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1、 凉州区西郊公园旅游景区改造建设 可行性研究报告 (方案二) 西安理工大学城市规划系 2011年10月 目 录第一章 概述3第二章 项目所在地概况7第三章 建设方案内容9第四章 建项目实施计划12第五章 投资估算与资金筹措13第六章 财务分析15第七章 社会效益分析16第八章 投资估算一览表17 第一章 概述 1.1项目概况 1.1.1项目背景 西郊公园作为武威城区的中心公园,是城市的客厅,虽经多年建设,现初具规模,为城乡人民休憩、娱乐、观赏游览、健身教育和丰富城乡群众文化生活发挥了积极的作用。但是,由于地方财力困难,公园一直未经系统规划投资建设,景区内步行道、给排水、供电、停车场、污水处理等
2、是西郊公园景区建设的薄弱环节,加之目前公园职工多、收入少,维护建设资金匮乏,吃饭与建设、稳定与发展矛盾十分突出。这直接影响着该景区旅游服务质量、综合接待能力的提高,也制约了全市旅游业的进一步发展。为了有效地改善西郊公园旅游景区的薄弱环节,带动和引导旅游基础设施水平和质量的提高,增强旅游业的综合接待能力,促进地方经济发展。要尽快将其建成一个功能齐全,设施完善,特色鲜明、服务优良、品位高、吸引力强的旅游热点景区。西郊公园景区基础设施建设项目的实施,不仅可以促进和带动旅游业的进一步发展,而且对今后城市公园的开放有着深远的意义,将为推动区域旅游业的持续、健康、快速发展起到积极地促进作用,为武威旅游业的
3、腾飞打下良好的基础。 1.1.2建设必要性 武威市凉州区西郊公园其前身为武威西郊园艺林场,是稀世国宝西夏木缘塔、木板画的出土地,位于武威市城区西关街,规划面积十九万平方米,居城市规划中心的繁华地段,东临西凉市场,西接西苑住宅小区,南临公园路,北靠环城路。经多年的开发建设,园内绿树成荫,松柏翠绿,红梅怒放,垂柳婆娑,道路纵横,环境幽雅。大、中型游乐设施达32项,主要有:观览车、太空飞车、弯月冲浪、豪华转马、自控飞机、海陆空大战、快乐王子、恐龙大战、疯狂老鼠、巡航战机、游龙戏水、水上挑战者、水上豪华电动船、滑行龙、海盗船、旱冰场、跑马场、赛车场等。人工湖与盘龙山、龟寿山遥遥相望,湖光山色,亭台相映
4、;动物园依山而建,绿树环抱,驯养动物22种、150多种(头)只,大部分属国家一、二级保护动物。其中有:美洲虎、东北虎、狮子、棕熊、野狼、马鹿、猞猁、白唇鹿、野骆驼、驼鸟、红腹锦鸡、珍珠鸡、孔雀等。西凉度假村由梨园和苹果园组成,共有茶摊88个,同时可接待休闲、娱乐游客近万人,是休闲、纳凉、娱乐、朋友聚会的理想场所;西苑餐饮娱乐城设计独特,装饰豪华,是举办室内大型舞会和宴请宾客的理想之地;游客健身广场,设施齐全,可使游客健身和举办篮球、网球、羽毛球、排球、乒乓球等体育项目比赛;文化广场建有多功能舞台一座,是开展大型文艺活动的平台;省级国防教育基地和市级爱国主义教育基地是全民进行爱国、国防教育的大课
5、堂,现有退役T-34坦克一辆,122榴弹炮一门,超音速轻型战斗机一架,神舟三号火箭模型一枚,展厅一处,升旗台一座。公园现初具现代园林规模,是“丝绸之路”上的重点旅游景点之一,2007年接待游客60万人次,旅游接待收入达120万元。 1992年以来,为了加快西郊公园的建设步伐,推动文化旅游事业快速发展,由西安美术学院规划设计了甘肃武威市西部乐园详细规划说明,并积极组织实施。西郊公园累计投入资金850万元,先后开挖人工湖1.9万平方米,新建旅游景点4处,栽植各种树木1.2万株,从多方面加强了环境的绿化美化,使西郊公园景区开发建设工作取得了初步成效。 但是,由于地方政府财政困难,公园初建开放不久,于
6、1988年改为自收自支的的事业单位,随着公园职工的逐年增加,公园基础设施建设的资金也逐年减少,致使公园发展缓慢,制约因素颇多,基础设施相当落后。目前,景区内除南端有自来水供给外,无完整的的给排水、供电、供暖系统,渠路不配套,且路面凸凹不平,公用服务设施几乎廖廖无几,与经济、社会、城市发展和人民生活质量提高不相适应;景区内游乐设施项目较多,但部分设施陈旧老化,且布局不合理,不利于改善公园的人文景观和游园环境;公园绿地面积达12.5万平方米,树种近30种,但混杂现象严重,没有一区一景,植物造型的景观,与现代园林目标相差甚远;景区周边建筑“一面墙”,且风格陈旧、环境卫生差,与城市街景和景区内风格要求
7、不相适应;景区内服务功能不健全,且功能区划分不明显,随着武威城市的发展,西郊公园已成为名符其实的城市中心公园,其称谓已时过景迁。综上所述,规划、开发建设西郊公园刻不容缓。 1.1.3项目概要 1.1.3.1项目名称 凉州区西郊公园旅游景区改造建设 1.1.3.2编制单位 西安理工大学城市规划系 1.1.3.3建设单位 凉州区西郊公园 1.1.3.4建设地点 甘肃省武威市凉州区西郊公园 1.1.3.5项目建设投资 本项目投资估算总额为29028.1796万元,本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措。 第一期工程合计26340.8596万元。 第二期工程合计2687.32万
8、元。 1.2主要研究结论 1.2.1、西郊公园景区是甘肃省的重点旅游景区之一,自一九八六年开园以来,接待旅游观赏游客达1200万人次。但是随着旅游业的发展,该旅游景区内的道路、供电、供水、环卫、污水处理等基础设施已不能满足进一步发展的需要,因此,对西郊公园景区基础设施进行改造建设,有利于进一步开发旅游资源,有利于促进我市旅游业的发展。 1.2.2、西郊公园景区基础设施的建设,对于提高城乡人民生活质量,营造和谐氛围,丰富群众文化生活都是有重要的作用。 1.2.3、项目的建设实施是全面贯彻落实党中央科学发展观和省委、省政府加快对外开放,再造河西战略任务的重要举措;对开创全省旅游业的新局面有着十分重
9、要的意义。 1.2.4、本项目提出的改造建设内容及建设规模,符合构建和谐社会的实际需要,符合经济发展和旅游业发展的需要。所以项目的提出与建设是可行的,需再进一步做好下一阶段工作,筹措落实资金,尽快组织实施。 1.2.5、本项目实施后,有较好的经济效益和社会效益。第二章 项目所在地概况 2.1城市概况 2.1.1、地理位置 武威位于甘肃省西部河西走廊东端,是古丝绸之路自东而西进入河西走廊的第一重镇。地势西南高东北低,西南部依祁连山,东北部靠腾格里沙漠,中部走廊平原是富饶的农业区。武威城郊皇娘娘台新石器时代的文化遗址证明,距今4000多年前武威一带已有人类繁衍、生息,并进行农牧业活动。西汉武帝时辟
10、河西四郡,武威成为河西走廊政治、经济、文化、军事、宗教等的重镇,民族融合之熔炉,古代物质文化、精神文化储聚之所。 2.1.2、自然气候 武威气候属温带大陆性气候,太阳辐射强,日照充足,降水稀少,蒸发量大;夏季短而较热,冬季长而寒冷,年温差大。年平均降水量为116.6mm,蒸发量为720-2200mm;年平均气温为7.6,其中最高气温38.5,最低气温-29.5,冰冻期11月至翌年3月,最大冻土深度142mm;年日照时数高达2967.8小时,平均每天接近8.1个小时;风力一般2-4级,4-5月大风出现次数最多,最大风力8级,大风年平均16天,最多年达39天;年平均无霜期169天,其中晚霜日期5月
11、27日,早霜日期9月23日。 2.1.3、现状概括 武威是古丝绸之路的名城重镇。1986年被国务院命名为“中国历史文化名城”,1987年被国务院批准为对外开放旅游城市。全市辖“三县一区”,总面积33000平方公里,总人口194万人,其中:凉州区辖区19镇18乡、2个指挥部、7个街道办事处,总面积5081平方公里,总人口103万人,其中城镇人口26万人。境内有市级以上重点文物保护82处(件),省级以上15处(件),列为国家重点保护1处。武威市凉州区西郊公园始建于1986年6月,经二十多年建设初具现代园林规模,是集休闲、娱乐、教育为一体的区域性旅游胜地,2006年9月被国家评定为AA级旅游景区。
12、2.1.4、旅游规模 目前,西郊公园景区每年接待的人数达60万人(次),预计到2012年旅游人数达90万人,到2015年,年旅游人数将达到100万人。 根据旅游人数发展的预测,本项目的建设规模确定为年接待旅游人员100万人,其中新增40万人,若西郊公园景区免费开放,年旅游人数可达120万人(次)。 2.2建设配套条件 2.2.1、供水 本项目完成后,预计日耗水约400立方米,目前武威市建有日供水能力10万立方米的自来水厂一座,计划景区内的生活供水管线,在城区西关街(景区南门)处与城市供水管网相接,其它用水靠自建供水系统供给。 2.2.2、排水 本项目正常运行后,预计日排污水约200立方米,市区
13、现有日处理能力9万立方米的处理厂一座,景区内的污水通过3公里长的排污管道,进入市区排污系统。 2.2.3、供电 本项目计划安装100KVA变压器4台,可满足景区供电要求,景区全面建成后,如供电不足,可再增容。第三章 建设方案内容 根据确定的建设规模,本项目的主要建设内容如下: 3.1、路网建设工程 景区内设置入口5处、4570平方米,铺设车道、人行道3700m,16400平方米;分别在东门内建设地下停车场车位200个、3650平方米,北门外建设地上停车场车位160个、2850平方米,铺设硬质广场10000平方米。 3.2、给排水工程 计划在景区内修建观景水塔1座,维修自备水井2眼,铺设供水管道
14、3400米,修建排污管道3100米,给排水检查井65个,修建灌溉渠系3000米,并设置喷、滴灌循环节水系统。 3.3、供电工程 计划安装变压器2台,建设配电房2座、配电箱40个,铺设电力线路5000米,架设路灯200盏。 3.4、消防工程 景区内消防通道与景区内主、次干道通用。计划在景区设置消防栓设施30套。 3.5、采暖工程 计划在景区内铺设供热管网2300米。 3.6、公共服务设施工程 (1)计划在景区内新建办公场所300m2,游客服务中心533m2,入口管理房100m2,商业售货亭500m2,医疗卫生点100m2; (2)计划在景区内设置广播系统1套,铺设广播线路5000米,铺设通讯线路
15、3000米; (3)计划在景区内新建星级水厕4座,改造水厕3座,配置垃圾箱50个,购置垃圾清运车2辆,制作各种标识警示牌300个。 3.7、景观绿化工程 (1)计划在景区内修建景观山丘、水景、景观雕塑6处; (2)计划在景区内栽植各种乔灌木4000株、种植草坪60000m2、修建花坛3处; (3)实施土方调配40000立方米。 3.8、新建娱乐设施工程 计划在景区内新建宠物舍1处、348m2,卡通故事城堡1处、631m2,童话城1处、800m2,数字迷宫1处、1294m2。 3.9、改造项目工程 计划在景区内改造度假村40个、6000m2,人工湖13734m2,游戏城堡1处、190m2,办公楼
16、1栋、215m2,自备水源井2眼,国防教育基地1处,300m2,同时对娱乐城1462m2、旱冰场1179m2进行整体改造。 3.10、游乐设施工程 (1)计划在景区内新上大型游乐设施3项; (2)计划新增公共游乐健身器材5套; (3)拆除游乐设施。 3.11、周边拆迁、建设工程 (1)拆除东南角商用房1座、143m2,新建高层商住楼1栋、10459m2; (2)拆除南侧3层商住楼1栋、6445m2; (3)拆除西侧房屋1344m2,新建仿明清风格娱乐、购物商用楼4栋、48555m2; (4)在公园北侧新建商住楼1栋、5586m2。第四章 建项目实施计划 4.1、项目实施计划 根据资金到位及建设
17、内容,确定本项目的建设期为3年,2012至2014年度的建设内容安排如下: 4.1.1、2012年改造建设内容 (1)路网建设; (2)景区内给排水、灌溉系统、供电、供热、消防、广播通讯建设; (3)景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼建设; (4)北侧商住楼建设; (5)南侧商住楼拆迁; (6)东南角商住楼拆迁、建设; (7)景区景观建设。 4.1.2、72013?2014年改造建设内容 (1)公共服务设施建设; (2)景区绿化建设; (3)新建娱乐设施建设; (4)游乐设施改造建设; (5)改造项目建设。第五章 投资估算与资金筹措 5.1、投资估算及资金筹措 5.1.1、投资估算 总投
18、资29028.1796万元。 第一期工程合计26340.8596万元。 (1)路网建设工程946.55万元; (2)景区内给排水、灌溉系统、供电、供热、消防、广播通讯工程910.20万元; (3)景区西侧仿明清风格娱乐、健身、购物商用楼工程9775.17万元; (4)北侧商住楼建设工程1106.028万元; (5)南侧商住楼拆迁工程3402.96万元; (6)东南角商住楼拆迁、建设工程2146.386万元; (7)景区景观建设工程540万元; (8)周边开发建设相关费用7513.5656万元。 第二期工程合计2687.32万元。 (1)公共服务设施建设工程520.15万元; (2)景区绿化建设
19、工程611万元; (3)新建娱乐设施建设工程365.55万元; (4)游乐设施改造建设工程490万元; (5)改造项目建设工程700.62万元。 5.2、资金筹措 本项目的建设资金初步计划以周边拆迁安置、开发建设的方式进行筹措: (1)拆除公园东南角商用房1座、占地面积143m2,建筑面积143m2,新建高层点式商住楼1栋、占地面积1740m2,建筑面积10459m2。按现行商品房市场价出售,其总收入为5208.582万元(即:10459m24980元/m25208.582万元)。 (2)在公园西侧新建仿明清风格高档娱乐、茶语、购物商用楼4栋、占地面积11225m2,建筑面积48555m2。按
20、现行商品房市场价出售,其总收入为24180.39万元(即:48555m24980元/m224180.39万元)。 (3)在公园北侧新建商住楼1栋、占地面积931m2,建筑面积5586m2。按现行商品房市场价出售,其总收入为2781.828万元(即:5586m24980元/m22781.828万元)。 以上四项共占地13796m2原占地4140m2、即6.21亩,新增占地9656m2、即14.48亩),建筑面积64600m2。按现行商品房市场价出售,其总计收入为32170.80万元。 5.3、项目建设投资与受益分析 该项目总投资29028.1796万元,受益为32170.80万元,两者相抵,项目
21、利润为3142.6204万元。第六章 财务分析 6.1、财务分析 6.1.1、经济收入 本项目建成后,正常每年可增加接待旅游人数40 万人次;增加旅游收入 120万元,其中门票收入 80万元,停车场收入10万元,游乐设施收入30万元。 6.1.2、财务评估指标 根据本项目的经营收入和经营成本,计算本项目的主要指标如下: 财务内部收益率: %; 财务净现值: 万元; 投资回收期:年; 投资利润率 %; 投资利税率 %; 盈亏利税率 %; 年总成本万元; 年利润总额: 万元; 年税金:万元。第七章 社会效益分析 7.1、社会效益分析 旅游业所拥有的市场不仅规模和潜力很大,而且具有显著的现实性,是一
22、个适应不同层次消费者的市场。随着经济的发展,居民可支配收入的提高和闲暇时间的增多,旅游已逐年成为一个消费热点,发展势头比较兴旺,是一个广阔的,不可忽视的巨大市场。 加强旅游基础设施建设,可以改善旅游消费环境,作为城市公园,更是构建和谐社会的大舞台,这必将拉动相关产业的发展和消费。各国的发展经验都充分说明,大力发展旅游业是刺激市场需求,推动经济增长的有效手段。 项目建成后,每年可增加接待旅游者40万人次,由于旅游设施的改进和完善,可使旅游者延长在武威的旅游观光时间,每人旅游消费平均按300元计算,每年可增加消费1.2亿元,为国家增加税收收入480 万元。 第八章 投资估算一览表西郊公园改造建设项
23、目投资估算建设内容工程量单价合计备注一、路网改造建设 9,465,5001、入口4570m2650元/m22,970,5002、主干道路6m5400m2200元/m21,080,0003、次干道路(5m6500m2200元/m21,300,0004、支路(3m4500m2150元/m2675,0005、硬质广场铺地10000m2240元/m22,400,0006、停车场6500m2160元/m21,040,000二、市政基础设施 9,102,0001、给排水系统 4,320,000(1)给水3400m500元/m21,700,000(2)排水3100m700元/m22,170,000(3)灌溉
24、渠系3000m150元/m450,0002、电照系统 4,782,000(1)配电室2座30万元/座600,000(2)变压器4台10万元/台400,000(3)供电集装箱40个1000元/个40,000(4)电力线路5000m200元/m1,000,000(5)路灯设备200盏4500元/套900,000(6)通讯线路3000m80元/m240,000(7)广播系统1处15万元/处150,0003、消防系统30消防栓2400元/套72,0004、采暖2300m供热管线600元/m1,380,000三、公共服务设施 5,201,5001、办公场所300m21800元/m2540,0002、游客
25、服务中心533m21500元/m2799,5003、入口管理房100m21500元/m2150,0004、商业售货亭500m21500元/m2750,0005、医疗卫生点100m21500元/m2150,0006、环卫设施 2,812,000(1)公厕4座60万元/座2,400,000(2)改造厕所3座10万元/座300,000(3)垃圾箱50个300元/个15,000(4)垃圾清运车辆2辆2.6万元/辆52,000(5)各种标识警示牌300个150元/个45,000四、景观绿化系统 11,510,0001、景观 5,400,000(1)造山造丘100w 1,500,000(2)水景200W
26、3,000,000(3)景观雕塑70W 900,0002、绿化 6,110,000(1)乔灌木4000棵100元/棵400,000(2)草坪60000m226元/m21,560,000(3)花坛3座65万元/座1,950,000(4)土方调配40000m355元/m32,200,000五、新建娱乐设施 3,655,5001、新建宠物室1处348m21200元/m2417,6002、卡通故事城堡1个631m21500元/m2946,5003、童话城800m21500元/m21,200,0004、数字谜宫700m2450元/m2315,0005、人工湖1294m2600元/m2776,400六、改
27、造项目 7,006,2001、度假村改造40个6000m2300元/m21,800,0002、改造人工湖13734m2300元/m24,120,2003、改造游戏城堡190m21200元/m2228,0004、改造办公楼1幢215m21200元/m2258,0005、改造自备水源井2眼75000元/眼150,0006、国防教育基地改造建设300m21500元/m2450,000七、游乐设施 4,900,0001、新上游乐设施项目3项80万元/项2,400,0002、公共游乐健身器材 1,300,0003、拆除设施 1,200,000八、周边拆迁、建设 164,305,440(一)南侧三层商用楼
28、 34,029,6001、拆迁6445m2100元/m2644,5002、安置6445m24980元/m232,096,1003、补偿6445m2200元/m21,289,000(二)东南角商用房 755,0401、拆迁143m2100元/m214,3002、安置143m24980元/m2712,1403、补偿143m2200元/m228,600三西侧拆迁1344m2 1200元/m21,612800(四)新建商用楼127,908,0001、东南角10459m21980元/m220,708,8202、西侧48555m21980元/m296,138,9003、北侧5586m21980元/m211
29、,060,280九、周边建设相关费用 75,135,6561、土地价款14.48亩300万元/亩43,440,0002、地勘费64600m21.5元/m2969,0003、设计费127,908,0003%3,837,2404、初设及设计审查费64600m22.5元/m2161,5005、质监费127,908,0003.5447,6876、监理费127,908,0001.50%1,918,6207、热力增容费64600m235元/m22,261,0008、项目报批费用 22,100,618(1)土地出让金43,440,00035%15,204,000(2)城市建设配套费64600m250元/m23,230,000(3)规划放线费64600m23元/m2193,800(4)消防基金64600m25元/m2323,000(5)人防结建费64600m223元/m21,485,800(6)环评费 60,000(7)地震评估费64600m28元/m2516,800(8)招投标及交易管理费127,908,0008.51,087,218合计 290,281,796
