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1、房地产市场,2010.12.23,政策篇,目 录,土地政策,政策的推出,房贷政策,政策篇,政策篇,地,2008年在全球金融危机大背景下，我国实行较为宽松的财政货币政策。到2010年，中国房地产市场经历了低迷、复苏、火爆的一个发展过程。,土地政策,土地出让金将再提10%,整治闲置土地 楼市调控从严不懈,银监会联动排查闲置土地 直指地产开发信贷,土地招拍挂制度有望修改 推广北京模式,9月启动首次土地问责 尽量减少土地损失,国土部：,政策篇,土地政策,土地出让金将再提10%,土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%。3月中旬，国土资源部下发的关于加强房地产用地供应
2、和监管有关问题的通知中规定：开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%。土地出让金将再提10%,整治闲置土地 楼市调控从严不懈,按照闲置土地管理办法和国务院关于促进节约集约用地的通知，这些土地由于闲置满两年，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。只要土地超期不能开工的，就应该退地。,政策篇,土地政策,土地招拍挂制度有望修改 推广北京模式,基本方案为摒弃“价高者得”的交易方式，尝试大量采用综合评标的方式出让土地，减少土地价格在评标指标中所占的比例；或是采用暗标，即多家竞标组织同时在未知竞争对手报价、方案等信息的情况下投标，然后在同一时间开标，方案最好或价格最高者得到土地在这样的模式之下
3、，就避免了现场面对面“飙价”的过程。,银监会联动排查闲置土地 直指地产开发信贷,在此之前,银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单,在拥有了这份名录之后,继再融资渠道被封锁之后,银行信贷的限制,才刚刚真正开始。“开发商房地产项目贷款会因为被列入黑名单而受到的影响是显而易见的,开发商的融资能力将会受到限制,融资成本可能上升。,政策篇,政策的推出,一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责二、建立考核问责机制。三、实行更为严格的差别化住房信贷政策。四、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。五、增加居住用地有效供应。六、调整住房供应结构 七、确保完成2010年建设保障性住房、各
4、类棚户区改造八、加强对房地产开发企业购地和融资的监管。九、加大交易秩序监管力度。十、完善房地产市场信息披露制度。,政策篇,政策的推出,政策篇,1、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。,2、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。,政策的推出,政策篇,3、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。,4、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要
5、增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策,5、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。,房贷政策,阵痛难免,政策之巅,政策篇,房贷政策,对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付比例由20%提高至30%。,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例提高至50%,贷款利率由之前的各种优惠提高至基准
6、利率的1.1倍;二套房认定标准以家庭为单位,以借款人实际持有房屋数量为标准。,政策篇,房贷政策,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。,政策篇,房贷政策,住建部要求,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买房人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用;房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价销售;预售许可的最低规模
7、不得小于栋,不得分层、分单元办理预售许可。,政策篇,房贷政策,政策分析,10年政策强度由国务院出台,有别于历年的各部委和地方政府出台的政策。国务院出台政策纲要后,工行率先出台按揭贷款实施细则,中行、建行随后纷纷表态。表面上,我们只是看到比07年的首付比例提高了一成,但是我们认为此次政策的实际执行力度将强于07 年,市场也不用对此持怀疑态度。政策目的分析:我们认为对房地产的调控已经不再局限于对宏观经济的影响,对民生问题的考量,房地产调控已经上升为稳定社会、稳定政局、提高政府公信力的层面。,政策篇,房贷政策,简析政策影响,供给增加1、是本来09 年下半年新开工增加将逐 步在10 年中期释放为新房供
8、给;2、是在供给的各个环节给予监控,拿了 地不盖房的,要打压囤地,盖了房不卖 的,要限制捂盘;3、是土地供应会增加,如新农村建设将 农村宅基地收储化零为整,限制低密 度住宅用地审批,提高小户型住房比 例等。,政策篇,房贷政策,简析政策影响,投资性需求减少 1、因为投资成本增加2、因为房价预期下跌,买涨不买跌的投 资心理也将使部分潜在投资需求退出;3、因为房价上涨速度减缓。中央要求地 方建立稳定房价问责制,将促进调控 政策有效执行。,政策篇,2011年,政策,虽然2010年频繁公布房市新政，从首套房首付提高到二套房贷的缩紧，再到限制外地客户房贷的和利率上浮契税上调等方面。表面上看似乎有抑制房价上涨的可能，我认为，在新的一年，长沙楼市仍将保持坚挺。,政策篇,政策篇,谢谢！祝大家赢在金岸!,
