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1、公租房小区建设项目立项申请报告 目 录第1章总 论111项目背景与概况112主要技术经济指标513结论与建议6第2章项目建设背景及必要性821项目建设背景822项目建设必要性18第3章宏观环境与市场分析2331宏观环境分析2332市场分析27第4章建设内容与建设规模4141建设内容4142建设规模41第5章场址选择与建设条件4351场址选择4352项目建设条件44第6章工程建设方案5161规划与建筑方案5162建筑工程6163结构设计6564给排水工程7065电气工程7766弱电工程9167暖通工程9168消防设计9369人防设计100610无障碍设计100第7章节能节水措施10271设计依据
2、10272给排水节能10273电气节能10374暖通节能10575建筑部分节能设计105第8章环境影响评价10681编制依据10682环境现状10683主要污染源与综合处理10784环境影响评价111第9章劳动安全与卫生11291指导思想11292劳动安全11293职业安全卫生健康对策与措施112第10章组织机构与人力资源配置114101组织机构114102人力资源配置114第11章项目实施进度115111项目开发期115112项目实施进度安排115113项目实施过程控制措施115第12章项目招投标117121招标范围117122招标组织形式117123招标方式117124招标公告发布118第
3、13章投资估算与资金筹措120131投资估算120132资金筹措123第14章风险与社会效益分析124141项目的风险分析124142社会效益评价126第15章研究结论与建议128151结论128152建议128总 论项目背景与概况1项目名称XX公租房小区建设项目2项目承办单位单位名称XX有限公司公司类型有限责任公司注册资本5000万元XX有限公司是隶属于XXX有限公司有限公司成立于1996年是省唯一一家国家级经济技术开发区管委会出资设立的国有独资企业经营范围包括土地房产高新技术引进开发市政路桥工程旅游服务开发区创建于1992年8月2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区园区规划面积3
4、86平方公里建成面积30平方公里建区以来园区坚持工业立区产业兴区招商活区科技强区建设扩区和谐安区的发展思路初步走出了一条高速度高科技高效益的科学发展之路20111245亿元同比增长3662实现工商税收70亿元同比增长40平均月度产值超过100亿元经济规模两年内接近翻一番园区经济继续保持快速健康发展经济社会发展亮点纷呈各项工作阔步推进国家级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放推进工业化进程的主力军赢得了XXX工业看XXXX工业看XXX的美誉1与委托方签订的咨询协议2国家及地方有关建筑工程设计规范和标准3国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南试用版4建设部2000年9月18
5、日发布的房地产开发项目经济评价方法2000年版5国家发展改革委员会建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版6住房城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见建保201087号72010年第36次中共XX市委常委办公会议纪要82011年8月25日XX市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见长政发201116号9XX市人民政府关于印发征地补偿安置若干问题暂行规定的通知长政发200830号10其它相关文件规范规程及强制性条文4编制范围依据国家有关政策法律法规规程规范对项目建设的投资环境建设背景建设规模与开发条件建筑方案节能节水措施环境影响评价投资估算与资金筹措及社会
6、影响等方面进行全面论证和研究5项目建设地点本基地位于XXX大道以西XXX路以南XXX路以东交通方便配套设施完善南面和东面与厂区用地相邻规划用地比较规整基本呈长方形南北向长98米东西向长234米用地面积为2063932平方米合3096亩6建设规模本项目用地面积为4132392平方米已建用地面积2068460平方米新规划用地面积2063932平方米其中新建建筑总面积8507225平方米新建地上建筑面积为8090611平方米新建地下建筑面积为416614平方米新建建筑可分为1栋多层和4栋高层7主要建设条件项目选址位于XXX大道以西XXX路以南XXX路以东交通方便配套设施完善地理条件较好项目周边水电供
7、应充足工程建设所需材料均可在城区内及周边购买项目建设条件较好8建设周期本项目计划2012年上半年开工建设总建设期个月201年月至201年月9投资估算及筹措本项目总投资为195276万元其中工程费用157856万元工程其他费用14056万元不可预见费13753万元银行贷款利息9608万元本项目所需资金75计划利用银行贷款其余为建设单位自筹主要技术经济指标序号名称单位数据备注1总用地面积平方米2063932合3096亩2总建筑面积平方米85072253地上总建筑面积平方米8090611其中1栋公租房建筑面积平方米6215041栋商业面积平方米1228432栋公租房建筑面积平方米16009223栋公
8、租房建筑面积平方米17257784栋公租房建筑面积平方米17161944栋服务用房面积平方米900585栋公租房建筑面积平方米21300005栋服务用房面积平方米833124地下总建筑面积平方米4166145建筑占地面积平方米5173516床位数个135307总房间数套18468建筑密度25079绿地率300510 容积率39211总车位数个177其中地上车位数个77地下车位数个100结论与建议1结论项目符合省市战略发展规划具有很好的社会效益通过本项目的实施能够激活城市经济产生乘数效应促进城市经济快速发展能够合理高效利用土地提高土地长期效益有利于提升城市综合竞争力增加城市品牌与形象项目建设也是
9、以改善民生促进社会和谐发展的重大举措是完善城市功能促进城市发展的客观要求是促进经济社会协调发展的有效途径和发挥比较优势增强区域经济竞争力的需要同时也是稳定和推进房地产行业健康发展稳定房价的需要总之未来无论是在土地的合理利用土地效用与增值空间以及宏观经济效益和社会效益方面都有广阔的发展前景2建议积极做好项目前期准备工作以人为本加强各利益主体的沟通抓紧落实资金整合资源认真做好相关部门的沟通协调等工作积极与政府相关部门沟通积极争取政府更多的相关优惠政策确保项目建设工作按时按量的顺利进行制定系统化管理制度以保证项目有序运行加紧城市规划与控制性详规等技术性法律文件的形成公共租赁住房建设是一项系统工程政策
10、性强涉及城市中低收入群体的切身利益关系到改革发展稳定大局因此在项目建设过程中尽量做到有法可依依法办事尽量避免因项目建设产生矛盾冲突引入行政问责机制并实施市场化规范运作必须要强化地方行政部门职责对于地方行政部门拖延公租房建设的行为须明确建立问责机制同时可通过面向市场进行招标建设能够有效提高公共租赁住房的供给效率从而尽快解决供给规模不足的问题项目建设背景及必要性项目建设背景近年来XX市经济社会快速发展2010年全市实现地区生产总值454706亿元比上年增长155分产业看第一产业实现增加值20201亿元增长45第二产业实现增加值243703亿元增长207其中工业实现增加值202068亿元增长216第
11、三产业实现增加值190802亿元增长115第一二三次产业分别拉动GDP增长029855个百分点三次产业对GDP增长的贡献率分别为13631356全年四个季度的GDP累计增幅分别为147150160和155XX市近年GDP及增长率三次产业结构调整为44536420全部工业增加值占GDP比重为444全市非公有制经济实现增加值272839亿元占全市GDP的比重达600非国有经济固定资产投资237659亿元增长359占全社会固定资产投资的比重达744 私营企业进出口总额为3302亿元占全市进出口总额的比重为542同比减少63个百分点 全年地方财政收入50632亿元比上年增长272其中财政一般预算收入3
12、1428亿元增长312财政一般预算支出40333亿元增长284全年城镇居民人均可支配收入22814元比上年增加2576元比上年增长127XX市城市居民人均XXGDP总量在全省的占比为286经济总量在XXX三市中的占比达677全社会固定资产投资社会消费品零售总额一般预算收入和规模以上工业增加值占全省的比重分别为325314295和260城镇居民人均可支配收入高于全省平均水平6248元农民人均纯收入高于全省平均水平5584元2主城区发展规划根据XX市城市总体规划20102020送审稿XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展XX市远景城市建设用地布局规划图新版规划构筑的大XX概念X
13、X规划区总面积近5000平方公里比2003年版的2893平方公里增长近1倍范围包括XX市区和XX县XXX县全部行政管辖范围以及XXX县XXX市的一部分规划区生态控制线范围总面积包括水面达2000余平方公里占规划区总面积的46XX将由300万人口的特大城市向800万人口的巨型城市发展XX中心城区将采取廊道式空间增长模式以构建一轴两带一主八片的城市空间结构为方向城市空间发展战略上提出一江两岸跨江布局沿江建设的思路在城市中心体系布局上跨江考虑城市主中心由河东和河西两部分组成3保障性住房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定由政府统一规
14、划统筹提供给特定的人群使用并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定起社会保障作用的住房城市房价在历经2007年的疯狂2008年的平淡和2009年的高歌猛进后高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙同时也成为影响社会和谐安定的敏感问题面对即使在发达国家也不是所有人都能靠自己的力量实现居者有其屋的理想和我国房地产发展现状与趋势为维护社会主义市场经济健康发展社会和谐安定建设部于2007年发文明确要求全国所有市县于2007年底前必须建立起以公共租赁住房为代表的保障性住房制度随后相继出台了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见经济适用房管理办法明确以公共租赁住房为代表的保
15、障性住房将以城市住房困难家庭为保障对象实行货币补贴和实物配租相结合的政策自2009年5月5日起国土资源部下发的关于切实落实保障性安居工程用地的通知至2010年4月17日国务院下发的关于坚决遏制部份城市房价过快上涨通知以下简称新国十条凡涉及地产政策的无不强调大力发展保障性住房2010年大力发展保障性住房写进了中国政府的工作报告并将其列在了促进房地产市场平稳健康发展措施的首位同时明确了2010年中央安排保障性住房专项补助资金632亿元建设保障性住房300万套各类棚户区改造住房280万套的2010年保障性住房建设总目标据2011年初举行的住房与城乡建设工作会议透露2010年保障性安居工程建设规模创历
16、年之最全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套基本建成370万套农村危房改造开工136万户基本竣工108万户均超额完成去年初国务院部署的任务2011年计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房将比2010年大幅度增加在2011年建设规模继续刷新纪录的同时相关配套政策也在逐步完善在国家大力发展保障性住房的大背景下作为保障性住房建设走在全国前列的XX更是大力推进政策性保障住房的建设始终将民生作为城市发展建设的重中之重把安居工程列为首要工程出台了一系列改革住房保障方式的举措2008年7月21日XX市委市政府出台了关于安居工程和棚户区改造工作的实施意见XX市经济适用住房货币实施方案XX市城市保障住
17、房实施方案三份文件形成了以一健三改为内容的安居工程总体思路2009年XX市关于进一步加快棚户区改造工作的通知提出2009年是XX市安居工程建设的攻坚之年和棚改的开局之年由此XX住房保障政策效应全面释放根据关于下达XX市2011年度保障性安居工程建设任务的通知XX根据全国保障性安居工程建设工作会议精神安置XXX省政府下达XX市的2011年保障性安居工程建设任务结合全市近两年来的实际情况2011年XX市保障性安居工程建设的总任务为37592户其中新建廉租住房7288套新增公共租赁住房8362套新增经济适用住房5000套新增发放廉租住房租赁补贴1000户完成棚户区改造11000户完成国有工矿区改造4
18、942户2012年2月14日在XX召开的全省保障性安居工程工作会议明确了今年的计划任务开工建设保障性住房棚户区改造住房3877万套竣工保障性住房棚户区改造住房1515万套新增发放廉租住房租赁补贴1万户3公租房的发展背景社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较为特殊性的一类住宅它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定由政府统一规划统筹提供给特定的人群使用并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定起社会保障作用的住房城市房价在历经2007年的疯狂2008年的平淡和2009年的高歌猛进后高昂的房价以成为低收入人群实现安居梦想不可逾越的高墙同时也成为影响社会和谐安定的敏感问题近年来随着经济适用房
19、建设和棚户区改造力度的逐步加大城市低收入家庭的住房条件得到较大改善但是由于有的地区住房保障政策覆盖范围比较小部分大中城市商品住房价格较高上涨过快可供出租的小户型住房供应不足等原因一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出同时随着城镇化快速推进新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益显现外来务工人员居住条件也亟需改善大力发展面向中等偏下收入群体的公共租赁住房便成为了必然要求公租房建设的意义 公租房建设将满足完善住房供应体系当前经济适用房等保障面不到总人口的5加上危旧房棚户区城中村改造安置房等也量小面窄只能小范围救急尚难大面积保障特别是夹心层既买不起商品房也享受不到保障性住
20、房处在住房体系空白区幸福生活住有所居是最重要的一条居无定所生活就不稳定也就谈不上尊严谈不上幸福由政府提供政策支持限定套型面积和提供优惠租赁价格由政府或政府委托的机构持有产权面向就业的无住房人员或中等偏下收入家庭的房屋建设即公租房建设将有效缓解这一问题 公租房建设将有效促进消费公租房的大规模建设势必将带动建筑钢材水泥等相关行业市场需求对刺激消费绝对利好更重要的是将解决中低收入群体住房困难无疑将让潜在的房奴从房贷重压中解脱出来拿出原本计划用于买房的那部分积蓄改善生活提高当前生活质量从而有力刺激消费 公租房建设将同时改善投资环境促进当地经济发展公租房不仅解决广大中低收入者的居住问题还能进一步改善投资
21、环境公租房建设以及其他方面的大力度民生投入将推动当地形成良好的社会生态有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿工作上安心这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说无疑是一个长期的利好消息这又将推动当地经济社会又好又快发展 项目提出的理由进一步建立健全住房保障体系加快发展公共租赁住房中央到省的一系列政策措施的建设工作发展机遇重大有利于市尽快实现 住有所居目标项目建设1改善居住条件促进社会和谐现代住房经济学认为政府必须实施住房保障一个很重要的出发点是因为住房消费在过程中存在着很大的外部性在结果上具有很强的生产性古语说得好安居才能乐业国际上有很多公共卫生学文献证明良好的住房条件是保证充沛体力进行社会
22、生产和生活的必要前提居住环境的好坏对于儿童的成长发育乃至将来的职业与社会表现都非常关键从这个角度来看住房消费可以看作是社会生产力的一种重要投入要素要提高社会生产力就不仅要提高社会平均的住房消费质量也要提高低收入人群的居住水平其实不论是在国内还是在国外是存在着这样一个事实的是否拥有良好的或者社会所认为的最基本的居住条件会严重影响到居民的道德水准社会行为规范乃至对当地社区社会的认同感与归属感而个人的社会行为规范水平和对当地社区社会的认同感归属感对周围社区当地社会都有着直接的外部性作用试想如果社会一个社区中相当一部分人群无家可归颠沛流离的那么社会治安状况肯定十分堪忧整个社会稳定和谐住房不仅仅是一个经
23、济发展问题是一个社会问题政治问题除了无家可归者住房极端困难者由于缺乏安定适宜的居住环境身心健康受到较大困扰很容易带来社会不稳定因素到了很多人都为基本住房发愁的时候社会和谐稳定就只是一句空话整个社会就要为由此引起的不安定因素而付出高昂代价从很大程度上而言所谓住房保障具有社会投资属性可以从两个角度来理解防御性的社会投资防止无家可归的极端现象出现防止流落街头的人走向犯罪或其他社会不良行为等造成对社会稳定秩序的干扰对社会正常生产力的本可避免的破坏节约相关社会费用就像卫生保健一样有卫生经济学家测算在我国如果在预防保健上投资1元钱就可以节省8元多的医疗费还能节省100元钱的抢救费与其在结果上花几倍成本不如
24、在源头上进行防范是主动性的社会投资提高居民普遍的住房居住质量尤其是低收入群体的住房水平这样提高人们的经济生产能力促进社会和谐发展2我国目前的住房市场发育尚不完全尤其是保障性住房的供应结构与需求存在较大偏差存量住房中的中小户型大部分为是个世纪留存的平房简易楼房和旧楼房随着各地危改拆迁的不断推进这部分低价位房源日益减少与此同时我国每年城市化新增城市人口约1000万左右而城市新增建设用地又受到严格控制在这种人多地少的矛盾冲突下如果将所有中低收入群体都推向市场将必然导致住房市场价格的进一步提升带来更多的人买不到房住不起房因此在房价上涨住房短缺的时期加大力度供应实物形式的保障住房是非常必要的增加租赁型公
25、共住房比重将是有效解决住房短缺完善住房供应体系的有效途径之一可以说租赁型公共住房更符合我国现阶段中低收入人群的住房需求3有利于平稳商品房价格促进房地产市场健康发展XX经济技术开发区创建于1992年8月2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区园区规划面积386平方公里建成面积30平方公里建区以来园区坚持工业立区产业兴区招商活区科技强区建设扩区和谐安区的发展思路初步走出了一条高速度高科技高效益的科学发展之路20111245亿元同比增长3662实现工商税收70亿元同比增长40平均月度产值超过100亿元经济规模两年内接近翻一番园区经济继续保持快速健康发展经济社会发展亮点纷呈各项工作阔步推进国家
26、级XX经济技术开发区已成为XXX省对外开放推进工业化进程的主力军赢得了XXX工业看XXXX工业看XXX的美誉综上所述本项目的建设是很必要的宏观环境与市场分析宏观分析2010年在积极财政政策和适度宽松货币政策的持续推动下我国经济稳步回升从前三季度的实际情况来看国民经济总体运行良好但是也存在一些不容忽视的问题今明两年的宏观调控要把稳定经济增长管好通胀预期作为主要任务综上在良好运行的宏观经济背景下为公租房的建设奠定了很好的经济基础有利于其建设步伐的进一步加快 2政策支持根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发201010号和国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知国办发20104
27、号精神为加快发展公共租赁住房由住房和城乡建设部等七部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见以下简称指导意见于2010年6月12日正式对外发布旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难2011年8月25日XX市人民政府发布关于加快发展公共租赁住房的工作意见长政发201116号进一步建立健全住房保障体系加快发展公共租赁住房XXX区XXX区和XXX大学城进行分点布局保障配套服务二是房屋来源上实行新建与盘活相结合在新建的基础上大力盘活现有安置保障房企业自建房和部分商品房切实解决青年创业者和城市贫困者的住房保障问题三是资金投入上实行政府与社会结合采用BOT方式由政府提供土地划拨利用社会和市场投资实现建
28、设管理运营一体化减少政府一次投入提高小区管理水平四是租赁补贴上实现财政与企业相结合鼓励企业自建政府统建和社会参建由政府和企业配套补贴四项工作一是抓紧存量房源调查由住房保障局具体负责进行存量房源的调查摸清底子登记造册二是制定市场管理规定政府要通过制定管理规定来明晰运作主体明确租赁价格做好物业经营实施市场监管确保公共租赁住房市场健康有序发展三是研究制定相关政策要尽快出台鼓励投资租赁对象租赁标准退场机制等方面相关政策不断增强工作的科学性针对性和可操作性四是拓宽资金投入渠道要用活国家省市的相关政策多元化筹集公共租赁住房建设和管理资金公共租赁住房建设要分两步实施交替推进第一步盘活存量住房要尽快组建班子认
29、真调查研究出台相关政策完善公共配套第二步抓紧筹划建设通过充分竞争采取BOT方式按照政府主导社会投资企业运作租赁贴息的原则加大推进力度加快建设实施为全市发展公共租赁住房工作先行先试提供示范并要求各级各有关部门也要积极探索深入实际创新机制确保两年时间内全市基本解决20万人的住房保障问题市场分析房地产市场分析1全国房地产市场从周期调整来看2010年中国房地产市场依然处于扩张与波峰阶段城市化进程人口结构中国居民财富结构的革命性调整以及中国住房需求的特殊模式等周期扩张的中期力量依然存在供求的不平衡再加上通货膨胀预期流动性的泛滥以及政策调整的扭曲等短期因素决定了周期扩张阶段的房地产价格偏离其均衡价格通过对
30、北京上海深圳广州四大城市均衡房价的测算表明不同城市对于均衡价格偏离的程度不一说明目前并不存在全国普遍性的房地产泡沫因此行政性的价格调控即2010年的房地产宏观调控措施虽具有短期合理性但难以起到在中期改变周期波动的效果周期性力量必定在行政管制结束后出现爆发性的释放从而有可能引发周期上行波幅的加剧由于我国房地产市场长期存在供不应求的局面并且这种状况可能将在中期延续而中国的人口结构以及城市化进程的加速将使中国在未来510年内保持较高的城市住房需求同时中国收入的增长以及资产结构的多样化也决定了未来对于不动产需求的强劲因此政策的调整影响的仅是近期房地产市场中长期来看房地产市场必然处于周期上涨阶段2XX房
31、地产市场在国家宏观经济走势的深刻影响下XX房地产市场必然会伴随着全国房地产市场同步发展另外对于中部六省省会城市之一的XX而言还面临着与其他中部城市的激烈竞争尤其是武汉城市圈鄱阳湖生态经济区皖江城市带晋陕豫黄河金三角地区等重点中部城市区域的快速发展给XX的发展带来较大的竞争压力特别是XX与武汉相邻存在较大的竞争关系相比武汉XX不具备竞争优势从目前经济发展状况上看武汉GDP总量比XX高且武汉为主要老工业基地工业较XX有发达从外部环境上看武汉为全国交通枢纽中心之一比XX有较大的竞争优势等等所以XX要在中部六省中取得经济领域的领先地位同时保障XX房地产行业的健康快速发展仍然任重而道远同时相比省内周边城
32、市XX在XXX省的经济地位日趋明显在其辐射带动下XXXXXX等地迅速发展但同时它们也与XX存在一定的竞争关系与XX相比两市在房地产方面具有土地价格便宜储备土地量大的竞争优势另外随着XXX城际铁路的开通XX地理位置的优势将逐渐淡化届时XX若房价地价过高开发商消费者选择XXXXXX的概率增加这将对XX市房地产行业的发展带来一定的压力以上分析表明在综合考虑国家宏观经济走势全国房地产发展趋势和近期房地产宏观调控政策以及XX市所处区域环境及周边城市竞争情况的条件下可以预测XX市未来房地产市场将处于平稳增长态势房价上升的空间较大因此加快公租房建设加强保障力度扩大保障范围为城市中等偏低及以下收入群体提供安居
33、保障对于提高人民群众的生活质量维护社会稳定和经济的快速发展有着极为重要的现实意义XX市保障性住房发展分析1保障性住房特点分析1保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠保障性住房主要是针对城市的低收入住房困难家庭这些人不是商品房的消费对象据分析XX市居民住房消费大体上可以分为五个层次第一类高收入家庭金领阶层家庭年总收入为20万元以上约占全市总户数的5约有8万户主要购买中高价位或高价位的商品房 第二类较高收入家庭银领阶层家庭年总年收入1020万元约占全市总户数的12约有20万户主要购买中等或中高价位的商品房 第三类中等收入家庭铜领阶层家庭年总年收入为510万元约占全市总户数的40约有65万户主
34、要购买中低价位和中小户型的商品房 第四类中低收入家庭铁领阶层家庭年总年收入为25万元约占全市总户数的28全市约有45万户他们很少有能力购买核心城区的商品房主要购买城郊低价房和廉价的二手房 第五类低收入家庭锡领阶层家庭年总年收入2万元以下约占全市总户数的15约有25万户他们尚无经济能力买房基本以租房为主或租条件较差租金低廉的房子居住 从以上分类可以看出我市住房保障体系第一步是解决收入住房困难户继而扩大到部分中等收入家庭这些人群他们都没有能力购买普通商品房因此住房保障体系的实施不会减少XX房地产市场需求不应将保障房建设与商品房建设对立起来看待 2保障性住房覆盖面在临界线以下 据专家研究XX市商品房
35、和保障性住房覆盖面可以设定两条临界线一条是三七开商品房占70保障性住房占30这种状态保障性住房对房地产市场不构成影响第二条为四六开即商品房占60保障性住房占40这种状态下保障性住房对房地产市场会造成轻微影响 当前市保障房用来解决月收入700元以和人均面积16平方以下的住房困难户按此标准划分保障体系覆盖的居民面不到20远低于三七开临界线因此它不会对XX房地产市场带来不良影响 3保障性住房与商品房的建设资金来源不同 保障性住房的建设资金主要依靠各级地方财政投入其资金主要从土地出让净收益中按10的比例提取其次是通过市场运作政策扶持的办法解决而商品房的开发建设主要靠银行贷款和开发企业的自有资金保障性住
36、房不会挤占商品房的贷款额度对商品房的资金来源也不构成威胁 4保障性住房用地比例不高 按国家规定建设保障性住房要使用一部分城市建设用地直观看会影响地方财政收入但保障性住房所用土地占政府出让土地的比例不高因此对地方财政收入影响不大 而且由于市场化用地数量有所减少政府拍卖土地的价格会相应的上升足以补偿因保障性住房用地划拨减少的收入这一点在成都厦门青岛武汉等市都得到了验证厦门市2006年建设5万套经济适用房当年土地出让收入却达到了创纪录的140亿元人民币我市2009年15月份安排了415万平方米保障性住房用地但收缴土地出让金同比却增长445显然影响并不大 5保障性住房不会进入市场 按规定保障性住房5年
37、内不得上市5年后可上市时首先由政府回购这就使保障性住房不会轻易流入市场对房地产市场的冲击有限 从总体上看保障性住房建设的目标群体建设模式资金筹措渠道以及销售方式等都自成体系没有与商品房市场形成对接因此很难产生大的影响截至2007年底全市累计共拆除改造修缮各类棚屋57667多万平方米使48万户18万多居民搬入新居经济适用住房建设累计完成投资额达到12379亿元累计竣工面积为1239万平方米累计销售面积达到1494万套建设廉租住房959万平方米1906套解决了15万多户居民居住问题人均住房建筑面积由2003年的232平方米提高到2007年的289平方米2007年至2009年XX市已批准立项并选址的
38、已建在建含待建争取中央投资补助保障性住房项目共22个计9486套436万平方米其中市区6692套3052 平方米累计争取中央及省补助资金238亿元目前已竣工2636套总建筑面积1456万平方米2009年新增中央投资补助保障性住房项目共10个建筑面积2646万平方米5763套中央投资补助7935万元目前10个项目已全面开工其中麓谷锦和二期栗塘小区XXX县和德家园三期XX县XXX镇4个项目已经全面动工凤凰苑15万平方米XXX市23万平方米天凯东苑093万平方米谷山乐园18万平方米诚兴296万平方米山水新城092万平方米6个项目已经部分动工自2008年7月开始XX市改革住房保障方式改变停止经济适用住
39、房实物分配棚户区改造等重点工程拆迁户除外对经济适用房保障对象实行货币补贴截止12月31日全年已发经适房货补凭证20420户已购房18404户购房面积1608万平方米应发补贴资金144亿元全市经济适用房开工面积为7904万平方米8235套其中经适用房小区为6105万平方米6602套单位自建1799万平方米1633套竣工面积为4716万平方米5192套其中经适用房小区为3956万平方米4331套单位自建76万平方米861套2007年至2010年共完成城镇住房保障17万余户保障性住房占该市住房总量的比例保持在30以上其中建设和筹集廉租住房38151套建设经济适用住房26905套发放经济适用住房货币补
40、贴23002户完成城市棚户区改造42162户建设棚改拆迁安置房6907套国有工矿棚户区改造4730户农村危房改造11000户农民保障房156001套行政事业单位及企业单位共发放住房货币补贴15273户2011年保障性住房和城市棚户区改造计划30650套目前开工21380套开工率6976由前面叙述可知近几年XX市保障性住房发展速度较快低收入群体的住房问题得以一定程度的解决由前面叙述可知近几年XX市保障性住房发展速度较快低收入群体的住房问题得以一定程度的解决XX市保障性住房市场需求随着经济社会的发展和城市人口的集聚市民对居住环境的要求在不断提高XX市住房保障的任务仍然十分艰巨截至2007年底XX经
41、济适用住房保障对象积压户还有315万最低收入家庭中还有11138户无房户XX二环线内仍有棚屋面积899万平方米共50670户18万多人中心城区还有2万多散居居民的居住条件亟待改善全市还有54万余名职工未享受房改政策或存在住房困难问题近50万外来务工人员的住房条件普遍较差数以万计的新就业人员无力购房截止2008年10月XX市家庭人均住房面积低于15 平方米的低收入家庭为44627户其中市区30999户县市13628户其中无房户为21698户市区16344户县市5354户家庭人均住房面积8 平方米以下的低收入家庭为3351户市区1276户县市2075户8-12平方米的为5474户市区1617户县市
42、3857户12-15 平方米的为14104户市区11762户县市2342户另据调查家庭人均住房面积低于15 平方米的收入家庭中有24915户选择租房保障方式有19712户选择经济适用房保障方式由此可知XX市保障性住房存在较大的需求缺口急需解决以保证社会得以持续稳定健康发展实现人民的安居乐业公租房是指投资者政府或企业等持有房源并将这些房屋已低于市场价格的方式租给特定人群公租房属于保障性住房但又不同于福利制度下的低房租公房也不同于企业的职工宿舍从共性来看属于租住房的一种形式只是保障范围更广泛它是伴随着中国房地产业的迅速发展住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决城市中等偏低及低收入家庭住房问题的
43、保障性住房公租房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属属性不同公租房的产权归政府或相关机构企业所有不归居民个人所有其目的是用低于市场价格或者承租者承受起的价格向低收入家庭出租住房以改善这部分群体的住房困难状况当低收入家庭收入发展变化时有严格的退出机制从各地的实践看目前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主包括新就业职工特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等其未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口公租房具有以下特征一是体现出政府的干预性公共租赁住房是在政府的公共政策下由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构企业提供的保障性住房二是需求对象的限制性因其
44、是保障性住房其保障对象具有严格的准入标准三是非营利性不论是政府直接负责建设还是企业承担开发建设都不以营利为目的四是租赁价格的优惠性公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价五是退出的灵活性当中低收入家庭住房和收入水平发生变化时政府可随时停止发放补贴退出程序简便易操作公共租赁住房的房源主要来自新建和收购两种方式即各级地方政府组织新建一些公共租赁住房同时也可以在已开发的商品房中或存量住房中收购一些房源2公租房现状分析目前国内的公租房政策仍处于刚起步阶段以当下房地产市场调控的形势而言相关政策推进应当遵循高效持续原则才能够让公租房政策效果真正得到显现事实上国内公租房建设的最大问题在于供给规模严重不足中国城
45、市人口规模极为庞大动辄百万计的城市人口使得公租房建设规划必须要有战略超前意识与统计部门重点监测的国内70个大中城市相比2010年全国兴建的37万套公租房平均到每座城市不过5000套左右显然无法从根本上满足夹心层的住房需求更何况经济适用房建设的实际情况表明地方政府的实际建设规模往往还要落后于规划数量我国公租房建设虽在不断的完善和发展但由于是处于刚刚起步阶段公租房建设存在一些比较突出的问题主要表现在以下几个方面一是制度法规体系尚不健全目前国内仅深圳厦门等几个城市推出了公共租赁住房管理办法从国家层面上来看还缺乏统一规范的法规制度或指导意见而公租房的资格审核和后续管理将是一项非常复杂的工程即使从目前各
46、地已出台的相关管理办法也有许多需要改进的地方另外各地建设标准差异较大缺乏统一的约束性如有的地方规定只有40平方米有些地方建设标准达90平方米二是覆盖人群相对较窄以北京为例公租房只限于已通过政策住房审核的家庭广州深圳和厦门的覆盖人群也是针对城镇户籍人口这主要是由于公租房刚刚起步正处于摸索阶段而最需要住房保障的流动人口还被排除在保障之外三是资金短缺房源供给严重不足按照厦门市的规划在未来几年将投入136亿元建设45000套保障性租赁住房基本解决夹心层无房户的住房难题按照覆盖40户籍人口的目标可以全覆盖中低收入家庭但由于面临着资金短缺来源渠道不明确等问题保障计划难以落实在北京市的规划中仅有两块公共租赁
47、住房用地总建筑面积不到26万平方米由于房源筹集不足北京市的公租房一再延期登记时间土地收益流失资金来源不足以及管理复杂是公租房供应短缺的主要原因四是维护成本较高政府后续补贴较多公租房对政府的管理效率提出了更高的要求同时由于政府持有房源后续的维护更新改造以及管理方面等都需要投入大量的人力物力和财力这些都应在公租房计划中有充分的考虑以上只是在公租房发展初期阶段出现的一些问题相信随着公租房实践的发展和相关制度的完善公租房建设会成为城市中低收入群体住房保障的重要途径之一3公租房发展前景分析面对我国目前房价高涨普通居民支付能力下降现有保障性住房无法满足各类低收入家庭住房需求的局面公租房以其适合各种收入阶层灵活易调整的特点具有良好的发展前景一是建立长效保障机制缓解供需矛盾从过去量大面广的出售为主的经济适用房限价房向公租房转变与其他保障性住房一起共同构成保障性住房的供应体系对于大城市人口增长与土地资源紧缺的矛盾将是长期共存的以销售为主的保障性住房供应模
