《【广告策划-PPT】旅游局微博开展.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【广告策划-PPT】旅游局微博开展.ppt（78页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、旅游局新浪微博应用说明 关于旅游局设立新浪官方微博的建议,目录,微博平台介绍,微博是一个由140字构成的一句话博客可添加图片、视频、音乐等通过网页、WAP页面、手机短信/彩信等形式随时随地将您看到的、听到的、想到的分享给朋友,微博是什么,微博的特点和传统博客相比，微博发布更便利、传播更迅速，发布字数限制在140字之内，利用无线网络，有线网络，通信技术，进行即时通讯，允许用户将自己的最新动态和想法以短信形式发送给手机和个性化网站群，而不仅仅是发送给个人。所发信息实时传达，并可一键转发。,门槛低多平台传播快即时性,简单来说就是,微博的四大基本功能,旅游局用户发布一条当地景区信息后，他所有的粉丝都能
2、即时收到，就像聊天工具一样,旅游局用户可以在他看见的每一条微博下面做评论，与其他网友实现互动。,旅游局用户可一键分享当地新浪视频宣传片到微博微博支持直接观看视频,微博基本功能之发布,旅游局用户可以一键转发别人的微博里有关当地旅游的信息和美图，分享给自己所有的粉丝，实现多级放大传播,微博基本功能之转发,微博基本功能之评论,微博基本功能之视频分享与播放,发布,旅游局微博意义及应用,政府政务信息快速、便捷的发布渠道,政府了解民意、收集民意的最佳平台,政府创新与百姓的沟通方式，与百姓互动的平台,政府重要的外宣阵地、城市品牌创新的展示平台,新浪微博优势,用户量微博用户数超1个亿，每天微博数超2千5百万，
3、每秒产生785条微博，38%来自移动终端，网站链接与分享合作网站有1万家，优酷每天30万视频在新浪微博播放。政府微博第一选择全国政务机构在新浪微博注册最多，为1050个，占总比86%；官员微博，新浪微博注册数为594个，占总比85%；品牌效应新浪作为互联网第一门户网站的权威性和公信力差异化明显新浪微博在推出开始就非常重视多媒体内容的引入，支持图片微博，之后又联合优酷、酷6、土豆等视频网站推出视频微博。图片、视频与微博客集成，更加利于用户表达自我。名人效应新浪把自己在名人博客上的理念和资源优势移植到微博中来，并顺理成章地发挥着巨大作用。韩寒的一个字“喂”为内容的微博，就吸引了万名粉丝，而通过微博
4、能与姚晨、李开复、黄健翔等名人“近距离接触”，更是千千万万粉丝随时登录、更新微博的动力。,新浪微博优势,图示：新浪为政府提供五层信息安全审核机制，确保舆情监测的及时，行为的有效。,舆情控制体系,对标分析,国内、国外各不同行政区划级别共300多家旅游局通过加V认证在新浪微博设立了自己的微博主页。最高粉丝量：山东省旅游局165552粉丝最活跃旅游局：英国旅游局,粉丝数是衡量博主言论影响力和影响范围的指标，优质博主的粉丝数呈持续或均衡增长趋势。,粉丝数,Source:新浪微博（截止于2011年4月7日）,全球各地旅游局微博粉丝数,105562,63217,43632,微博数、转发数和评论数也是衡量微
5、博营销效果的重要指标：微博数是博主发布的微博总量，反映博主的在线率、互动能力、主动参与潜力和个人特性转发数反映信息传播的范围和传播效率评论数反映博文的信息质量、博主的话题能力和影响力微博互动指数用来评定博主引发话题的能力和话题互动的热度,全球各地旅游局微博互动指数,旅游局微博粉丝的多少与网民对其旅游关注度以及微博内容质量密切相关目前，国内部分旅游局开设了自己的官方微博。以下是4月7日统计的国内旅游局微博的粉丝数量,国内各地旅游局微博粉丝数,粉丝数,国内外旅游局微博介绍,香港旅游发展局,加V认证（为了避免身份混淆，引起公众误解，新浪微博客实行名人身份认证策略）微博主页背景：自主设计（凸显特色）博
6、文内容：话题+文字+图片更新速率：单日更新博文数量6-7条；博文更新时间集中在11:00-15:00；无更新时间不超过一天。单条微博平均转发数量在60人/次；概念性、促销广告转发率极低，重点转发内容为景区（点）见闻、体会。有奖活动设置丰富，参与度高。单条有奖活动都有几百条以上的参与及转发。,英国旅游局,加V认证更新速率：单日更新博文数量6条以下；博文更新时间集中在9:00-17:00注重微博发布内容的质量，单条微博平均转发数量在200-300人/次；不止是发布和英国旅游相关的信息，全方位发布英国历史等展示英国形象的信息，发布内容丰富有吸引力一条BBC英国史视频的微博即得到4000人次的转发,新
7、西兰旅游局,加V认证微博主页背景：自主设计（凸显特色）单条微博平均转发数量在25-35人/次；概念性、促销广告转发率极低，重点转发内容为景区（点）见闻、体会。新西兰旅游局通过转发游客旅游的感受与图片，与游客形成情感交流的同时，很好的利用口碑营销的方式传播新西兰旅游品牌,山东省旅游局,加V认证微博主页背景：自主设计（凸显特色）博文内容：文字+图片更新速率：单日更新博文数量10条以上；博文更新时间集中在8:00-20:00单条微博平均转发数量在15-25人/次；微博发布频次高，信息发布内容全面。山东省各地旅游、节庆、城市民生等信息均有发布，吸引山东省大量粉丝关注,四川省旅游局,加V认证微博主页背景
8、：自主设计（凸显特色）博文内容：文字+图片更新速率：单日更新博文数量6条以上；博文更新时间集中在10:00-24:00单条微博平均转发数量在10-25人/次；概念性、促销广告转发率极低，重点转发内容为景区（点）见闻、体会。除四川旅游信息外，转发有吸引力的旅游微博内容，吸引粉丝的关注和转发,北京市旅游局,加V认证微博主页背景：自主设计（凸显特色）更新速率：单日更新博文数量5-8条；博文更新时间集中在8:00-17:00单条微博平均转发数量在25-35人/次；注重北京美食及皇城文化的发布，吸引大量美食和老北京文化爱好者的关注除旅游信息外，发布内容生动有趣，同时注重信息发布及转发的质量，增强粉丝粘性
9、,国内外旅游局微博推广,新加坡旅游局官方微博推广,新加坡旅游局自2010年1月在新浪开通官方围脖，每天发布大量新鲜时尚资讯，定期发布有奖互动活动；到目前为止，已经有43654多粉丝。,明星效应：人气十足的孙燕姿代言,令人神往的缤纷美图,诱人的促销活动,转发网友分享，强化口碑,香港旅游发展局官方微博推广,香港旅游发展局新浪微博已有105576多的粉丝，这就意味着其发布的每一条微博信息，会很快被这些粉丝看到。这已超过了一般杂志和报纸的发行量；香港旅游发展局借助微博为自己搭建了一个免费的媒体渠道。,香港旅游发展局官方微博推广,香港缤纷冬日节专题网站与旅游局官博紧密联系，形成强关联与互动。微博实时更新
10、冬日节信息，并通过线上活动进行推广。,在新浪旅游专题页面对冬日节活动进行分类、详尽介绍，并特别设立微博互动版块，及时与网友分享信息。,北京东城区旅游局官方微博推广,北京东城区旅游局自3月份开通官方微博仅仅一个月的时间，已经拥有16807个粉丝。该微博为官方微博与大型活动（东城区皇城文化旅游节）相结合的经典案例官方微博作为旅游节传播推广主平台，通过多种话题和活动信息的发布，吸引大量网友对于“皇城文化旅游”的关注，以生动的形式对外传播皇城文化国际旅游的品牌同时，微博借势旅游节在短期内吸引了众多粉丝和明星的关注,北京东城区旅游局官方微博推广,旅游节期间，由微博平台发起#中轴线的清晨#微行动，吸引了网
11、友的广泛关注与参与，同时还吸引了明星兼微博 达人郑渊洁、汤灿、萨顶顶等人的参与。优秀的创意与微博新媒体平台的应用，成为微博事件营销的经典案例，一时间成为北京网友热议的话题，并被新京报等北京主流媒体报道,北京东城区旅游局官方微博推广,吃在东城,游在东城,购在东城,北京中轴文化,网友关注话题的设置，文字的精心编辑与精美高清图片的分享,北京东城区旅游局官方微博推广,以官方微博为平台，发起东城旅游志愿者招募、微投票等丰富多彩的网友互动活动,对标分析总结,目前已经有300多家国内旅游机构和30多家国外旅游机构开通新浪微博，国家旅游局开通新浪微博并号召系统内旅游局入驻新浪微博。新浪微博日益成为旅游系统宣传
12、自身形象、推广区域旅游品牌、网友沟通互动的最佳网络平台。其中，香港旅游局等进行将活动公告，圣诞活动促销，现场活动微博直播等，微博的媒介工具效用体现的很出色；最值得称道的是新西兰旅游局，每天通过旅行者发感想和照片，与旅行者形成情感上的交流与互动，真正将微博的营销作用发挥出来；北京东城区旅游局官方微博与大活动互相借势的经典案例，也值得其他旅游局微博参考借鉴。官方加V认证，实名制形象树立，公信力得到保证；主页背景自主设计，形象差异化明显，主观吸引力增强；单日微博更新速率及时间相对固定；博文内容地域性明显；与粉丝互动性积极互动；借势高质量活动，积聚微博人气；,建议旅游局抓住机会，采用前卫的理念、专业的
13、管理，新媒体的宣传推广平台，构建旅游新的营销工具,旅游局官方微博规划建议,旅游局官方微博建立及运营,1,旅游局官方微博发展阶段规划,借助新浪微博平台，建立旅游局官方微博，作为旅游局政务公开，形象展示的创新平台,旅游系统集体入驻新浪微博，打造区域旅游微博圈，作为旅游局内部管理和区域形象展示的重要阵地,借助新浪微博平台，建立旅游局官方微博，进一步提升旅游局形象，拉近与消费者的距离，提高旅游局美誉度和影响力,旅游局官方微博正式上线,旅游局官方微博注册并开通,1,新浪人员协助加V认证,2,旅游局官方微博日常运营,3,旅游局官方微博发展规划,旅游局官方微博运营团队配置建议,旅游局官方微博发展规划,-配置
14、建议：微博运营团队需至少配置一名专职运营人员做主编，全面负责微博定位、内容资源整合、内容栏目规划与日常维护-人员要求：该人员需具备新闻传播、互联网营销等专业知识，了解网络媒体传播特性，了解网民心理，会使用网络语言与网友沟通互动。如不具备以上专业素养，新浪方面会提供专门的人员支持。,旅游局官方微博日常运营建议,旅游局官方微博发展规划,-日常内容：分栏目进行日常信息的发布 旅游产品吃、住、行、游、购、娱相关产品，利用文字、图片、视频分享信息；节庆会展节日黄金周、高端会展信息实时发布；政策措施旅游相关政策法规及惠民措施；促销信息各景区景点促销信息。-辅助内容：增加微博的趣味性和传播性，可适当发些轻松
15、搞笑的内容（趣图、趣味视频、创意生活）、生活哲理、名人名言等。-收集微博内容：收集同行业、活跃网友发布的活动相关内容的微博，进行及时的转发和评论回复。,-新浪网：新浪全平台优质资源推广 新浪微博平台资源推广-当地媒体：发动当地主流媒体发布政府微博开通的相关信息，号召当地微博网友一起关注和参与。充分利用区域媒体，发布微博内的信息，进行二次传播，形成区域性的影响力，通过区域媒体及同城微博的带动，使微博帐号影响力逐步增加-旅游局:通过旅游局自身各种渠道、宣传物料等推广旅游局微博 通过与线上、线下各种活动相结合，提升官方微博人气和影响力,旅游局官方微博发展规划,旅游局官方微博全方位推广建议,谢谢！,如
16、何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对
17、市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,
18、客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法
19、3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2
20、、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市
21、场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分
22、析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SW
23、OT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套
24、、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我
25、们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市
26、场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买
27、者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产
28、市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地
29、产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量
30、、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）
31、能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的
32、特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素
33、项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，
34、我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
