《武汉青山区滨江旧城改造项目发展方案.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《武汉青山区滨江旧城改造项目发展方案.doc（19页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、谨呈：武汉市青山区人民政府一个全新规划的起点 一种改变城市的力量 A new starting point to plan A power to transform the city通过旧城改造，实现华丽转身，建设CAZ （Central Activities Zone） ，打造武汉中央活力区。 项目开发背景1目 录 项目规划思路2 开发模式建议3 海航概况介绍4PART 1 项目开发背景青山滨江是武汉市“两江四岸”的重要组成部分，具有“靠钢、临站、滨江、拥湖”的独特区位优势，随着武汉市滨江的递进开发，沿街整体景观逐步形成，开发条件已经具备。滨江区域将建设成为集中小企业总部、商业服务、高档居住
2、、特色旅游及循环经济相关产业于一体的多元化、综合性现代服务示范城区，打造成为武汉市“两江四岸”重要景观。青山滨江地区概况青山滨江区域东、西分别以天兴洲长江大桥（三环线）、二七长江大桥（二环线）为界，南至和平大道，北临长江，长约7.44公里，宽约1公里，总面积约744公顷。开发编号开发用途地块编号街坊编号用地面积（亩）用地面积（平米）A区滨江改造1-8号红钢城2街-9街906 603797 9-16号新沟桥11街-18街800 533347 17号新沟桥热电小区A栋14 9334 18号新沟桥热电小区B栋18 12001 小计(18个地块)1738 1158478 B区征收安置23-24号冶金街
3、22、23街138 91818 25号25街坊、48中学39 25801 26-27号冶金街26、27街236 157248 28-30号冶金街29-31街281 187169 31-32号冶金街34、35街147 97805 33-34号冶金街104、105街195 129733 35号冶金街怡兴社区14 9334 48号公交六公司房改房1 667 小计（14个地块）1068 712456 总用地面积2806 1870934 项目用地现状ABB区现状A区现状2011年6月10日，武汉市青山区人民政府与湖北海航实业发展有限公司签订战略合作框架协议，双方将充分发挥各项资源优势，围绕土地整理和产业
4、开发，开展深层次共同合作，促进区域旧城改造项目的良好开发与经营，本次协议的签订为旧城改造项目的开发奠定了合作基础。项目开发合作背景经过与青山区人民政府、商务和旅游局以及土地整理储备事务中心的初步接洽，海航非常荣幸能够参与滨江区域旧城改造项目开发的探讨，并希望后期能够着实为青山区的提升区域价值、改善居住环境、升级城市功能、完善城市配套以及实现战略双赢等发挥一定的推动作用。项目属性界定特质说明核心区位属于城市副中心核心区域，具有一线临江资源超大规模项目用地2806亩，未来可建设规模庞大优质地块地块临江且规整，现状容积率较低，开发价值高改造力度政府对该地块拥有高度的改造决心，未来是城市及产业升级的核
5、心引擎合作优势海航集团拥有一流的运作经验以及雄厚的资金实力，是可信赖的合作伙伴城市核心区滨江板块内 优质地块，以综合性功能为一体的复合型区域PART 2 项目规划思路项目整体发展战略项目整体发展战略：中央活力区 宜居宜业宜商宜游创新发展，打造连接世界的中央活力区（CAZ，英文为Central Activities Zone），通过旧城改造，实现华丽转身，打造武汉宜居、宜业、宜商、宜游的“四宜城区”。中央活力区（CAZ）介绍起源 “”概念起源于英国，在伦敦最新一版规划便不再提“”的概念，而是提“”的概念。释义 中央活力区（CAZ，英文为Central Activities Zone），是对中央商
6、务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸，它更为注重功能多样性、活力持久性和空间的人性化，融合商务、行政、休闲娱乐文化、高档商业、高品质居住、旅游观光等多种功能，使区域充满活力和吸引力。CAZ与CBD的对比所在区位交通特征地价趋势生态环境城市形态人流特征主体人群主要功能CAZ城市发展区可达性高极高优越高中低结合错落有致持续性公司职员商务人士当地居民观光游客金融、商贸文体、休闲餐饮、旅游酒店高品质居住CBD市中心可达性高高一般高层建筑为主钟摆式公司职员商务人士金融，商贸CAZ意向图CBD效果图中央活力区（CAZ）功能配比“”第一应该有一定品质型的居住，第二有一定规模的商业配套，第三应该有高端的商
7、务办公和酒店，第四是具备休闲和旅游的功能 。按功能比例，通常一般为居住占30%，商业占30%，商务占20%，休闲和旅游各占10%。商业商务旅游休闲居住30%30%10%10%20%中央形象区创新型总部基地活力商业区核心商务区商务居住区都市居住区文化休闲区文体综合区中央活力区（CAZ）功能体系中央活力区（CAZ）特质中央活力区是一个城市中心，聚集规模庞大的人口，并且极具吸纳能力中央活力区是一个产业核心，具备强大的扩张和发散效应，形成多产业聚集圈中央活力区是一个创新平台，融汇中西，具备独特的文化内涵中央活力区是一个文化符号，充满艺术气息武汉主要核心区分布武汉主城区范围内包括：两核心区（江南核心区，
8、江北核心区）一CBD (王家墩CBD)从总体经济布局上，以及现有商务中心的布局和数量上看，有必要在青山区设立新的城市功能核心，使其成为武汉新的中央活力区（CAZ)，并与其他商务区形成错位竞争。 建设具有“24小时”持续活力的城市副中心，提高城市资源利用效率，提升青山滨江的综合功能，建成真正体现新武汉形象的现代化标志区。 调节城市用地功能的复合性和兼容性，中心区不再是单纯的商业、商务用地，也兼容文化、休闲、娱乐用地和功能，以增强中心区的活力，提高土地综合利用效益。 变中心区“8小时”利用为“24小时”持续利用，从而大大提高中心区用地和设施的使用效率，布置多元化的服务业，形成各产业间的良性互动发展
9、。中央活力区（CAZ）打造目的中央活力区（CAZ）城市再造 机会再造 活力再造中央活力区（CAZ）打造思路生态环境决定中央活力区的品质。依靠长江、滨江绿带、和平公园、青山公园等景观生态资源，为基地创造良好的生态环境支撑。滨 江 绿 带中央活力区（CAZ）选址分析政治是城市中央活力区打造的重要参考因素之一。江北核心区位于市政府周边，江南核心区位于省政府周边，青山区政府为中央活力区的打造奠定了基础。交通是中央活力区选址的另一重要参考因素。武汉站，二七桥，三桥，地铁五号线.项目基地交通条件成熟。中央活力区（CAZ）布局构想综合考虑政治，交通，生态等因素，基地宜采用一心一轴一带的整体规划结构。活力核心
10、未来发展轴沿江景观带中央活力区（CAZ）核心区功能布局商住居住中央活力区（CAZ）发展建议广州海航Westin酒店天津海航Raffles酒店北京海航Marriott酒店北京海航TANGLA酒店高端酒店：在核心景观区，规划设计五星级及以上标准高端酒店，引入海航国际化酒店，打造武汉沿江门户标志性景观。中央活力区（CAZ）发展建议活力商务区：按照总体空间布局，规划5A级商务写字楼，建设海航华中总部大厦，引入海航内外部资源，打造武汉的顶级商务办公区。广州海航大厦北京海航大厦海航华南总部大厦海口海航大厦中央活力区（CAZ）发展建议特色商业区：依托海航商业板块资源，规划顶级休闲娱乐及其它商业设施，打造武汉
11、的购物天堂和不夜城。海航商业旗下拥有西安民生集团、宝商集团、YH娱乐控股集团、湖南家润多超市、上海家得利超市、天津国际商场等，2011年6月与加拿大三五集团签订合资合作协议，共同建设Shopping Mall的开发建设。广州YH城签约加拿大555集团中央活力区（CAZ）发展建议体育运动场馆：体育运动设施是活力中心的重要要素之一，按照国际标准，打造国际体育演艺中心（NBA球馆），发挥体育产业效应。广州国际体育演艺中心目前，海航华南总部正在洽谈广州国际体育演艺中心的整体经营管理，将演艺中心进行标准化运营管理。中央活力区（CAZ）发展建议总部基地：借助青山现有工业基础，注重环保低碳与高科技应用， 吸
12、引海航集团战略伙伴入驻，打造全球顶级重化工业转型研究及孵化创新型总部基地。惠普集团东软集团北大青鸟集团韩国现代重工集团目前，海航集团驻武汉企业共有17家，涉及航空、物流、旅游、地产、商业、金融等产业领域。海航将结合自身产业资源和外部合作资源的双重优势，为青山企业总部基地的打造提供了坚实的基础。 中央活力区（CAZ）发展建议特色交通：保留部分轨道，并加以改造与延伸，打造有轨电车线路，形成分区联系纽带和历史的印记。PART 3 开发模式建议项目开发的社会意义在环境、社会与经济效益的前提下，形成政府、企业、民众三者共赢的局面之于政府在创建“两型社会”的背景下，以市场的需求为基础，规划良好的片区开发方
13、向，优化城市功能布局，实现土地价值的最大化，为区域的经济发展增添助力，打造为青山区经济发展综合服务的标志型项目。之于企业在参与城市建设的过程中，实现经济效益与社会效益的提升，分享“中部崛起”的经济硕果，获得企业长远的发展空间。之于民众切身利益得到保障，切实感受“中国中部中心城市”的快速发展，享受更加宜人的城市居住空间，更丰富的城市功能，更卓越的生活理念。规划实现战略目标实现城市功能形成基础设施建设进程实现区域有序建设逐步实现旧城改造 发展目标利益实现区域价值提升城市面貌改善产业结构优化战略双赢实现经济可持续增长就业机会增加项目开发目标体系青山滨江地区旧城改造目标实现旧城改造是一项系统工程，既要
14、保证合理的规划实现，又要在有序的节奏下建设开发体系和构筑区域价值，并保证各方参与主体的经济目标得以实现。青山滨江区域的开发不是单纯的旧城改造，而是撬动、促进武汉繁荣的重要杠杆，是现代服务业发展战略中青山区的重要增长极，承载着引领、支撑青山区产业结构的使命。项目本身对于原住居民、政府和城市的经济影响深远。项目合作模式“政府+企业”共同成立项目公司联合开发联合参与、共担风险、共享利益政府企业 资金 技术 人才 市场土地政策支持基于项目的发展现状以及市场的特征分析，海航建议采取“政企联合”开发合作模式，在建立市场化运作框架体系下，确保项目的有序开发建设，实现项目整体发展目标。政企联合开发的构建主体政
15、企联合开发的定义改合作模式是政府或非盈利组织与企业单位之间的一种合作关系；以期达到风险和技能在项目运作中的共享；使得各参与方获利，并实现区域发展政府主导、市场化运作模式，政府“抓两头”，即控制土地储备计划和供应计划，“放中间”，即充分利用社会力量实施土地一级开发，政府与企业全程性协同运作。“政府主导拆赔、开发商管理运作的不完全市场化模式”基本思路： 参与土地一级开发享有二级开发优先权，实现一级开发和二级开发互动，政府负责征收工作，企业负责被征收户的补盎菇鳎峁嘤呕菡哂胨胺鸭趺猓佣锏秸笠涤氡徽魇栈健叭钡木置妗?操作方式： 政府与企业成立项目合资公司，共同进行一级土地开发，锁定项目开发的优先权，捆绑
16、二级开发。项目开发模式政企合作开发的特点政府部门企业单位特点减少了公建配套设施的投入增加政府税收及潜在的非现金收益（政府形象、就业机会等）充分利用开发商的开发经验及创造力有利于加快项目的实施进程政企合作关系会使政府通过整个进程加强对项目的控制，从而有利于实现更多的政府公共目标创造更利于协作的政策环境如果需要，政府可提供政策支持或融资担保降低开发成本及商业风险有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的批准，批准的进程也会加快双方合作开发的良好基础项目背景： 由于项目规模巨大，面临着开发周期长，资金投入大等不利因素，开发投入面临一定的资金和管理压力，单方力量无法保证项目的有效开发； 青山区政府致力于
17、促进区内经济跨越式发展，欢迎引入企业参与合作开发，共担风险，共享收益； 项目位置优越，便于集中开发，武汉市及青山区政府对项目开发十分重视，高标准、严要求，力求打造国际精品； 前期，我司已与青山区相关部门进行了富有成效的沟通和交流，双方有意向尽快达成一致意见，签署具体的项目合作协议； 海航具备丰富的高端项目开发经验及资金优势，公司十分重视青山区旧城改造项目的落实，致力于在青山区打造一个高端、时尚、惠民、充满活力和可持沟墓市员旮讼钅俊?基于以上背景，我们提议双方采取紧密型合作开发模式，即：成立项目合资公司项目合资公司运作方式建议双方组建合资公司进行土地一级开发： 青山区政府的代表方为城投公司，与我
18、司合资共同组建项目开发公司； 通过双方的融资平台，建立高效融资渠道，提供项目快速开发的资金来源； 双方资源优势互补，为高水准项目的打造提供人力及市场资源支持； 通过建立完善的管理、开发制度体系，应对各项风险，保持项目开发高效运作； 构建科学合理的资产结构，制定合理的收益分配体系。合资公司取得二级市场开发优先权的途径： 通过土地一级开发，在区域内实施安置房及大规模公建配套建设，取得二级市场开发的政策支持； 以具有竞争力的开发方案，通过定向招标的方式，获取项目开发权。 建议首期双方合作开发区域为红钢城板块和冶金街板块，即A区和B区； A区和B区总用地面积约187万方（2806亩）； A区（红钢城区
19、域）为首期滨江旧改建设区； B区（冶金街区域）为为征收安置区项目开发启动区及范围建议 先启动B区，进行还建房建设，待还建房建成后，启动A区土地一级开发； A、B区实行联动及滚动开发，降低安置成本，提高整体开发进度征收安置区（B区）：总用地面积为71万方（约1068亩）滨江改造区（A区）：总用地面积为115万方（约1737亩）BA土地一、二级开发安置区第一阶段：完成前期手续（规划意见书、建设项目用地预审、一级开发立项）的申报工作。第二阶段：征收评估及地上物业征收（协议征收）。第三阶段： 完善征地手续（包括签订征地补偿协议、支付征地补偿款、取得征地批复、取得建设用地批准书等）。第四阶段：市政基础设
20、施建设，完成土地平整。第五阶段：申请入市。项目开发阶段划分（土地一级开发）分两种情况进行投资收益测算： 1、征收安置、土地一级开发完成后，对土地进行整体出让，项目公司获取土地增值收益； 2、土地一级开发完成后，土地不对外出让，项目公司整体进行二级市场开发测算范围： 红钢城区域（A区）滨江改造区、冶金街区域（B区）征收安置区，用地面积共计187万方。测算方法： 1、若通过土地整体出让获取收益 利润 = 土地出让金 征收安置成本 土地一级开发投入 公共建设投入 2、若通过一、二级市场整体开发获取收益 利润 = 住宅商业销售收入 征收安置成本 土地一级开发投入 公共建设投入 二级市场建安成本投资收益
21、测算说明项目开发内容（土地一级开发）土地征用后房屋征收；冶金街地块安置区域内的道路工程及其附属工程；冶金街地块安置区域内的公共景观、市政广场等开放空间工程;冶金街地块安置区域内的供电、供水、供气、通讯等市政公用设施工程；冶金街地块安置区域内还建房建设；区（红钢城地块）土地整理、区域整体定位、控制性详细规划制定设计；A区（红钢城地块）道路交通、给排水、通信等市政基础设施建设；青山区滨江江堤改建及滨江景观带打造、滨江公共配套设施建设工程；五九铁路搬迁；投入开发资金，启动地铁5号线青山段建设工程。开发投资测算（土地一级开发）项目费用构成金额（万元）备注B区还建与拆迁费用还建建筑安装426000每平米
22、2000元拆迁费用5600每平米20元市政配套费14910旧改减半，每平米70元过渡补偿费用201600按24个月每月30元计算商业面积按商住比1:7.5计算还建住宅面积A地块一级开发五九铁路搬迁费用1000.00 按一千万估算土地整理与规划设计86250.00 按每平米250元计算（三通一平、规划设计、放线、测量、监理等）市政配套费24150.00 旧改减半，每平米70元税费成本69000.00 开发阶段按每平米200元计算（旧改部分减免，含卫生防疫、白蚁防治、绿化补偿等）财务成本105417.27 按所有前期开发费（开发、市政、还建）用按五年以下贷款利率估算管理费用66425.50 按投入
23、开发费用的4%估算不可预见费132851.00 按投入开发费用的10%估算（旧改项目略高）A区市政建设江堤改建及滨江绿化带建设300000费用按30亿元测算滨江道路扩建成本50000费用按5亿元测算承担5号线青山段开发成本1500005号线青山段总投入50亿元；假设青山区分担30%的建设费用合计1633203.77 收益测算（土地一级开发）事项建筑面积（万平米）均价（元/平米）收益（万元）测算说明一、征收安置区商业销售25.0620000501,176.47总用地面积为71万方；假设85%用于安置房及商业开发；总容积率为3.0；商住比按1:7.5取值；商业总建筑面积为25.06万方二、A区土地
24、出让34543001,483,500土地出让面积为115万方；容积率按3.0测算；楼面地价按4300元/平计算总收益198.47亿元项目开发收益主要包括土地出让金和征收安置区商业开发销售收入。测算假设：征收安置区商住比为1:7.5，且假设商业销售均价为20000元/平米；假设A区容积率为3.0，即A区土地可出让面积为345万平米；根据目前武汉市房地产市场形势，及周边土地市场走势，假设土地出让楼面地价为4300元/平米。投资收益测算（土地一级开发）1、项目公司利润=土地出让金 征地、征收、安置、补偿费用 - 相应管理费用和市政基础设施、社会事业、公共公益设施工程建设费用 - 滨江土地一级开发投入
25、 - 相应税费、不可预见费用、融资成本 - 江堤改造、滨江景观带建设、重点道路建设、地铁5号线启动费用2、项目公司利润： 利润 = 总收益 总投入（未含融资成本、不可预见费用） = 总收益 - （征收安置及补偿 + A区土地一级开发投入 + A区重要市政建设投入） = 198.47亿元 -163.3亿元 = 35.15亿元 投资毛利润率：21.52%项目开发内容（二级市场开发）开发区域：红钢城旧改区域（A区）项目建设内容：区域内项目整体定位、控制性详细规划制定设计；区域内医院、学校等公共事业配套建设；区域内特色商业、酒店建设；区域内企业总部基地等商务设施建设；区域内体育运动产业设施建设；区域内
26、住宅建设A区建设直接费用费用构成单方成本金额测算说明物业类型涵盖住宅、酒店、商业、商务工程建设费用2500431250.00 平均住宅、大型商业、星级酒店、写字楼、商铺及其它物业建安成本后估值为2500元/平米前期与配套工程20034500.00 水电气及通信、道路等以200元/平米估算开发规费7012075.00 工程监督、基础设计方案认证费、人防设计费、档案管理等以70元/平米估算规划设计与检测费508625.00 地形图放线、标的制作与招投标管理费、监理费、规划设计费配套与市政建设医疗及教育配套8013800.00 社区医疗及教育配套成本估算绿化配套20034500.00 小区绿化费用体
27、育运动配套7012075.00 小区及公共体育运动配套建设费用A区开发间接费用营销推广费用43225.15 按销售金额的1.5%估算财务费用37730.93 按所有二级开发建设金额五年内货款利率估算（6.9%）营业税及附加167137.24 销售金额的5.8%不可预见费86450.29 销售金额的3%管理费57633.53 销售金额的2%土地增值税预交144083.82 销售金额的5%总成本合计1,083,085.95 不包含融资成本开发投资测算（二级市场开发）收益测算（一、二级市场整体开发）事项建筑面积（万平米）单价（元/平米）收益（万元）测算说明一、征收安置区商业销售25.06200005
28、01，176安置区总占地面积为71万方，容积率为3.0；商住比按1:.取值二、A区出售型商业物业销售（含公寓及酒店）34.525000862,500总用地面积为115万方；容积率为3.0；总建筑面积中60%进行出售型商业及住宅开发；商住比按1:5取值；假设住宅和商业销售均价分别为10000元/平、35000元/平三、A区住宅销售138110001,518,000总收益2,881,676说明： 若进行一、二级市场整体开发，则收益中不涉及土体出让金收益，总收益仅包括冶金街安置区商业销售收益、红钢城区域住宅及商业销售收入； 另外，该项收益测算中未计体育产业设施、经营性商业、商务设施等持有型物业产生的
29、营业收入。投资收益测算（一、二级市场整体开发）1、一、二级市场整体开发利润 = 一、二级市场整体开发收益 （征收补偿安置成本+土地一级开发投入+二级市场开发投入）2、项目公司利润： 利润 = 总收益（不含持有型物业经营收入） 总投入（不含融资成本） = 288亿元 - （163.3亿元 + 108.3亿元） = 16.5亿元投资收益测算小结1、进行土地一级开发 利润 = 总收益 总投入（未含融资成本、不可预见费用） = 198.47亿元 -163.3亿元 = 35.15亿元2、进行一、二级市场整体开发 利润 = 总收益（不含持有型物业经营收入） 总投入（不含融资成本） = 288亿元 - （1
30、63.3亿元 + 108.3亿元） = 16.5亿元双方组建的项目开发公司利润计算：PART 4 海航概况介绍现代服务业综合运营商Integrated Operator In Modern Service Industry 三大支柱产业航 空 旅 游现 代 物 流 现 代 金 融 服 务 实际运营企业378家，上市公司9家，境外运营企业逾19家，境外企业收入逾14亿元人民币。提供就业岗位近80000个，境外员工超过1000人。截至2010年底，资产总规模逾3400亿，年营业收入达925亿。海航集团连续9年入选“中国企业500强”，2010年排名第179位，上升53位。在“2010中国民营企业5
31、00强”中排名第6位。在“2010中国服务业企业500强”中排名第61位，比2009年的第75位提升14位。海航实业下辖北京、天津、上海、广州、西北、东北、深圳、湖北、云南、山东、浙江、重庆、海南、新疆等14个区域公司。拥有各类项目公司130余家。土地开发面积达1000万平方米。 海航大厦（广州）海航大厦（海口）海航大厦（北京）华南总部大厦（广州）深圳南联旧改项目海航海渔广场（北京）海航商业 涉及的主要商业业态有实体（零售）商业，虚拟（网络）商业，金融（投行）商业，物业（地产）商业； 现有门店总数328家，营业面积超过90万平方米，资产规模达108亿元，从业人员超过1.5万人； 网络布局遍布陕
32、西、甘肃、天津、上海、北京、山东、海南等地。 海航酒店集团是世界饭店集团300强、中国最具竞争力民族酒店品牌、中国最佳酒店管理集团公司。 五星级豪华酒店已逾20间。目前，海航酒店集团在国内外拥有和经营60余家酒店。 旗下酒店分布在比利时布鲁塞尔、海南、北京等20多个重要布局城市。?THANKS湖北海航实业发展有限公司Hubei HNA Industrial Development Co., LTD地址/Add：湖北省武汉市江汉区新华路396号民生银行大厦26楼电话/Tel：86-027-85735082传真/Fax：86-020-85735049邮编/P.C.：430022网址：项目用地包括公建配套和中央活力区，以上各功能区配比限于中央活力区。
