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1、鑫英幼儿园项目申请报告目 录1总论41.1项目名称及建设地址41.2项目申报单位41.3报告编制单位41.4项目研究的依据及范围51.5主要工程技术指标51.6项目总投资及资金筹措61.7项目结论及建议72宏观环境分析82.1宏观政策分析82.2地方宏观政策分析83市场分析83.1区域市场概况83.2区域市场概况及特点93.3区域幼儿园状况93.4项目市场定位104地块状况及建设条件114.1地块状况分析114.2建设条件115建设方案设计135.1规划布局135.2建筑设计135.3建筑单体结构设计135.4给水排水135.5电气及防雷设计说明135.6通暖设计146环境评价166.1环境质
2、量现状166.2生态环境影响分析166.3生态环境保护措施166.4地质灾害影响分析166.5水土保持错误！未定义书签。7节能177.1编制依据177.2能源和水耗构成177.3节能、节水措施178项目招投标188.1项目管理188.2工程招投标制188.3工程监理制188.4项目建设进度安排189投资估算及资金筹措199.1投资估算199.2投资计划与资金筹措1910财务分析2010.1经济评价参数2010.2产品成本分析2010.3财务效益基本分析2010.4项目临界点分析2011项目风险分析及风险防范策略2111.1项目风险分析2111.2风险防范策略2112结论及建议2212.1结论2
3、212.2建议22附件23附 件：1总论1.1项目名称及建设地址项目名称：鑫英幼儿园项目项目地址：鑫英幼儿园项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路附近的杨帆小区内。鑫英幼儿园项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越1.2项目申报单位1.3报告编制单位编制单位：湖南力源土地房地产估价咨询有限公司公司住所：长沙市雨花区曙光中路009号001栋第5层法定代表人：徐志革注册资本：人民币贰佰万元资质等级：建筑乙级资质证号：工咨乙12220070021发证机关：国家发展和改革委员会联系人：刘林军电话/传真：13873193001、073
4、1-839718001.4项目研究的依据及范围1.4.1研究依据（1）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（2）房地产开发项目经济评价方法（建设部颁发）；（3）长沙市国民经济和社会发展十二五规划和长沙市城市总体规划（2003-2020）；（4）幼儿园工作规程（5）幼儿园建筑设计规范（6）全日制、寄宿制幼儿园编制标准（试行）（6）委托方提供的营业执照及编制报告的委托合同等;（7）实地调研所取得的有关资料等；（8）国家有关法律法规。1.4.2研究范围根据国家有关政策、规程和规范，对与项目相关的背景、建设条件、建设方案设计、环境影响、实施方案、建设投资及经济效益等方面进
5、行分析研究，供申报单位和政府核准部门决策参考。1.5主要工程技术指标鑫英幼儿园按照全日制幼儿园标准设定，预计设7个班，其中小班2个，中班2个，大班3个，不设托儿所，项目总租用面积约2248 m2。其中生活面积1588 m2，包括活动室和寝室各7间，每间面积都约为50 m2，每个班各设一个卫生间和衣帽贮藏室，卫生间每个15 m2，衣帽贮藏室每个9m2，小班和中班每班设一个中型音体活动室，每个面积为90，大班每班设个大型活动室，每个面积为120；服务用房32，包括医务保健室12，隔离室8，晨检室12，医务保健室和隔离室相邻设置，与幼儿生活用房应有适当距离；供应用房126.主要技术经济指标如下：鑫英
6、幼儿园项目主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1总建筑面积m222481.1生活用房m21588总共7个班其中活动室m2350寝室m2350卫生间m2105衣帽贮藏室m263音体活动室m27203个中型4个小型1.2服务用房m232其中医务保健室m212隔离室m28晨检室m2121.3供应用房m2128其中主副食加工间m245主食库m215副食库m215冷藏库m28配餐间m218消毒间m212洗衣房m2152走廊m2200宽1.5m3室外共用游戏场地m23001.6项目总投资及资金筹措项目总投资601.1万元，其中建筑安装工程费为1.5万元，土地费用449.6万元，建安工程费100万元，启
7、动资金50万元。项目总投资601.1万元，项目的资金来源主要来源于自由资金。1.7项目结论及建议（1）项目结论经测算，项目总投资601.10万元，利润总额987.65万元（按投资回报率8.1%计算），全部投资内部收益率164.3%。经济效益较好，而且风险较小，是可以投资的（2）项目临界点分析临界点分析分析表明当售价降低 13%,即平均售价由每人1.5万元降低至1.3万元时,还可保持不亏损。项目收益较。2宏观环境分析2.1宏观政策分析2.2地方宏观政策分析3市场分析3.1区域市场概况扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3
8、600余户，11000余人，流动人口8000余人，芙蓉区人民法院，芙蓉区工商行政管理局坐落其中，也是东屯路街道办事处办公所在地辖区内有源农场统筹统安的拆迁安置房80懂，东南雅苑2栋，世嘉国际华城一、二期商品房20栋共计108栋，还有一栋高层电梯安置房待建。小区内先后引进了电动车市场、金苹果市场，世嘉延年大酒店、新长福酒楼等名牌企业，集商业、餐饮、购物、休闲为一体的现代化宜居生活小区3.2区域市场概况及特点建设高档幼儿园选择好的地理区间尤其重要，扬帆社区位于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3600余户，11000余人，流动人口8
9、000余人，总人口19000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家计算，儿童总数就是5700余人，婴幼儿占1300余人。3.3区域幼儿园状况扬帆小区有三家幼儿园，扬帆中心幼儿园：四个班，人说在100人左右，人之初幼儿园，四个班，人数110人左右，高岭幼儿园，三个班，人数50人左右，所以未入学婴幼儿还有1040人左右，幼儿园任然奇缺，特别是高档幼儿园。3.4项目市场定位3.4.1项目市场定位分析3.4.1.1定位因子构成市场定位一般根据市场现状、发展趋势、周边环境、地块建设条件、地块竞争状况与消费者特征和开发商资金实力共同决定。3.4.1.2定位因子关系3.4.1.3定位因子分析扬帆社区位
10、于嘉雨路以东，古曲路以西，人民路以北，马王堆新合农科村小区以南，在那个面积0.26平方公里，有常住人口3600余户，11000余人，流动人口8000余人，总人口19000余人，去除其中10%老年人，剩下的按三口之家计算，儿童总数就是5700余人，婴幼儿占1300余人，据调查，扬帆小区有三家幼儿园：扬帆中心幼儿园：四个班，人数在100人左右，人之初幼儿园，四个班，人数110人左右，高岭幼儿园，三个班，人数50人左右，所以未入学婴幼儿还有1040人左右。而且此三家都不属高档幼儿园，因此如果在此地建一个高档幼儿园，需求量会很大。3.4.2市场定位本项目为中高档幼儿园本项目高层产品的客户群为：区域内高
11、校教师，公务员，拆迁户，周边生意人等有固定收入的人群。4地块状况及建设条件4.1地块状况分析4.1.1地理位置条件项目位于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路的交界处，位于杨帆小区内。项目北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，地理位置十分优越因此项目所在区域位于城市繁花地带，人口基数大，流动量也很大，经济地理位置优越，生源较好。4.1.2地块现状（地貌）分析4.2建设条件4.2.1自然条件1、芙蓉区概貌2、地质条件3、气候条件4.2.2抗震设防根据国震发(1992)160号文件，按国家地震局编制的中国地震烈度分区图(1990)(50年超越概率10)的
12、划分，芙蓉区地震基本烈度为6度，按6度设防。4.2.3交通本项目拟建于长沙市芙蓉区嘉雨路与东华路交叉口，北接人民法院，南靠芙蓉区政府，东临延年世嘉酒店，西望大润发超市，即将建成的地铁口也近在咫尺，许多公交站点都在附近，交通十分便利。4.2.4通讯拟建项目位于芙蓉区政府所在地，所有通讯设施包括有线电视等均已到达项目所在地。4.2.5电力可以确保项目建设和运营期间的电力供应。4.2.6给排水设施供水可靠。5建设方案设计5.1规划布局 5.2建筑设计5.2.1设计依据5.2.2设计理念5.2.3规划设计原则5.3建筑单体结构设计5.4给水排水5.5电气及防雷设计说明5.5.1设计依据和范围5.5.2
13、 供变配电系统：5.5.3 照明：1照度标准2应急照明5.5.4防雷接地系统5.5.5 弱电设计1安保监控、摄像监视系统2火灾自动报警和联动灭火系统：5.5.5 综合布线系统：设计说明：5.6通暖设计5.6.1 设计内容；5.6.2 设计依据5.6.3 通风系统5.6.4 防排烟设计5.6.5 中央空调系统的设计5.6.6 人防通风系统的设计5.6.7 环保与节能6环境评价6.1环境质量现状6.2生态环境影响分析一、建设期主要污染源和主要污染物二、营运期主要污染源和主要污染物6.3生态环境保护措施6.4地质灾害影响分析7节能7.1编制依据7.2能源和水耗构成7.3节能、节水措施8项目招投标8.
14、1项目管理8.2工程招投标制8.3工程监理制8.4项目建设进度安排9投资估算及资金筹措9.1投资估算经估算，本项目总投资为601.1万元，说明如下：（1）土地租用费用按2000元每平米估算，项目总租用面积2248，合计总投资费用449.6万元。（2）前期工程费项目前期工程费包括可研、规划、设计费、水文地质勘探费、土地平整费用，前期工程费用按建筑安装工程费的1.5%估算，共计1.5万元。（3）建筑安装工程费预计建安工程费约为100万元（4）启动资金预计启动资金为50万元9.2投资计划与资金筹措10财务分析10.1经济评价参数（1）本项目自建成后，其中小班2025人，中班2630人，大班3135人
15、，预计可总共招收160人左右。（2）根据项目周边市场情况，结合公司项目开发成本，对本项目初步定价如下：每个人每年预计总费用1.5万元，每年的毛收入约为240万。（3）本幼儿园预计招收教职工25人，每人年均工资4万元，合计100万元。（4）本幼儿园预计运营成本和税收总共为60万元，包括学生生活支出48万元，其他开支12万元。据以上资料可知本幼儿园每年纯收入为80万元。10.2产品成本分析10.2.1经济分析参数经分析，项目总投资601.10万元，利润总额987.65万元（按投资回报率8.1%计算），全部投资内部收益率164.3%。经济效益较好。10.2.2项目赢利性分析项目总投入601.1万元，每年净收入为80万元，8年可收回成本，收益较高。10.3财务效益基本分析10.4项目临界点分析11项目风险分析及风险防范策略11.1项目风险分析11.1.1经营风险11.1.2行业风险11.1.3政策风险11.2风险防范策略11.2.1经营风险对策11.2.2行业风险对策12结论及建议12.1结论12.2建议附件
