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1、南宁亭子社区第二生活区（原广西广播电视设备厂）片区旧城改造项目国有土地上房屋征收补偿安置方案根据城市建设规划需要，为改善城市居民的居住环境，需对南宁亭子社区第二生活区（原广西广播电视设备厂）片区旧城改造项目范围内房屋实施征收。根据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）及南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发20126号）等有关规定，并结合本项目实际情况，制定本方案。一、项目概况南宁亭子社区第二生活区（原广西广播电视设备厂）片区旧城改造项目位于南宁市星光大道45号。东与广西建工集团第一建筑工程有限公司相邻，南至南宁市21中，北至广西电网公司南宁供电局，土地级别分别为：工业三级
2、，住宅三级，商业三级。经初步调查，项目用地总面积约15947平方米；被征收房屋面积约17022平方米，其中住宅面积9864平方米，非住宅面积约7158平方米；涉及被征收被征收人约185户，被征收单位2个（具体数据以实际签约为准）。二、 房屋征收范围星光大道：45、47号。上述房屋征收范围内的门牌以及所列门牌内房屋、附属物的具体界线，均以项目规划蓝线图最终确定的范围为准。规划蓝线图自公告之日起在项目实施地点张贴公布（张贴地点：星光大道45号、47号），相关单位或个人可以到南宁市江南区房屋和征地拆迁办公室查询。（地址：福建园33-1号，联系方式：0771-4881693）三、房屋征收部门房屋征收部
3、门：南宁市城乡建设委员会，日常管理工作由南宁市国有土地房屋征收补偿办公室负责。征收实施单位：南宁市江南区人民政府。南宁市江南区人民政府受南宁市城乡建设委员会的委托，承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。四、被征收房屋的评估（一）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，以评估公司出具的分户评估报告为准。（二）房地产价格评估机构的选取由被征收人协商选定，在征收决定发布之日起15日内协商不成的，由征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。（三）被征收人对评估结果有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核
4、评估。对复核结果有异议的，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。五、房屋征收的补偿原则（一）房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。房屋征收部门与被征收人应当订立房屋征收补偿安置协议。协议生效，按照征收补偿协议约定的搬迁时间进行搬迁。（二）被征收房屋价值的补偿，不得低于征收公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。类似房地产是指与被征收房屋在区位、用途、面积、建筑结构、新旧程度、权利性质等方面与被征收房屋相同或者相似的房地产；类似房地产的市场价格，是指在评估时点与被征收房屋类似的房地产的市场价格，既包括了被征收房屋的价值，也包括了房屋占用范围内土地使用权的价值。（三）对手续不全、改变结构
5、及用途的被征收房屋，由评估机构按规定作出的分类评估报告作为补偿依据。六、住宅房屋补偿（一）为让本项目改造范围内被征收人共享旧改成果，对居住在本项目改造范围内未进行房改且配合房屋征收的的公房租户，由征收实施单位统一组织收集材料后报市房改部门审核，符合条件的给予补办房改手续。（二） 根据本项目情况，采取货币补偿和产权调换方式。1、选择货币补偿（1）住宅房屋征收补偿主要包括被征收房屋的价值补偿（详见分户评估报告）、构筑物的补偿、搬迁补助、临时安置补助费（9个月）、按时签约奖励（奖励以户为单位，私有房屋按房屋所有权证计，房屋共有权证合并计为一户；直管公房和单位房屋承租户按租赁凭证计）等补偿。（2）选择
6、货币补偿的被征收人，符合购买拆迁安置小区房屋或者其他住房保障条件的，可按有关规定购买拆迁安置小区房屋等保障性住房，购买面积、价格等按我市相关政策执行。（3）被征收人选择货币补偿并在房屋征收决定确定的签约期限内签约，且放弃购买拆迁安置小区资格的，可以在被征收房屋分户评估价格基础上增加20%的货币补偿。（4）被征收房屋为住宅房屋且用于出租的，搬迁费有约定的，从其约定；没有约定的，支付给承租人。2、选择产权调换选择产权调换补偿主要包括被征收房屋的价值补偿（详见分户评估报告）、构筑物的补偿、搬迁费的支付、产权调换临时安置补助费、按时签约奖励（奖励以户为单位，私有房屋按房屋所有权证计，房屋共有权证合并计
7、为一户；直管公房和单位房屋承租户按租赁凭证计）等补偿。 （1）征收住宅房屋时选择产权调换的，原则鼓励原地回迁。（2）按照套内面积1:1调换。调换房屋套内面积超出被征收房屋套内面积的部分应结算差价，超出的面积在10平方米以内（含10平方米）的部分，按照征收决定公布时本市上一年度经济适用房最低价结算差价；超出的面积在10平方米以上的部分，按照交房时房产部门近期公布的同地段类似商品房平均价格结算差价。拆迁安置房屋公摊面积与被征收房屋公摊面积差额部分不结算差价。房屋征收部门提供用于产权调换的安置房建筑面积不足被征收房屋建筑面积或安置房屋套内面积不足被征收房屋套内面积的，不足部分按照被征收房屋价值标准或
8、安置房屋销售价格，按就高原则给予被征收人货币补偿。（3）被征收人选择异地调换购买商品房安置的，按被征收房屋价值与产权调换房屋的价值结清差价。（4）被征收人选择产房屋征收部门提供用于产权调换的安置房屋，权调换房屋的面积、楼层、朝向、房号，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。（5）被征收房屋为住宅房屋且用于出租的，搬迁费有约定的，从其约定。没有约定的，支付给承租人。七、非住宅房屋补偿非住宅房屋征收补偿主要包括被征收房屋的价值补偿（详见分户评估报告）、构筑物的补偿、搬迁费的支付、停产停业损失的补偿、按时签约奖励（奖励以户为单位，私有房屋按房屋所有
9、权证计，房屋共有权证合并计为一户）等。（一） 根据本项目情况，被征收房屋为饭堂、俱乐部、托儿所、招待所等非住宅用房原则上实行货币补偿。（二） 被征收房屋为产权商铺的，可选择货币补偿，也可选择产权调换。产权调换原则上按建筑面积1:1的比例回迁，超出部分按开盘时同类房屋市场售价结算。经认定为事实铺面的，可根据不同年限按介于原用途评估价和商铺评估价之间一定比例货币补偿；或可在该项目新建商业设施3层或3层以上按建筑面积1:1的比例回迁，超出面积部分按市场售价结算。（三）非住宅房屋的停产停业补偿费的归属，有约定的，从其约定。没有约定的，支付给承租人。（四）非住宅房屋用于出租的，搬迁费有约定的，从其约定。
10、没有约定的，支付给承租人。八、特困户的补偿安置（一）被拆迁人在本市城市规划区内他处无自有产权住房，且属于五保户、孤老、孤儿、孤残者，或正享受民政部门核发的城镇居民最低生活保障金，被拆迁人在拆迁行政裁决作出前提供相关证明的，原则上采取产权调换方式进行补偿安置，被拆迁房屋面积低于下列标准的，按下列标准安置： l、安置标准：l-2人户45平方米，3人户60平方米，4-5人户70平方米，6-7人户80平方米；8人户以上100平方米。 2、差价结算方法： （1）安置房分户评估总价超过被拆迁房屋货币补偿金额的， 超过部分免收50%，其余50%差价款由被拆迁人支付给拆迁人。 （2）被拆迁房屋货币补偿金额超过
11、安置房分户评估总价的，超过部分由拆迁人支付给被拆迁人。3、应安置人数的确定，以拆迁公告公布之日前在拆迁范围内的常住户口计算。 （1）有下列情况之一的常住户口人员，不计入应安置人数： 他处另有产权住房的； 因入托、入学等原因，户口报在拆迁范围内其亲属处的； 房屋承租人。 （2）有下列情况之一的非常住户口人员，可计入应安置人数： 原有常住户口；已应征入伍的现役军人（不包括已在外地结婚的）；按规定户口报在大、中专学校的学生和住在本市工作单位的海员、船员、野外勘测人员；未成年子女因入托、入学等原因，常住户口不在其父母或监护人处的；夫妻一方居住在拆迁范围内，另一方居住在拆迁范围外，且他处无自有产权住房或
12、属非租赁型保障住房承租户的。（二）私有房屋所有权人在本市城市规划区内他处没有正式住房的，所得的房屋拆迁补偿款总额低于以上一年度本市经济适用住房销售最低价购买建筑面积60平方米经济适用住房所需总价款的，由拆迁人补足至该总价款。被拆迁人选择产权调换的按拆迁人补足总价款与产权调换房屋的评估价结算差价。上一年度本市经济适用住房销售最低价，由市房产管理部门定期提供。 被拆迁人有房屋共有人的，在核算拆迁补偿款时，合并计算补偿款总额；被拆迁人在同一拆迁范围内有多处房屋的，在核算拆迁补偿款时，合并计算补偿款总额。 被拆迁人有下列情况之一的，视为本市城市规划区内另有正式住房： l、本人或其配偶在拆迁范围外的本市
13、城市规划区内拥有自有产权住房的； 2、本人或其配偶已在本市城市规划区内其它拆迁区域按本部分第（一）款规定得到拆迁补偿的。九、构筑物补偿、搬迁补助、临时安置补偿、停产停业补偿构筑物、搬迁费、临时过渡费等补偿按南宁市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法(南府发20126号）和南宁市城市房屋拆迁补偿安置指导意见（南府发20114号）等有关文件规定计算。（一）围墙（12墙或24墙）每平米按30元或50元补偿；（二）水泥地面按厚度和埋设钢筋等不同情况确定，厚度在0.1米至0.3米,分别按每平米30元80元补偿；（三）住宅、非住宅房屋电话迁移费260元/部,有线电视安装费340元/户；（四）住宅、非住宅房屋宽
14、带迁移费按实际安装费用补偿；（五）住宅、非住宅房屋空调迁移：窗式、壁挂式250元/台；柜式 300元/台；（六）住宅房屋搬迁误工费每户 500元/次（按两次支付）；非住宅房屋搬迁误工费每户500元/次；（七）住宅、非住宅房屋房屋所有权办证补助费：300元/证；（八）住宅搬迁费按每平方米每次10元进行补偿（按两次支付）；（九）非住宅房屋的搬迁补助费（按土地级别计算）。非住宅或其他设备搬迁费按每平方米10元进行补偿，或以实际搬迁的货物和设备拆装、调试及运输的市场价格费用标准给予补偿；（十）实行货币补偿的临时安置补助费标准（按土地级别计算）住宅房屋临时安置补助费12元/平方米月；铺面给予6个月的停产
15、停业补助费，100元/平方米月；办公用房给予12个月的停产停业补助费，14元/平方米月；工业用房给予12个月的停产停业补助费，10元/平方米月；其他用房给予6个月的停产停业补助费， 6元/平方米月。（十一）实施产权调换的临时安置补助费标准被征收人自行安排周转房的，在过渡期内，临时过渡补助费按12元/平方米月支付，征收人将产权调换的住宅安置房交付被征收人之日起（以征收人通知办理交房使用时间），再按过渡期最末月的标准支付给被征收人3个月的临时安置补助费。十、房屋征收奖励办法被征收人积极配合调查登记，在规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议，并按协议约定的期限搬迁，将房屋交给征收人的，征收人给予搬迁奖
16、励（奖励以户为单位，私有房屋按房屋所有权证计，房屋共有权证合并计为一户）： （一）房屋分户估价报告送达之日起十五日内，奖励10000元。 （二）房屋分户估价报告送达之日起第十六日至第三十日内，奖励6000元。 （三）房屋分户估价报告送达之日起第三十一日至第六十日内，奖励3000元。 （四）超过公告签约期限签约的不予奖励。被拆征收人、房屋承租人对搬迁奖励的归属有约定的，从其约定；无约定的，支付给房屋产权人。十一、审批手续不全、无房屋所有权证房屋的认定及补偿（一）未取得规划、土地、建设批准手续的房屋，不予补偿。（二）2004年8月15日前建成的房改房、集资房、单位房和四层以下（含第四层）的私人自建
17、房，规划、土地、建设批准手续不齐全的，按该项目房屋分类评估价格的70%给予补偿；2004年8月15日后建设的手续不全、无房屋所有权证的房屋不予补偿。（三）规划、土地、建设批准手续齐全，但未取得房屋所有权证的，按该项目房屋分类评估价格的95%补偿。（四）房屋建造年份的确认1、提供政府部门出具的土地、规划、建设手续或相关年份的地籍（形）图或航拍图和规划路网图等确认。 2、通过本款第1点无法确定建造年份的，由被征收房屋所在辖区政府（开发区管委会）组织本辖区内的规划、建设、国土、审计、监察等部门确认。（五）房屋建筑面积的确认1、根据征收人和被征收人双方认可的丈量结果确认。2、根据征收人或被征收人委托的
18、具有相应资质的房产测绘单位出具的测绘成果确认。3、征收当事人委托测绘的，应在测绘前 5日通知对方当事人到场，被征收人应当配合测绘人员入户测绘。被征收人拒绝给予入户测绘的，测绘单位对拒绝入户测绘的情况进行说明，并由被征收房屋所在地的街道办事处或社区派员见证。造成被征收房屋建筑面积无法认定的责任由被征收人承担。十二、对改变用途房屋的补偿（一）2004年1月1日前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按该项目相应经营性用房分类房屋评估价格的70%给予补偿；缺税务登记手续的，按60%给予补偿。属划拨土地的，须按规定扣除土地使用权收
19、益或相当于土地使用权收益的价款。（二）2004年1月1日后至房屋征收公告发布前自行将已取得房屋所有权证的住宅房屋改变为经营性用房的，具有工商营业手续和税务登记手续且正在作为经营性用房使用的，按相应经营性用房补偿标准一次性支付3个月的停产停业费，对被征收房屋仍按住宅标准给予补偿。（三）改变房屋用途的时间由被征收人提供工商、税务部门的有关资料及其它能证明改变用途时间的资料确定。被征收人拒不提供相关资料造成改变房屋用途的时间无法确认的，相关责任由被征收人承担。十三、关于改变结构的房屋补偿已取得房屋所有权证，经批准改变房屋结构，但未办理房屋所有权变更登记的住宅房屋，按变更后的房屋结构给予补偿； 200
20、4年1月1日前未经批准改变结构的，按原结构给予补偿后，再按结构变更后的房屋分类评估价格与原房屋分类评估价格之间的差价的 50增加补偿。十四、房屋特殊装修的补偿被征收房屋特殊装修超出评估标准的部分，由征收实施单位与被征收人协商补偿，协商不成的可以通过评估确定。被征收人不愿协商或协商不成，又拒绝评估机构入户查勘评估的，相关责任由被征收人承担。十五、房屋征收补偿费用的支付方式征收双方签订补偿协议后，按协议约定支付征收补偿费。被征收人为个人的，由其本人提供身份证在指定的银行开户，将征收补偿费存入该账户，被征收人签收银行存折后到银行领取补偿费；被征收人为单位的，补偿费通过银行转账支付给被征收单位。十六、
21、不当行为不给予补偿房屋征收相关公告发布后，房屋征收范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。违反规定实施的，不予补偿。十七、被征收人的权利与义务（一）被征收人有义务提供房屋相关合法手续，配合征收实施单位做好手续不全房屋、附属物等面积丈量，并在规定时间内与征收人签订征收补偿协议。（二）征收实施单位与被征收人签订房屋征收补偿协议并支付补偿费后，被征收人须将房屋所有权证、土地使用权证等相关权属证明手续交予征收实施单位，统一办理注销手续；权属证明丢失的需登报声明作废，公告费由被征收人负责。被征收人须签署房屋征收补偿协议，并签署征收实施单位发放的房屋交接单后，领取
22、相关补偿金。（三）在房屋征收补偿协议限定的交房时间内，被征收人应做好用水、用电、用气等报停手续，并维持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施。待房屋腾空后将钥匙交予征收实施单位同时办理交房手续。移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除。（四）按协议约定获得征收补偿、补助、奖励费。（五）对未签订补偿协议，由市政府作出补偿决定的，被征收人对补偿决定不服，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。十八、征收人的权利与义务（一）对选择货币补偿的，征收人按补偿协议约定，支付给被征收人相关的补偿、补助等费用。（二）对选择产权调换方式的，征收人按约定支付临时安置补助费用或过渡周转房。（三）确保调换房屋符合国家相关质量安全标准。（四）调换房屋的产权证明，由征收实施单位负责组织办理，被征收人应积极予以协助。十九、被征收人签订房屋征收补偿协议后，由征收实施单位将分户补偿情况在房屋征收范围内予以公布。 二十、签约期限 房屋征收部门与被征收人应当自项目房屋征收决定公告期限届满之日起2个月内订立补偿协议；逾期没有订立协议的，由房屋征收部门报请市人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，房屋征收部门与被征收人应当按照补偿决定执行。 二十一、本方案未尽事宜，按照国有土地上房屋征收与补偿条例及南宁市人民政府相关规定执行。
