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1、定兴县县医院家属楼旧城改造项目申请报告河北方泰宇创房地产开发公司二一二年九月第一章 项目概况1.1项目申请单位概况本项目的建设单位是河北方泰宇创房地产开发有限公司定兴分公司。河北方泰宇创房地产开发有限公司成立于2010年，自成立以来，公司本着现代化企业管理原则组建员工队伍，不断改进管理机制。2011年开始进入定兴市场，成立分公司筹划房地产开发项目。本公司将以高质量的房地产项目，为本地居民提供高质量的住宅小区，为地方经济发展与市政建设做出应有的贡献。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化。河北方泰宇创房地产开发有限公司的经营理念是：为客户创
2、造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值-服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现方泰宇创房地产开发有限公司的社会价值；为员工创造机会-创造发展空间，提升员工价值，提高方泰宇创房地产公司员工的工作生活质量；为股东创造回报-以长远利益回报公司股东。1.2项目概况1.2.1项目建设地点1、项目地点本项目该地块位于定兴县城东侧新城区，县医院东侧，通兴路为定兴县城主要街道，街道整洁宽敞。项目周边各种商业设施齐全，商业氛围浓厚，一公里范围内有中学、小学、汽车站、物流公司等。定兴县城北距北京89公里，南距保定54公里，东距天津125公里、辖区内有京港澳高速
3、，107国道，京广铁路、京石客运专线等。定兴县为全国粮食基地县，蔬菜基地县、生猪养殖基地县域内企业有大迪汽车，喜之郎，长城汽车等大型企业。第二章 建设用地、征地拆迁及移民安置2.1项目选址及用地方案项目建设地点 本项目位于定兴县医院东侧，通兴路南侧。占地面积约为13264平方米，约合19.9亩。本地块为刀把型地块，沿街面长。项目用地现状 本项目为旧城改造项目，用地规模13264平方米，土地性质为前边门店为商业用地出让，后边房屋为住宅用地；项目主要是对老城临街房屋的拆迁改造与商业综合开发，拆迁面积为9980平方米。涉及102户住宅和20间单间门店。项目选址分析本项目位于定兴县城。定兴是河北省35
4、个环京津都市圈县（市）、保定市10个环京津卫星城市链县（市）之一。北距北京89公里，东距天津125公里，南距保定54公里，京广铁路、107国道、京港澳、京昆高速公路和正在建设的京郑快客铁路纵穿南北，张石高速定易、固德引线横贯东西，正逐渐成为京南保北地区联通南北、西进东出的重要交通枢纽。本地块地理位置优越，适宜于建设开发商住社区，项目全部竣工后将大幅提升旧城区的面貌，提高城区居民生活居住品质，提升定兴县高档次商住社区环境，成为定兴县城市现代化住宅建设亮点工程的代表作之一。 2.2征地拆迁及移民安置分析本项目用地范围住户需要拆迁，拆迁面积为9980平方米，涉及102户，门店20户，面积约为：800
5、平方米。对于拆迁户的安置，将以本项目的部分住宅及临街商铺来补偿。具体补偿方案为：住户正房按照1:1比例赔付住宅，配房按1:1比例赔付车库和库房，北侧20户商户按照1:1比例赔付门店，按期签合同者奖励10%。并按两年期给付拆迁户的租房补助。项目建设前期，建设单位将与涉及到的拆迁户进行充分沟通与协商，充分尊重当地的文化氛围与风俗习惯，倾听当地居民的意见，制定出合理的拆迁安置方案，以利于项目的顺利开展。同时，制定有效的沟通机制，及时化解社会矛盾，保证拆迁户的利益诉求，使征地拆迁及移民安置工作顺利进行。第三章 投资可行性分析3.1经济费用效益分析投资估算本建设项目总占地13264平方米，总建筑面积57
6、684（地上）平方米，容积率为4.3。共由2栋33层板楼和一栋18层板楼组成。1）土地成本本项目土地性质为前边门店为综合用地出让。约为2000万元。2）主体工程主体工程57684平方米，按综合单价1980元每平米，计11421万元。3）附属工程包含地下室、地下车库等面积合计2500平方米，计550万元。4）室外工程建设费包括小区绿化工程、道路、给排水、路灯照明、消防等等费用。具体费用详见投资估算一览表。5）设备购置及安装费其中设备购置费共300万元。6）工程建设其他费用包含城市建设保障费、建设单位管理费、项目前期费用（勘察设计、工程监理及各项审批等费用）等，以建安费为基础按相应费率取费。7）预
7、备费及流动资金预备费根据建安费约1.5%计。流动资金单项取200万元。项目投资成本费用估算汇总表见下表: 表3-1 项目投资成本费用估算汇总表序 号费用名称数量单方造价（元）估算（万元）一建筑安装工程主体工程57684198011421地下车位（人防）工程25002200550绿化330设备费1300二其他费用土地款199亩2000拆迁费工程费用200补偿房租按两年期计195城市建设保障费3.00%300建设单位管理费2%200三前期(设计)费用250建设项目总投资157463.1.2项目销售收入测算经过对本项目周边项目商品房价格和销售情况的调查，结合本项目特点及定位，报告作了下面的项目销售收
8、入测算分析：表3-2 项目销售收入表项目名称类型建筑面积价格(元/平方米)总价(万元)备注销售收入住宅46684330015405商业080000已扣除补偿地下车位12550000625地下贮藏000合计16030商业门店按原面积1:1赔付后无剩余表7-3销售营销成本、税金及附加序号项目名称计费基数总价(万元)费率1建设开发成本57684平方-157462销售营销成本46684平方160303营业税及附加16030-865销售收入5.4%4所得税865-216利润总额25%合计-797万3.1.3项目损益测算根据本项目拟定的项目收益、成本、费用和税收等水平，通过相关计算分析，项目累计实现可分配
9、利润为-797万元，总投资收益率为-5%。 。3.1.4不确定性分析（1）本项目最敏感的因素为销售价格和总投资，在实际操作过程中应根据相关优惠政策，进一步降低政府规费。并在销售过程中严格管理，降低营销费用和成本。（2）在勘察、设计过程中采用先进的方法和合理的结构，严格控制造价。（3）在施工过程中，选用优质低价的材料，并优先选用新技术、新材料、新工艺，以降低工程建安成本。（4）本项目重中之重是拆迁。按进度在合理赔偿内的完成拆迁本项目就完成了一半。基于居住于此旧小区的人员情况，需要定兴县政府强力配合，才能保证本项目的顺利开工和完工。第四章 结论与建议结论通过上面综合分析可知，定兴县医院家属楼改造项
10、目有着良好的社会和环境效益，但收益上不居备具有较强的抗风险能力。只有在当地政府给予适当的政策倾斜和大力支持，本项目才具备上马的条件。本项目建设成功,将会成为定兴县城市发展与改善环境面貌、提高居民生活品质的一个重要途径，将对本地的经济、社会做出重大的贡献。建议 对于此类楼房类的旧城改造项目，拆迁难度大，建筑密度大，赔偿面积大，退让绿化多等等已经成为这类改造项目共同面对的问题。只有在突破限高的情况下，加大可开发面积，适当减免各种税费，此类项目才有可能顺利进行，本项目依然如此，请政府给予大力支持。附：建三栋18层资金预算表。销售营销成本、税金及附加容积率为：2.87序号项目名称计费基数总价(万元)费率1建安费用38196平方-106252销售收入（去除拆迁补偿部分）27196平方95993营业税及附加9599-518销售收入5.4%4所得税865-129利润总额25%合计-1673万附：地块图
