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1、芜湖县-房地产市场情况简报,华星房产研展部 2012年7月制,一、住宅市场,二、商业市场,三、商务、公寓市场,本案地块,芜湖县项目格局图,重点竞争项目：尚城国际,核心参考点：近20万方的城市大盘东部延伸的首要之地（与本案临近）近2万 中庭园林,产品户型：,重点竞争项目：世纪华庭,核心参考点：市区小盘，尾房阶段（本案对面）商业的价格，具有一定参考意义,120平米 三房二厅二卫,100平米 二房二厅一卫,产品户型,重点竞争项目：公园城邦,核心参考点：一期18万方体量已基本去化（剩2栋洋房）二期还有35万体量，以高层、小高层为主,公园城邦产品户型,80平米 二房二厅一卫,92平米 二房二厅一卫,重点
2、竞争项目：八达政和苑,核心参考点：城南靠老城中心的项目主要以地段与学区房为卖点,八达政和苑：产品户型,重点竞争项目：御景湾,核心参考点：紧邻皇家花园，一期售完（约3万方）主要以一线湖岸住区与多层房为卖点,产品户型,93平米 三房二厅二卫,116平米 三房二厅二卫,重点竞争项目：阳光城,核心参考点：70万方，城区第一大盘主要以规模、经济与学区房为卖点,重点竞争项目：阳光城,86平米 二房二厅一卫,81平米 二房二厅一卫,重点竞争项目：君和.皇家花园,核心参考点：40万方，东湖北岸第一大盘主要以规模、景观资源为卖点首批预估价格3800元/平米,首批预推三栋高层,重点竞争项目：产品信息,芜湖县住宅主
3、要客群分析,主力三类人群：拆迁户、私营小业主、企事业从业人员,在售项目梳理,多数在售项目仅推出部分房源，且销售率不高，整体去化不足三成；因此，存量房源至少在100万方以上,预推项目梳理,未来预推项目也超过70万方的水平，整体待售量达到170万方；以当地年均去化15-20万方的常规水平，至少需要10年左右的时间，才能去化完毕。,1、住宅整体推出体量相当大，本案的规模在其中没有绝对的优势可言；2、而且，其他项目的景观资源、配套资源等也颇具优势，如40万方的皇家花园，南临一线东湖景观；城南的70万方阳光城，有一中的学区配套；3、市场已经有部分楼盘放出远低于市场在售价格（3800元/）的心理预期，特别
4、对新上市楼盘会有冲击，但实际开盘价格还需开盘后待市场检验；4、因此，本案需要从其他层面凸显自我的核心价值，突围庞大竞争。,住宅总结,一、住宅市场,二、商业市场,三、商务、公寓市场,本案,三元路,湾新路,世纪大道,迎宾大道,项目周边商业售价与租金情况,尚城国际：2万方商业,世纪华庭：约8300商业,对面街铺：,本案对面的临街商铺租赁价格2-2.5万元/年（1通2，约100平米左右）,公园城邦：,1通2的商业 均价1.5-1.9万元/平米部分已出租，40元/平米/月,项目总建筑面积约18万平方米，包括一个9万平方米的综合大市场和一个2.5万平方米的家居市场,目前剩余2套沿街商铺，一套为246，一套
5、为310，均价1.07万元/,商业市场：皖江大市场,核心参考点：11万方以建材、家居为主的专业型市场,苏皖商贸城目前在售为一拖三156208平米的商铺，均价为5158元/平米，一次性付款95折，按揭98折。,核心参考点：63万方，涵盖建材家居、五金机电、餐饮美食等混搭式的商业体,商业市场：苏皖国际商贸城,大型钢材现货交易市场（总建筑面积9万平米）场内以商住两用三层式楼房建造为主，其中商住一体办公楼总共约4万平米，商务写字楼约5万平米，市场货场分室内库和露天堆场，室内配备剪切、调制机器，实现钢材的粗加工，建设室内外货物堆场3万平方米,未来竞争项目：中鑫钢贸城,核心参考点：9万方，大型钢材现货交易
6、市场,总占地面积13362平方米，总建筑面积62031平方米，总投资约为2亿5千万元。翰金广场项目地理位置优越，交通顺畅，休闲和公共建设配套设施齐全。规划以大商业为理念，商业综合体，项目引进大型生活超市、3D数字影院、家电数码卖场、大型游艺城、品牌量贩KTV、儿童主题乐园等大型主力店,未来竞争项目：翰金广场,核心参考点：6万方，商业综合体的规划理念，但尚未正式运作,1、城区商业基本以街铺形式出现，整体的商业发展属初级阶段2、城东出现类似综合商业项目，如世纪广场等，但由于商铺出售后，小业主均自行做生意；业态杂乱，空店满布，导致商业脏乱差。3、类似的综合类项目虽然价格优势明显，（整体均价都在220
7、00元/）但总量过小，有时空转换的前提，未来综合类商业的竞争除了业态、招商等方面的竞争，还有重要的是体量不等的情况下（本案预计17万方商业），如何实现项目平衡的竞争；4、县城商业的主力点在于专业类市场的繁荣，如五金建材、钢铁商贸等等，而满足居民的优质综合型商业体，基本没有。,商业总结,一、住宅市场,二、商业市场,三、商务、公寓市场,办公市场芜湖县中心区基本没有写字楼；靠近高速的中法商贸城，仅有2栋商务楼：世贸大厦（已售）5000元/平米，销售周期较长（三年多）双城大厦，未来预推价格4000-4500元/平米（未售）客户的主要为：律师事务所、会计事务所、以及电子、机械的办公总部,公寓市场目前城区尚未有商业公寓项目推出，未来中方新城将有2幢办公SOHO推出，具体价格与市场接受度，还需要后期的检验。,车位情况本案周边的项目公元城邦，目前车位在售为6万元/个，大至销售率不足20%,THANKS,
