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1、银川“泰和XX”住宅小区项目可行性研究报告宁咨 （ 2009 ）编 号 XX 工程咨询公司 资格证书号：工咨甲目 录第一章总论1第二章市场分析8第三章建设规模和建设内容12第四章项目选址及配套建设条件13第五章建设方案14第六章实施进度20第七章工程投资与财务分析21第八章结论与建议24附表、附图和附件第一章 总论一、 项目建设背景 银川市位于黄河上游宁夏平原中部。东与吴忠市盐池县接壤；西依贺兰山与内蒙古自治区阿拉善盟为邻；南与吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接石嘴山市平罗县，与内蒙古自治区鄂托克旗相邻。其地域范围在北纬37293853，东经1054910653之间，总面积9491.0平方公里。
2、2007年城市建成区面积为107平方公里。下辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市。2007年，各县（市）区共辖23个街道办事处、21个镇、6个乡和204个居委会、272个村民委员会。全市总人口148.79万人，其中非农业人口为94.91万人，占人口总数的63.79%，回族人口为38.61万人，占全市人口总数的25.95%。2007年全市实现生产总值400.30亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8%。其中第一产业增加值24.96亿元，增长4.9%；第二产业增加值194.43亿元，增长17.0%；第三产业增加值180.91亿元，增长11.8%。三次产业比例为6.248.645.2。
3、全市人均生产总值27280元，比上年增长10.6%。2007年，银川市城市居民人均可支配收入12 185元，比上年增长21%；全年农民人均纯收入4 302元，比上年增长13.2%。历史积淀丰厚 3万年以前旧石器时代的水洞沟遗址和镇北堡、暖泉等处的新石器文化遗址是银川地区发现最早的居民点。汉成帝阳朔年间（公元前24年前后）建北典农城，此为银川建城之始，后改称兴庆府为其首府。元置中兴路，后改为宁夏府路。明设宁夏府，清沿明制仍为宁夏府治。民国时期( 1929年)成立宁夏省，银川系省会，时称宁夏省城。1944年4月宁夏省城定名为银川。中华人民共和国成立之初，仍为宁夏省会。1954年，宁夏省建制撤销，银
4、川市为甘肃省银川专署所在地。1958年10月，宁夏回族自治区成立，银川市为自治区首府，是自治区政治、经济、文化中心。文化多元鲜明银川是全国101座历史文化名城之一。雄浑的贺兰山与黄河，一起造就了银川平原，在这块土地上孕育了生生不息的文明。历史的年轮、多元的文化在这里积淀，中原文化、边塞文化、河套文化、丝路文化、西夏文化、伊斯兰文化等多种文化激荡交融，浓郁的回乡风情，雄浑的大漠风光，秀丽的塞上水色，古老的黄河文明，神秘的西夏文化，构成了“雄浑贺兰、多彩银川”的城市形象，形成了“塞上湖城、西夏古都、回族之乡”的鲜明特色，锤炼成“包容、诚信、自强、创新”的城市品格。区位优势明显银川是新亚欧大陆桥沿线
5、的重要商贸城市，位于“呼-包银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区域人口约1000万，区位优势明显。银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。4条国道、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、环城高速公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。目前，紧紧围绕建设西北地区最适宜居住最适宜创业的现代化区域中心城市的目标，以“水、绿、路”
6、为重点, 大规模开展城市基础设施建设城市布局及功能分区日趋合理。已获得“国家卫生城市”、“全国节水城市”、 “国家园林城市”；连续六年获得全国“双拥模范城”；正在创建“国家环境保护模范城市”、“全国文明城市”和最高“人居奖”。深入实施兴工强市，加快建设宁东国家级大型能源化工基地、发酵及生物制药基地、清真食品穆斯林用品产业基地、机械电器制造基地、新材料生产基地、羊绒及其制品生产基地、优质农产品生产基地等七大产业基地建设，积极打造区域性现代物流配送中心、区域性交通运输中心、区域性现代服务业中心和西部旅游目的地城市，力争到2011把银川市基本建成西北地区最适宜居住最适宜创业的现代化区域中心城市。根据
7、“城在湖中，湖在城中”的生态型城市规划，银川近年来一直环绕着“七十二连湖”水系进行房地产开发。唐徕渠、丽景湖、艾依河、宝湖周边的楼盘不胜枚举，而且均是建筑风格时尚、品质优良、园林景观优美的中高档项目，但唯独北塔湖板块的住宅开发建设尚属空白。 北塔作为一座古老的建筑，见证着城北片区的成长，也是这个区域最具人文气息的代表性建筑。北塔湖总面积320公顷，而湖面和生态开发面积达200公顷，建成后的北塔湖生态公园将是银川市最大的生态公园，届时碧波荡漾、湖映塔影、环境优美、景色宜人，无疑将大大地提升此区域的人居价值。同时，二中、田家炳中学、景博中学、二十中、十八小等近旁环待，这里拥有着银川优厚的教育资源和
8、醇香的文化气息。另外，北塔湖周边已形成多个成熟、大型的居民社区，如海宝西区、锦泰花园、太阳都市花园、景墨家园等等。 如此成熟、优越的板块环境条件下，中高档住宅的陆续开发建设是勿庸置疑的。其中，“观湖纯水岸”的规划方案已清晰。在过去几年的住宅开发建设中，北塔湖板块始终是一块“待字闺中”的安静地带，但在紧接下来的两到三年内，北塔湖生态板块将会是一片开发的热土。随着银川市的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及近几年建成的普通及中高档住宅在数量上有了很大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，银川市的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅
9、建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动银川市经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，宁夏泰和房地产有限公司拟在德胜工业园唐徕渠畔建设“泰和XX”住宅小区。二、 项目单位概况宁夏泰和房地产有限公司于2008年10月经由宁夏回族自治区工商行政管理局批准注册,为全国房地产开发三级资质企业,其注册资金5000万人民币.公司现有多年从事房地产开发工作的高级管理人员和熟谙高层建筑及各相关专业的中、高级工程技术人员，还有一支精干的人事、财务、行政管理队伍和一部与之配套的行政管理规章制度. 公司负责人毕业于清华大学经济管理学院，后留学英国，曾担任北京当代集团副总裁，北京首都工
10、程公司董事长，中国万和投资公司总裁，宁夏阳光矿业公司总经理。 公司的投资商在北京、宁夏、甘肃、澳洲等地皆有房地、能源方面的投资。2008年与“酒泉钢铁”联合组建公司进行煤焦化、钢铁等项目合作，并入股“宁夏银行”；2008年10月通过挂牌方式取得了宁夏银川德胜园区土地378亩，预计将这里打造成一个独具特色的艺术社区，为我们的“塞上湖城”奉上一个高品位的住宅精品。 我们将这里倾力打造为宁夏银川市北塔公园中央别墅区首席生态小区，投资7.8亿,总建筑面积约38万平米，绿化率55%，计划三年内建设完成，该项目名称为“泰和XX”，意在为宁夏打造一个“绿色、节能、艺术”的人居住宅。该项目采用意大利托斯卡纳（
11、Toscana）风格，建筑由内而外，有机生长，美观大方而实用,立面色彩由米白和米黄组成，材料都采用高级石材、墙砖和面瓦，在这里您将拥有最安静、最原生态的生活。托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表之一，奶白象牙般的白垩石,金色的阳光,挺拔的笔柏,红色的土壤,鲜艳的墙壁，深绿色的百页窗，深红色的屋顶，各种颜色调和成了托斯卡纳;天然材质如木头、石头、灰泥表现了光与影的关系,别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅，喷泉、壁饰、壁炉、庭院、铁艺、阳台，还有爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式，无拘无束而实际。托斯卡纳是文艺复兴的最初摇篮，现在它代表的是一种生活方式。托斯卡纳以其丰富的人文资产及绝美的田园景色，
12、征服了全世界的游客，越来越多的世界政要、富豪都把托斯卡纳作为度假休闲的首选。托斯卡纳风格的别墅经历欧洲的起源、美国的发展，飘洋过海成为人们可以在国内购置的豪华居所。现在北京、上海、重庆等大城市都有这种风格的建筑。“泰和XX”将是银川市第一个采用此风格的住宅小区。宁夏泰和房地产有限公司将以“绿色的生态型公园与高雅的雕塑艺术相融合，以自然环境为辅，以艺术为本”的理念，沿唐徕渠打造一个占地4万平米，以艺术雕塑为主题具有国际水平的公园，一个为社会各界所青睐的高品位、国际化的文化休闲场所，一个标志性的新景观，艺术氛围浓厚的殿堂，一个小区独享的私家公园。雕塑公园将以收藏、展示国内外雕塑艺术品为主，是一处集
13、雕塑艺术欣赏、研究、普及、展示和休闲、娱乐、旅游等功能为一体的综合性园林艺术公园。不久的明天,会有来自大江南北的知名雕塑家、艺术家、画家汇聚在这里一展技艺，届时会有众多的大型石雕、雕塑、浮雕、壁画等创世杰作展现于世人。园中作品，以现代、精粹、互动、发展为主题，其设计从视角、空间、尺度，都将于环境有机地融为一体。游览其间，不仅能欣赏到优美的园林环境，更能感受到高层次的雕塑艺术带来的文化冲击。该项目于2008年11月28日与贺兰县国土局签订了国有土地使用权出让合同；于2008年12月，先后取得了项目选址意见书及相应一期218土地的国有土地使用证；在2009年1月19日，通过了由贺兰县规划委员会和城
14、建局组织的378亩土地整体项目规划设计方案评审会；2009年2月19日取得建设用地规划许可证、发改委立项审批（开工计划）。该项目建设周期为2009年至2011年，按照先建公园和配套设施的思想，由西向东，由南向北依次开发。预计在2009年5月份之前完成所有土地的“三通一平”工作并开工修建唐徕渠雕塑公园，并同时进行部分项目的开工。本项目计划三年内完成,分区分期开工建设,其中一期约10万平米,今年5月份开工,明年8月份交付付使用.宁夏泰和房地产公司自去年10月成立至今已有大半年时间,在这半年里,公司规模不断扩大,公司员工也在成长.大家凭着“以始为终的行动,以客户为中心”的经营理念为公司的发展贡献自己
15、的力量. 近几年,随着人们对住宅的需求越来越大,对高品质住宅的需求越来越多,宁夏的房地产商都力求将自己的楼盘做的完美,以满足不同层次客户的需求.宁夏泰和房地产做为宁夏房地产的后起之秀,凭着“铸造品质,为城市创造风景”的开发理念,为银川打造一个节能、艺术、绿色的高档社区。“泰和XX”将会成为人居居住的典范。经营管理机构为财务部、工程部、办公室、营销部、泰和一景杂志编辑部。三、 可行性研究报告编制依据（一） 贺兰县2009年月2月贺发改委发2009 31 号文“关于同意宁夏泰和房地产有限公司建设“泰和XX”基建立项的批复”；（二） 贺兰县城市环保与建设局“泰和XX”住宅小区规划红线图”；泰和公司提
16、供的项目有关资料；（三） 宁夏泰和房地产有限公司2009年 6 月委托 XX工程咨询公司编制本项目可行性研究报告的协议。四、 项目建设的必要性 （一）我市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据我市国民经济和社会发展2020年远景目标纲要精神，已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“宜居、宜创业”的要求，我市房地产业充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的
17、原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为高档住宅建设项目，对进一步加快我市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善银川市投资环境的需求 随着西部改革开放的不断深入，银川市的经济建设日新月异，河东机场的通航又带来了无限商机，来银川工作的各地企业员工不断增加。但多年来银川市的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有
18、限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年；陕西、甘肃、内蒙古的投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜的居所。因此本项目建设对服务于“两宜城市经济”战略、改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。第二章 市场分析一、 市场分析随着银川市“两宜城市”的建立和人民生活水平的提高，曾一度 平稳的房地产市场开始火爆，房屋销
19、售看好，购房客户的主体已由本省逐渐辐射到陕西、甘肃、内蒙古。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个的持续高涨的发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在银川的消费群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，银川房地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、环境优美、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。“泰和XX”住宅小区具有以下优势：1、项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势：l 自然环境优势。随着社会的发展，环保观念日益为人们所重视，人们对居住区的自然环境
20、的要求日趋苛刻。而“泰和XX”住宅小区地处银川市唐徕渠畔，景观资源丰富、环境优美、空气清新，很适合人们居住。l 人文环境优势，本项目南距重点中学新二中3.5公里，西南距自治区重点高中新九中3公里，使“泰和XX”有独特的人文环境优势。l 交通及其他配套条件优势。本项目位于109国道西侧，而该路南与贺兰山路、京藏高速相接，其交通条件具有十分优越的条件。同时项目用地邻近虹桥路，东侧分别为冠凌房地产住宅小区和宁煤亘元大厦，南侧为德胜住宅区、交通学校、天鹅湖小镇，交通便利，配套优越，是银川未来的高尚住宅区。商业配套条件较为完善。2、与竞争对手的优势分析l 项目与银川市区的住宅园区比较有两大显著优势：环境
21、优势和价格优势，这两大优势将能吸引一部分特定的消费人群。l 项目与银川市及贺兰县其他居住区比较，本项目具有显著的后发优势。随着房地产业发展日益迅速，园区的建设理念也在不断发展变化。“泰和XX”将立足于新世纪，建设新型居住家园，从而与银川市的其他居住区拉开差距。加上泰和房地产公司的企业团队精神及公司总经理的经营理念也有利于本项目赢得市场。二、 价格定位（一） 周边楼盘定价调查楼 盘开发商楼盘性质售价（元/M2）（二） 楼盘价格发展趋势银川市北塔板块从2002年形成以来，该区域的房地产价格已从每平方米1400元逐步上涨至目前的4300-6000元左右，而目前银川市北塔板块发展势头迅猛，预期未来23
22、年内该区房价仍有较大上升空间。（三） 综合优势“泰和XX”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在33004000元平方米。此价位与南京市区的同档楼盘比较仍有明显的价格优势；而此价位与银川市相关楼盘比较，在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。三、 销售对象分析宁夏泰和房地产有限公司在唐徕渠景观带边规划和建设38万M2的高档大型临湖住宅区，使“泰和XX”成为银川市市区向北扩容的一道亮丽的现代都市人居栖区。中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层、经
23、理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。5%资本型收入阶层20%知本型收入阶层经理阶层层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层“泰和地中海”知本型业主占位图0%100%宁夏泰和房地产有限公司在着手按照知本型消费者的需求设计了“泰和XX”，这座新城设计为跃层式别墅型公寓。楼型上有联排别墅、花园洋房4.5层、电梯观景洋房8-9层、高层17.5层和11.5层小高层之分，套型上有跃层式、平层式之分，房型上有XX托斯卡纳豪华型、 典雅型、简雅型之分。“泰和XX”新型系列跃层式花园洋房的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位为：“泰和XX”房价+汽车+70
24、年汽车使用费银川二类地区相同面积房价。在市、县政府的规划、建设和支持下，泰和公司将对唐徕渠进行了景观整合和互连的深度开发，使银川市又一座公园在唐徕渠畔崛起：千米河面、1公里沿河森林雕塑公园、中心坛和托斯卡纳花墙等3座标志性建筑、2座主题花园及休闲项目，“泰和XX”的别墅、洋房就座落在此景之中。泰和公司提前进入了面向更大第二居所消费群的新型公寓的建设工作。同时，泰和公司也将在近期为银川市民推出第三居所型住宅，为在闹市“水泥森林”居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内容。根据泰和公司对银川市房地产的调研，“泰和XX”的主要销售对象定位在以下几个方面：（一） 银川市中高收入阶层。主要为各企事业单
25、位的高级主管人员、高校研究院所的高级知识分子及109国道经商的自由职业者。此类人群的收入较高，年薪一般在8万元以上，能方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境、生活品味质量要求较高，因此新型园区“泰和XX”将成为他们的首选园区，此类人群将成为“泰和XX”最主要的消费对象。（二） 德胜工业园区进区企业中的投资及高级管理人员。德胜工业园区已有数百家大中型企业进驻，其二、三产业的发展已经成为银川市的一个重要的经济增长点，此类企业经营者有较高收入，对住宅有着较高的要求，“泰和XX”的高品味定位将为他们提供较理想的选择。（三） 银川市高收入阶层的第二居所。对于这一部分人群，一个居所已不能满
26、足他们的需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，“泰和XX”社区将以较低的价位、较大的增值空间、一流的社区、一流的建筑、一流的环境来吸引这类消费者。（四） 中老年人休闲、养老、颐养天年的较佳场所。“泰和XX”特有的自然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找修身养性的最佳场所。第三章 建设规模和建设内容一、 建设规模泰和XX居住小区项目总用地面积252668平方米（约378亩），总建筑面积400000平方米，其中住宅321300平方米，幼托、小学、商店等公共建筑32400平方米。规划居住户数2526户，居住人口9000人，设计容积率1.37
27、，绿化率55%。二、 建设内容本项目主要建设内容有：1、 高层住宅5栋 总建筑面积 86900平方米2、 多层住宅30栋 总建筑面积182200平方米3、 小高层住宅12栋 总建筑面积 91100平方米4、 小区幼儿园、 平方米5、 变配电所、煤气调压站 平方米6、 商场、文化娱乐设施及物业管理等总建筑面积15500平方米7、 绿地 平方米8、 区内道路 平方米9、 别墅6栋 总建筑面积9850 平方米第四章 项目选址及配套建设条件一、 项目选址 泰和XX居住小区位于银川社德胜工业园区，是唐徕渠畔不可多得的一块风水宝地。项目建设用地位于虹桥路以西，德胜中央大道以北，西靠唐徕渠。总占地面积378
28、亩。虹桥路南与北四环公路相接，京藏高速公路则位于北四环路东面约2公里处。本项目用地为旧村改造土地，地貌总体平坦。西部有沿唐徕渠林带约1000米，占地面积约110亩，其余近268亩是旧村搬迁空地。京藏高速公路、虹桥路、贺兰山路、109国道和跨唐徕渠大桥的相继建成通车极大地改善了该地区的交通条件。项目用地距银川市中心约6公里，到银川火车站约11公里，到河东机场约35公里。距109国道900米，自泰和XX只须10分钟车程就可到达新华街。外部交通条件便捷。本项目建设用地外围自然环境优越。 泰和XX居住小区处于银川市的北部，唐徕渠畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。本项目建设用地人文环境优越，西面
29、有银川市新九中、新二中新校区、南面是宁夏交通学校。综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。二、 配套建设条件 泰和XX居住小区项目用地已部分完成场地供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供暖、道路、电话、有线电视等的小市政配套设计施工方案，管道及线路均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：（一） 供水：项目东面的德翔路下有DN1200自来水管，区内供水由此接入。水源由自来水厂提供。（二） 电信：贺兰县沿德胜西路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。（三） 供电：由德胜变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，中央大道和花园北路现有一路10KV高压线。（
30、四） 排水：该地区采用雨污分流制。雨水汇集后自德翔路 下敷设的DN1200雨水管排至虹桥路。生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由 中路DN500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。（五） 煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由 公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。（六） 有线电视： 路敷设有银川有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。第五章 建设方案一、 总平面布置本基地形状为较规则的矩形，占地面积378亩。小区采用多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据银川地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避
31、免一般小区中的兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面虹桥路与 路交汇处。入口处设小区中心广场，广场周围沿 路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。区内
32、道路将整个用地分为A、B、C、D四区。其中A区为小区用地西北部，依据地形布置23层的别墅群；B、C区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。主要道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。项目主要技术指标表项 目计量单位数 值所占（%）占地面积亩居住户数户居住人数人户均人口人总建筑面积万M2其中住宅建筑面积万M2公建建筑面积万M2规划住宅平均层数层人口毛密度人/ha容积率建筑密度：%绿地率%二、 土建（一） 建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅
33、单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位机动车按0.7辆/户、自行车按1.8辆/户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区公共建筑布置在小区东面，沿花园北路布置中心会所、农贸市场、超市、小学和幼儿园。小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落式布置，
34、各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。（二） 套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积100200平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多层住宅面积每套建筑面积60150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。以四六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为主，另外增加面积在200平方米左右的跃层公寓。其中F型为四层的跃层公寓，面积在160平方米左右，占30%；A
35、型为六层的跃层公寓，面积在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六层单层公寓，占10%。面积配比：1、 客厅：跃层3545平方米；单层2535平方米，面宽3.54.2平方米；2、 厨房加餐厅：1520平方米；3、 主卧：1416平方米；4、 卫生间：46平方米；5、 次卧：1214平方米；6、 卫生间：46平方米；7、 层高：2.8平方米8、 南阳台：35平方米房型设计除满足银川市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求：l 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；l 四间卧室中保证有二间是朝南；l 顶层为屋顶花园；l 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。住宅外
36、立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。（三） 结构主要结构形式如下：l 跃层式住宅，为45层钢筋混凝土框剪结构；l 普通住宅，为46层钢筋混凝土框剪结构；l 小区商业、文化娱乐设施为24层钢筋混凝土框剪结构；l 幼儿园、小学为23钢筋混凝土框剪结构。场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础；公建框剪部分采用独立基础。三、
37、 公用工程（一）供配电及强弱电等l 本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。l 小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户46KW，电流表应在4060A。l 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。l 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。l 通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频
38、接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。（二） 供水本项目最大总用水量约 吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达 吨，供水由 路的DN400城市供水管提供。（三） 煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。（四） 道路小区道路分三级。主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。（五） 无
39、障碍设计整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。四、 消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。五、 环境质量综合保障(一) 水压保障技术根据银川市贺兰县建设委员会规定，本
40、项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。(二) 绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：l 小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；l 停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地；l 东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化，加强墙面隔热性能，提高小区绿化率。(三) 垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。(四) 生活污水处理本项目实行“雨污分流”。雨水排入 路DN600雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入 虹桥路DN50
41、0城市污水管进入开发区污水处理厂集中处理。第六章 实施进度 本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从 年 月开工之日起开发期为 年，于 2009年 月竣工。销售从200 年开始，计划 年完成。具体实施进度如下： 编制可研报告、前期审批等 200 年 月200 年 月 方案招标、初步设计 200 年 月 施工图设计 200 年 月200 年 月 建筑施工及环境建设 200 年 月200 年 月 竣工交付 200 年 月 销售 200 年 月200 年 月第七章 工程投资与财务分析一、 总投资估算银川泰和XX居住小区项目总投资78000 万元，由开发建设投资、经营
42、费用等两部分组成。其中：（一）开发建设投资 178000 万元，由土地费用、工程费用、其它费用、开发期税费、管理费用、财务费用、销售费用和预备费组成。(1)土地费用按110 万元/亩计。(2)工程费用 万元。其中：l 普通公寓以 3300 元/平方米计；l 跃层式公寓以 4000 元/平方米计；l 公共建筑平均以 4500 元/平方米计；l 电气按 元/平方米估算；l 水卫按 元/平方米估算；l 道路广场按 平方米面积， 元/平方米估算；l 绿化按 平方米面积， 元/平方米估算。(3)开发期税费 万元。其中：l 勘察设计费按工程费用 %估算；l 监理费按工程费用 %估算；l 市政基础设施开发费
43、按 元/平方米建筑面积估算；l 供电贴费按 元/KVA估算（电增容费由住户缴纳，项目单位代收）；l 自来水管网配套费按住宅 元/平方米估算；l 结建人防工程费按 元/平方米估算；l 墙改基金按有关规定免收；l 白蚁防治费按 元/平方米估算；l 教育附加费按 元/平方米估算。(3)预备费 万元。其中不可预见费按工程费用、其它费用的 %估算。(4)管理费用按工程费用的 %估算。(5)财务费用计入银行贷款利息。(6)销售费用按销售收入的 %估算。(7)预备费用按工程费用的 %估算。（二）经营资金。按开发建设投资的 %估算。二、 资金筹措及计划（一）资金筹措 银川泰和XX住宅小区项目总投资 万元，其中
44、泰和公司自有资金 万元，银行贷款 万元，其余为商品房销售回笼资金 万元。（二）投资计划本项目预计二年建成，三年完成全部商品房销售。20082009年投资分别为 万元、 万元。详见附表1“总投资估算表”、附表2“投资计划和借款偿还估算表”。三、 销售收入（一）房价1、 普通公寓：按 元/平方米价格销售；2、 跃层式公寓：按 元/平方米价格销售；3、 公共建筑：按每平方米 元/平方米价格销售。（二）销售收入本项目按三年销售计算。普通和跃层公寓销售率按 %，公共建筑销售率按 %。第一年、第二年、第三年各年的销售比例依次为 %、 %、 %；销售收入分别为 万元、 万元、 万元。详见附表4“销售收入估算表”。四、 财务评价 项目计算期三年，基准收益率取现行银行贷款利率 %。 1、利润总额利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为 %，城建税和教育费附加合计为营业税的 %。所得税税率按 %，税后利润为 万元。 2、利润率投资利润率（利润总额总投资）100%= %销售利润率（利润总额销售收入）100%= %详见附表5“损益表”。3、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好，其主要财务评价指标如下： 财务内部收益率（税前） % 财务内部收益率（税后） % 财务净现值（税前）
