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1、附件2： 郴州市住宅工程质量常见裂缝与渗漏问题、原因及防控技术措施序号部位类别表现形态（照片）产生原因（设计或施工）防控技术措施做法（示例）1屋面泛水处开裂、渗漏（示例）裂缝与渗漏1、屋面泛水处没有按防水要求做圆弧，致使泛水处开裂、渗漏； 2、屋面刚性层、饰面层距泛水立面200mm处应设置全长伸缩缝，施工方没有按规定要求施工，致使屋面在高温季节暴晒时，受到温度膨胀应力，在层面泛水处出现裂缝等；1、女儿墙和山墙的泛水高度及附加层铺设应符设计要求。 2、女儿墙和山墙的卷材应满粘，卷材收头应用金属压条钉压固定，并应用密封材料封严。 3、女儿墙和山墙的涂膜应直接涂刷至压顶下，涂膜收头应用防水涂料多遍涂
2、刷。 4、变形缝的泛水高度及附加层铺设应符合设计要求。 5、防水层应铺贴或涂刷至泛水墙的顶部。2卷材防水层裂缝 防水层出现沿预制屋面板端头裂缝、节点裂缝、不规则裂缝渗漏。 盲目使用延伸率低的卷材，板端头和节点细部没有做附加缓冲层和增强层，施工方法错误，如在铺贴卷材时拉得过紧。 1、选用延伸率大，耐用年限要高于15 年的卷材。 2、在预制屋面板端头缝处设缓冲层，见图1 和图2，干铺卷材条宽300mm。铺卷材时不宜拉得太紧。夏天施工要放松后铺贴。 在防水卷材已出现裂缝时，沿规则的裂缝弹线，用切割机切割。如基层没有留分格缝，则要切缝，缝宽20mm，缝内嵌填柔性密封膏，面上沿缝空铺一条宽200mm 的
3、卷材条作缓冲层，再满粘一条350mm 宽的卷材防水层，节点细部裂缝的处理方法同上。 图1 板缝缓冲层 图2 板缝处理1密封材料；2干铺卷材； 1上风一侧点贴固定； 3防水层 2干铺卷材条； 3聚氯乙烯胶泥； 420浸油草绳； 5C20细石混凝土3变形缝漏水 沿变形缝根部裂缝及缝上封盖处漏水。 变形缝细部构造不当，根部阴角没有做圆弧和防水附加层，顶面封盖没有做缓冲层，封盖拉裂后破坏致使防水层出现渗漏水。 检查抹灰质量和干燥程度，扫刷干净，按图1 所示，在根部铺一层附加层，附加卷材宽300mm，卷材上端要粘牢固(其余为空铺)，在立墙和顶面，卷材要满粘贴，墙顶面盖一条与墙面同宽的卷材，贴好一面后，缝
4、中嵌入衬垫材料，再贴好另一面，上面再覆盖一层卷材，卷材比墙外两边宽200mm，覆盖后粘牢，用现浇或预制钢筋混凝土盖板扣压牢固，预制盖板的接缝用密封膏嵌填密实。图1 变形缝防水构造4细部构造不当 找平层的阴阳角没有抹圆弧和钝角，水落口处不密实，无组织排水檐口，没有留凹槽，伸出屋面管道周边没有嵌填密封材料。 施工管理不善，操作工无上岗证，没有编制防水施工方案，施工前没有技术交底，没有按图纸和规范施工，没有按每道工序检查。 1、阴角都要粉圆弧，阳角要粉钝角，圆弧半径为100mm 左右。 2、直式和横式水落口周围嵌填要密实，要略低于找平层。 3、无组织排水，檐口要按图1 做好防水卷材收头的槽口。图1
5、无组织排水檐口1防水层；2密封材料；3附加层5天沟、檐沟漏水 沿沟底或预制檐沟的接头处，屋面与天沟交接处裂缝，沟底渗漏水。 天沟、檐沟的结构变形，温差变形导致裂缝，防水构造层不符合要求，水落口杯直径太小或堵塞造成溢水、漏水 沟内防水层施工前，先检查预制天沟的接头和屋面基层结合处的灌缝是否严密和平整，水落口杯要安装好，排水坡度不宜小于 1，沟底阴角要抹成圆弧，转角处阳角要抹成钝角，用与卷材同性质的涂膜做防水增强层，沟与屋面交接处空铺宽为200mm 的卷材条，防水卷材必须铺到天沟外邦顶面。见图1。图1 檐沟1防水层；2附加层；3密封材料；4干铺卷材6反挑梁过水洞渗漏水 雨水沿洞内及周边的缝隙向下渗
6、漏。 过水洞及周围有贯通性孔、缝，又未作好防水处理，而产生渗漏水。当过水洞有预埋管时，预埋管端头与混凝土的接缝处密封不好也会产生渗漏水。 过水洞周围的混凝土应浇捣密实，过水洞宜用完好、无接头的预埋管，管两端头应突出反挑梁侧面10mm，并留设20mm20mm 的槽，用柔性密封膏嵌填，过水洞及周围的防水层应完整，无破损，粘结要牢固，过水洞畅通。见图1。图1 反挑梁过水孔洞1防水层；2附加层；3找平层；4结构层；5预埋管；6密封材料7找平层起砂、起皮1、结构层或保温层高低不平，导致找平层施工厚度不均。2、使用过期或受潮结块的水泥；砂子含泥量过大。3、水泥砂浆搅拌不均，养护不充分，摊铺压实不当，特别是
7、水泥砂浆在收水后未能及时进行二次压实和收光。4、找平层施工前基层未刷水泥净浆或屋面基层清扫不干净。 1、严格控制结构或保温层的标高，确保找平层厚度符合设计要求。 2、水泥砂浆找平层配合比要适宜，通常采用1：2.51：3（水泥：砂）的比例配合，且砂子含泥量不大于5%。另外千万不可使用过期或受潮结块的水泥。 3、水泥砂浆摊铺前，屋面基层应清扫干净，随后应用水泥净浆薄薄涂刷一层，确保水泥砂浆与基层粘结良好，施工中推荐采用木靠尺刮平，木抹子初压，并在初凝收水前再用铁抹子二次压实和收光。 4、找平层施工后应及时覆盖浇水养护，保持表面湿润，也可使用涂刷冷底子油、喷养护剂等方法进行养护，保证砂浆中的水泥能充
8、分水化。8找平层开裂,空鼓若是保温屋面，如采用水泥砂浆找平层，则刚度和抗裂性就会明显不足，或采用了两种线膨胀系数相差较大的水泥砂浆材料，且保温材料容易吸水，均会引起开裂或空鼓。另外找平层的开裂还与施工的工艺技巧有关，抹压不实或养护不良等也会造成开裂。此外，出现在找平层上的横向有规则裂缝，多数原因是因屋面温差变化较大所致。 1、屋面防水等级为、级的工程，整浇的钢筋混凝土结构基层，一般应取消水泥砂浆找平层。这样可省去找平层的工料费，也可保持有利于防水效果的施工基面。 2、对于抗裂要求较高的屋面防水工程，水泥砂浆找平层中，宜掺微膨胀剂。 3、找平层应设分格缝，分格缝宜设在板端处，其纵横的最大间距：水
9、泥砂浆或细石混凝土找平层不宜大于6m，沥青砂浆找平层不宜大于4m，水泥砂浆找平层分格缝的缝宽宜小于10mm，如分格缝兼作排气屋面的排气道时，可适当加宽为20mm，并应与保温层相连通。 9防水层找坡不准，排水不畅1、 排水坡度设计不符合要求会造成屋面出现积水。2、天沟、檐沟的纵向坡度在施工操作时控制不严，造成排水不畅。3、屋面垃圾、落叶等杂物未及时清扫。 设计时应依据建筑物的使用功能，应正确处理分水、排水和防水间的关系；防水层施工前，首先应将屋面杂物清理干净；施工时应严格按照设计坡度拉线，并在相应位置上设基准点；施工完成后，对屋面坡度、平整度应及时组织验收，建议在雨后检查屋面是否有积水，积极采取
10、应对措施。 10水落口漏水、积水1、 水落口杯安装的高度高于基层。2、 水落口杯与结构层接触处没有堵嵌密实，如横式穿墙水落口与墙体之间的空隙，没有用砂浆填嵌严实，没有做防水附加层或防水层无伸入水落口杯内一定距离，使得雨水沿水落口外侧与水泥砂浆的接缝处漏水。 现浇天沟的直式水落口杯，要先安装在模板上，才可浇筑混凝土，并沿杯边捣固密实。预制天沟，水落口杯安装好后要托好杯管周围的底模板。水落口杯顶面安装不应高于天沟找平层。对于上述原因提到的横式穿墙水落口做法：用1：3水泥砂浆或细石混凝土，嵌好水落口与墙体之间的空隙，沿水落口周围留20mm20mm的槽，嵌填密封膏，水落口底边不得高于基层，底面和侧面加
11、贴附加层防水卷材。 11外墙框架梁与砌体开裂、渗漏（示例）裂缝与渗漏1外墙砌体与框架梁接口处斜卡墙未卡实或砂浆不饱满、砂浆强度达不到设计要求；2、外墙砌体与框架梁因材料材质不一样，温度收缩导致错口开裂；3、外墙选材不当，如采用了吸水率大的轻质砌块等。1、外墙砌体与框架梁接口卡墙要求必须卡实，砂浆饱满，且严格按照配合比进行配置，确保砂浆强度。2、设计时外墙填充墙优先考虑吸水率低的轻质砌块材料；3、外墙砌体与框架梁接口处要求铺设钢丝网，且底层打底要求分2层分批打底。12悬臂梁和悬臂板上的墙体裂缝与渗漏1、因材料材质不一样，温度收缩导致错口开裂；1、支承在悬臂梁和悬臂板上的墙体，应按图2所示设置钢筋
12、混凝土抗裂柱。图213窗下钢筋混凝土压顶裂缝与渗漏1、窗下钢筋混凝土压顶因材料材质不一样，温度收缩导致错口开裂；1、当外墙设置通长窗时，窗下应设钢筋混凝土压顶，压顶配筋见右图；压顶下应设置抗裂柱，间距不大于3m，抗裂柱内配不小于412纵筋及6200箍筋；压顶和抗裂柱纵筋搭接、锚固长度不小于500mm。拉结筋设置应符合抗震要求。14新型墙体材料裂缝与渗漏1、外墙砌体因材料材质不一样，如采用了吸水率大的轻质砌块等。温度收缩导致错口开裂；1、当外墙采用空心砖或加气混凝土等新型墙体材料时，应全面挂金属网（右图所示）。15内墙空心墙板裂缝1、 混凝土水灰比过大，强度低，抽芯时间早，抽芯时将墙板板面拉裂；
13、2、 墙板混凝土最薄处脱水过快，养护不及时，易产生干缩裂缝；3、 制品混凝土未达到规定强度即脱模，板底易出现模向裂缝。1、 严格控制混凝土的水灰比，混凝土工作度以30秒左右为宜。2、 养护要及时，防止混凝土早期脱水；3、 严格控制脱模强度。1、 对验收标准允许范围内的裂缝，只需表面修补；2、 对裂缝比较大的，要求将裂缝周边粉刷层凿除，重新分层分批打底，并内铺钢丝网。16内墙砌块墙材裂缝1、 非承重砌体顶部应预留空隙未填密实，砂浆不饱满。1、 非承重砌体顶部应预留空隙，再将其补砌顶紧。墙高小于3m时，应待砌体砌筑完毕至少间隔3d后补砌；墙高大于3m时，应待砌体砌筑完毕至少间隔7d后补砌。补砌顶紧
14、可用配套砌块斜顶砌筑，在砌体顶部预留200左右空隙，按右图所示方法砌筑。2、 在斜砌砖上下灰缝处铺钢丝网，各搭接不少于100mm。17卫生间返边高度不够，导致墙体渗水；预留洞口穿管渗漏； 给水管暗敷墙内质量不好造成渗漏池盆内水位上升后水压大，水往墙体渗入；穿楼板管根处防水层与管道连接未预埋套管或处理不好造成渗水漏水；二次装饰擅自更改给水管暗敷墙内质量不好造成渗漏严格分户验收制度程序。 增加卫生间二次排水地漏。为解决管根渗水问题，在排水立管上加设止水环、给水立管加装套管，管道四周密封材料填实； 加强管理18厨 房现浇板开裂、渗漏排烟道穿楼板处渗漏、现浇板收缩开裂或负弯矩钢筋位置不正确引起开裂，
15、、砼反边不符合标准，排烟道穿楼板处渗漏加强施工质量的控制19室内给水管道渗漏渗漏1.地下埋设进水管道漏水:管道通水后,地面或墙角处局部返潮、积水,甚至从孔缝处冒水。(1)管道安装后,没有认真进行水压试验,管道裂缝、零件上的砂眼以及接口处渗漏,没有及时发现解决。(2)管边支墩位置不合适,受力不均匀,造成丝头断裂;尤其当管道变径使用管心,以及丝头超长时更易发生。(3)管道试水后,没有及时把水泄净,在冬季造成管道或零件冻裂漏水。(4)管道埋土夯实方法不当,造成管道接口处受力过大,丝头断裂。2.管道主管甩口不准:主管甩口不准,不能满足管道继续安装对坐标和标高的要求。(1)管道安装后,固定得不牢,在其他
16、工种施工时受碰撞或挤压位移。(2)设计或施工中,对管道的整体安排考虑不周,造成预留甩口位置不当。(3)建筑结构和墙面装修施工误差过大,造成管道预留甩口位置不合适。3.给水管道结露:管道通水后,管道周围积结露水,并往下滴水。(1)管道没有防结露保温措施或保温材料种类和规格选择不合适。(2)保温材料的保护层不严密。4.预留洞口处渗漏：预留洞口与楼板或砌体之间缝隙处渗漏。（1）预留洞口位置不准，挪位严重。（2）贯穿楼板或砌体的管道、地漏及套管四周缝隙未嵌实。（3）补洞、缝隙用砼或砂浆不符合要求。（4）预留洞口补洞、缝隙的施工工艺达不到要求。1.(1)严格按照施工规范进行管道水压试验,认真检查管道有无
17、裂缝,零件和管丝头是否完好。(2)管道支墩间距要合适,支墩要牢固,接口要严密,变径不得使用管补心,应该用异径管箍。(3)冬期施工前将管道内积水认真排泄干净,防止结冰冻裂管道或零件。(4)管道周围埋土要用手夯分层夯实,避免管道局部受力过大,丝头损坏。2. (1)管道甩口标高和坐标经核对准确后,及时将管道固定牢靠。(2)施工前认真审查图纸,结合编制施工方案,全面安排管道的安装位置。关键部位的管道甩口尺寸应详细计算确定。(3)管道安装前注意土建施工中有关尺寸的变动情况,发现问题,及时解决。3. (1)设计中选择满足防结露要求的保温材料。(2)认真检查防结露保温质量,保证保护层的严密性。4. (1)选
18、用管道材料应有可靠的匹配性和相容性。(2)增强管道、地漏及套管与楼板或砌体之间的结合。(3)严格控制补洞、缝隙用砼或砂浆的质量。(4)优化预留洞口补洞、缝隙的施工工艺，严格按照安装规范要求进行施工。管道法兰、阀门防结露图示穿墙、板防水套管图示20室内排水管道渗漏渗漏1. 地下埋设排水管道漏水:排水管道渗漏处附近的地面、墙角缝隙部位返潮,埋设在地下室顶板与一层地面夹层内的排水管道渗漏处附近(地下室顶板下部)还会看到渗水现象。(1)管道支墩位置不合适,在回填土夯实时,管道因局部受力过大而破坏,或接口处活动而产生缝隙。(2)预制管段时接口养护不认真,搬动过早,致使水泥接口活动,产生缝隙。(3)冬期施
19、工时,管道接口保温养护不好,管道水泥接口受冻损坏;没有认真排除管道内的积水,造成管道或零件冻裂。(4)管道安装后末认真进行闭水试验,未能及时发现管道和零件的裂缝和砂眼,以及接口处的渗漏。2. 排水管道堵塞:管道通水后,卫生器具排水不通畅。(1)管道甩口封堵不及时或方法不当,造成水泥砂浆等杂物掉人管道中。(2)卫生器具安装前没有认真清理掉入管道内的杂物。(3)管道安装时,没有认真清除管道内杂物。(4)管道安装坡度不均匀,甚至有局部倒坡。(5)管道接口零件使用不当,造成管道局部阻力过大。3. 排水管道甩口不准:在继续安装主管时,发现原管道甩口不准。(1)管道层或地下埋设的管道末固定好。(2)施工时
20、对管道的整体安排不当,或者对卫生器具的安装尺寸了解不够。(3)墙体与地面施工偏差过大,造成管道甩口不准。4.预留洞口处渗漏：预留洞口与楼板或砌体之间缝隙处渗漏。（1）预留洞口位置不准，挪位严重。（2）贯穿楼板或砌体的管道、地漏及套管四周缝隙未嵌实。（3）补洞、缝隙用砼或砂浆不符合要求。（4）预留洞口补洞、缝隙的施工工艺达不到要求。1. (1)管道支墩要牢靠,位置要合适,支墩基础过深时应分层回填土,回填土时严防直接撞压管道。(2)预制管段时认真做好接口养护,防止水泥接口活动。(3)冬期施工前注意排除管道内的积水,防止管道内结冰。(4)严格按照施工规范进行管道闭水实验,认真检查是否有渗漏现象。如果
21、发现问题,应及时处理。2. (1)及时堵死封严管道的甩口,防止杂物掉进管道内。(2)卫生器具安装前认真检查原甩口,并掏出管内杂物。(3)管道安装时认真疏通管道内杂物。(4)保持管道安装坡度均匀,不得有倒坡。(5)生活排水管道标准坡度应符合规范规定。无设计规定时,管道坡度应小于1%。生活排水管道标准坡度,根据生活排水管道管径大小而定:当生活排水管管径为50mm、75mm、100mm、150mm时,其标准坡度分别为0.035、0.025、0.020、0.010。(6)合理使用零件。地下埋设管道应使用TY和Y形三通,不宜使用T形三通;水平横管避免使用四通;排水出墙管及平面清扫口需用两个45弯头连接,
22、以便流水通畅。(7)主管检查口和平面清扫口的安装位置应便于维修操作。(8)施工期间,卫生器具的返水弯丝堵最好缓装,以减少杂物进人管道内。3. (1)管道安装后要垫实,甩口应及时固定牢靠。(2)在编制施工方案时,要全面安排管道的安装位置,及时了解卫生器具的规格尺寸,关键部位应做样板交底。(3)与土建密切配合,随时掌握施工进度,管道安装前要注意隔墙位置和基准线的变化情况,发现问题及时解决。4. (1)选用管道材料应有可靠的匹配性和相容性。(2)增强管道、地漏及套管与楼板或砌体之间的结合。(3)严格控制补洞、缝隙用砼或砂浆的质量。(4)优化预留洞口补洞、缝隙的施工工艺，严格按照安装规范要求进行施工。
23、防渗地漏图示屋面雨水斗图示21楼地面裂缝与渗漏1.设计方面：1.1 配筋不足或截面较小，使梁板成型后刚度差，整体挠度偏大，引起板四角裂缝。1.2设计板厚不够，又不做挠度验算，整体挠度偏大，引起板四角裂缝。1.3平面设计异形，房屋较长时未设置伸缩缝，在薄弱环节产生收缩裂缝。1.4基础设计处理不当，引起不均匀沉降，使上部结构产生附加应力，导致楼板裂缝。1.5楼板双向受力，按单向板配筋，引起裂缝。 2.材料方面：2.1混凝土水灰比大，水泥用量大。2.2高效缓凝剂用量过大，在未凝固前石子下沉，产生沉缩裂缝，常发生在梁板交接处。2.3砂石质量不好，级配不好，含泥量大，含粉量大。3、施工原因：3.1养护不
24、到位，强制性规范要求混凝土养护要苫盖并浇水，现在大多数不苫盖，浇水也不能保证经常性湿润。3.2施工速度过快，上荷早，特别是砖混住宅楼板，前一天浇筑完楼板，第二天即上砖、走车，造成早期混凝土受损。3.3冬时期间受冻。3.4拆模过早或模板支撑系统刚度不够。3.5混凝土表面浮浆过厚，表面强度不够。3.6施工时楼板混凝土钢筋被踩弯、踩倒，保护层过厚，承载力下降。1.设计方面：1.1在使用小直径钢筋的情况下，适当提高配筋率，可提高混凝土的极限拉伸应变。1.2角部负筋双向配置，单向板也四面均配置负筋。1.3在相同配筋率的情况下，采用直径较小的钢筋，缩小钢筋间距，可提高现浇板的抗裂能力。2.施工方面2.1现
25、浇楼板尝试设置伸缩缝，伸缩缝的间距可取14m左右或住宅楼一个单元的纵向长度，设在楼板支座处，缝宽10mm，中间加软体材料，混凝土断而筋不断。2.2钢筋绑扎时保证间距均匀，保证负筋位置不变，浇筑混凝土时设置马道，不踩负筋。2.3采用平板振捣器，两次抹压交活，第二次抹压在终凝前进行。2.4在预埋电线管上下加钢丝网，预埋管尽量顺着受力钢筋的方向布置。2.5采用覆盖加浇水的方法养护，养护期内能保证混凝土处于连续湿润状态。2.6混凝土达不到1.2MPa不得上人，不过早拆模，或采用早拆体系，拆模后保持竖向支撑。3、材料方面：3.1保证按设计的坍落度生产，到现场发现离析现象要进行二次搅拌。3.2保证水泥、砂石质量，保证配合比科学合理。3.3混凝土中掺入减缩剂后可减少收缩裂缝。
