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1、 营口正信房地产评估事务所有限责任公司 0417-2613402房 地 产 估 价 报 告 估价项目名称：营口市创新小学周边征收房屋委托估价方：营口市人民政府动迁安置办公室受理估价方：营口正信房地产评估事务所有限责任公司估 价 人 员：刘剑桥（注册证书编号：2120070172） 阎 洁（注册证书编号：2120040124） 刘沧、邢永春、潘磊、陈伟志、梁玉媛、刘畅估价作业日期：2011年10月26日-2012年1月5日估价报告编号：营正房评字2012第45号目录致估价委托人函3注册房地产估价师声明4估价的假设前提和限制条件5-6房地产估价结果报告7一、委托估价方7二、受理估价方7三、估价对象
2、概况7四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8-9八、估价原则9九、估价方法9-10十、估价结果10十一、估价人员10十二、估价作业日期10十三、估价报告应用的有效期10估价技术报告仅供估价机构存档和提交有关管理部门查阅附件致估价委托人函营口市人民政府动迁安置办公室：我公司于2011年10月26日接受贵单位委托，对营口市创新小学周边征收房屋的公开市场价值进行评估，估价目的是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。我公司自2011年10月26日收到贵单位提供的项目相关资料后，组织人员于2011年10月26日2012年1月5日对估价对象-营口
3、市创新小学周边征收房屋的公开市场价值进行了评估。评估人员在现场查勘的基础上，根据国家与地方的有关政策法规、国家标准房地产估价规范和我公司掌握的房地产市场资料，结合贵单位提供的资料和本次评估的估价目的，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选用了市场比较法和成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象营口市创新小学周边征收房屋在2012年1月5日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的公开市场价值为RMB11540.5983万元，大写人民币壹亿壹仟伍佰肆拾万伍仟玖佰捌拾叁圆整。特此函告！营口正信房地产评估事务所有限责任公司法定代表人： 2012年1月5日注册房地产估价师声明对本估价报告我们特作如下
4、郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。二、本估价报告书中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、本公司估价人员刘剑桥、刘沧、邢永春、潘磊、陈伟志、梁玉媛、刘畅于2011年10月26日2012年1月5日已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查看并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护
5、管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性调查和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。七、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实性和可靠性负责。八、本估价报告仅是在报告中说明的假设限制条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以房地产权属管理部门认定为准。九、如果委托人以隐瞒、欺骗等不正当手段，致使估价人员在本估价报告中选用了错误的数据，相应责任由委托人承担
6、。注册房地产估价师：（注册证书编号：2120040124） 签名： 注册房地产估价师：（注册证书编号：2120070172） 签名： 估价的假设前提和限制条件一、本次估价的假设前提1、本评估结果估价时点为2012年1月5日，本报告有效期为壹年，自本估价报告完成之日起计，即本报告的应用之日与估价报告完成之日相差不可超过一年，随时间及市场情况的变化，该房地产的价格应相应调整，甚至重估。 2、本公司估价人员于2011年10月26日2012年1月5日进行现场查勘，但并未对建筑基础、结构等隐蔽工程进行测量，因此无法确认该物业是否存在结构性损坏或质量问题。3、委托方提供的估价对象资料部分为影印件，估价人员
7、不保证影印件与原件的一致性。估价对象的权属、建筑面积等状况是根据委托方提供的资料确定的，估价对象的坐落是根据委托方现场认定确定的，本次评估是以委托方提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实有效为前提的，其合法性和真实性应由委托方负责；对于部分未见房屋所有权证的房屋，根据委托方的要求暂按有照房屋进行估价，实地勘察时未能提供房屋所有权证的，若面积与房屋所有权证记载面积不一致，补偿时应按房屋所有权证或产权部门重新核定面积为准，价格相应调整。4、本次估价中，根据房地产评估委托书要求，公有住房、部分产权住房等非私有产权的房屋价格是按照私有产权房屋的价值标准确定的，未扣除非私有产权住房转换为
8、私有住房所需的费用；本次估价未考虑非商业房屋后改经营用房屋的补偿因素及费用。5、本次估价中，企业所有的房屋估价范围不含土地。6、本次评估未考虑房屋租赁、抵押、查封等限制因素的影响。二、本次估价的限制条件1、本估价报告的估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交易方式对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。2、本估价报告所确定的房地产价格是在公开市场条件和本次估价目的的特定条件下形成或者成立的正常价格。如果估价目的发生变更，必须另行估价。3、本估价报告必须完整使用方为有效，
9、对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本评估机构不承担责任。4、本次估价，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。5、本估价报告仅供房屋征收部门使用，未经本估价公司许可，不得提供给其他任何单位和个人使用，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。6、本次估价仅为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。7、本估价报告的最终解释权由本评估公司所有。房地产估价结果报告一、估价委托人：委托方名称：营口市人民政府动迁安置办公室联 系 人: 联系电话：0417-3297016二、受理
10、估价方：估价机构：营口正信房地产评估事务所有限责任公司 法定代表人：马海星住 所：营口市站前区莲花小区6号估价资质等级：贰级资质等级证书编号：200612000010801联系电话：0417-2613402、2610971三、估价对象概况：（一）估价对象实物状况征收区片内房屋建筑结构主要为砖混结构，大部分建于上个世纪七十、八十年代。分户实物状况见后附表。（二）估价对象权益状况征收区片内房屋主要为住宅等，分户权属状况见后附表。 （三）估价对象区位状况征收区片位于营口市创新小学周边，地理位置优越，交通便利。四、估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值
11、。五、估价时点：2012年1月5日六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、估价依据： （一）行为依据委托方与评估机构签订的房地产估价委托书（二）法规依据1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国物权法； 4、国有土地上房屋征收与补偿条例（中华人民共和国国务院令第590号）；5、辽宁省城市房屋拆迁管理办法及营口市房屋拆迁管理办法；6、房地产估价规范；7、国有土地上房屋征收评估办法建房2011第77号；8、辽宁省建筑工程计价定额（2008）、辽宁省装饰装修工程计价定额（2008）、辽宁工程造价信息及辽宁省建设
12、工程费用标准；9、其它有关法律、法规及委托方提供的资料；10、估价人员实地勘察，调研所获得的资料；11、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。（三）产权依据委托方提供的房屋所有权证、动迁封区证。（四）取价依据1、市场询价资料；2、委托方提供的相关资料；3、现场勘察获得的有效资料；4、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则：1、合法原则。即以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分为前提估价；2、最高最佳利用原则。即以估价对象的最高最佳利用为前提估价；3、替代原则。即要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；4、估价时点原则。即要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价
13、格或价值。5、独立、客观、公正原则。即要求房地产估价师站在中立的立场上，分析、测算和判断估价对象客观合理的价格或价值。九、估价方法：根据房地产估价规范，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”；根据国有土地上房屋征收评估办法，“被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估”，由于估价对象周边类似房地产交易活跃，市场依据充分，故可选用市场比较法。因此，根据本次评估的特定目的，评估人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地勘察和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场比较法、成本法作为本次估价的基本方法，并对以上各种方法测算的
14、价格进行综合处理，最终求取估价对象的总价格和单位价格。1、市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用公式：比准价格可比实例价格交易情况修正交易日期修正区域因素修正个别因素修正、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。十、估价结果：经过评估人员实地勘察、资料分析和价格测算与判断，并结合该地区房地产行情，确定估价对象在估价时点2012年1月5日完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为：总价：RMB11540.5983万元人民币大写金额：壹亿壹仟伍佰肆拾万伍仟玖佰捌拾叁圆整十一、估价人员注册房地产估价师：（注册证书编号：2120040124） 签名： 注册房地产估价师：（注册证书编号：2120070172） 签名： 十二、估价作业日期2011年10月26日-2012年1月5日十三、估价报告应用有效期本估价报告应用的有效期为壹年，自估价报告完成之日起计。附 件1、房屋估价明细表；2、企业法人营业执照复印件；3、房地产估价机构资质证书(正本)复印件；4、房地产估价师注册证复印件10
