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1、,PRODUCE BY ENABLE TOO&SOURCE ORGANIZATION,成道立德三永湖项目前期策划方案,市场篇,SWOT,贰,定位篇,叁,案例篇,肆,壹,产品篇,陆,推广篇,柒,理念篇,伍,广告篇,捌,05-07年大庆房地产开发量,如图所示05-07年大庆房地产开发量迅猛增加，说明房地产市场正处于快速增长期；在07年的573万m供应量中，包含07年土地放量250万m，06年后续开发量223万m，及油公司经济适用房100万m。07年实际土地放量低于06年。,区域市场开发量对比分析,从上图可看出，大庆房地产开发主要增长量在西城区，主要以围绕在区域中心的大盘为主；而东城区的房地产开发量
2、一直处于有条不紊的良性增长。在大庆市的市政规划中，东城区的规划建设一直是重点，在05年的规划中以完善东城区的区中心建设和继续规划/开发滨洲湖和黎明湖为重点，06年则是把规划重点完全转移到了滨洲湖和黎明湖北岸的开发和建设上，进入07年的规划，三永湖区域成为市政规划开发的重点工程，因其既比邻区中心、生态环境又优美，且地块规模庞大。开发完成后既得市区的繁华，又得地块自身的优美环境，将是在05年、06年的规划基础上进行完美超越与城市价值提升。成为大庆房地产市场发展的风向标，成为大庆市的名牌区域。而西城区的规划建设在06年急剧猛增的原因，是由于像奥林国际公寓、银亿阳光城这样的超大项目进驻所导致的，而进入
3、07年的开发量继续增长也是这几个项目的后续开发所造成的。,整体市场销售价格对比,从上表可以看出，近三年房地产销售价格呈现高低高的增长趋势，具体原因如下：05年大庆房地产市场供应量严重不足，市场需求巨大。06年所开项目多位于规划开发的新区，配套不足等因素制约了价格的提升。例：滨洲湖北岸的八个项目均价多在24002600元m之间。07年价格上升主要是由于所开项目多位于市区内，且环境优美，临近商圈，配套齐全加之产品力的提升等因素将价格推向新高。例：维也纳音乐花园等项目临近新玛特、三永湖风景区，均价3200元m。,区域销售均价对比分析,单位：元/m,06年东城区整体均价同05年一样低于西城区，主要是由
4、于所开项目多位于距离市中心较远、配套较落后的了滨洲湖地区。如果不包含政府调控的低价项目澳龙新城，那么07年东城区的销售均价赶超西城区，主要是由于东城区07年新开项目多位于市区内生活、商业配套较为完善的地段，加之市区内待开发土地已经所剩无几，稀缺成就了价值，提升了价格。,整体市场去化量对比,单位：万平米,由以上对比可以得出以下结论：06年去化面积相当于05年的近两倍。不仅是市场消费热情高涨的原因，更是由于符合大庆市民生活水平的新房地产开发需要的剧增，导致开发量增加；07年度上半年去化量虽仅为42万平米，主要是由大庆的地理气候环境所决定的，春节后的3、4 月份气温低，多数项目还无法动工，仍处于前期
5、筹备阶段，尚未进入销售阶段。进入5月份以后才开始进入销售预热期。但此时也正是比拼期房地段号召力的阶段。,区域市场去化率对比,去化率=当年销售面积：当年土地供应面积,如图可以看出05年东、西城区销售率基本持平。而06、07年东城区销售率明显高于西城区，主要原因是不仅东城区开发量稳定，而且多为环绕在市中心且周边的生态环境优良的项目，故能受到市场青睐。进入07年销售率较低是因为，大多数项目或仍在前期筹备中，或还未取得预售证，因此大庆市的房产去化高峰将会在8、9月份体现出来。,05-07年度销售统计,2005年销售情况统计,2006年销售情况统计,上表显示，06年的销售率虽低于05年，但总销售量明显高
6、于05年；进入07年期房地段号召力和价格（利润）增长将成为本年度的看点。,2007上半年销售统计,注：以上已开发商品房194万为06年后续项目供应量及07年新开项目的供应量之和。,经过上述的统计分析，我们可以得出如下结论：一、大庆房地产开发量正在稳步增长，东城区市场处于良性发展阶段；二、对比05、06年销售量可以看出，销售总量呈现上升态势；三、06年由于供应量、项目位置的影响，致使总体销售均价小有回落；四、由于东城区新开项目多位于所剩无几的市区成熟地块，并且多数项目比邻生态环境优良的区域，故07年东城区房地产的综合指数（即价格、去化率）将超越西城区。成为全市的关注亮点；五、在所有大庆人的心目中
7、，东城区在环境规划、生活方便性及居住感受三个方面均好于西城区，因西城区首先是矿区，然后才是居住区，环境污染及城市建设的落后，使得大庆东西两城的消费格局呈现出“西城区的消费者可能会到东城区买房，而东城区的消费者决不会到西城区买房”这一特性。,地块综述,地块指标规划区用地：503.40公顷；红线内用地：487.55公顷；水面面积：297.33公顷；陆地用地：190.22公顷；建设指标占地面积：939800平米；建筑面积：1215885平米；住宅建面：1009937平米；居住户数：8849户；容积率：1.29；绿化率：38.98%。,项目内部优势规划：总体规划500万平米，水陆结合，沿湖建设，气势恢
8、宏；规模：开发建面100余万平米、8849户、吸纳人口近31000人，超大社区规模，自成体系、自我循环；地段：地块临近开发区，北通新村，南望龙凤/万宝，且卧守进出大庆的主干道，有利于人口导入；环境：环绕近300万平米多功能自然大湖，生态健康、环境优越，可演绎的规划空间超强，容易制造市场差异化；,高尔夫：117.33万平米高尔夫球场规模空前，位居全省第一，不仅提升了地块的档次，同时还增加了口碑传播效应；设计：多组团规划设计，多建筑单体的应用，项目具备包容性和层次感；水运：地块水运极佳，玉带缠腰，照中有泡；内部配套：超级会所与俱乐部的建立，与多业态形式的配套规划，使得项目协调统一，自身功能完备；品
9、牌：成道立德集团，韩国企业，驱动项目异国风情。,项目内部劣势地块：位于世纪大道南侧，地块现状不乐观，区位生活配套不够完善；交通：交通系统不够完善，通达性差；区块：地块南侧，紧邻热电厂和万宝工业园，周边还分布着小工厂及高压配电站；发展：新开发地段、陌生品牌开发商入驻，客户群对项目发展缺乏认识。,项目外部机会政策：政府着力规划三永湖区域，区域市场逐渐升温，可有利提高项目的知名度与美誉度；搬迁：龙凤区政府迁移至本地块东侧，可产生良好的口碑和正面影响；外部配套：板块周边配套虽相对匮乏，但可将辐射圈扩大至新村万宝等地，以提高板块生活方便性和舒适度；概念塑造：营造超级主题大社区，可将目标客户群的锁定不仅限
10、于东城区。,项目外部威胁成本：由于开发球场才可取得土地的“捆绑政策”，导致项目前期投入成本增高，占用流动资金强度大，不利于短期提高利润；市场因素：由于项目规模大，开发周期长，容易受到未来市场变数影响。,解决方案放大优势：保持多组团、多业态的项目规划布局，扩大产品异国文化和设计理念；提高项目良好自然资源的利用率；规避劣势：提高对项目自身功能和自我循环体系的渲染，打造和保养开发商品牌效应；利用机会：充足利用地块的政策规划，提高公信度；渲染区位附加值；预防威胁：分期开发，组团式销售，先期以快速回款为主导，后期以提高利润最大化为主导。,本篇将通过以下五个层次来阐述项目的定位理念：假象定位原则；市场定位
11、；客群定位；产品定位。,假想定位原则 由于大庆是一个资源型城市，有其自身的地缘特殊性，东城区及城市周边的客户除工作需要以外，是很难在西城区购买房产的，但西城区的客户则不然。,因此，本案能够吸纳全市客群以及城市周边区域客群的能力（即项目的特殊性、唯一性）尤为重要,市场定位 本案规模超大，地块规划主题性极强，住宅区域规划层次分明。具备吸纳多级层次客户群的能力。虽地块坐落于东城区，但未来操作本案应不仅放眼于东城区，要以大庆市及部分外厂区域作为市场目标区域。“大盘、生态、健康、运动主题、湖景”不仅是本案的优势，也是全市其它各案所具备的，尤其以奥林国际公寓、沿湖城最为突出。甚至以上两个项目还有优于本案的
12、卖点。本案在市场中的形象与定位，应是具备与全市各案相抗衡的差异化卖点的。,因此，本案在市场上具备两大差异化卖点：一、高尔夫主题；从抛开房地产业的角度上讲，高尔夫运动在大庆具备唯一性、新鲜性、俱乐部形式、归属性、崇尚性、品质高档，等概念特性的。更何况本案用于高尔夫球场建设用地规模庞大，是很难有后者能够赶超的。二、多元化的生活理念；多元化的生活理念不仅仅是其他业态丰富的项目所能达到的，在本案的多元化生活包括：度假、养生、购物、工作、居住、娱乐、文化沉淀，这种综合性的多极感受只有在本案才能体会到的，是真正的社区自我循环，自成体系。其他各案无论是自身条件还是外部特性均不能全部做到。,客群定位 因本项目
13、大规模庞大，故客群的吸纳应是全方位的。首先，在吸纳客户群的档次上，不应仅把目标定位于高端客户群，还应吸纳大量中端客户群和部分低中端客户群；此吸纳手法可通过社区组团划分来进行区割。其次，从地缘上讲，目标放在大庆全市、城市周边区域；再次，从置业角度上讲，吸收养老度假、再次置业、首次置业、投资置业、异地商居置业等；最后，从客群所能接纳的总价范围上讲，小户型为1221万；中等户型为1836万；大户型2545万；服务式公寓为1730万；叠/联别墅为6080万；独栋别墅为100150万。,客群购买目的,度假/养生,游玩,疗养,炒卖,常住,投资,商居,提高居住品质,改善居住环境,出租,本地工作,商旅工作,产
14、品定位 如果说，市场定位是对项目的唯一性和特殊性做出评判，客户定位是对此寻找目标需求，那么产品定位将是对项目综合素质的总结。既然本案是多元的、多极的。如果再通过对一些不完备的规划进行修正。那么，本案的产品将定位于：大庆首座HOPSCA式高尔夫主题综合大社区,HOPSCA定义HOPSCA：H：HOTEL（酒店）O：OFFICE（办公）P：PARK（公园）S：SHOPPING MALL（商场）C：CLUB（会所）A：APARTMENT（公寓）暂先不讨论本案在以上的哪些方面是否需要进行规划设计修正。我们先通过对一些案例的研究，作为参考，最终确定本案的规划设计发展方向。,本篇将通过以下四个层面对本案未
15、来项目开发理念、产品规划建议提供宝贵依据：HOPSCA概念及成功案例；北京国瑞城规划设计理念解析；大盘操作注意事项；本市相关楼盘业态优势。,HOPSCA概念 豪布斯卡（HOPSCA）是英文单词HOTEL（酒店）、OFFICE（写字楼）、PARK（公园）、SHOPPING MALL（商业）、CLUB（会所）、APARTMENT（公寓）首字母的缩写，最先于1986年诞生在法国巴黎的拉德芳斯，后兴于纽约之心脏曼哈顿，东京之核心六本木。一般位于城市中心，有足够的空间实现庞大的建筑规模，有大面积的景观绿带，有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽，并有业态业种齐全的商业配套以及高尚多元的文化品位，体现了功能互补
16、、资源共生、聚合增值的优势，是整体布局完善、功能特色明显的现代服务业集聚区和现代城市服务的新高地、新载体。关于PARK定义：由于国情不同，PARK被解义成“公园”和“停车场”两种版本，目前在中国，尚无需象发达国家那样有建设立体式停车场的强烈需求，故“立体式停车场”的概念在房地产楼盘推广中更是起到无关痛痒的作用。以下引例的“上海豪布斯卡港”也是将PARK定义得比较模糊。,HOPSCA成功案例 上海豪布斯卡生活港（HOPSCA），位于上海市南汇区惠南城区，两港黄金商圈之中心，近邻大学城。是一个集假日酒店、首席写字楼、公园、大型停车场、休闲娱乐购物餐饮街区、会所、公寓于一体的大型欧式城市建筑群和一站
17、式超级生活中心。上海豪布斯卡生活港按照国际最先进的城市规划理念豪布斯卡模式开发建设，项目占地约250亩。,公园,公寓,商业街,商业体上建设写字楼、酒店、会所,公寓,公寓,其中包括：11800荷兰LE BERTOLOTTI 建筑风格的国际假日酒店；11500的法式学院派建筑风格的首席写字楼；约45000的开放式城市绿廊两港印象公园；1公里地下停车场、约500个地面停车泊位及大众公交总站；近10万的步行街区和休闲美食娱乐街区以及核心街区“中华老字号品牌大道”和“中国经典品牌博览馆”；大型会所上海豪布斯卡俱乐部；约8万的剑桥公寓、碧海公寓、蓝天公寓。,法式学院派写字楼,荷兰风格国际假日酒店,商业街两
18、侧,案例分析 可以看出，上海豪布斯卡生活港（HOPSCA）：首先没有脱离市中心的主旨；其次，业态多元，街区式布局；在建筑风格上，更是大放异彩，采用荷兰与法国的两种建筑风格来塑造社区最重要的两个部分（写字楼、酒店）；两港印象公园，作为开放式的城市绿廊让社区并不闭塞、沉闷；充足的停车场与公交汽车站完成了社区居民交通出行的必要条件；最值得一提的是特色商业街，步行、美食、老字号、经典品牌、博物馆，让社区的娱乐氛围和文化味道一并很浓；最后，项目的主角公寓式住宅又分为三个梯次，给周边学子带来了无尽梦想。最终此案所倡导的是：复合式、一站式、多元化的优质生活空间。,北京国瑞城规划设计理念解析 国瑞城是北京市中
19、心一个综合建筑集群，占地20公顷，建筑面积88万平米，位于崇文门商圈核心地段，坐拥崇文门，西望金融街，东街国贸CBD，北靠长安街，毗邻王府井。两条地铁线、7 条主干道，构成四通八达的路网。,国瑞城的多种业态，构成了配套完善的集居住、商务、办公、购物、休闲、娱乐于一体的城中城。甲级 5A 高档写字楼，3.65米层高、架空网络地板、独立送风中央空调、十几部进口电梯、酒店式豪华大堂，是市中心商务办公和投资的首选。国瑞雅仕苑是不可多得的板楼豪宅，一梯一户、两梯两户，最大限度保护业主私密。10 万平米商业步行街，集SHOPPING MALL、特色店、大型超市等，成就一站式购物新体验，引领崇文商业走向更加
20、繁荣。而商务公寓，更是投资、居住和办公的理想场所。更有 12 栋四合院和全国示范少年宫，点缀于绿树花草丛中。,写字楼：国瑞大厦由二栋甲级商务大厦、裙楼商业及地下车库组成，打造为国际化，世界级一流品质商务大厦，将成为各产业领先者企业及机构区域总部，领先国际商务潮流。,公寓式酒店：服务式公寓按五星级全智能化设计，建筑装饰风格金碧辉煌、温馨舒适，有各类客房约450套。大型会议中心、中西餐、品牌店各种功能配套齐全。提供多种套间，备有书房、开放式厨房，一居、两居、三居等为商务旅客及其它旅客提供多种选择。5星级室内空间，尽显豪华气派，是区内最高档的商务接待场所。,购物中心：十万平米的国瑞崇外购物中心，以最
21、现代化的 SHOPPING MALL 规划、打造京城最舒适的购物环境。国瑞中心采纳国际最流行的店中店形式，集超市、百货、300 多家品牌店、几十家特色餐饮店，几十家健身、娱乐、休闲、酒吧、电影院于一体。其中商铺面积在400-1000平米。,住宅：国瑞城之雅仕苑总建筑面积10万多平米，主力户型在120到180平米之间。每户都有独立的阳光花园，更有花园面积超过80平米的空中别墅户型。市中心豪宅罕有的花园环境；南北通透，户户朝阳的板楼豪宅；一梯一户，两梯两户高私密空间；270景观空中花园，独享私人氧吧；空中别墅单位：设前庭后院、阳光书室、露天花园等多元化养生功能空间，尽显尊贵生活,三栋商务公寓：总建
22、筑面积4.5万，户型面积以80-150平米为主，可以用于居住和办公，是居家、投资的极品楼宇。室内空间可自由组合。,作为在英国伦敦上市的第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司被委任为国瑞城物业管理部分独家市场推广顾问。,大盘操作注意事项1、资金周转与回笼：体量大，前期土地等投资巨大和开发周期较长，这都需要开发商有雄厚的资金势力；2、大盘存在的交通问题：大盘是随着城市的扩张而出现的，主要分布在城市生地。目前楼盘的交通主要靠开发商自己解决，由于客观因素影响，就会出现大盘交通问题；3、产品老化现象：大盘的开发周期通常在五年以上，而产品的设计往往都在开发初期阶段就基本定型，随着开发时间的推进，后期产品逐
23、渐显得跟不让潮流；4、节奏难以控制：开发节奏是地产经营的一门学问。分期开发，不仅是资金问题，还有市场预见问题，同时也是一个项目内在的联动问题。,如何规避大盘的操作风险1、可控制性：总体规划需要对整个开发进行控制，包括开发商经济效益的技术指标，整个社区功能的布局、流线、配套与环境，开发的资金与周期等；2、机动性：指规划需要留有余地，以适应市场的变化；3、整体性：指在变化中把握整体主线；4、效益性：指注重投入和产出的对比；,本市相关楼盘业态优势1.主要针对东西城的两个中高端项目：奥林国际公寓、沿湖城，进行大盘规划设计分析；2.针对领秀1+1，进行住宅产品的错层分析；3.针对大唐世家，进行别墅部分的
24、分析；4.针对巨鹰国际，进行公寓部分的分析；5.针对大庆科技港，进行写字楼部分的分析；6.针对新玛特，进行商场部分的分析；根据以上分析，可给予本案在各业态的面积控制、产品形式等方面设计上的参考。,1.奥林国际公寓开发规模：奥林国际公寓总占地面积约80万平方米，总建筑面积约160万平方米，分四个区域组团，预计共入住7560余户。2006年奥林一期D区共开发27万平方米，2007年二期A区共开发22万平方米。预计B区、C区将于2008年开发。开发理念：奥林国际公寓，在大庆首次提出了运动主题的开发理念。以全天候、运动型、健康态为目标蓝本，打造以运动为主题的全方位的综合社区。以奥林匹克为依托，打出金牌
25、概念，显示了精益求精的决心。注重整体高端的品质感、尊崇感和细节的细腻感、舒适感，营造气度恢弘的大盘风范。,社区规划：1、一期共建39栋楼，10栋连排别墅，5栋高层，18小高层，6栋多层，共计2000余户。二期规划24栋住宅楼，20栋小高层，3栋高层，1栋多层。共计1970余户。三期开发栋数未定。2、北美风格的小区设计，美式雕塑小品，日式枯山水景，花廊、喷泉、水池，景观步道比比皆是。3、2万平方米的奥林匹克广场，大型综合主题会所，休闲、娱乐、健身、养生项目应有尽有。4、建筑群南低北高，楼体间距超大，打破以往兵营式排列传统，错落有致，并达到更好的采光效果。5、绿化率高达42%。6、6900余地下停
26、车位，方便快捷，可直达电梯入户。7、人车分流，道路全部采用无障碍设计，更体现人性化。8、在小区内设九年一贯制学校，方便业主子女学习。,可借鉴优势：1、奥林国际的运动主题概念为大庆首创，“金牌”思想振奋人心。奥林匹克主题广场和综合主题会所尤其突出。2、奥林国际北美风情的景观绿化和人性化的道路设计值得参考。3、奥林国际从高层、小高层、多层到连排别墅设计规划合理，密度低，错层排列采光效果佳。4、120平米左右的户型及复式颇受青睐，别墅去化良好。5、业主子女免试直升一中也是奥林国际的重要吸引点。,1.1沿湖城开发规模：住宅总建筑面积60万平方米，商业13万平方米。分三期开发。开发理念：1、依托两湖一河
27、，主打生态理念，打造沿湖大型生态居住典范。2、推出学区概念，业主子女可入实验中学学习。3、产品定位于高端品质。,社区规划：1、邻近实验中学，社区有九年一贯制学校，属实验生源地。2、社区内商业3万平方米，社区外部配套商服10万平方米。3、一期共开发3栋高层、6栋小高层、12栋洋房、40栋别墅（包括连排和双拼）；二期开发5栋高层、6栋小高层、11栋空中湖景洋房和16栋复合别墅。,可借鉴优势：1、一期推出大庆首家临湖双拼别墅，二期再推四层洋房别墅复合建筑，新颖独特。面积均在400平方米左右（含车位）。2、高层设计风格独特，户型合理，堪称大庆高层建筑的典范之作。3、引进国际标准的“金钥匙”物业管理理念
28、。4、可直升实验中学。5、拥有3万平方米绿化面积的超大中心园林，1万平方米的超大名流会所和10万平方米的集时尚、购物、休闲与娱乐为一体的大型商业广场。应避免劣势：1、均价之高，东城区无出其右，令很多中档消费者望而却步，损失了一定客源。2、虽然临湖而建，但周边商业生活配套不完善，使项目高品质打了折扣。3、高层与小高层价格过高，去化率极低。,2.领秀1+1,1、错层新颖，独版户型。蒙太奇三叠式、魔方1+1式、琴韵平错式、空中花园大跃式，四种活性空间。2、2006年6月开始对外销售，604户于当年11月已基本去化573户，去化率高达95%以上。5066平米的复式户型去化速度较快。,3.大唐世家,1、
29、占地面积6.3万平。一期建筑面积约3万平，别墅168栋，赠送40160平方米私家大花园。绿化率40%以上。2、别墅系列为大唐精心打造的上乘之作，均价5000元/平米，总价39.8万起。3、罕见框架结构，可随意打通，任意组合，“异型柱”藏于墙体内，使用空间最大化。,4.巨鹰国际,去化量分析：2007年2月内部认购开始，至2007年6月末，公寓已经去化近85%，只剩150余户46平方米的公寓。均价在33004100元/平方米之间，单价虽高，但由于采用买一层赠一层的变相促销，加之户型多为46111平方米的中小户型，总价依然保持较低区间，很易为大众接受。,1、住宅和写字间为65260万平方米，商业27
30、00平方米。2、项目配套设施完善，公寓配有一卡通、门磁、可视对讲、紧急求救按钮、温感、烟感、24小时保安巡逻系统；写字楼配有高档商务中心，提供代购机票、收发传真、复印、保洁等服务。3、小区还配有1000平米的休闲会所，内设棋牌室、桌球室、壁球管、健身中心等休闲娱乐设施，并与今日阳光休闲洗浴广场及一兆韦德健身中心合作，让其成为小区分会所。,5.大庆科技港,项目综述：1、占地3.63公顷，总建筑面积7.35万平方米。2、采用全新设计理念规划设计，打造低密度、花园式商务总部基地，并拥有完备的商务配套,如商务中心、多功能厅、员工公寓、餐厅等，是即将引领大庆商业发展的商务总部。围合式布局园区。3、现有5
31、栋楼，2/3为商务写字楼，1/3为公寓。绿化率33%，容积率为2.02。共设166个停车位。楼体设计为11层加连体部分4层。,户型配比：写字间面积在1001000平米，主力户型为100平米、200平米、300平米的办公间，占总户数的1/3。商务公寓面积3260平米。去化量：价格在23002700元/平米之间，均价2500元/平米。刚开始预订，已售近3万平米，项目剩余约4.5万平米。,6.新玛特,简介：新玛特用于经营面积约5万平米。是一家大型现代化商业零售企业，引进了SHOPINGMALL概念，集购物休闲娱乐为一身。用于大型超级市场约7000余平方米。经营方式：采取自营、买断、代理、代销、联销、
32、租赁等方式。其中超市将采取自营方式，出租的范围包括服装、鞋、服饰、金银珠宝、花店、药店、书店、餐饮、酒吧、水站等，同时采取买断、代理、代销、联销等方式吸引国内外著名的厂商入驻，提高经营的层次。,业态分布：一楼为钟表、黄金珠宝、化妆品、鞋、超市、麦当劳快餐厅；二楼为服装、真纺织品；三楼为运动休闲、家居、儿童用品、家电产品；四楼为电影院、电游、水吧、特色餐厅、书店。特有品牌：蕾莎，TAKE IT，ONLY，艾格正装，依恋，VERO MODA，edc，Leives，LEE，NIKE360，天恩，简，EV，RED EARTH彩妆，法仙雅皮草，歌诗帝，obdo，丸美化妆品，佰草集，JOJO99，阿依莲，
33、圆领部落，资生堂，蝶妆，ECCO，龙牌。,通过以上诸多各案的分析，我们得到如下结论：1、HOPSCA社区应具备复合式、一站式、多元化的优质生活空间；2、其业态不仅应布局合理，还应是区域内各项指标均优的综合优势项目；3、由于复合型大盘开发周期较长，故应注意资金流的流畅、产品的超前性、开发节奏的控制；4、大盘应有自身完备的主题概念性；5、住宅错/跃结合是目前市场上需求旺盛的产品；6、别墅虽为奢侈性住宅，但不宜面积过大；7、酒店式公寓属高单价产品，故在面积控制和平面布局上应有创造力；8、写字楼产品由于面积较大，预想快速去化，故单价不宜过高；9、百货商场成功运营的关键在于经营方式的多元化、业态分布的合
34、理性、品牌招商的特殊化。,以上对论点，将成为我们进一步进行项目开发理念塑造、产品方面的规划设计提供更准确的依据。,本篇将通过以下四个层面对本案的开发理念进行解读：全局运营体系；项目开发理念；项目附加值提升；项目竞争优势塑造。,根据以往操盘经验及从案例篇中所提及到项目，我们肯定讲：大盘的成功不仅仅在于产品自身，更在于主题的选择、理念的塑造；一个项目之所以被热捧，因为它已经成为了城市名片或区域标杆；如果能够将城市的发展趋势与项目紧密地联系在一起，将使得项目在市场中的口碑高过广告效果。那么，全局运营体系，就是将项目捧红的基础。,全局运营体系,全局运营体系解读 首先，我们需要让目标客户群了解区域的未来
35、发展与潜力。然后，告知本案的优良价值，以及在城市中的地位如何。最后，诉求这样的项目能带给客户的利益是什么，客户能在这里感受到比其他项目更具吸引力的独特魅力是什么。换句话讲，要告知客户，购买的不仅仅是项目、还有生活方式和区域未来价值。,全局运营体系应用,项目开发理念 根据全局运营体系的最终点，我们对本案概念进行剖析：,将构成一个集运动、休闲、娱乐、餐饮、购物、办公、居住、社交、文化、会务、旅游、度假于一体的，复合式、一站式、多元化的优质生活空间。,项目附加值提升 在的诸多层面当中，能够提升项目附加值的因素，重点在于韩国文化与品质的体现：韩国百货；韩国会所；韩国物业管理；社区韩国文化节；社区内部建
36、筑与园艺的细节；社区引导系统的图文标识（中韩文字一体化）；另外，还有度假产业（高尔夫、水上公园）的体现。,项目竞争优势塑造 对于一个购房者来说，最终的、最实际的利益还是房屋本身、社区本身，故竞争优势重点体现在：社区规划；环境绿化；外立面；户型设计。下一篇章产品篇将对社区规划、产品设计给予详细的建议。,规划策略我们不能说，因为本案具备在一些方面具备唯一性和特殊性，而忽视了产品的规划与设计。其实，产品的准确定位才是消费者最终买账的关键；产品的丰富性才是客户群体多元化的有力保障。公园概念只是刺激消费者欲望的引子。因此，即为了适应市场的不同需求，又为了先期推盘的影响力，故采取组团式划分的策略，下分六大
37、组团，分批面向市场。,组团划分,业态功能划分,商业、商务综合体临街商业高层与酒店式公寓多层联排/叠拼别墅小型独栋生态办公楼独栋别墅公寓式酒店,组团划分与开发流程在原有基础上进行六个组团划分。在未来推盘和开发流程上：1.先推出组团1，以邻近区中心的位置，震动市场；2.续退组团2与组团4，采用住宅与独栋别墅混合搭配的形式面向市场；3.然后可出售商业、商务综合体的写字楼部分和临街商业部分；4.最后推出组团3与组团6，此时在市场上项目已拥有良好的口碑与形象感，故推出在项目位置上较偏的组团6，和小型生态办公楼;,关于建筑设计建议以下将对1.商业、商务综合体；2.临街商业；3.高层住宅与酒店式公寓；4.多
38、层住宅；5.联排/叠拼别墅；6.独栋别墅；7.小型独栋生态办公楼；8.公寓式酒店；9.会所；10.社区公建，进行建筑设计及单体内部布局建议。,1.商业、商务综合体 商业、商务综合体，位于社区西北方向，与正大方盛隔路相望，邻近区中心和大庆CBD金融街。建筑形式采用联体结构，中间建筑为韩式百货商场，两侧分别为通廊式办公楼和5星级酒店。根据国际惯例，三种业态形式不仅外部联体，且内部可相同。通廊式办公楼外配景观电梯。通廊式办公楼和5星级酒店总层数控制在25层以内。,1.1韩式百货商场内部业态布局建议韩式百货商场为5+1式层布局：B1F：韩国用品超市；1F：韩国知名品牌化妆品与鞋帽；2F：韩国知名品牌服
39、装；3F：韩国电子产品/音响制品；4F：韩国工艺品/珠宝/精品家俬；5F：韩式风情小吃街街/娱乐城。,2.临街商业 据统计，大庆06年在餐饮消费上近27个亿，站到居民消费总额的13%，居第一。并且大庆餐饮市场的韩式菜肴并不正宗，只是以常见的韩国小吃为主，并无体系。因此本案商业宜打造风情街：以韩国、东南亚为主的餐饮，兼备娱乐和其他服务业功能，采取定向招商。此举不仅提升项目气质，而且也丰富大庆餐饮市场。,3.高层住宅与酒店式公寓 由于社区南部为高尔夫区域，此区域为独栋别墅密集区域，但高层建立与此，不仅影响别墅采光，自身又与热电厂呈平视状态，影响自身去化。因此，在原有规划基础上建议删除此区域的高层开
40、发，删除后高层开发量减少近1/4。另外，高层楼层数尽量控制在22层以内，小高层控制在17层以内。,3.1酒店式公寓 酒店式公寓建筑设计，不得过于传统、死板，大面积的采光窗和小面积南向观景凸阳台（不封闭），是其感官形象的重点。配与内部的精装修与物业服务，将是大庆居住的一个新起点。也可采用局部错层或跃层增加室内的空间感。,4.多层住宅 多层住宅建筑设计在外立面方面需多加斟酌，立面的美观关键在于窗与腰线和颜色的结合，众多项目在后期颜色定位时，没能把握到位，使得整体的美感功亏一篑。建议开发商聘请准业施工专家以对本案立面进行把控。,5.联排/叠拼别墅 本案的联排/叠拼别墅均属近水住宅，建议在设计的考量上
41、多注重通透性和花园的情趣效果、阳台的观景效果。,6.独栋别墅 独栋别墅不宜超过三层，一层需有两间卧室（保姆房、老人房），并配有独立车库。南向房间具备两面采光的条件。并且内部有大面积挑空，方能体现出主人的大气与尊贵感。,7.小型独栋生态办公楼 小型独栋生态办公楼，临湖而建，背靠高尔夫球场，除注重通透性以外，更加注意保温性和节能性。并且内部配备高级智能化系统。,8.公寓式酒店 公寓式酒店邻近高尔夫球场，坐落于南部小岛之中。此酒店与其它酒店不同，其注重的是温馨舒适，情调氛围，而非有很浓郁的商务感和豪华感。公寓式酒店是度假型产品，而非商旅消费者去处。是高尔夫运动者与水上运动者的停歇休息之处。,9.会所
42、,社区大型会所,社区小型会所,公寓式酒店会所&高尔夫豪华会所,别墅私家会所MINI SALONG,社区公建,会员专属CLUB,由于本案围湖而建，地块分布广泛，并且业态多元。因此在社区会所也分层次，每种会所要求的体量、服务类别均有所区别。超级大会所：注重的是功能齐全性；小型会所：注重的是实用性；别墅私家会所-MINI SALONG：注重的是高级完备的私家服务，精品沙龙；高尔夫会所：注重的是豪华性；会员专属CLUB：高档PARTY专属地，会员制。,高尔夫会所,会员专属CLUB,超级大会所游泳馆,别墅豪华会所-大堂,10.社区公建 社区公建区域以学校和幼儿园为主，作为可吸纳东西城区消费者的百万平米的
43、大盘，教育题材不可或缺。可与著名学校联合办学，九年义务制学校，从小学到中学直升制度。并可建立科技实验班，增加学校的优质感与知识含量。幼儿园可开办艺术幼儿园，注重艺术文化的修养教学。如：音乐、舞蹈。,关于景观规划建议以下将对1.社区景观分布；2.园林绿化细节，进行设计建议。,景观分布,1,2,2,3,3,6,4,4,5,5,4,1.六级重点景观分布第一级：临世纪大道处入口处绿化广场，此区域是社区形象的体现，尤为重要，设计要彰显大气，要有象征性的精神堡垒；第二级：社区两大组团中心绿化广场，此区域是社区业主散步、活动的场所，追求是互动性强；第三级：社区西侧入口处绿化广场，是高尔夫爱好者与度假者经常出
44、入的必经之地，此区域设计追求标新立异；第四级：别墅区域内和社区东入口绿化组团，此区域设计追求精细；第五级：社区南侧小岛绿化，此区域同样是高尔夫爱好者与度假者停歇之地，此区域绿化不能太过夸张，追求平和与舒适度；第六级：湖中小岛绿化点，此区域是社区灵魂的象征，应建造出社区业主与外来人士所向往的精神堡垒，与社区主入口处的精神堡垒交相辉映，设计追求有创造力，代表社区主文化色彩。,2.园林绿化细节体现社区入口处广场,社区次入口路径与绿化,社区公共广场，体现人与社区和谐互动的原则。,公共区域的音乐喷泉，此景观可建立在湖畔，供社区业主欣赏。,社区南部小岛绿化,社区南侧度假区-黄金海岸的栈桥、凉亭、喷泉,利用
45、社区内原地块成年大树进行移植，体现社区生态宜居的规划理念，制造新闻话题。,彩石路与社区遮阳伞作为高档社区别墅区应采用彩石铺路，提升区域组团的品质；另外，在盛夏到来之际，社区内应提供给业主与遮阳伞一体的休闲散座，体现社区人文关怀。,社区道路间凉亭，使绿化与社区路径不再保持距离。,关于物业管理服务 物业管理与服务是房屋品质的保障，是房产升值的关键。多元的物业服务能促进项目的美誉度与知名度。本案未来的物业服务标准，应在大庆现有的高标准基础上增加服务内容，如：从社区入口处通往社区内的电动公乘车；一站式管家式服务；保姆式服务；等。总体原则是为儿童提供安全保障；为成年人提供便利与舒适；为老年人提供医疗与健
46、康保障。建议聘请韩国本土的知名物业公司进行顾问管理，让大庆业主体验全新的服务方式。,关于智能安防系统 安防系统，如同建筑品质一样备受关注，是产品层面不可或缺的重要部分。目前大庆市场的中高档项目均采用六级安防措施。本案在此基础上，可进行细节提升，以在未来销售中提供给客户备受关怀、与众不同的尊贵感受。可配备：一卡通全方位出入系统、防盗电磁感应系统、居室急救传感系统，等能让业主真正感受到方便、安全的设备。,关于业态面积配比建议1.总体面积配比划分2.住宅面积配比；3.写字楼面积控制；4.商场；5.临街商业面积控制。,1.总体面积配比划分,2.住宅面积配比,本案住宅建议多以错层和跃层为主要设计原则，以
47、增加产品的市场竞争力,本案住宅的主力产品为两居，一居、三居为辅，四居属于附带型产品,3.写字楼面积控制,通廊式写字楼100平米为最小分割面积；小型独栋生态办公楼5002000平米为最大分割面积，内部可进行分割，2-3户可使用1栋。通廊式写字楼层高控制在3.3-3.5米，独栋生态办公楼层高控制在4米左右。,4.商场,商场不对外发售，属开发商独立经营，或招商出租。总建面4-5万平米，如层数按5+1计算的话，每层面积约在8000平米左右。,5.临街商业面积控制,临街商业2万平米，两个端头的面积控制在2000-3000平米，做KTV或大型餐饮，采取以租代售的形式经营；其余商铺，柱间距控制在6-7米，最
48、小分割面积可控制在150-200平米，总户数可控制在70100户。,关于价格建议 本案在住宅价格定制上应参考目前大庆两个中高端项目奥林国际公寓与沿湖城。但不建议价格超越以上两项目，以保证快速去化，缩短目标客户的认同周期，以减少客户分流。毕竟本项目在地段上受到区域性影响，在地块周边功能上有自己的局限性，且受到热电厂和万宝工业园的影响。,THANK YOU FOR WATCHINGPRODUCE BY ENABLE TOO&SOURCE ORGANIZATION,项目竞争分析模型,世联研究定位与物业发展研究模型,来源深圳项目定位与物业发展建议2006年7月26日,版权声明：本文仅供客户内部使用，版
49、权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,未来2-3年大盘频现，供应集中放量，总量将超过2000万平方米。,2000万平方米,预计本项目07年上半年入市时，正是片区推盘的高峰期，竞争趋白热化。,2006年,2007年,2008年,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,一期万平方米,万平方米,万平方米,万平方米,2007年上半年市场供应,/项目是本项目最大的竞争对手。,
50、区域竞争项目解析 花园,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,板块内竞争项目解析 城,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,一期飘House二期栋层小高层三期栋层小高层,地产品牌幼儿园/小学/会所/泳池,一期均价二三期预计以上,招商会大型户外广告/报纸/电视口碑营销活动营销展会,公务员企业主关内投资客户,板块首席国际居住区,竞争分析总结,产品,形象,渠道,价格,附加值,客户,A项目凭借渠道和客户
