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1、国内外旧城改造方式经验和教训1.1旧城改造的相关理论总体规划图国内外在多年的旧城改造中形成了一些较为成熟的理论，总结如下：沙里宁的有机疏散：该理论最为显著的特点是主张将原来密集的城区分成一个一个的集镇，集镇之间用保护性的绿化地带联系起来。沙里宁的有机疏散理论讨论了城市发展思想、城市经济状况、土地、立法、城市居民教育、城市设计等方面的内容，将城市看作一个有机联系同时存在相对分离的区域，从区域角度讲，这是一种城乡差距较小的城乡区域均质体。有机更新理论：有机更新理论是吴良镛院士在总结东西方城市规划理论,特别是在伊尔*沙里宁的有机疏散理论的基础上,结合中国特别是北京的旧城更新的实践归纳升华而来.所谓有
2、机更新即采用适当规模、合适尺度,依据改造的内容和要求,妥善处理目前和将来的关系-不断提高规划设计质量,使每一片的发展达到相对的完整性,这样集无数相对完整性之和,即能促进北京旧城的整体环境得到改善,达到有机更新的目的.城市活力论：美国建筑评论家简*雅各布在美国大城市的生与死一书中所提倡的城市设计思想。在雅各布看来，多样性是城市的天性，对城市设计而言，最好的办法是对传统空间的综合利用和进行小尺度的、有弹性的改造；保留老房子从而为传统的中小企业提供场所；保持较高的居住密度，从而产生复杂性；增加沿街小店铺以增加街道的活动；减少街区的尺度，从而增加居民的接触等。城市设计并不仅仅是功能的组织及空间景观的创
3、造，更需要满足人们的各种需要，让人们在各类活动及活动场所之间相互交织的过程中，使城市获得生命和活力。1.2国内外旧城改造经验总结1.2.1 国外旧城更新成功案例分析1、莎德泰晤士(Shad Thames)总体规划滨水仓库区的改造改造之前的莎德泰晤士地理位置图） 项目简介莎德泰晤士地区位于伦敦泰晤士河南岸，伦敦塔桥的东侧，是历史悠久的码头工业区，其中心区域拥有伦敦目前最大最密集的维多利亚式仓库群，由桥梁贯穿于建筑物之间，这种建筑形式成为了该片区的主要特色。二战之后，集装箱码头的业务很快就取代了这些仓库的地位。在上世纪70年代早期，一群艺术家来到这里，建立了他们的工作室，但是这
4、个地区已经开始日益衰败。 更新机构改造的主要机构是码头城市发展地区更新改造的开发代理公司伦敦码头区开发公司。根据相关法律，伦敦码头开发公司可以在码头区进行开发控制以及强制性收购。其后，伦敦码头区开发公司与当地部门、一些法定机构以及其他组织，特别是私营企业等建立了合作伙伴关系，进行了改造开发。 更新方式在清晰灵活的总体规划框架上，各开发商和设计师在不同的地块上进行更新开发。（1）总体规划总体规划涉及的内容包括拆除近代新建造的低质量房屋，以及在莎德泰晤士与豪斯利当巷的交汇处新建一个公共广场等。并对地区内的众多功能进行了全新的整合，使居住、工业生产及商业等功能
5、的土地混合利用，此外，还利用了保留下来的维多利亚式仓库的内部空间安置了大量的居住单元。（2）地块改造改造前的码头，入口处的烟囱被保存并翻修后的码头建筑莎德泰晤士地区在总体规划的指导下，区域内的新肯考迪娅码头和老安克啤酒厂的改造就是成功的代表案例。新肯考迪娅码头主要包括一些旧仓库和一个面粉磨坊，其中一些建筑在磨坊街的旁边合围出一片庭院，它入口的一边高高矗立着一根巨大的锅炉房烟囱。在新肯考迪娅码头的改造中，19 世纪晚期的仓库建筑的外观和结构被充分重视，并得以完整保留和加强，例如，维多利亚时期的仓库建筑中的大烟囱，如今已经成为该更新计划的标志性建筑。由钢和玻璃构成的现代建筑塔桥边被改造的啤酒厂老安
6、克啤酒厂始建于1789 年，历史悠久，其建筑群有具有严格的对称性发动机房，极具浪漫色彩的塔楼建筑以及19 世纪坚实、精巧的砖混式酿酒车间，并带有特殊的装饰设计。旧城改造对现存砖造建筑、石材建筑以及具有历史意义的铸铁细部整体进行了巧妙地修复，同时在二战轰炸遗留地块上插入了一幢全新、大胆的现代建筑，该建筑的主体材料由钢、玻璃构成，使得新旧建筑，传统与现代巧妙的融合。 改造成效居住、工业生产及商业等功能的土地混合利用给这片伦敦衰败的码头区重新注入了活力，并获得多方面的高度评价，其中包括欧洲Nostra 历史保护奖奖章。然而，比较遗憾的是，由于该地区居民无力购买改造后的高档公寓，出
7、现了相关的一些社会舆论。2、罗斯蒙特三角地块(Rosemont Triangle)旧城改造旧城居住区的改造 项目简介罗斯蒙特三角地块是被两条铁路主线和一条城市主干道围合的规模较小的密集居住区。居住片区的大部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。居住片区内的居民主要是一些低收入者或是短期的租赁者。地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。 更新机构改造之前的现状平面图主要的铁路线B 长满草木的铁路防护堤C 主要交通道路D 很多人合住的百年历史老房E
8、 变电站地块和仓库旧址F 小型工厂车间通过与规划部门协商，PTEa 获得了片区改造的规划许可证，编制了针对整个居住片区的结构性规划。为了保证项目开发的顺利进行，PTEa 还邀请了主要的土地所有者以及一家私人地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望目标：在保留现有可利用建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升土地和房产价值，并从中获利。 改造目标城市路船坞地区鸟瞰图 重新安置现居住在该片区的低收入租户。 整修维护历史老建筑，协调融入可持续的新建住房。 加大居住开发强度，新建多种单元尺寸的高品质住宅。 组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。 充分利用有潜力的工业和荒废
9、的铁路用地新建可私人所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。 对居住区进行整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。 更新方式1）改造地块内废弃的工业用地，并转卖给城市住宅联合协会，利用政府拨款和私人基金，专为低收入租户提供社会住房。2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住用房。3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运用政府资金进行拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。4）大量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤立地块，随着地价上扬的趋势，PTEa 进行新一轮的开发建设。5）对于对现有地区文脉、特征的留存和加强起到了积极
10、作用的少量私人住宅也予以了保留， 并将原来由几户合租并共用屋内设施的住房改造成为拥有自带厨卫的独立住房单元。住房单元的改造在保留历史传统肌理的前提下，满足了人口变更以及现代化的居住需求。6）对于被拆除住宅，其租户回迁时，他们将入住整修改造过的沿街公寓或新建住宅。此外，多余的住宅将会作为“产权共享”住房（购买部分产权，交付部分租金，以帮助低收入者获得产权）。 改造成效经过数年的土地收购整合，该地区成功转变成一个融合了办公、作坊、私人别墅以及当地自然保护区的综合区，并形成稳定的社会住房和活跃的市场住房的居住格局。利多斯路上的新旧建筑结合的街景典型的沿街翻修住房3、城市路船坞(C
11、ity Road Basin)城市更新滨水风貌区的改造 项目简介从1760 年代起，为了满足商业的需要，伦敦建立了很多从泰晤士河通往城市各地的水路。沿着河道的两旁也随之建起工厂、码头、仓库、围场等，随着水运贸易的衰败，这些河道边的建筑随之萧条。城市路船坞就是其中之一，它虽然靠近伦敦市金融中心，但仍一直走向衰败。在城市路船坞内，围绕运河湾畔有一些工业码头，一个公园和少数的居住房屋。 更新机构PTEa 作为设计者、联合投资者和联合开发者的身份参与了整个项目，并吸引了英国水运局、其他开发商和政府的承租者，带动了周边社区的发展。 改造目标 在
12、依斯林顿区提供尽可能高的城市环境 为可持续发展出力，保护世界自然资源 满足所有居民的需要，包括那些受歧视或身有残疾人士，为区域内最需要帮助的地方提供优先权 帮助建立有凝聚力的可持续的社区，提供合适的住房，保证数量和质量满足当地的需要 提高生活标准，鼓励可持续的经济更新和活力经济 改善可达性，同时减少交通流量，减少交通运输给环境带来的负面影响 为在依斯林顿区生活、工作和参观的人们改进服务和公共设施 为达到伦敦总体目标出力 吸引当地社区参与环境和规划方面的讨论，和其他机构合作 对PTE自己实施的政策进行监控，确保这些政策具有实质性，并不断更新位于依斯林顿区的城市路船坞的改造工程开始于一个居住建筑的
13、规模，以及这幢居住建筑所附有的社区花园。之后，随着工程的开展，改造工程发展成为一个城市片区的规模。 更新方式城市路船坞改造的目标是在原有城市的脉络组织上综合融入新的功能，组成新的城市脉络。同时创造新的城市空间、建筑物和城市活动，建立舒适的公共领域环境。1）总体规划PTEa 为整个城市路船坞社区作了总体规划，在原有的住房群中加建新建住房，注入办公和休闲使用的功能，并且考虑了不同收入水平的人群居住、教育以及社区设施等问题。2）地区改造改造区域内的迪斯派克码头改造成为综合居住及办公空间的大楼。其间，为了保留“集体记忆的城市”，PTEa 保留了主要仓库建筑边的旧烟囱，起重机，庭院的
14、旧铺地，旧铁路线和废弃的机械装置。这些美丽的符号元素被融进了周围的景观中，并很好的和其他现代建筑物结合起来。新建在安琪儿水滨的开发项目中，新建了水晶码头大楼，展示了在现有的环境中融入明显不同时代的建筑物的原则，高档住宅的建设和当地环境很好的结合在一起。再开发改造与新建使得地区的地价得以提升，之后，PTEa 又设计了城市码头, 这是一个混合使用和混合居住权的开发项目，正在施工的城市码头项目包含了经济适用房、单身公寓和供销售的商品房，同时提供了一些办公空间和一个与运河边相连的公众庭院。 改造成效通过的PTEa 的改造，城市路船坞地区的环境逐步得到改善，开始吸引更多的人在此地居住
15、和工作。新旧建筑结合组成和谐有序的水滨地带开发在旧厂房建筑上的现代扩建部分总体规划4、本斯海姆和索尔特维尔（Bensham and Saltwell）旧城改造历史居住区的改造从北看去的本斯海姆和索尔特维尔的鸟瞰图 项目简介盖兹海德坐落于英格兰东北部的泰恩河南岸，本斯海姆和索尔特维尔是盖兹海德市水边区域和文化长廊的重点之地所在的。本斯海姆和索尔特维尔地区历史悠久，可追溯到19 世纪早期。该地区的住宅多为泰恩式公寓，并以组团形式而建，在尺度、体量和高度上保持了一致性，同时也具有各色各样的建筑细部。1980 年代，盖兹海德的建筑遗产被认可，并建立了相应的保护措施和实施了投资计划。
16、 更新机构盖兹海德市政府及相关的城市更新机构。 更新方式1）政府计划阶段盖兹海德市政府递交了盖兹海德房地产革新试验的计划书，获得了6900 万英镑的革新试验基金。其后，政府进行了先期分析和框架计划，它提供了连接住房、环境、循环、社区和街区管理为目标的一个空间复兴计划结构。2）地区改造索尔特维尔路地区：更新改造废弃街道以提供高质量住房的选择；新建开敞空间和大力改善的公众领域；将对索尔特维尔路和保留下的住宅进行全面美化，改善绿化，提高环境质量；社区设施群将通过设施分享计划联合投入使用。大道地区：市政府采用80/20 的资金分配比例来修缮房屋，即市政府提供修缮总费用的80%，各家
17、住户出剩余的20%来修复住房，住户必须在规定的时间内完成自家的修复并且住满一定的年限。同时，通过街道绿化，柔和公众领域，采取制定“住家区域”形式来减少机动车的交通；对后巷进行改造，重新使用后花园使住房后部空间更宜人。寇兹沃斯路地区：传统的街边零售店被升级为一个更加可行的商业中心；改善公众领域环境和减少交通流量；在废弃空地建立新建住房；泰恩式公寓将被改建成独立家庭住宅；全面改善社区内的公共设施群和开敞空间，鼓励社会内聚性。3）公众参与在本斯海姆和索尔特维尔已有3300 人参与了35 个咨询事宜。盖兹海德市政府对参与者的活动非常重视，确保达到地区和人口上的平衡。咨询的方法包括了设立研究小组、与利益
18、相关者面对面的交谈，住户调查、外展工作和学校项目。4）居住者的所有权居住者的所有权是开拓者革新试验的重要部分，保护当地房东的利益即可以稳定房地产市场，也能提高当地的私有投资。共享所有权是市政府提出的一项机制，使当地资金有限的居民可以获得房屋的所有权成为可能。居民和市政府合起购买房产，然后居民分月付给政府属于政府部分的房产租金，直到居民有足够的资金能力可以买下全部房产。5）福利计划住区的福利还包括了提供地方培训和工作机会的计划，以缩小本斯海姆和索尔特维尔的失业率。这项计划将历经10 到15 年，整个地区就业机会将是一个可持续性的提高。 改造成效索尔特维尔公园边连排式住宅虽然试
19、验革新项目的物质利益是可观的，并且很有可能促进经济的增长，但房地产价值的升高所带来的社会压力也许会影响本斯海姆和索尔特维尔的居民不堪重负。住房市场革新社会经济试验已经做了特别规划以鼓舞住宅房地产市场和确保人们有适当的住房选择。重新组建的空间和迁入的富裕居民也许会使一些当地居民和商业者不能适应新的环境。虽然试验革新已经在许多大小规模的复兴活动中被实施，但仍然需要制定一些措施来保护当地的居民和商业者免遭价格太高而被排挤出该域。5、安科斯(Ancoats)旧城改造历史保护区的改造安科斯南向鸟瞰图 项目简介安科斯地区是曼彻斯特市中心东部的最令人印象深刻和最具历史意义的工厂建筑集中区
20、之一，在上世纪50 年代，安科斯地区开始衰败，它具有历史意义的磨坊厂瓦解了，住宅也断断续续被拆除。安科斯是属于历史文化型的旧城区域，并在1989 年被列入历史保护区域，但并没有阻止该地区进一步的没落。 更新机构由曼彻斯特市政府成立的安科斯城中村公司是政府在安科斯区域主要的执行机构。安科斯建筑保护基金会和曼彻斯特市政府联合工作，为保护区域内的历史建筑提供必要的资金。安科斯改造的资金来源于两项单一更新预算款项，以及重建公司英国伙伴协会、英国遗产机构、欧洲联盟和其他一些公众部门的集资，这些资金被划分进各个不同的项目中。 更新方式安科斯西向20世纪90年代的鸟瞰
21、图，有许多空置地块安科斯西向20世纪60年代的鸟瞰图1）1995 年，曼彻斯特统一发展规划书把安科斯地区确定为城市复兴地区。2）2002 年，西北经济发展署执行了强制购买命令，促进了改造项目的进行，并采用了有机增长的手法对安科斯进行重建。3）在改造过程中，安科斯城中村公司为每个地块选出最合适的发展商和特约标书，通过对土地分别逐步发展，安科斯建设环境的完整性得以保留。4）在改造过程中，洛奇代尔运河区域的厂房建筑将被改建以适合现代生活需要，底层将为公众介入使用，上层则为混合功能使用。含有历史保护建筑奥汉姆路区域将在空地上建造适当的新建建筑，在周围设立停车场，以鼓励临街面的商业活动；规划要求位于基地
22、东部边沿的波兰路区域保留所有历史性建筑物，并进行内填式发展。5）最后，安科斯城中村公司将为此地建立长期管理公司。 改造成效迄今为止，几乎所有保留下来的历史建筑物已经被修复改建达到正常使用的标准。一些新建建筑已经完成，公众领域已有了巨大的改善，原有的空间尺度被保留，限定了机动车道，道路被重新铺地，步行道路得到修复，提供了路边停车位，设置了公众艺术品。安科斯的成功性还表现在它提升了周围地区的开发兴趣，安科斯南部的新依斯灵顿区的复兴计划也正在筹划中。向北看去的大安科斯街孩子们在曼彻斯特中心的广场喷泉处嬉戏6、斯皮塔菲尔德（Spitalfields）城市更新传统商业区的改造从布瑞士
23、菲尔德街看基督教堂 项目简介斯皮塔菲尔德位于伦敦金融城外围的城市边缘地区，整个地区的街道系统为网格型，由许多狭窄的街巷以及几条主要交通性道路和商业性街道组成。该地区的大部分建筑建于17 世纪末期，上世纪70 年代，斯皮塔菲尔德各方面全面衰退，斯皮塔菲尔德的建成环境变得十分恶劣，居住和商业设施混杂甚至合并在一处。无序扩张完全超出了当地政府部门的控制，斯皮塔菲尔德成为当时英国最差的地区之一。 更新机构斯皮塔菲尔德发展组织，与当地政府部门、土地所有者合作以保证充足的商业空间。基于社区的社区事业组织直接为当地住户和当地贸易服务，保护他们的利益。历史遗产保护组织，
24、主要为抢救和修复地区的历史建筑物等提供支持。 更新方式1）伦敦市编制了斯皮塔菲尔德城市设计策略和行动规划,旨在为斯皮塔菲尔德地区设立一个远景展望，确定了发展的大方向和具体目标。2）斯皮塔菲尔德发展组织对区域内的果蔬市场的搬迁将带来大规模的办公开发，使地价得到大幅度增长。并用获得的基金来提供培训和安置就业。3）之后，市场被用作“非正式性的”货物市场以及公共活动空间，并专门设立了斯皮塔菲尔德空间管理部来管理市场的使用运作。4）斯皮塔菲尔德发展组织计划未来在市场地块进行办公开发，市场形成了当地主要的购物中心，同时也成了一个艺术文化和休闲娱乐的场所，新艺术商业、商店开始大量涌入该地
25、区。5）在兴建陶尔哈姆雷特区议会制定的规划项目过程中，获得的资金，主要致力于改善道路，为当地建筑工人提供就业岗位，供应社会住房，改善公共交通，保护邻近历史文化地区。 改造成效更新项目达到了刺激地区经济，改善基础设施，加强当地社区组织的联系的目的，为整个行政区创造了效益。事实证明，这次的开发是成功的，斯皮塔菲尔德已成为一个具有吸引力，充满活力的社区，很多商业都在此安家投资。虽然斯皮塔菲尔德商业开发和整体更新得到了很大的成功，但问题仍然存在。一方面，当地移民不得不面对租金以及当地服务价格上涨带来的巨大压力；另一方面，保护组织者担心伦敦城市的扩张将会对吞噬历史街道。1.2.2 国
26、外旧城改造经验总结从国外城市更新历史的变迁和改造成功案例中分析，我们不难得到启示：由于缺乏理论上的认识，城市更新运动走过了一段弯路；城市更新政策的制定，需注重本国或地区的具体问题和条件，应本着有效推行城市更新计划的原则，探索适合本国或本地区实情，具有本国或本地区特色的更新政策。“人本主义”思想在社会经济生活中复萌；城市更新不仅仅是物质性的再开发，更重要的是要注重城市更新的综合性、整体性和关联性，应在综合考虑物质性、经济性和社会性要素的基础上，制定出目标广泛、内容丰富的城市更新战略，制定各种不可分割的政策纲领。开始重视城市更新的社会经济意义；城市更新不能仅停留于表面形式的更新改造，仅解决一些物质
27、和社会性表象的问题，而应探寻其深层结构性问题，彻底解决城市衰退的根本矛盾。城市更新政策的重点从大量贫民窟清理转向社区邻里环境的综合整治和社区邻里活力的恢复振兴。可持续发展思想成为社会共识；城市更新既要注重城市物质环境的改善，同时也要注重社区特有意象和性格以及区域特色的保护与创造，维持好原有城市空间结构和原有社会网络与社区。城市改造的方式发生可喜变化，从大规模以开发商为主导的剧烈推倒重建方式，转向小规模的、分段的、主要由社区自己组织的谨慎渐进式改造，对旧城区内建筑分别采取改建、扩建、部分拆除、维修养护、实施住宅内部设施现代化或公共服务设施完善化， 旧居住区居住环境，保留原有风貌特色，提高土地利用
28、价值。旧城改造建设的一般模式为：全面调查，建立技术档案，编制旧城改造计划；对古迹和历史建筑进行登陆注册；划分保护区；对旧城区进行改造规划设计，对旧城改造提出了如降低建筑密度、改善环境和交通、增加绿化等具体要求。政府由原来的直接介入旧城改造转向间接引导，工作重心集中于维护社会稳定、促进住房保障、营造健康环境、建设公共设施、引导公众参与等。旧城改造的主体则主要由私人开发公司和社区团体组成。1.2.3 国内旧城改造成功案例分析1、以大规模成片改造为主成都 项目背景（锦里夜景）从2002年开始，成都市以“经营城市”为指导思想，全面启动了城区旧危房改造工程。经过两年多的时间，成都完成
29、了483万平方米的拆迁总量，商品房销售面积大幅增长，创造了“成都模式”的旧城改造实践典范。 更新机构（1）成立市危旧房屋改造指挥部及其办公室，统一组织实施城区范围内的大规模危旧房屋改造、拆迁安置用房建设等项工作；（2）市住房保障中心确定为危旧房屋改造项目的业主，担任城市运营商的角色，便于与金融部门对接，获得银行授信，实施项目融资；锦里夜景 更新方式（1）按照“划零为整、组合成群、成片改造”的思想，把总量为410万平方米的危旧房划分为45个片区，以每个片区作为一个项目实施整体成片拆迁；地块拆迁完成后，交成都市土地拍卖中心拍卖；川西风格的临街酒吧和茶馆（2）
30、项目业主土地款收回后优先归还银行贷款本息，从而确保银行贷款资金的安全。川西风格的临街酒吧和茶馆在旧城改造模式上，成都遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，其具体措施有： 按照优化后的控规确定拆迁改造范围，片区内各企、事业单位均可作为主体参与实施该地块的拆迁改造。 拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。拍卖收益在扣除片区应公摊的所有费用（含道路、绿化、学校等各项公建配套设施费用）后，由各地块的参与业主根据所提供的地块大小按比例予以分享。稍作整饰的二线旧宅 对中心城区，可采取土地出让与旧城改造捆绑的办法实施改造，如土地使用权与拆迁补偿和开发项目方案捆绑招标；土地使用权与
31、拆迁补偿捆绑挂牌或拍卖等。实行以上相关举措成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动，实现了政府、业主双赢的格局。在资金筹措方面，成都通过拆迁资金来源市场化，突破旧城改造的资金颈瓶，使危旧房拆迁与安置工作进入良性运作的状态。 在拆迁实践中，将城区二环路内的旧城划片包装为多个项目，向银行申请质押贷款，筹集资金成片进行拆迁，拆迁后的地块按规划控制条件向市场拍卖，所得款项首先用于偿还银行贷款。 在旧城改造中，国有土地使用权出让金按照基准地价的20收取。 对投资拆迁的业主实施旧城拆迁完成后，拆迁地块实行招拍挂方式出让，招拍挂后成交价款扣除土地出让金后全额返还投资业主。 成立了“成都市统建办旧城改造安置
32、房项目”资金信托计划，在全国首次引入赎回机制，成功募集了大量民资作为旧城改造资金来源。在拆迁安置方面，成都形成了以“阳光拆迁”、“扶困救助”、“多轮驱动”为亮点的拆迁模式。 及时出台了一系列地方性政策法规：2001年成都市城市房屋拆迁管理暂行办法、2002年成都市城市房屋拆迁纠纷裁决程序暂行规定、2003年成都市城市房屋拆迁评估管理实施办法、2004年成都市城市房屋拆迁听证程序、2005年成都市城市房屋拆迁行政强制执行程序规定，形成了较为完善的城市拆迁法律法规体系。 在资金方面，引入银行按揭，解决购房一次性支付困难。拆迁户无论是选择“货币补偿”还是“产权调换”方式，都可以将想购买的二手房或拆迁
33、安置房，通过成都市住房置业担保公司作抵押申请住房贷款，而且手续简便，速度快，费用低。 “双困户”可申请廉租住房金补贴，按照廉租住房租金差额补贴方式，以5年时间计算补贴金额，一次性支付给安置中的廉租住户，用于冲抵购买安置房屋补差价款；以货币补差方式直接发放给选择货币补偿总额不足8万元的住房“特困户”，即拆迁安置中扶困救助备用金的使用对象。 对住房建筑面积在15平方米以下，他处无住房，并持有城市居民最低生活保障金领取证的拆迁户，在进行产权调换时，安置房屋为套一型的，按有关规定结算差价时，被拆迁人按应付补差款的30%向拆迁人支付(不再享受一次性付款的优惠)。 改造成效制定了规范化
34、、人性化的执政举，在房地产评估到拆迁安置、补偿过程中,从政策到标准,一律公开透明,让百姓监督。由于严格执行迁补偿政策，维护了群众的切身利益，从而保证了社会稳定，较好的解决了我国旧城改造拆迁难的问题，有力于旧城改造的顺利推进。2、小规模、分片、分阶段渐进式改造（1） 北京菊儿胡同老特色居住区的改造 项目背景菊儿胡同位于北京东城南锣鼓巷地区的东北角，是一处危房较为集中的历史地段。菊儿胡同全貌 更新方式（1）分级改造。以院落边界为单元，“质优保留，质中维修，质差改造”的单元滚动开发模式。（2）指标控制。以2-3层为主，局部4层的底层高密度开发方式，在造型、色彩
35、和材料等方面结合传统并加以创新。庭院内部景观（3）合院体系。维护胡同院落体系，采用类四合院模式，同时兼顾居民现代生活需要。（4）理论探索。采用适宜技术，对社区重建和社区合作、城市有机更新理论作了进一步的研究合发展。菊儿胡同在更新改造的过程中，充分考虑地段的整体性、文脉的延续性、尺度的人性化，逐一开发的阶段性和综合的社会经济效益，提出了保护、整治与改造相结合的小规模、分片、分阶段、滚动开发的原则和方法。 改造成效北京菊儿胡同住宅工程一期、二期完成后，引起了各界的广泛关注和盛誉，这种可持续的旧城改造方式在此后的苏州、济南等其它旧城住区更新中得到了推广和应用。（2）上海八号桥时尚
36、创作中心老工业区的功能更新与再利用平面图 项目背景上海八号桥时尚创作中心位于卢湾区建国中路8号。现状建筑是上世纪50-60年代的原上海汽车制动器厂的厂房，由8幢建筑物组成，称之为“八号桥”。 更新方式内部空间规划保持原有厂房的整体布局，外部空间和内部空间更新组合。将原工厂内不适合的危房、隔断等等撤去，加入新的元素。设计使用了钢和玻璃等材质，使旧的厂房布局与新的材料冀色彩形成强烈的对比，突出时尚氛围。特殊的背景形成了园区内多个丰富多彩的外部空间及半室外空间，这样便于设计师的相互交流。在传统材料上添加新的时尚元素，构成多彩的丰富的立面。该园区的规划设计有别于
37、以旧存旧的做法，对工业建筑进行了功能上的更新，作为时尚创作中心使用，目前的用户有欧美日香港等多家著名的设计事务所、也有时装设计、平面广告设计、电影制作、珠宝设计等等。宜人的庭院空间 改造成效该园区的改造保留了老城区的历史记忆，随着新的使用功能的引入，激发了该地区的经济活力。事实证明是一个对城市中心区内工业遗产成功开发的案例。（3）上海新天地老商业历史街区的复兴 项目背景 新天地广场位于上海市中心区淮海中路的南面。它东临黄破南路，南临自忠路，西临马当路，北临太仓路。兴业路把整个广场分为南里与北里两个部分。新天地广场在太仓路上的主入口离淮海中路最繁华的地段
38、和地铁出入口仅170余米。另外上海最重要的革命历史文物保护单位中国共产党第一次代表大会的会址就在兴业路上。新天地广场用地面积约2公顷，原先建有十五个纵横交错的里弄密布着约3万m2的危房旧屋。 更新方式项目所在区域内有一大会址，项目用地的两个地块被划入上海市“思南路历史风貌保护区”中。保护区内的建筑提出三个保护层次:核心保护、协调性保护与再开发性保护。一大会址为该区的核心保护对象，它附近的建筑是协调保护对象，其它建筑可以是再开发性的保护。但新天地广场不仅把紧邻与正对着一大会址的建筑风貌忠实地保护下来，而且把广场北里大片老式石库门里弄的旧时风貌也保护了下来。维系了一大会址的整体
39、环境风貌。在规划中保留石库门建筑，进行清理、加固与修复，恢复原有建筑风貌，并赋予它新的商业功能，改造为内容丰富、风味独特、品位高雅的中外餐厅、咖啡座、艺术展廊与专卖店等。并在原高密度的旧屋中“掏空”出一些公共空间，在“掏空”的同时还把一切能为广场增色的、具有石库门里弄文化特征的建筑与部件保留下来加以利用。 改造成效新天地广场的改造成功的保护了原有的特色历史建筑，把该区域成功的转变成城市核心区内的集商业、休闲、娱乐、旅游为一体的综合区。目前新天地广场成为上海最吸引人与留得住人的一个文化休闲好去处。 石库门里弄老工业建筑改造后的建筑外观效果改造后的内部空间 改造后的街道外观1.
40、2.4 国内旧城改造成经验总结与欧美国家不同，中国城市发展目前尚处于城市化的初步发展阶段，由于复杂的历史社会原因，中国城市更新发展历程有其独特发展特征。1、旧城改造绝不是简单的拆“旧”建“新”，拓宽马路，或者是选择区位条件好的地段进行改造，以求得高额的开发效益，而是一个长期、持久的过程，它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容。中国现阶段旧城改造不仅面临着过去大量存在的物质性老化问题，更交织着结构性和功能性衰退，以及与之相伴而来的传统人文环境和历史文化环境的继承和保护问题。从深层意义上，城市改造应看作是整个社会发展工作的重要组成部分，从总体上应面向提高城市活力、推进社会进步这一更长远的全
41、局性目标，改造方式应由单纯的物质环境改造规划转向社会、经济发展规划和物质环境改善规划相结合的综合性居住区改造规划，要突出规划的过程和规划的连续性。改造总的指导思想应是提高城市功能，达到城市结构调整，改善城市环境，改造物质设施，促进城市文明。2、“人本主义”思想对旧城改造的影响与日俱增。旧城改造不仅是经济发展和城市建设的需要，也是不断满足和提高城市居民以及经常在城市流动的人民群众的物质、精神生活和生态环境的需要。3、旧城改造因政策的变化而面临着良好的发展机遇。随着土地的有偿使用，房地产的发展、大量外资的引入为旧城改造创造了新的机遇。但在市场化运作中，旧城的建设存在一些不容忽视的弱点和隐忧，如旧城
42、改造方式的单一、旧城改造的急功近利、历史风貌的破坏、社会问题的突出等，因此政府有必要采取相应措施来推动旧城改造。国内城市旧城改造的土地运作政策分析1.1 山东青岛市青岛市结合旧城改造中的资金压力大、开发难度大、人口多、密度大和拆迁安置费用高等问题，由过去的以项目运作为主改为以土地经营为主，在市场化取向的前提下突破资金瓶颈，使旧城改造项目顺利进行。在城市旧城改造中，按“拆建分离、捆绑改造”的方式实施。用地由政府组织拆迁腾空，然后将土地统一纳入土地储备，进行公开拍卖，土地出让资金用于偿还前期拆迁贷款的投入。青岛市在具体实践中，“捆绑式”的改造理念分为以下三种改造模式：1、将土地开发与老城区改造捆绑
43、考虑。即“旧区改造与新区开发”模式，将城市新区的开发项目与老城区改造项目捆绑进行，在确保旧城改造项目顺利进行的前提下，对新区项目适当给予政策优惠。2、将企业搬迁与老城区改造捆绑考虑。即将企业搬迁后闲置的土地与老城区改造捆绑进行。由于搬迁企业主要为工业用地，涉及居民拆迁安置较少，土地成本较低，因此将老城区改造与其捆绑，可在一度程度上缓解老城区改造地块的经济压力。3、研究“减楼加层”增加容积率与老城区改造捆绑的办法。该方法主要为减小与老城区改造捆绑项目的建筑密度，提高建筑高度，从而提高容积率。即老城区改造由于现状容积率较高，开发商资金无法平衡，通过具体政策，在另一可增加强度的项目适当增加容积率，基
44、本保证开发建设的资金平衡。特点：（1）此种方式的可操作性较强，适用于一般旧城改造。（2）政府存在着一定的资金压力。（3）改善旧城居住环境，有机疏散人口，有效提高旧区生活环境。（4）旧城拆迁周期较长，导致拆迁成本增加，影响了政府投入资金回收和运转。1.2 浙江绍兴市浙江绍兴市在仓山直街旧城改造中提出了“修旧如旧”的思路，对仓山直街进行输入式改造。在改造中，对现状各类建筑分别予以对待：已经确定文物保护点或具有文物价值的民居保持原状；对部分受损和已经损毁的民居，依照原状实行修整和重建，并且按照专家设计，对门户、窗栏、屋脊等进行复古的修整；对于违章破旧建筑，予以拆除。同时，由政府对公共基础设施进行改造
45、，分户安装抽水马桶和卫生设施，埋设自来水和排污管网。在改造资金筹措方面，由政府全额出资进行公共设施改造；民居外型恢复和室内卫生设施的改造资金，私房住户占45%，政府占55%，公房住户的改造经费由政府全额负担。通过上述改造方式，将城市特有历史文脉、城市肌理予以延续，同时改善了旧区居民生活质量，使得绍兴市在2003年获联合国最佳人居环境奖，联合国教科文组织亚太地区遗产保护优秀奖。特点：（1）此种方式通过对建筑的整修，保护和延续了历史文脉，适用于城市特色风貌区。（2）政府在改造中起主导作用，存在较大的资金投入。（3）改造公共基础设施，修缮破旧房屋，改善居民的生活环境，原居民不搬迁。1.3 四川成都市
46、四川成都市在九眼桥头太平巷旧城改造项目中采取“不动迁模式”：太平巷里的居民不用搬迁，由政府和市民共同出资将以前的破房子改造成统一风格的新房子，并通过功能转换，将住宅调整为商铺，而以前居住于此的老街坊则成为老板。该项目由成都市规划行政主管部门统一规划，统一管理，但不进行拆迁；按政策规定，投资主体可以是开发商，也可以是住户本人，也可合资开发，政府有关部门只充当中介角色。“不动迁”为成都市旧城改造提出了一个新的思路，是对过去旧城改造中只有“拆迁”、“搬迁”这种简单做法的修正和完善。多年来大面积的旧城改造，使成都有历史文化特色，有城市内涵的区域已经不多了。采用这种改而不拆、改而不迁的方式，将呈现一个原
47、汁原味的城市形象和内涵。特点：（1）此种方式维持旧城肌理，适用于城市特色风貌区。（2）政府在旧城改造中起指导和引导作用。（3）通过建筑功能转换，解决了居民的安置和生活问题。（4）项目进行商业开发，存在着招商及经营管理等问题。1.4 吉林四平市四平市在城市棚户区改造工作中，提出坚持市场化运作为主与政府组织相结合的原则，对有开发价值、具备市场化运作条件的改造项目，实行有偿出让，向社会公开招标，政府帮助创造环境，制定措施，加大监管，保证被拆迁居民及时回迁。坚持改造与改善相结合的原则，对城市中心集中连片区，统一规划，统一拆迁，统一建设。坚持棚户区改造与城市绿化、美化相结合的原则，在提高居住水平的同时，
48、改善城市面貌。四平市针对开发商不愿意参与棚户区改造的问题，制定“政府主导，开发商建设，政府全盘回购”的新思路，即政府统一规划，统一制定建设方案，政府组织拆迁，开发商按照政府要求建设。小区建成后，政府全盘回购，第二年年底前付款，工程总投资的20%作为利润给开发商。该思路实施后，开发商纷纷参加棚户区改造，拆迁工作顺利进行。为解决居民生活的问题，政府回购小区周边临街商业网点，并将其对外出租，所得收益用于补贴小区的物业管理费和特困户的取暖费用。特点：（1）结合该市房价较低的实际情况，具有一定的可操作性，适用于中小城市旧城改造。（2）政府在旧城改造中起主导作用，存在着较大的资金压力。（3）改善生活环境，解决了居民的安置问题。1.5 旧城改造土地运作方式对比分析青岛“旧区改造和新区开发捆绑”土地运作模式，其可操作性较强，改善了居民的生活环境，较好的实现了社会效益和经济效益综合平衡，同时政府易产生拆迁资金瓶颈。绍兴“修旧如旧”土地运作模式，对公共基础
