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1、 江东大道与雨山东路交口地块策划方案 一、项目概况： 本项目地处马鞍山市主要城市道路雨山东路与江东大道交叉口。其总占地面积13796.56m2。 二、项目SWOT分析： 优势分析： 1） 区位优势 地块距离市中心的距离较近，是未来城市发展的主要方向。 2） 配套优势 周边住宅小区密集，居住人口较多，但没有形成真正的商业中心。 3） 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大。劣势分析 1） 区位劣势 地块斜对面有一四层的集中商业，地块500米区域内有一沃尔玛正在建设中。隔江东大道对面地块具备成为潜在大型商业的可能行。 2） 交通劣势未来高架的建设会对地块的商业价值有很大的影响。机会分析：1）
2、 市场机会 马鞍山没有真正的商业步行街，周边区域缺少档次较高的特色商业，如特色餐饮、酒吧、服装服饰等 2） 隐性机会（引导消费） 威胁分析： 1） 潜在竞争威胁 距离地块500米内的沃尔玛一旦开业会对此地块构成潜在的威胁。斜对面的物业形态也会对本项目造成潜在的威胁。 2） 消费者的认知程度不高。如何引导消费，让更多的人予以关注是化解本风险的唯一途径（可以通过新闻媒介、广告宣传推广）。 通过上述分析，在本项目中优势和劣势共存，机会和威胁同在，如何化劣势为优势，如何最大限度的规避风险，并挖掘本项目所具有的所有机会，如何将本项目的各种资源全面整合将成为本项目成功的关键。三、项目定位及业态规划项目定位
3、根据对本地块优势、劣势的综合分析，把此地块着力打造成为马鞍山首个特色风情商业街是本项目的首选定位。“首个”突出超前性及唯一性，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将本项目塑造成为本区域内乃至整个马鞍山集社区百货、特色餐饮、酒吧街、服装服饰为一体的特色风情商业街。“特色风情”指的是把本项目打造成一个供消费者购物、休闲、娱乐为一体的的具有异域风情（苏格兰等）的文化商业街，凸显项目的文化底蕴和气息。业态规划1、主体大商业部分一、二层以引进一家知名的百货公司为主要的切入点（如台湾的大润发等）。三、四层可以引入KTV、电玩城以及健身等业态。2、其他一层商业区域，根据项目的周边情况以及项目自身的特点，可以考
4、虑酒吧、特色餐饮、服装服饰、家电体验、体育用品等业态组合，并以社区便利店、精品店、户外休闲来点缀。3、二楼人流引入不如一楼，因此人气相对一楼会清淡一些，而美容美体基本上是以会员制网络客户，足浴和宠物店的客户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。四、项目招商推广思路 1、 应先确定主力店，采取以主力店带动非主力点招商的特点。2、 一定采取先招商后设计或者招商与设计同步进行的策略。3、 在项目设计开始之前一定要找专业的策划公司对项目进行合理规划业态组合和市场定位。4、 制定适合本项目特点的招商策略和市场推广策略，并通过掌握招商知识和市场推广知识的专业人士将项目介绍、推介给潜在租户，是项目成功的
5、关键。五、项目建议 1、产品建议 建议去参观上海的大宁商业广场，对其空间布局、景观设计、产品设计及招商策略进行借鉴。 2、建筑外观建议 本项目一定要着力营造一种商业气氛，要有一种独特的异域文化特色。外立面要新颖、独特，色调搭配体现一种高贵的气质。六、 行销推广策略：1、 通过关系营销及市场营销分阶段进行推广。关系营销主要通过新闻等方式将项目整体形象传播出去，吸引目标客户通过各种渠道前来洽谈，培养市场饥渴感，以利于销售的主动性，而市场营销则是以单个铺面销售为主。2、 先关系营销，后市场营销。关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销则是针对于单个客户。3、 以卖为主，以租为辅。对于本案的商铺可以采用以卖为主，而以租为辅，当市场旺销时全力销售，而市场反应冷清则可采用租赁为主（应急策略）
