成，未来价值点日渐明晰。,产品洞察,产品层面，拥有地域领先，赋予品质和品味的领导属性。极具创新和领先的现代主义风格社区，可充分满足人居需求的个性空间。稀有资源、优越规划因素是项目在产品层面不可多得的特点和优点，也是成就品质的基础。,产品可以CO
4、PY，品牌无法复制。产品的属性和形式是可以COPY，但内涵却是独有的。要想成就市场高端地位，必须沉淀出一个具有差异化、优越性的品牌核心。,仅仅是停留在产品自身上的洞察是不够的，更重要的是能否满足消费者的需求，我们的目标市场在哪里？,盐亭房地产现状 2010年以来，盐亭县商品房、商铺销售状况基本稳定，基本上没受到国家一系列的政策影响，房价在稳定中逐步上升。全县房地产皆为中小型楼盘档次一般、产品形态粗逛。据记载的交易量中，90120平方米的户型最受购房者喜爱。,房屋单价较低，有较高的升值空间 今年来，整个盐亭的房地产市场发展迅速，目前来看，盐亭个体经济试验区的发展，将使城镇化的集中加剧，推动房价的
5、上涨。,产品形态单一，缺乏真正有品质的居住社区，开发质量滞后。整体上讲，县城的商品房规划和社区品质、档次几乎都不高。建筑无明显特色，千篇一律。绿化率低，园林景观建设刚起步；少数几个楼盘虽做了中庭花园，但沿山沿河景观的打造简单，发展不成熟。在当地没有真正意义上的有建筑风格和有景观园林的高档楼盘。,规划中的新区已全面建设中，将提升沿河住宅经济 盐亭将重点建设由绵阳进入盐亭城区道路的重要交通干线，嫘祖大桥以东区域。此区域将建设2000亩左右的现代风格居家小区，另外建设有体育馆和三星级酒店。区域高档社区的建设将提升盐亭的对外形象，拉动此片区内的住宅经济，从而加快本地的发展。,盐亭新区住宅市场洞察,嫘祖
6、故里，藏风聚气数千年，祥瑞福祉永流传。十里潺潺梓江，华夏五千年，尽在眼前。唐时的明月，汉时的关，宋朝的英雄，三国的战乱。居住环境是人生命力的承载，是外借的景，居住江畔，就是把生命安放在文化里。临湖择居，就是文化内涵的积淀。临湖择居，便是生活品味的代言。,居住新区，便是一种身份的转换；居住新区，便是城市尊崇生活的代言；居住新区，便是被人仰慕的贵权；城市新区未来的自然的尊崇的于是项目本身便确定了基本的调性或是高度：宜居盐亭，住在新区；城市新区25万平米活水公园城；阔气临湖而来，尊贵自城而生。,项目遐想及其推广思路,盐亭居住的风水宝地，不外梓江。江畔的房子炒什么？我们觉得应该炒一种心理，“家在江畔气
7、自高”。在江畔有房子的人，那就是贵人，那就是能人。他走过，别人就得仰视他，他说我的房子在湖边，别人救得闭嘴。他是生活在别人的羡慕里，甚至生活在别人的忌妒里。在江畔，光有好的位置还不一定能吸引你，规划、产品、配套等都是决定上层生活的基础。,中国人有山水情结，更有延绵几千年的大河文化，大湖文化。西湖被称为西子，“欲把西湖比西子，浓妆艳抹总相宜”。西湖两岸，不知道留下了多少文人墨客灵魂，也不知道揉碎了多少才子佳人的深情。黄河，被称为母亲河，更不用说了。梓江，盐亭的母亲河，项目择河而建，主团景观的人工湖泊建造，可谓兼有河文化和湖文化。所以，本案深度挖掘中国传统的水情结，湖文化；激活盐亭人因湖而尊，临水
8、而贵的心理。告诉他们，做人就要做富人，买房就要买临湖。进而归纳为一个意境深远的核心广告语：“壹湖壹风景，壹城壹视界”。把它作为我们核心炒作的主概念。,核心概念：壹湖壹风景 壹城壹视界城因湖而尊/人因湖而贵/人在城中/城在江畔/境由心生,蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方。水有水的灵动，山有山的沉稳，水的灵动给人以智慧，山的沉稳给人以敦厚。古人择水而居，遇山扎营，认为傍水依山方能人杰地灵。盐亭正是这样一个依山傍水，既灵动又沉稳的城市。居住盐亭，要么依山，要么择水。梓江是盐亭的象征，更是这座城市的灵魂。盐亭有了梓江，就仿佛是柏林有了莱茵河，维也纳有了多瑙河，南京有了秦淮河。每个人心中，都有着一
9、个临湖而居的梦想。城因湖而尊，人因湖而贵，人在城中，城在湖畔，我住这里。居住梓江畔，是一种身份的代言，居住梓江畔，彰显贵气。梓江更是盐亭城市阶层的标签。,数里景观林带，花鸟私语，十里灯光江堤，水面初平。浆声，灯影，湖风，水波，暖树，春泥。绵远无声惜细流，树阴照水爱晴柔。开门便湖风沓来，推窗便水波潋滟，仰观宇宙之大，俯察品类之盛，极夫游之乐也。你站在桥上看风景，看风景人在楼上看你。明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦。选择临江居住，就是选择一种看风景的生活方式。选择临江居住，便是贴近自然，诗意地栖居。,于是我们便有了案名：君御新城,蓝泊湾,君御新城，在绝版地块，临江而建。优越的地段符合你心目中豪
10、宅的标准，再加上超大规模、出色的规划、最适合人居环境的基本开发理念，多重的景观，彰显尊荣的现代风格。这一切，把建筑与人合一。这一切都在告诉我们，开发商要用细节构建盐亭山水田园社区。,核心概念：壹湖壹风景，壹城壹视界项目定位：盐亭新区25万平米活水公园城形象推广：1、宜居盐亭，住在新区2、阔气临湖而来，尊贵自城而生。3、标杆现代田园城市的示范新城。,项目价值深度挖掘,客群分析及定位,目标客户群界定,目标客群有什么需求动机？自我实现自尊需求归属需求安全需求生存需求,找到生活的意义！,是有身份感的经典楼盘！,有家的感觉！,物业管理和隐秘性好！,是好房子！,二次置业人群,一次置业人群,移民置业人群,归
11、属需求,自尊/自我实现需求,归属需求,目标客群,核心需求动机,目标客群是什么样的人？,盐亭中产、小资阶级，收入程度相对较高例如：一套定价在2500元/平方米的住宅，以现设计的主力户型110平方米计算；总价在27.5万元，加上各种税费，总购买资金在30万元左右；以按揭计算：首付3成（包含税费），按揭20年贷19万元计算，月供在1350元左右；目标客户收入情况概述：家庭月收入3000元以上,客户定位,视觉表现,服务范畴,第一阶段广告市场定位及其具体平面表现全面了解市场及相关势态分析项目所在片区市场状况分析本项目竞争对手目标客户群分析项目产品的详细分析,识别系统（VI）的规划与设计一、VI基础系统（
12、形象定位、标志、标志变体规范、标准色、辅助色、项目地段图设计）1、楼盘标志及释意2、楼盘标志制作规范及标准制图3、楼盘名称中文标准字、辅助字及标准制图4、楼盘名称英文标准字、辅助字及标准制图5、楼盘标志基本组合（竖）及标准制图6、楼盘标志基本组合（横）及标准制图7、楼盘标志标准色及辅助色8、楼盘中、英文指定字体9、楼盘标志三维设计10、标志与企业名称的组合规范11、标志与企业资料的组合规范12、标志在广告中组合规范13、标志的最小使用尺寸、单色表现14、标志的标准色，辅助色,二、VI应用系统（一）办公用品类（工作证、胸卡、名片、信纸、手提袋等）1、楼盘名片设计规范2、楼盘专用信封设计规范3、楼
13、盘信签、便签纸设计规范4、楼盘传真纸设计规范5、楼盘工作证/胸卡/桌牌/徽章设计规范6、楼盘纸杯/烟灰缸设计规范7、楼盘文件夹设计规范8、楼盘文件袋设计规范9、楼盘合同书封面设计规范10、楼盘内部认购证设计规范11、楼盘咨询表设计规范,公关用品类（小礼品、贺卡、邀请卡等）1、楼盘请贺卡设计规范2、楼盘手提袋设计规范3、楼盘广告伞设计规范4、楼盘广告T恤、广告帽设计规范5、楼盘宣传促销纪念品设计规范环境用品类（导视牌、指示系统、标示系统等）1、楼盘售楼处外观概念提示2、楼盘售楼处前台造型概念提示3、楼盘售楼处功能布局概念提示4、楼盘售楼处路标指示牌设计规范5、楼盘区牌、门牌设计规范6、楼盘导视系
14、统设计规范,宣传用品类（各种媒体VI应用的样式）1、楼盘POP吊旗设计规范2、楼盘彩旗设计规范3、楼盘报纸广告标志运用规范4、楼盘户外广告牌标志运用规范5、楼盘事务用车车身广告标志运用规范6、楼盘售楼书标志运用规范项目工地现场包装 1、工地围墙2、工地主入口3、工地主标识形象设计4、工地标语、横幅、指引牌、旗帜设计5、看楼通道包装6、商铺形象包装,售楼部包装 1、售楼部总体形象调性建议2、外部形象及门头设计规划3、内部形象墙设计4、展板、吊旗、指示牌等内部饰物设计5、内部陈设规划建议 销售物料的规划与设计 1、楼书2、产品手册3、户型手册4、折页5、宣传单张推广活动的策划与包装 1、活动策划2
15、、活动现场包装设计3、活动应用物料设计4、活动组织与协调,第二阶段广告策略项目广告整合推广策略A、项目定位 市场定位、形象定位、目标客户群定位B、广告推广主题 阶段性推广主题、平面表现风格、广告文案风格C、各推广阶段广告策略 形象导入期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 开盘强销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 续销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度 消化期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度D、促销策略及公关活动策略公关活动策略、公关活动方案、促销策略E、媒体策略 媒体组合策略/媒体选择、媒体发布频率、媒体版面拟定、阶段性媒介投放预算计划,第三阶段创意延展、设计及广告推广服务销售现场气氛
16、包装导示牌、功能指示牌、提示牌、门楣标牌、台面牌、楼层牌、楼层平面图、户型平面图、天气预报栏路杆旗/吊旗/条幅、售楼处展板、售楼处形象墙、看楼专车/候车导示牌工地安全警示牌、工地围墙户外广告（车体、候车亭、路牌、灯箱广告设计）宣传资料设计平面媒体广告/杂志广告、楼书/折页/单张/海报/手提袋广告纸杯外延设计促销活动请柬设计、贺卡、台历等、广告伞/礼品包装等、开工仪式/开盘仪式/现场展销/业主嘉年华会布置设计/展会、各种会展（会）场设计、控制媒介软性广告策划、撰写销售资料设计售楼书设计（含单张、折页等）、销售人员名片、销售人员工作牌、服装、胸卡、户型单页（手册）,第四阶段广告制作/执行阶段性广告
17、策略及媒体计划A、平面广告创意表现B、每月阶段广告策略及媒介实施计划 阶段策略规划 阶段推广目标 阶段推广主题 媒介组合及其他推广工具选择建议 各媒介广告创意设计,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffb
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