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1、 昆明市落索坡城中村改造项目策划书指导老师：毛谨策划人：董娜学号：20091189专业：土木工程一、项目简介2二、昆明房地产市场概况5（一）、昆明总体规划（20102020）5（二）、昆明城市功能划分6（三）、 昆明楼盘板块分布71、中心区72、东市区73、南市区84、西市区85、北市区8（四）昆明房产均价分析81、各类型物业成交比例现状82、各类型物业成交均价分析83、新开楼盘9（五）房产政策10三、北市区房地产发展状况10（一）、北市区的商业前景10（二）北市区的商业优势111、北市区的区域优势112、地理优势113、交通优势124、管理优势125、定位优势12四、项目规划构想13（一）、
2、经典项目借鉴13（二）、项目初步策划14（三）、项目具体策划151、规划主题152、结构分区163、绿化空间构思164、道路及停车场构思175、单体设计构思：17一、项目简介昆明市落索坡城中村改造项目由昆明xx房地产开发有限责任公司开发，项目位于昆明市盘龙区沣源路。该项目地处云南农业大学地段，东邻盘龙江，南邻沣源路，西邻云南农业大学西校区，北邻云南农业大学东校区，规划净用地面积24200（36.30亩），整块地形由南向北呈上坡形，坡度较大，具体地形见下图。落索坡地形图落索坡卫星云图落索坡规划区域落索坡现状二、昆明房地产市场概况（一）、昆明总体规划（20102020）城市规划“一湖四片” （一湖
3、滇池、四片安宁、富宁、宜良、崇明）+航空港规则。东城即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南城即晋城晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西城即昆阳海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。北城即现在的主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依托，形成金融商贸旅游服务中心、现代新昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区航空港占地30平方公里，旅客吞吐量达到3500万人次/年，奠定全
4、国第四、西部第一的国家大型门户枢纽机场地位。未来昆明将围绕滇池构建 “一湖四片” （东西南北城）+一航空港，建设现代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区启动区。（二）、昆明城市功能划分东市区发展促进区形成城市东部的铁路、公路对外交通的枢纽，以现代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障。南市区发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功能集中的地区。西市区-发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功能为主综合功能地区。北市区发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务的副中心和城市向北的
5、对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中的区域。二环内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功能集中区域。（三）、 昆明楼盘板块分布北市区中心区东市区西市区南市区城市经济和房地产的快速发展加快推动昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式的区域商业中心，商业区域化发展初步成型。1、中心区昆明的城市商业核心区域，商业价值最高的区域。随着中心区内的房地产的开发，加速的带动中心区商业的发展，中心区将始终引领昆明商业的发展。2、东市区东市区随着大量工业园区的开发以及随着昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业的聚集，逐渐成为昆明城市新中心。3、南市区区域成熟
6、较早，地块较大，包括滇池板块，官南板块及东南板块，目前各个板块都有多个商业项目在进行运作4、西市区昆明的传统工业区，发展较为落后，但随着房地产规划式开发的进程，西市区的两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出5、北市区随着住宅社区的大规模开发，以及便利的交通条件，具备了北市区成为区域商业核心的先决条件，而北市区也由最初的商开始向临街商业、独立商业进行发展，商业业态开始丰富，依托大体量住宅形成的特色商业的北市区正在发生了质的变化，而未来轻轨的开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。（四）昆明房产均价分析1、各类型物业成交比例现状在2012年4月规划公示中，共19个项目通过建
7、筑工程规划许可证。房地产项目中，所占比例最高的是仍然是居住用地，为63.2.%，其次是商业用地，为15.8%。2、各类型物业成交均价分析（1）普通住宅自2011年8月18日以来，由于网路系统的修护，成交金额和成交均价两项数据缺失。本月未能分析出昆明住宅的一个成交均价。（2）别墅2012年4月别墅的价格是21035.4元/，位于安宁的温泉山谷在售。（3）商业2012年4月商铺的价格为32149.2元/，昆明推出商业项目共有2个，分别是南市区高顺铭都、西市区西府景苑。高顺铭都位于官渡区珥季路（世纪城东门）D4-16，项目开盘推出79间商铺，面积区间为52-1345，价格约为10653元/；西府景苑
8、位于人民西路730号，项目开盘推出12间商铺，面积区间为32.64-89.78，一个约为11899元/。由于该月开盘的项目都位于二环以外，因此价格低于均价水平。（4）写字楼2012年4月写字楼的价格是23189.6元/，昆明有1个项目推出写字楼，为高顺铭都。项目位于官渡区珥季路（世纪城东门）D4-16，开盘推出47套写字楼，面积区间为99-202，价格约为10000元/3、新开楼盘区域日期项目名称待添加的隐藏文字内容3物业类型销售价格五华区2012年3月龙苑盛景普通住宅均价8500元/m2市中心2012年3月莲花国际建筑综合体均价8800元/m2丽江2012年3月祥和商业广场公寓，商住公寓待定
9、宜良县2012年3月云南华侨城公寓，别墅均价23000元/m2盘龙区2012年2月水晶广场写字楼，商铺待定盘龙区2012年2月铭诚东尚普通住宅均价8000元/m2五华区2012年2月联想科技城普通住宅待定（五）房产政策中国房地产的调控手段采取限购、限价等行政手段和市场经济手段相结合，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。具体房产政策有：1、落实保障性住房2、完善首套房优惠政策3、保证住房刚性需求4、差别化信贷政策5、国八条限购政策6、抑制投资投机三、北市区房地产发展状况（一）、北市区的商业前景作为昆明最早的城市副中心，世博会前北市区“住宅先
10、行”的开发思路带动整个北京路延长线沿线片区迅速发展。之后的10年内，北市区已建住宅小区约30个，居住人口近50万，接近一个中等城市的规模，因为早期住宅项目建设相对密集，而商业配套滞后被戏称为“睡城”。但是自财富中心建成后，这一状况大为扭转，高层建筑集群拔地而起，北市区俨然成为昆明市二环路外最为成熟且最具有现代都市味道的区域。从最初的单一居住产品，到现在大型商业体的陆续投入使用，再加上政府公共配套资源的陆续建设，都给北市区的居住及商业氛围骤然之间呈现了由量变至质变的飞跃。随着昆明市第一人民医院、纵穿北市区的轻轨2号线、北金大道落户北市区，这些好消息无疑又充当着北市区商业发展的助燃剂，让片区商业竞
11、争力得以再次强化，居住环境已经得到显著改善，商业、商务配套正逐步得到加强。曾经的“睡城”已完全苏醒，正呈龙腾虎跃之势向前推进。顺应城市发展的需要，商业性住宅开始呈现在昆明人的眼前。商业住宅项目涵盖了商务、商业、居住等与生活、工作息息相关的所有元素。它的出现，有力推动着北市区从居住型区域向现代化复合型中心区转型。（二）北市区的商业优势1、北市区的区域优势北市区将作昆明最大最完美的副城市进行规划，按照昆明主城区规划概要的蓝图，北市区规划以北京路为轴线，沿线分布高档住宅区及重要的生活配套，而本项目就位于北市区规划发展的范围内。2、地理优势北市区位于北京路延长线附近，周边有实力郡城，银河星辰花园，鑫益
12、龙江雅苑等住宅小区，还有云南农业大学等众多的集中消费群体。3、交通优势北京路改造的完成，使北京路成为整个昆明交通通达性最好的道路，多条公交线路与昆明全程其他区域形成有效互动，如，128,79,96,57等。4、管理优势项目采取物业公司“集中管理，分散经营”的管理模式，个性化的消费需求又要求商业经营有足够的灵活性，分散经营恰好可以满足这样的经营要求，又能最大程度发挥个体经营者独立经营的积极性。5、定位优势以社区居民、高校学生和商圈亚泰需求为对象，消费人群相对集中，创造集购物，餐饮，休闲，娱乐，健身为一体的一站式休闲商业中心。四、项目规划构想（一）、经典项目借鉴广州金地门道科技园-EOD绿色生态办
13、公产业园门道商务园，占地70余万平米，共分八大区块，以国际绿色生态商务办公区的先进理念，将商务、汇展、休闲、娱乐等有机地结合。引入低容积率、绿色生态的规划设计理念和发展模式，打造健康、和谐、创造力优先的以现代服务为引领的国际化商务区物业形态主要有4层和8层轻型物业两种。面向文化创意企业销售租赁。其楼面空间组合灵活，既可独立使用，也可拼接后使用。每层单元面积约250400平方米，每栋面积约10003200平方米。 以大开间，大窗幕为主错落交置的独栋办公区在英国著名设计院的雕琢之下，合院思想在12万余平米的建筑规模中自然流露 园区实行统一的总体规划，划分为生活区、生产区、价值提升区三个空间类别，条
14、件较弱的地块先转让，条件较好的地块后转让或自行开发。（二）、项目初步策划落索坡周边有黑龙潭，植物园，金殿以及野生动物园等自然景区。规划用地地质条件稳定，建设地基良好，在昆明属地质较好的一类场地。场地内虽无成片的林区，但有长势较好的树木、农作物、花草等，说明此片区可以培育出极好的绿化园林，与生活和生产、办公等相适应。由于片区现无污染源的影响，当片区生态环境营造好后，定会有鸟类栖息。所以片区是一个可以营造成出色生态环境的片区。由于其位置处于昆明北市区的延伸地带，该片区土层地质较为稳定，因此北市区近年来一直是昆明发展高层建筑和超高层建筑的最佳地段。和谐世纪，天骄北麓，包括在建的国福现代城等都是昆明高
15、层建筑的典范，高层建筑的建设节省了大量的土地资源，超高层住宅多为30层以上。虽然楼地面价最低，但其房价却不低。这是因为随着建筑高度的不断增加，其设计的方法理念和施工工艺较普通高层住宅和中、低层住宅会有很大的变化，需要考虑的因素会大大增加。例如，电梯的数量、消防设施、通风排烟设备和人员安全疏散设施会更加复杂，同时其结构本身的抗震和荷载也会大大加强。另外，超高层建筑由于高度突出，多受人瞩目，因此在外墙面的装修上档次也较高，造成其成本很高。若建在市中心或景观较好地区，虽然住户可欣赏到美景，但对整个地区来讲却不协调。此外，超高层建筑设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上、建材选择上、空间布局上难以创
16、新，形成“千楼一面、千家一样”的弊端。如果要有所创新，需要加大投资又会失去价格成本方面的优势。因此，许多国家并不提倡多建超高层住宅。还有超高层建筑的采光受建筑间距的影响较大，而且底层采光不易等问题也始终存在。因此本项目将不采用千篇一律的高层建筑，而采用高层和多层结合的方式，结合地形的坡度，打造成一片集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的公寓式住宅。（三）、项目具体策划1、规划主题以人为本，因地制宜，和谐共生，功能合理，结构科学，造型现代，在提高绿地率的基础上同时提高蓝天率，以提高片区的城市风貌。2、结构分区将规划区域分为三个部分，将靠近沣源路及云南农业大学西校区的区域划分为商业区，设置低层或多层全商
17、业用房，西北方向的不规则角划分为休闲娱乐广场，其他部分划分为住宅区，住宅区全为高层房，在住宅区内部打造健身广场和封闭式游泳馆，形成住宅围合区，可以大大改善高层住宅采光的不足。3、绿化空间构思本项目由于西边，南边与东边道路较狭窄，为顺应城市发展需要，西边道路必须扩宽，将建筑红线退让2.5m，并在红线内规划3m绿化带，利用西边道路的退让，与内部道路之间打造一条森林走廊，内建筑为独栋塔式，采用建筑包围绿化，绿化包围建筑的生态建筑方式。场地中央设置圆形喷泉形成绿化中心节点，并以此散发步行街道直至每个方向的车行道形成发散型绿化带，整个环境大气、生态而美丽。并在足够大的绿地率上，追求足够大的蓝天率。4、道路及停车场构思道路主要依据控规的道路网络，再针对其要求，组织便捷有序的子交通系统，并争取做到人车分流。把人行的便道与绿化走廊相结合，使之安全而生态。本项目内消防环道即为社区主要交通道路，所有的地下车库均与之相连，使人车分流且车在园区内地面行进的时间最短。停车全部下地。车位配置方面，商业：0.8个/ 100平方米配置，住宅：1个/100平方米。将道路融合环境，环境包围建筑，构建安全从容生态小区。5、单体设计构思：本项目建筑单体为高层住宅、多层商业单体。居住户型功能布局合理，面积紧凑，动静分区明确，干湿流线清晰，采光通风良好。均做到明厅、明厨、功能设施齐全使用流线方便，符合规范设计要求。
