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1、上海 漕溪绿地 汇阳广场 运营销模式初步提报,案前思考,市场特质及未来走势 如何将现有资源进行有效整合如何挖掘商圈的潜在价值力如何错位经营从而取得差异化竞争优势产品构想/形象定位思考如何平衡商业物业短期利润最大化和长期利益持续性如何安排开发模式以达到互动效应实现双赢,上海甲级写字楼分布示意,全国主要城市写字楼租售情况比较,2008年徐汇区办公物业成交统计,经济冷却，外资收缩，需求不振，销售冷淡外资抛售办公物业，销售价格下降明显同质办公物业竞争，租金收益同步下滑区域市场供需冷淡，区位价值不容忽视2009年上海办公物业的空置率将继续上升为保持一定的入住率，办公物业租金水平将继续小幅缓降办公物业之间
2、的竞争加剧上海可能出台新政，包括企业总部大楼用地可按工业地块招拍挂方式出让以及增加相应的写字楼供应量，意味着现有办公物业将面对市场较大的考验,上海写字楼市场解读,全国主要城市零售物业租赁情况比较,2008年徐汇区商铺物业成交统计,上海商铺/商业市场解读,全球经济危机对国内影响力日渐凸显，严重影响投资者信心；投资者对商业地产的投资渐理智，不轻易被开发商承诺的投资回报所鼓动。商业项目是否拥有成熟经营模式以及有支撑力的投资回报越来越为投资市场看重。城市中心区域商铺物业仍是关注重点经济危机影响继续深入，2009年商铺物业销售形势不容乐观，下滑趋势将明显。严峻的销售压力可能促使部分开发商转售为租，等待市
3、场回暖。通缩风险、消费疲软、消费力下降，导致零售业业绩下滑，进而倒闭。引致零售物业租金下探，空置率上升进入恶性循环2009年，市中心优质商铺租赁仍然供应有限，空置率将保持较低水平。市中心区域租赁市场的租金将平稳良性增长。,2009年对于办公物业和商铺物业的销售而言都将是较为严峻的时期以政府主导政策提振内需而刺激市场需求的实际效果仍然有待观察房地产业无缘国家振兴产业，金融政策无偏向性支持空间市场风险性加大，不确定性提高利用产品定位合理规避风险，同时保证收益的完整性，将是目前阶段及以后相当一段时期内的工作重点,市场趋势评估,宗地理解,徐家汇零售百货商圈徐家汇商务办公圈宜山路建材装饰街万体馆体育文化
4、圈家居装修装饰配套产业圈,本项目位于家居装修装饰配套产业区的中心区域项目所在距离徐家汇商圈及商务办公区3公里，对于项目的影响力较弱本项目所处的区位属性较之徐家汇具有独立性本项目所在区域的产业性质和定位对于本项目的定位具有指导性意义,项目区域属性研判,优势（Strength）紧贴内环线，商业基础佳项目近邻地铁、轻轨等捷运设施区位优势明显，认知度极高,劣势（Weakness）南向殡仪馆为最大的心理抗性临近高架，高层噪音干扰较大位于两个地铁站点的中间,机会（Opportunity）位于产业区中心位置，产业群聚效应明显区域内大型集中式商业面积供应量较少若干业态为市场空白点，具有可操作空间,威胁（Thr
5、eatens）整体经济运行趋势不明朗，市场需求转淡市场观望心态浓重，投资心理 较为谨慎银行政策、税收政策严重影响投资,项目属性分析,项目技术经济指标,地块控制要素中容积率、建筑密度、建筑限高三项控制上限，绿地率、建筑退界、停车泊位三项控制下限,宗地布局理解,项目定位方向建议,源于造城理念所构成的复合型地产Park（公园）Retail（大型商业中心）Service Commercial&Apartment（酒店式行政公寓）,由传统的“纯居住生活区（CLD）”向“休闲公园大型商业高级行政公寓”综合区模式的演变，是现代城市服务功能的新载体。（建立市场 唯一性 和 排它性）,位于城市中心，有足够的空间
6、实现庞大的建筑规模高密度、集约性、整体统一性 土地使用均衡性 空间连续性，内部、外部联系完整性 有大面积的绿化作为景观绿带有快速便捷的交通网脉作为城市枢纽有功能繁多、业种业态齐全的商业配套巨大的社会效应 巨大的升值潜力 临街铺位及底层铺位高价值成功销售获利；大型卖场作为资产长期经营获利；行政公寓则通过成功销售获利；大型公园公共开放空间平衡区域密度和缓解视觉压力。由多种地产功能互补和连动，体现了资源共生、聚合增值的优势。形成互为价值链集群式的高效关系，从而能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。,特征属性,成功案例运用,东京 六本木新城占地面积：约 120,000,森藝術中心
7、美術館、觀景台、俱樂部和學術中心君悦大酒店389間客房、温泉浴場、10間個性餐廳酒吧、13个宴會會場等 露天廣場 帶有巨大遮頂的露天多功能娛樂場所 TOHO影城 9張銀幕、約2100個座位 商店與餐廳 200間以上的停車場 2762車位，24小時營業毛利庭園、櫻花坂公園 屋上庭園、公眾藝術,项目地块性质决定了物业是办公属性强大的区位优势决定了办公物业具有较大的可操作空间但目前的市场现状使得办公物业的未来市场表现具有不确定性现行的经济大背景下推出以销售套现为目标的办公物业具有风险性目前的主要工作目标是规避风险，保证收益,办公产品定位方向性推导,办公产品 风险规避,风险点,解决方案,办公物业高总价
8、高单价，占用大量资金,市场需求减少,办公物业配套设施繁复，资金投入较大,配套功能单元化设置，降低成本风险,功能定位多元，拓宽客户层面，降低市场风险,以小面积定位，在不影响单价的前提下，弱化高总价抗性，降低销售风险,办公产品设定方向比较,商业基本分类表征,购买商铺客户群来源分析,购买商铺的目标客户主要还是以投资客户为主，加上部分具有投资战略眼光的自营客户，而投资和自营的比例应该在8：2左右。投资客户投资原因：第一，如果面积设置较小，单位总价方面容易控制得多，进入门槛低，适合于资金规模较少的投资者，故客群面将随之扩大。第二，商业和入住的业主关系更加密切，购买商铺的同时实际上是购买了所有业主或住户几
9、十年内的消费能力。第三，大型综合性商铺更适合多种经营。利于商业的快速出租及业种调换。第四，大型综合性商铺在日常经营中可根据业种不同，互为补充，营业时间限制较小，甚至二十四小时营业。对便利店、餐饮等行业能减少运营成本，增加营业收入。第五，投资大型综合性商铺具有一定的稳定性，受专业性卖场的影响小，尤其是区域内临街的店铺，对投资者来说是回报较高的。,本项目地处市中心区域、交通便利等先天优势为商业项目开发打下扎实基础；本项目地处家居装修装饰配套产业圈的核心位置，业态上具有产业优势；本项目周边新建高档商品房小区众多，高消费能级客源汇聚；综合现阶段的市场环境，我司对于商铺物业的操作理念为先期招商运营，待运
10、营成熟后整体转让或带租约分割后出售，达到利润最大化的目标；本项目的商铺体量较大，业态定位的选择面也较大，可选择的业态布局模式:传统百货零售业模式 家居类主题大卖场餐饮娱乐模式 餐饮、娱乐、休闲、零售综合模式,商铺物业业态定位方向性探测,办公主体位于地块东侧，临近高架，为避免噪音污染建议办公楼主体移至西侧办公主体平面呈三角型布局，公共部位面积损失较大，建议尝试水滴形的平面布局办公主体平面呈三角型，不利于达成小户型公寓式办公的最经济的面积分割设计目前办公楼主体的核心筒所处位置对于1-8层商铺的影响较大，可能会造成商铺平面布局的不完整，从而影响商铺的商业价值商业布局人为脱离绿地公园，借景及商业连贯性
11、被打破利用绿地、广场设置过渡空间可结合包含景观观赏及POMOTION组织的功能要求。这样方能有机会，在排除业种吸引力的情况外，尽可能地吸纳人流汇聚，并使人流尽可能长时间停留，从而带动人气及消费。,产品优化建议,街面适度退让 效果处理示意,卖场立面处理效果示意,卖场街面处理效果示意,街面户外暖气处理效果示意,街面户外冷气处理效果示意,以中心下沉式广场为主体，由蜿蜒的区内人行步道串联起一系列主题景观辅以大型的外部开放式城市广场和空中造景、绿化造景，形成一个外松内紧，步移景异,商业区将串联景观元素渗透到商业空间内部，引导之余，形成丰富的共享空间,租售并举 与主力商家合作保证商业销售、招商、经营三赢“
12、产权与自营相结合”产权式：资金回笼快且利润丰厚 自营：持续的利润体现“8-2”模式80%产权销售（短线盈利）20%自营（长线盈利）保留商业价值较低的商业部分用以自营或整体招租，局部小面积分割销售对于分割销售的铺位经营，虽分散经营，但必须统一规范管理,运营模式 产权与自营相结合,零售物业销售成功运作关键,一卖 氛围、品牌（意向签订品牌主力店，此乃前提关键之一）酝酿推行主力品牌卖场以项目强大的合作单位为宣传切入点，提升项目形象档次；以号召力强的品牌打入市场，达到迅速塑造市场的舆论影响。二卖 低总价（小面积分割，此乃前提关键之二）采用小面积分割的方式，从销售角度控制总价，降低投资门槛，有利于销售推广
13、。由于面积控制较小，单价大幅激增并不会影响买家下定，但累计可大幅刺激总销售金额，以实现利润最大化。三卖 投资概念（投资回报，此乃前提关键之三）通过对商业整体规划的描述，导入商业投资概念，透过三权分离的租售经营策略，连租约（连投资回报）发售，在项目各种展示条件下，通过创意的营销手法及适当的价格杠杆策略，达致热销目标。四卖 经营管理（专业经营管理，此乃前提关键之四）商业有别于住宅类物业，无论投资者还是自用者，对商业物业有无信心，除却地段价值、产品规划可行性、回报率估算外，经营管理方的整体运营实力和号召力至关重要。此为商业物业保值增值的关键，一荣俱荣，一损俱损的带领作用务容忽视。所以与销售开始前，物
14、色合适的经营管理团队，并提前介入前期工作，尤为重要。,物业管理服务建议,商用物业管理所涉内容包括（需与经营管理团队细化）：卖场管理：商户管理、商品管理、经营部局协调、销售管理、冷场期管理、设备运行管理、物业保养维护、消防安防、保安保洁、车辆管理、仓储管理等。行销企划管理：营销方案、形象推广、促销管理、美陈导购等。商品资源管理：批零管理、库存管理等品牌审核管理：对商家经营品类和供应商的产品进行品牌审核。租约管理：约定租金、租期、支付、管理费及相关管理费用收取。客服管理：客服体系的建立与实施、营业员培训、卖场布置指导、促销活动安排、经营者关系协调、政府相关职能部门关系协调等。财务管理：收银系统管理
15、、成本与效益概算、财务结算管理等。后援行政管理：完善经营管理组织架构，经营管理成本与收益概算，团队构建（人员招聘与培训），人事与薪资管理的等。,市场推广建议,售楼处 进场 接受预约 开盘 09/5 6 7 8 9-10 10-12 12 准备期 酝酿期 开盘期 强销期 延续期,横道图,各阶段工作目标,以直性线条筑成围合架构，呈现汇聚及合流的态势，且变异的太阳造型，暗合案名中的汇阳之意。直性线条兼具时代感和现代气息，体现了本案做为现代城市商业综合体，锐意向上，卓而不群的精神特质。金色背景彰显富贵大气，聚财纳金的同时亦能体现本案高贵而不失典雅的项目气质。,LOGO示意,l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。,VI示意,提案到此 谢谢END OF PRESENTATION THANKS!上海盛天房地产咨询有限公司 SHANGHAI SUNTEAM PROPERTY CONSULTANTS CO.,LTD.,
