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1、,新形式下城镇化投融资体系优化和再造,王树海先生，中国资深私募股权投资基金专家、南开大学客座讲师 国际私募股权投资基金联合会 执行主席 星云资本 创始人兼董事长天津股权投资基金中心 顾问方海格投资咨询有限公司 首席专家顾问,王树海是国内私募股权投资基金发展的积极推动者。2007年，参与起草了天津（国内首个）私募股权投资基金的优惠政策和管理办法，并相继参与了国家发改委、陕西省、河北省及珠海市相关办法的修改和制订，参与了近百只知名股权投资基金的咨询、设计和创建工作。负责国内第一个最大的私募股权投资基金服务和聚集平台-天津股权投资基金中心的筹备和管理，目前已经落户天津的私募股权投资基金2600多只，
2、认缴资本达5600多亿元，形成了相当的产业规模。参与筹备了国内第一家非上市企业股权交易的平台（OTC探索）-滨海国际股权交易所的建设和后期管理。他长期从事高科技企业的管理、整合和并购工作。曾就职于微软中国有限公司并担任高级管理职务。曾主持完成了多家高科技企业的融资、并购、整合和上市，在企业价值研究、融资和并购方面有着丰富的经验。多次应邀在国内大型企业股权投融资论坛上进行专题演讲，为多家上市公司企业集团和大型金融企业进行股权投资内部培训，并应邀为南开大学高级职业经理人班、清华大学资本运营总裁班、中国投资协会、国家发改委培训中心学员讲授私募股权投资实战操作课程。中国证券报、上海证券报、证券时报、经
3、济观察报、二十一世纪经济报道、中国企业报、金融时报、天津电视台、人民网、新华网和新浪网等国内近百家财经媒体对王树海先生均有专访或报道。,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,城镇化内涵,产业化是核心！城市化是基础！,提城镇化投融资体系的背景-宏观环境（1）,新型城镇化建设需要巨量的资金投入，保守估计需要20万亿元。地方政府债务规模逐年增加，保守统计15万亿，有的区域资产负债200%以上。金融监管部门不断下发政策
4、，严控债务和金融风险。1、19号文，规范政府投融资平台。2、463号，严控和规范BT/BOT融资模式。3、121号文，规范房地产按揭贷款风险。4、基建房产类企业上市依然相对困难。5、外资管制相对严格。以银行为代表的间接融资比重达到80%，一条腿走路现象严重。我国金融体系不够健全和完善，金融体系资源配置能力低下。（市场、主体、工具、监管、制度）,提城镇化投融资体系的背景-宏观环境（2）,M2突破100多万亿，资本丰富。城镇化建设仍然是推动我国经济重要引擎，未来10年。金融监管逐渐探索下放，金融制度和体系不断完善。人民币国家化步伐加快。,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3
5、、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,原有城镇化投融资现状及问题分析,投融资主体相对单一，大部分区域主要是代表政府背景的城投类公司负责。融资渠道单一，政府资金及银行类资金比重过高。投融资主体财务状况普遍较差。1、资产负债率过高，抵押物不足，后续融资能力差。2、资产盈利能力有限：非经营性资产及公益性资产占比过高。3、自有资金不足。投融资功能分散：融资、建设、管理分离，互相协调性差。,城镇化投融资现状及问题分析,投融资主体运营手段落后。1、投融资缺乏中长期发展规划。2、治理
6、机构不完善，未做到公司化、市场化、规范化，无法控制城镇化投资融资风险。（决策主体、投融资决策方式、投资预警及风险防范）3、投融资运作手段初级，主要针对国家开发银行及各商业银行贷款。4、金融人才匮乏。,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,新型城镇化建设投融资应对策略,创新：1、思路创新。2、金融体系和金融制度。3、投融资工具创新。4、融资渠道应用创新：多元化、组合化、量化。重视：重视资本运营对企业发展的重要性。
7、提升：提高自身的造血功能和持续提升企业价值，是激活所有融资方式的前提。体系：搭建城镇化投融资体系或平台，支撑城镇化及企业发展战略。,思路决定出路,城镇化投融资体系演进之路,城镇化,政府主导、政府主导投资,新型城镇化,政府直接出资政府全资公司政府控股公司,政府主导、政府引导、市场化推进,政府资金产业资金民营资本金融财团资本金融市场资本外资,打造支撑城镇化建设的投融资体系和平台,打造支撑城镇化建设的投融资体系和平台,新型城镇化投融资体系特点对比分析,城镇化金融生态体系建设,金融产业制定及创新,土地开发,房地产开发,市政、公用,运营、招商等多元化服务,城镇化投融资体系,金融体制,金融机构,金融市场,
8、金融工具,金融服务,人才政策,总体定位,财税政策,政府引导资本,产业开发资本,民营资本,开发运营主体,金融机构市场,城市智能化,城市生态化,产业升级和再造,城镇化投融资体系再造与优化,新型城镇化投融资体系,政府引导资本,产业开发资本,产业运营开发经验,金融机构资本,现有投融资体系优化和整合,投融资体系再造,投融资工具创新,金融产业政策制定与创新,金融产业发展（金融主体）,政府角色定位（1）,城镇化功能规划及 产业功能定位：1、制定城镇化建设总体发展规划。2、产业定位及发展规划。金融生态产业规划和促进：1、制定城镇化金融生态体系的产业政策。2、金融产业及金融创新产业定位及政策，由金融产业带动城镇
9、化及支柱产业的发展。3、城镇化投融资工具的创新推动和支持。,政府角色定位（2）,城镇化建设资金引导：1、城镇化建设引导基金、产业基金、政府背景资金作为发起人投资项目。2、政府资金引导的架构设计，起到财务杠杆作用。城镇化建设政策引导：制定城市发展投融资的财税政策体系（税费减免，财政补贴）。,重视资本运营投融资工具分类,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,现有城镇化平台发展方向在哪里？-战略定位,1、专业化和规范
10、化运作（项目管理、前后评、风控、偿债）2、延伸产业链，降低运营成本，提升核心竞争力3、资产管理和运营（优化）4、多元化经营5、集团化、品牌化经营6、完善企业治理结构（政企分开、决策独立、财务独立）,基于发展战略的投融资体系,重视资本运营,现有城镇化投融资平台的优化方向,治理结构,主营业务突出，布局优势（支撑）产业，重点打造具有稳定制造现金流的业务体系。生产和经营管理系统独立。减少政府财政资金、税费和资源依赖。诚信经营，避免违法违规现象。,独立性,财务会计,发展战略,调整和重新制定发展战略。按照产业突出、产权明晰、责权明确、政企分开、科学管理的思路。制定长期的资本运营战略。,法人资格、独立核算。
11、确保法律框架下，完全独立的公司化和市场化运作，有效发挥三会一经营层相互协作和制约作用。建立现代企业的管理模式和管理制度，并控制有效。引进战略投资者，完善股权结构。,财务控制独立，制度完善并有效。优化资产结构。明确偿债机制，健全债务管理体制。,打造核心竞争力提升企业价值,21,现有城镇化投融资平台的优化-短期运作,短期运作：1、制定5-10城市发展建设投融资战略制定企业发展战略，根据企业发展战略制定长期的资本运营战略2、资产优化和整合：资产放大：资产注入、资产划拨、资产剥离与重组、政府补贴、资本金注入、债转股，税费减免、规费收入归集等形式。产业链整合：通过并购等形式实现控制资产、降低运营成本或改
12、善财务状况、实现协同效应的目的。提高运营效率，降低运营成本。资产优化：盘活存量资产、量化补贴、运营补贴、折旧补贴、利润补贴等形式降低非经营性资产比例，提升资产质量和流动性，提升资产价值。规法运作,22,现有城镇化投融资平台的优化-中期运作,中期运作：1、战略调整：提升自身造血功能，打造能产生稳定现金流的业务，并不断增加比重。2、丰富产业结构：进军新型快速增长且国家战略支持的产业尤其是实体产业，分享行业发展的资源和红利，实现利润和资产控制的非线性增长。尤其是通过杠杆投资、并购等形式实现产业链整合和资源控制能力。3、公司独立性：实现决策独立，财务独立，逐步打破政府税费和资源依赖等。4、搭建平台：实
13、现资源和资金的大循环。,现有城镇化投融资平台的优化-长期运作,长期目标：1、完善公司治理结构增加非政府性股权的比重，理顺平台与政府的关系，实现政府职能与市场化运作之间取得平衡。,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,私募股权投资基金定义,私募股权投资基金：1、要义：一是募集方式：主要通过非公开方式面向少数特定机构投资者或个人募集。二是募集对象：向具有风险识别和承受能力的机构和个人投资者募集资金。三是PE属于权益
14、类投资，资金用于投资非上市股权，或者上市公司非公开交易股权，不允许进行债务及其他方式投资，可理财。2、公开方式界定：通过媒体（平面和网络）发布公告，论坛和社区发布公告，向社会散发传单，向不特定公众发送手机短信或公开举办研讨会、讲座及金融机构柜台摆放推介资料等方式直接或间接向不特定对象进行推介。,产业投资基金定义,产业投资基金：1、定义：一是私募股权投资基金二是单独投资于某个或几个特定的行业项目或企业。三是实现持续的后期运营和管理实现增值为目2、举例：城镇化建设产业基金、房地产业基金、文化创意产业基金、物流产业基金、新能源产业基金、船运产业基金等行业,基金分类,私募基金,公募基金,产业投资基金(
15、IIF),封闭式,并购基金,夹层基金,开放式,基金,PE,天使投资基金（AI）,风险投资企业(VC),对冲基金（股权、债券）,引导基金(FOF),信托投资基金（ITS）,私募证券基金（股权、债券）,并行基金,产业投资基金,2006年，我国第一支产业基金：渤海产业投资基金成立，规模200亿元，首期60.8亿元。船舶产业基金，滨海创投引导基金，绵阳产业投资基金、中非发展基金、中国-比利时基金、中国-东盟基金，国创母基金，弘毅基金相继成立。2009年，新加坡世纪资本伙伴有限公司（CPG）与天津滨海高新区管委会、海泰控股集团国内第一支针对基础设施建设投资基金宣告成立，规模为150亿元。澳大利亚：目前澳
16、大利亚投资基金总量已经超过1.04万亿澳元（大约1733亿美元），近15年来的年度复合增长率超过11%。正是由于大量基础设施产业投资基金的存在，澳大利亚政府在基础设施建设的支出从原来占预算的14%下降到5%左右，大大降低了政府在基础设施建设方面的财政投入。,私募基金与 产业基金的政策沿革,2007年10月，天津根据国务院允许滨海新区金融改革创新先行先试的指示精神，在国内率先推出了第一个针对发展私募股权投资基金的优惠政策。2007年10月，国内首个私募股股权投资基金在天津成立。2008年，天津率先出台了针对私募股权投资基金的工商登记和管理办法。2008年，国家发改委和工商总局分别给予天津相关的支
17、持政策。2009年，北京、上海、深证等城市开始陆续出台发展私募股权投资基金的优惠政策和管理办法。2010年，上海推出QFLP方案，外资PE迈开重要一步。2011年，发改委下发促进股权投资企业办法。2014年，证监会发布了试行办法。,房地产私募基金知名案例,铁狮门投资：1000多亿元规模。（基建，城市开发与运营）鼎辉基金：30多只房地产私募基金，规模约200多亿元。德信资本：60多亿元。稳盛投资基金：60多亿元。（金地集团）普凯投资基金：5支30 多亿规模。复星凯雷基金：四支200多亿元规模。中信地产基金：5支200多亿元规模。中信万科地产基金。复地地产基金：3支，20多亿元。,房地产私募基金知
18、名案例,产业投资基金模式分析,政府或政府背景资本,产业资本,机构资本,其他资本,托管银行,城镇化产业投资基金,基金管理人,城镇化 1,城镇化 2,城镇化 3,城镇化 4,退出模式一：资产证券化,退出模式二：股权投资收益,退出模式三：资产经营性收益,退出模式四：土地置换,退出模式五：物业置换,项目或资产池（实体产业项目、城市基础设施项目、土地一二级开发、资产运营和管理、招商引资等）,城镇化 N,产业投资基金的优势分析,1、资金放大，财务杠杆明显,2、提升产业运营管理经验,3、资金运作、资产管理、风控专业化管理,5、财务风险隔离,6、政策限制少,7、税收优惠,8、治理结构相对完善,10、实现投融资
19、平台的作用,9、引入资产池、解决单一项目融资困难问题,4、为大量的投资性资本提供投资渠道,产业投资基金架构-公司制,托管银行,基金管理人,城镇化1,律所/会所,投资人1（股东）,基金（公司制）,城镇化2,城镇化3,城镇化4,城镇化N,投资人N（股东）,投资人2（股东）,投资人3(股东),资本金或股本,资金退出,股权或其他投资,投资退出,产业投资基金架构-合伙制,托管银行,基金管理人,城镇化1,律所/会所,（GP）,LP1,LP2,LPN,基金（有限合伙企业）,（GP）,城镇化2,城镇化3,城镇化4,城镇化N,产业投资基金决策机制-合伙制,合伙人大会,执行合伙人,顾问委员会,投资决策委员会,高管
20、团队,具体执行部门,决策层,执行层,市场营销、投资管理、基金运营、风险控制部分,37,产业投资基金决策机制-公司制,股东会,董事会,监事会,投资决策委员会,高管团队,具体执行部门,决策层,执行层,38,公司制、合伙制和信托制收益分配对比分析（1）,39,公司制、合伙制和信托制收益分配对比分析（3）,40,产业投资基金运营管理,筹 集,投 资,管 理,退 出,IPO分红及股份转让M&A（收购市场）,管理层回购清算,41,PE募集与设立-资金来源分析,42,PE募集与设立-LP调查分析,43,PE募集与设立-LP调查分析,44,PE募集与设立-LP调查分析,45,城镇化产业基金-案例（1）,46,
21、城镇化产业基金-案例（1）,麦格理产业基金特点：单体投资规模大，最大可达10亿美元长期持有，获得经常收益为主资产溢价收入良好的基金治理机制收益稳健,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,城镇化投融资工具演进及创新,传统经营性城镇化融资模式分析：1、银行贷款：信用贷款、保证贷款；城镇化抵押贷款；2、信托：债权型、股权型、混合型；3、证券融资：上市、买壳上市、企业债、中期票据、短期融资券；4、租赁融资：,创新性融资
22、模式分析：1、城镇化产业基金2、信托基金3、房地产投资信托（REITs）4、资产证券化5、供应链融资6、并购贷款7、PPP融资8、外资9、保险、社保债权计划10、保理11、市政债,城镇化融资：1、BT2、BOT,49,房地产投资信托基金模式,有效资产+经营性收益+股权转让收益,城镇化/城镇化投资公司（土地转让收益权，特许经营权，产业开发收益权，商业开发收益权）,贷方、债权人,房地产信托投资基金（REITS）,城镇化信托投资基金(REITS),银行间债券市场证券交易市场,城镇化信托计划（股权、债权、夹层）,托管人,管理人（平台）,信托公司,还本付息股权收益,还本付息,固定收益回报,托管费,管理费
23、,城镇化投融资平台,固定收益回报或股权投资收益,房地产信托投资基金（REITS）-案例分析,模式特点：天津模式：天房集团以4万套200万平米廉租房租金为资产委托天信信托发起信托，假设出租率为100%，募资38亿元，周期30年。由泰达集团担保，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者（主要为国内商业银行）。关键问题：1、资产收益率偏低，如果解决资金回报率问题，需要达到7%以上。2、资本市场不健全，导致融资渠道和融资工具欠缺，融资相对困难。3、相关的法规体系不完善，没有相关的管理办法，需突破税费限制，补偿收益率。,PPP模式,PPP模式的典型结构：政府部门通过政府采购的形式
24、与中标单位组建的特殊目的公司（SPV）签定特许合同，由特殊目的公司负责筹资、建设及经营政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款,PPP模式（PublicPrivatePartnership），即公共部门与私人企业合作模式，在公共基础设施领域，尤其是在大型、一次性的项目,如公路、铁路、地铁等的建设中扮演着重要角色。,采用PPP融资模式的实质：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。,PPP模式的内涵：PPP
25、是一种新型的项目融资模式PPP融资模式可以使民营资本更多地参与到项目中，以提高效率，降低风险 PPP模式可以在一定程度上保证民营资本“有利可图”PPP模式在减轻政府初期建设投资负担和风险的前提下，提高城市轨道交通服务质量,PPP模式-案例（1）,政府补钱+民间资本出资平衡模式,国家体育场项目出资结构：,PPP模式-案例（2）,政府补权+民间资本出资平衡模式,PPP模式-案例（3）,政府补税+民间资本出资平衡模式,以2010年为基数，“十二五”期间，“两江新区”新增的地方财政各种各样的税收、行政事业费用，重庆市政府将留在两江新区用于两江发展。地方所占40%中的32%（即占地税比例的80%）将以税
26、收返还的形式作为来横琴投资的奖励。投资西咸新区重点示范镇建设，所缴纳的城镇基础设施配套费、生活垃圾处理费和污水处理费，全额返还用于基础设施建设和维护。,PPP模式-案例启示,政府参与项目及增信手段,政府授权 政府注资 政府给予财政补贴、旧城改造拆迁以及土地开发费用补贴等各种补贴；政府贴息 政府提供经营权作为质押与抵押；政府回购；政府担保；建立偿债基金；政府引导基金,资产证券化,融资创新不是仅仅只在为新增资产进行融资方面，更多地应该整合和盘活存量资产，利用基础设施资产证券化（ABS）进行存量资产的融资创新。ABS融资方式有其独特的优势，是20世纪70年代以来国际资本市场上最重要的融资创新。,基础
27、设施资产证券化（ABS）融资就是以经营性基础设施项目所属资产的收费权为支撑、通过发行证券进行证券化融资的一种方式。大量基础设施如收费高速公路、污水处理厂等存量资产具有稳定的现金收入流（包括收费与政府财政补贴），对于这类资产，可通过基础设施资产证券化（即ABS）方式，将流动性较差的基础设施存量资产变现、盘活，从而为新的基础设施建设融资。,56,资产证券化,57,资产证券化,58,59,本专项计划基础资产为南京城建未来4 年的污水处理收费收益权；保证投资者获得收益的“污水处理收费”，主要来源于市民每月交纳的水费，将把其中包含的一块污水处理费拿出来支付给投资者。东海证券承担管理人的角色，上海浦东发展
28、银行充当托管人和担保人。,这是首只对市政公共基础设施收费收益权进行资产证券化的产品,本专项计划受益凭证的发行规模为7.21 亿元，共分4 期,资产证券化-案例,60,计划份额持有人,资产证券化-案例,61,本收益计划的特点：,2,信用增级,各期收益权对应的基础资产,信用增级主要采用银行外部信用增级：上海浦东发展银行为受益凭证的本息偿付提供不可撤消的连带责任担保。辅助以财政信用承诺：南京市财政承诺按时将污水处理收费划入南京城建的污水处理费收益账户。,中金联通等资产证券化收益计划中，不同受益券对应的不同时段的基础资产，各个受益券所对应的收益是相互独立的，不会受到其他受益券的影响。本期计划中，各期受
29、益券对应的基础资产都是南京城建未来4年的污水处理收费收益权，所有受益券对应的是同一个现金流，只是在收益设计时人为分成针对不同期的，因此各期受益权之间会互相影响。,1,资产证券化-案例,市政债券,市政债券（Municipal Bonds）是指地方政府或其授权代理机构发行的有价证券，所筹集资金用于市政基础设施和社会公益性项目的建设。从国际上看，地方政府通常通过发行债券弥补资金缺口，也有的国家允许地方政府直接向银行举债。,未来在政府融资方式的创新上只能以地方政府债券为主导，其他融资方式只能作为补充和辅助工具,发行地方政府债券以地方政府信用为担保，不受项目收益性高低的限制投资者是否愿意购买完全取决于地方政府的未来偿还能力和信用通过市场化的行为对地方政府的发债行为形成监管、约束机制，实现阳光融资,1、金融宏观与微观环境分析2、现有城镇化投融资体系现状分析3、新型城镇化投融资体系解析4、现有投融资平台重组和优化及案例解析5、新型城镇化投融资平台再造-产业基金及案例解析6、新型城镇化投融资工具创新及案例解析7、疑问解答,
