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1、Unique Partner&Customer Skills,湖南路地下商业街策划报告,谨呈：东方大唐置业有限公司,本项目UPCS所做的工作,工作内容,地块考察政府部门访谈收集基础资料南京商业市场研究外地商业项目考察客户沟通,第一阶段 市场调研,第二阶段报告撰写公司评审,第三阶段中期沟通,确定研究思路市场及项目研究结果研讨公司初审撰写项目主体报告公司复审修改调整完成终稿,工作内容,工作内容,汇报内容调整,本次汇报的思维导图,项目投资背景研究,项目推广执行,项目行销与招商策略,项目定位,市场竞争环境研究,项目规划设计建议,运营模式分析,国内典型商业项目研究,项目基地研究,项目SWOT分析,项目租
2、售比例建议,项目投资背景解析,城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析,多元城市中心论为多种生活方式的并存创造了可能，也为城市商业的繁荣带来机会,南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，辖设十一区二县，总面积6597平方公里，是江苏省省会，长江中下游中心城市。南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原；长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。南京是长三角的中心城市，是全国性商贸中心之一、历史文化名城。作为三大都市圈的领航者，长三角地区在未来中国经济中的地位将不断提高，而作为长三角重点城市的南京，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的
3、角色。南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖等。,项目投资背景解析,城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析,城市经济总量的持续增长，按照经济增长与房地产业发展的关系模型，南京进入飞速发展期,按照国际研究惯例：GDP增长与城市房地产发展关系模型,人均GDP接近6000美元，按照国际研究经济周期与房地产发展阶段的规律，南京的房地产进入快速发展期,经济周期对房地产周期的影响,第二产业、第三产业所占比重较高，预示工业化进程迅速且经济发展活力十足,从历年南京经市产业结构演变趋势 来看，一产比重在逐渐降低，二产比重增加趋势明显；
4、第二产业，尤其是工业基础的壮大为城市经济发展奠定坚实基础；第三产业发达反映城市的经济活力，随着产业结构的持续调整及现代服务业的发展，城市经济还将迎来新的发展阶段。,城市固定资产投资相对理性，对区域经济发展的拉动作用较为明显,南京固定资产投资保持稳定的增长，与其城市发展速度相适应；固定资产投资对经济增长的作用明显。,社会消费品零售总额的总量较高，接近1200亿元，城市商业经济发达，居民消费观念强,南京社会消费品零售总额在同类省会城市处于前列；南京商业经济的发达，这与城市定位是相匹配的；折射出当地居民在消费意识上的超前性。,居民对大宗消费品的实际支付能力较高但居民消费相对比较保守,居民储蓄存款余额
5、较同类城市高且人均值增幅保持在10%左右，显示居民对大宗消费品的实际支付能力；同时城乡居民存款总额所占比例的稳步加大则反映出居民消费的保守一面,城市居民的消费观念在逐步增强，但短期内消费趋于保守，还需要一定的市场培育期转变和引导，居民消费能力相对减小,2005年南京人均消费支出的增长比例的加大，反映出城市居民消费观念在不断增强；同时消费支出与可支配收入比例的减少，则反映出消费观念还是不强；经济总量的增长幅度较可支配收入和支出的增长小，折射出可供消费的能力减弱,项目投资背景解析,城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析,金融政策,金融政策旨在稳定国民经济的平稳协调战法，同时从多角度稳
6、定房价的正常增长,土地政策,国土资源局的系列政策出台进一步规范了房地产土地市场的各个环节,国务院和地方政府同时对商品房住宅项目的开发出了更高的要求,开发政策,地方政府对于房价增长过快的控制上升到政策的层面,价格政策,销售政策,政府从销售的各个环节抑制房价的增长，并从上市销售的首要环节就限制涨幅,销售政策,从国务院到地方政府对于老百姓的住房问题十分关注，维护普通百姓的购房利益,项目投资背景解析,城市概况城市经济运行特征相关政策解读南京商业市场分析,城市商业的区域特征总体特征：城中区商铺投资成本高，客群面有限，销售压力较大 自营成为主城区商业地产发展趋势 新城区商业是发展的初级阶段，社区型商业销售
7、业绩明显优于大型 综合类商业分区发展特征：江宁、江北是目前主要商业开发区域，主城边缘区配套商业相对匮乏：江宁商业持续大量上市，商业市场格局期待重组；江北大桥商业体量剧增，业态重组是必然；核心区新街口商圈将向各方延展主题性商业开发成为大型商业开发主流大型商业分布不均衡，业态趋于雷同，同质化竞争严重主城区的商业配套完善，但商业项目本身缺乏趣味性和科技性,城市商业区域特征明显，城市商业可供挖掘空间较大,商业市场发展现状,整体商业市场的销售保持相对稳定的量，年初商业用房供应量大，后期的销售压力将加大,2006年8月2007年8月各月销售、上市对比,商业市场整体供销,商业市场整体供销,累计供销比例的持续
8、减小是销售压力减缓的具体体现,江南八区的商业用房销售价格的增幅较全市明显，这主要是由于土地资源的稀缺和江南八区的优势环境所致,商业市场销售价格,城中板块商业目前供严重过于求，区域商业用房销售压力非常大,从城中板块最近一年的供销情况看是严重的供过于求，销售去化情况不容乐观,城中商业市场的累计供销比是全市的2倍，这真是反映了城中区域商业用房销售的压力最大,城中商业市场供销,城中板块的商业用房的价格保持较高的增长趋势【总结】比较全市、江南八区和城中的商业市场供销情况和成交价格：从供应看，城中板块商业累积供应量最少，但累计供销比最大，未来一年内商业销售压力全市最大；从销售看，城中板块无论是从销售体量和
9、销售去化比率均为最小；从价格看，城中板块销售均价位于全市之首；,城中板块土地资源的稀缺是商业项目销售价格居高不下的主要原因,城中商业市场价格,用月增长率的平均数推算江南八区商业用房的增长趋势,07年商业用房价格月增长率为2.33%，其中湖南路区域月增长率理性预测为1.84%,城中商业价格趋势,利用江南八区和城中板块商业用房的价格增长趋势修正本项目的年增长率,城中商业价格趋势,修正湖南路商业项目的近期增长率，保持1.84%的月度增长,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,城市与区域商业分析从圈（面）、线
10、、点三个维度展开，商业的发展不仅与经济发展水平，而且与城市空间环境、地区居民消费能力等因素密切相关。,南京形成了新街口城市级商业中心，湖南路、夫子庙、中央门三个市副商业中心这四个成熟的商业圈；其中新街口商圈主要以中高级百货业态为主，湖南路、夫子庙、中央门分别以精品店和时尚百货、风味小吃和旅游工艺品专卖、批发为主，形成了各自的鲜明特色，加上服务型的社区商业，构成了南京整体商业格局。,城市商业背景,在南京城市商业地产规划中，设置了35个商业中心，分市级商业中心、市级商业副中心、区级商业中心三级。在改造提升新街口市级商业中心和湖南路、夫子庙市级商业副中心的基础上，新建河西市级商业中心和火车南站、江宁
11、、仙林市级副中心，使地区级商业中心达12个。,湖南路商圈,夫子庙商圈,新街口商圈,湖南路商圈是南京市重点改造和提升的市级商业副中心,核心竞争圈区域竞争：湖南路商圈；边缘竞争圈同质竞争：新街口、中央门、夫子庙商圈；泛竞争圈层分流竞争：新城市广场、1912等其他区域级和个性化的集中商业竞争分流。,本项目的竞争范围界定：本项目预期后市将面临区域竞争、边缘竞争和分流竞争,调研目的：本项目的体量决定了其城市地位，本次调研主要通过对界定竞争范围的调研，充分认识南京城市商圈的运营现状背景，在四大商圈的竞争格局中寻求本项目发展的方向和突破点；调研对象：湖南路、新街口、夫子庙、中央门商圈四大市级商圈；调研内容：
12、各区域的商业规划、交通环境、业态分布、租金情况、消费人群、人流量、车流量等；调研时间：2007.9.15-2007.9.19 于2007年9月13日召开项目组会议，市场部成立专项调研小组，在对13名销售人员和4名市场研究人员为其2个工作日的调研技巧培训之后，展开了对四大商圈的全面调研人员安排：,根据项目的竞争范围界定展开市场调研,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,品质和档次不断升级的湖南路商圈,概况说明：湖南路商业街经过低层次的、无序的普通商品交易场所，发展到现在的中高层次的、有管理的特色商业街，
13、并且通过沿街商铺、市政配套的改造，大型购物场所，如太平洋百货、世纪泰富、苏宁银河等的进驻，以及狮子桥餐饮一条街的建设，逐步形成了在全国有一定影响力的集娱乐、休闲、购物、餐饮为一体的区域。湖南路商圈商业的品质和档次在不断升级。商圈内店面主要以服饰和餐饮为主。,湖南路商圈,在规划建设引导下，湖南路商圈的客户吸纳力，消费形态等商业的延展性将不断扩展,马台街路改造,玄武门将建3万平方米地下车库,新街口商圈：商圈功能日益多元化，区域布局已趋于饱和，其市场认知度最高、辐射范围最广,新街口商圈是南京商贸商务的核心区，号称“华东第一商贸圈”，己有近百年的历史。新街口商圈集中了商贸商务、金融保险、资讯服务等多项
14、现代商业功能。据权威部门统计，新百、中央、金鹰等商家屡屡突破日销售额千万元大关，南京市每售出6元的社会消费品，就有1元是在新街口商业街区销售的，南京一小时都市圈的辐射力在新街口商圈得到了充分的体现。,作为交通枢纽、物流中心位置的中央门商圈，面向的是大众化的商业定位，以中低端为主,中央门商圈是结合南京长途汽车站、南京商厦、南京火车站进行网点布局的。中央门商圈以生活日用品、小百货为经营特色，各种餐饮、休闲、娱乐场所齐全，属大众化经济实惠型商圈。中央门商圈在经营业态上以大市场为主，与以大商场和中高档商务区为主的新街口商圈、以精品店见长的湖南路商圈形成错位、相互补充。,夫子庙商圈是 中西结合、融秦淮历
15、史文化的商业副中心，但整体消费层次不高,夫子庙商圈是指以夫子庙商业片区为核心,以中华路,建康路,贡院街,长乐路等商业街为四沿的城南商贸圈，其中贡院街、贡院西街区域为其核心地段。依托全国著名的风景点夫子庙带来的大量中外游客，夫子庙商圈内的人流量大，但整体消费在中低档次，主要消费群为外来人口。商家的业态以具有地方特色的餐饮、小吃、古玩为主。区域较高档次的消费集中于餐饮为，近年来时尚品牌流行服饰发展较快。,夫子庙商圈,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,新街口核心商圈主要以大型综合商场和地下商业为主,新街
16、口商业核心区主要包括地上和地下两个部分，地上以新街口步行街为中心，包括了新街口各大百货商场及精品店。地下部分则以时尚为核心的莱迪地下商城及以美食为核心的地铁商铺。新街口大型百货类商业比较集中，所占体量也相较大。新街口商业行态还是以大型百货商场为主；莱迪广场则选择时尚路线，客户定位为消费能力一般的年轻女性，跟大型商场的客群产生差异；而地铁商铺的客群主要定位为流动人群。我司重点对中山东路、洪武路、淮海路、中山南路所围成的新街口商业圈核心区进行了调研。,中央门商圈主要以酒店宾馆、批发类大市场为主,中央门商圈地处交通枢纽，以大型百货市场，宾馆酒店，餐饮业经营为主，主要满足来往旅客的住宿，饮食，品集散和
17、零售。龙蟠路地处长途汽车站和南京火车站中间，来往客流，尤其是步行人流较大，其商业规模不大，但数量多，品种繁多，包括餐饮，服装，机电，礼品，研究，小商品，宾馆酒店，药店等，主要服务对象为来往旅客。建宁路上以大型百货市场为主，主要包括玉桥市场，金桥市场，华东国际鞋城，包括服装，鞋包，知名品牌的批发，零售和仓储，其服务对象包括南京市内外的批发商，周边居民，郊县居民和来往旅客。中央门商业数量分布 中央门商圈业种面积分布,夫子庙商圈主要以餐饮、食品和古玩艺术品市场为主，具有很强的秦淮文化特色,从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。从业态面积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主
18、。无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态,湖南路商圈主要以餐饮、服饰为商圈的经营主流，但多元化的商业形态正逐渐勾勒成型,业态分布情况,餐饮、服饰为区域商业的主流形态,主流业态奠定商业基础、其他新型业态渐显发展潜力，多元化商业形态逐渐勾勒成型,业态面积组合情况,大型商场、餐饮和服饰的营业面积是商圈的绝对主力,大型商场、餐饮、服饰等业态规模较大,传统业态的大面积容量，为新兴业态的发展带来目标客户，新兴业态伴随着传统业态渐成气候，规模逐步扩大,湖南路商圈具备市级商圈的条件，同时具备新街口商圈所没有的扩展性功能。为本项目开发提供了独特而鲜明的发展思路,传统业
19、态餐饮、服饰、百货,奠定基础，带来客群,规划建设的引导、地下空间开发,商业格局的扩展,新的商业形态、新的目标客群,项目着力点,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,湖南路商圈,公交系统,湖南路公交路线一览,按入口分：中山北路公交路线最多，其次是湖南路，最后是马台街，这表明大量的人流主要由中山北路进入湖南路商圈消费，这也从另一方面说明了中山北路在商圈中的重要地位。按来源分：公交路线中由城北特别是中山码头、南京西站、大桥南路及迈皋桥等区域发车较多，达16辆，而城中也有15辆车发车，另外河西、城南及江北也都
20、有公交车始发。由此可见湖南路商圈辐射范围很广，但重点辐射城北及城中区域。,湖南路商圈从公交线路上看，地铁、公路等公交系统发达，尤其对于城北和城中的吸纳力强,停车位：目前，整个湖南路停车位大约有1600个左右，分别在金山大厦、苏宁环球、天狮大厦等建筑的地下以及湖南路沿街的两侧。但与湖南路繁华的商业设施相比，停车设施严重不足。特别是到晚上道路两侧基本被汽车所占据，因此导致了车流不畅通，相信随着玄武门地下车库的兴建湖南路停车难的问题将会随之改善。,区域内有近2000停车位，但日常的停车位紧张反映出区域吸纳力较强,从道路来看，中山北路的人流和车流明显超过中央路，各条道路除平时车流量高于周末外，人流助力
21、车等流量明显低于周末；从3条主要统计口我们可以清楚的看到，相当一部分人流分流到狮子桥美食街中，由于可见狮子桥在整个湖南路商圈中的地位非常显著。,人流动向：通过计算经过本项目的机动车和非机动车（助力车电动车自行车）、行人数来判断本项目潜在的消费客群数量，我们选取上午9：00、14：00和19：00测算每20分钟通过的车辆和行人，可以发现在三个不同的时间段，19：00人流量都是最多的，在14：00左右次之。狮子桥为步行区，禁止车辆出入，故只统计人流。,本项目的人流导向主要来自于中央路和中山北路，项目的规划需加强这两区域的导示,核心客群：城北及城中区域，也可以统称为鼓楼以北区域，包括鼓楼、城北及部分
22、江北居民,次要客群：南京其它区域居民以及南京以外城市游客,边缘客群：少量外国游客,湖南路商圈目前的吸纳辐射范围有限，还主要集中在城北和城中区域,边缘客群,次要客群,核心客群,客户消费特征描述,从客户区域来源及年龄结构我们可以总结出湖南路商圈的主要消费群体是南京鼓楼以北区域中青年居民，这部分居民具有如下特点：认可南京、熟悉南京，对南京本地的知名商圈比较熟悉；普遍文化层次较高，基本具有大专以上学历，正在大学读书或具有稳定的工作；大多综合收入较高，消费能力较高，有定期消费和购物的习惯；休闲和购物并存的消费心理占了多数，但区域内可供休闲购物消费的趣味性场所不多；夜生活比较丰富，在“衣、食”等生活上消费
23、比重较高。总之，这是一群富有朝气、时尚、消费观念先进、文化层次及素质较高的年轻消费群体。为新兴业态的发展布局提供了前提条件。,目前商圈的消费客群以富有时尚、文化层次较高的年轻客群为主,新街口商圈作为南京的核心商圈，公交系统发达、城市的吸纳力是全市范围乃至周边县市,周边公交系统：新街口是南京的商业中心也是南京商务中心，过往的公交较多，主要的公交路线是连接南京其他三大市级商业副中心，区域的核心地位由此可见。公共交通便捷也是新街口商业的一大优势，是其它地区无法比拟的。,从客户区域来源看：作为南京的CBD中心，区域内的商业高度集中和繁荣，吸纳的客户范围是南京全市；次要客群是外来的游客，作为南京最为繁华
24、的商业街的吸引力较大；从客户年龄结构看：新街口不同层次的商业业态布局决定了区域内的消费客群是多样化的客户，年龄结构较为分散，但只要集中在中青年 总之，新街口商圈的客户分布比较广泛，涵盖了南京市区所有客群及部分郊区客群；此外商圈对长三角地区南京辐射范围内其它区域的中高档客户也有一定的吸引力。,目前商圈的业态布局决定了其消费客群是综合类的，城市吸纳力强,莱迪人流：莱迪人流量较大，下图为9.15、9.16、9.17三天各时段莱迪广场主入口及地铁入口20分钟的人流量，可见莱迪的人流量较大，工作日基本能保持每20分钟700人的客流量，休息日则是工作日的23倍。地铁商铺人流：下图为9.15（周六）、9.1
25、6（周日）、9.17（周一）三天各时段地铁商铺12个主要入口20分钟进入地铁商铺区域的人流量，其每20分钟6000左右的人流量是其它地区无法相比的，虽然有效客户较少，但人流量大弥补了这个缺陷。,区域的人流量为商圈的繁荣奠定了基础，地铁的开通为区域地下商业的繁荣注入了活力,单从人流量看，地铁商铺的人流量较大而且比较稳定，下图描述了莱迪和地铁商铺忙时与闲时的人流差异。,作为地铁交通枢纽的核心区域，人流量远远大于同一区域的莱迪地下商业街,中央门商圈的交通联系主要在城北区域，以及车站、码头的交通联系,公交系统按公交线路站点分：,按来源区域分：,其中多数公交线路都已南京车站为终点站，连接仙林，江宁，栖霞
26、区，雨花台，河西，马群，夫子庙等区域，乘客多为以南京车站为目的地的旅客。玉葛和玉六分别是玉桥市场通往栖霞区和六合的公交线路，乘客多为当地居民，旅行目的为到中央门商圈购物或到长途汽车站和火车站出行。南湖，南洲，南上，南栖，南汤等线路是典型的连接主城区和周边郊区的线路，乘客多为当地居民，其目的为出行和购物。其余途径中央门商圈的公交线路来自城区各区域。,中央门商圈的车流、人流主要集中在建宁路和龙蟠路一线,建宁路人车流,中央路人车流,龙蟠路人车流,外部客流及消费倾向：由于中央门处于南京火车站和长途东站，长途汽车站，南京西站之间，是南京的重要交通枢纽之一，来自外地的客流，主要是从南京车站和长途客运站中转
27、的他籍游客。这部分客流在中央门商群的消费主要为餐饮，住宿，箱包，服装，礼品等，据相关资料外地人消费占本商圈总消费的46.4%。内部客流及消费倾向：内部客流主要是来自中央门附近居民，南京周边和南京市区以长途客运站和火车站为目的地的外出人群，其主要消费为食品，礼品，箱包，服饰。年龄结构：以30岁以上客群为主，年龄结构表现为复合型层次结构：主要是外地人，多数是批发商，零售商，郊县居民。,区域内的客群消费层次不高，外地客户时主力，消费多以批发、零售为主,夫子庙商圈的城市吸纳力主要集中在城南、城东区域，以及主要长途车站、火车站,公交系统夫子庙商圈周边公共交通发达，多条公交线路通过周边。其中东西走向线路有
28、9条，南北走向线路有16条。火车站、城北区域发车的路线：5条（1、40、44、33、30）下关区域发车的路线：2条（16、31）城东、河西发车途径的路线：10条（2、4、7、49、62、301、23、43、63、85）宁南、江宁发车的路线：7条（101、102、103、106、26、46、14）鼓楼区域发车的路线：1条（305）,人流量没有明显的差异，但机动成和非机动车壮元楼的量最大,夫子庙商圈依托全国著名旅游景点夫子庙带来大量的中外游客，商圈目前客群主要以游客为主。,停车位：整个夫子庙商圈为步行区，禁止车辆通行，内部未设有停车位及停车场。商圈外部设有数个停车场。主要停车场包括：,区域消费客群
29、：,商圈的主力消费是外来旅游观光游客，区域内的普通消费以中低端为主，停车位不多侧面反映了对本市的吸纳力有限,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,湖南路商圈的商业分布,湖南路商圈主要街区构成：湖南路商圈主要由5部分组合，分别是湖南路、狮子桥、中山北路、马台街及餐饮小吃街，各街区具体分布见下图：,各街区店铺数量及面积分布,根据详细统计，湖南路商圈经营店铺数量共535家，总规模约25.1万平方米,新街口地面商业：以百货为主，定位中高端客户各大商场经营业态较类似，一楼基本为珠宝，化妆品，中外名表，鞋类；二楼
30、以上基本为服装；顶楼有部分居家、玩具、电器类商品。,新街口商圈地面商业主要以百货为主,业态分布：服装、饰品和鞋包皮具店占到了绝对的主力，餐饮、化妆等其它业态是作为补充商业形式出现。,莱迪时尚广场莱迪广场就在新街口的地下心脏部位，其2万平方米的商业体量每天分流了新街口商业街近四分之。莱迪广场分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，共399套铺位，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，计463套铺位，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。铺位最大面积110平方米，每个店铺面积划分7-25平米，以12-15平米为主。,新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮和饰品零售为主,新街口地铁商铺：南京
31、地铁一号线新街口站的地下整体有三层，其中负一层为整体商铺，营业面积 1898平方米，共计88间铺位，共有16个出口通向地面及周边各家商场。由于该站转盘处为地铁一号线和二号线换乘的唯一通道，这里将成为人流大量聚集的地下商业区，并大大提升新街口商圈的商业价值。此外新街口地铁商铺不能转租和转让。经营业态：由于这一区域多数为换乘地铁的过路客，专程过来消费的所占比重较小，所以新街口地铁商铺经营品种以餐饮小吃、饰品为主。下面为地铁商铺的类态分布图（以套为单位）,新街口商圈地下商业主要以服装、餐饮和饰品零售为主,莱迪与地铁商铺的对比：莱迪与地铁商铺的业态相差较大，莱迪业态是以服装类主，而地铁商铺则是以食品饮
32、料店为主。下图为莱迪与地铁商铺各业态所占比例的对比：,同为地下商业的莱迪和地铁商铺业态的组合差异较大,中央门商圈的商业主要集中在综合性市场为主的建宁路上,中央门商圈商业面积分配各街区商铺数量及面积分布根据现场统计，中央门商圈商业总面积为25.5万平米，共有大小商家206家。建宁路上的商业面积最多，建宁路上以大型市场，超市和假日酒店为主，三者总面积为16.02万平米。龙蟠路上商业总体量不大，但是商铺数量较多，大型商业包括白宫大酒店和南京商厦，二者总面积为5.6万平米。,夫子庙商圈的商业面积分布主要集中在餐饮、服装和古玩的业态组合上,从店铺数量看，夫子庙商圈店铺以服饰最多，餐饮以古玩次之。从业态面
33、积来看，夫子庙商圈业态主要以餐饮、服饰、古玩为主。无论从店铺数量亦或业态面积上看，餐饮、服饰、古玩三种业态是商圈目前最主要的经营业态,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,湖南路商圈的租金水平上看，湖南路最高，目前最高的商铺日租金接近50元,商业租金分布从不同路段相同业态租金看，一般是R湖南路R马台街R狮子桥R餐饮小吃街R中山北路，中山北路之所以租金相对最低是因为湖南路商圈内人气基本集中到商圈内其它街区消费，且该道路上功能比较单调等影响所致。,新街口商圈的莱迪底下商业租金较高，这主要在于其商业整体定位
34、的错位竞争,莱迪地下广场负一层的日租金为2535元/平方米，负二层的日租金则为20元/平方米。入口处部分铺位租金最多可达66元/天。区域不同铺位的租金差异也较大，15元/天67元/天，租金多相差近5倍。,租金：新街口站地铁负一楼商铺开始对外招租时，以550元/平方米*月（18.3元/平米*日）起租，其他区域零星铺位价格在500至550元/平米*月之间，新街口地铁大圆盘处商铺的租金最高，每月约660元/平方米（22元/平米*日）。负一层与负二层租金对比：负一层租金价格约在18-25元/平米*日，负二楼租金价格约为8元/平米*天。其中，负二楼18平米铺位报价5-6万元/年，但具体价格要根据业主经营
35、情况决定，如果经营情况好，能为地铁商铺带来人气，则价格可有适当优惠，但若经营不好，则租金可能上涨。莱迪与地铁商铺的对比：莱迪与地铁商铺的租金一般相差10元/天。下图为地铁商铺与莱迪的租金对比。,处于同一区域的地铁商铺由于人流的特殊性，租金水平较莱迪有明显的差距,中央门商圈主要以中低端的商业定位决定了其租金水平偏低,综合商场的租金分配,从租金调研情况看，在各路段中，龙蟠路和建宁路的租金较高，其中龙蟠路最高。从业态看，餐饮、服饰的租金较高，主要是受长途汽车站和南京车站的带动，客流量大，市场较好，形成了车站周围较为特殊的商业圈，由于龙蟠路上店面少，人流量大，是三条路当中租金最高的。,沿街商铺租金情况
36、,从不同路段相同业态租金看，一般是R龙蟠路R建宁路R中央路,龙蟠路主要有金桥、玉桥两大综合批发市场，区域商业成熟且有一定历史，租金水平较中央路和建宁路略高,夫子庙商圈的贡院街的租金最为突出,从租金调研情况看，在各路段中贡院街和贡院西街的租金水平最高，这主要是这两条街连接夫子庙商圈三大入口，商业气氛最为浓厚。,项目市场竞争环境,研究背景商圈概况各商圈业态分布特征对比分析各商圈商业吸纳能力分析各商圈商业面积分配各商圈租金水平各商圈分街区分析,湖南路商圈的中山北路商业商场、卖场的商业面积比例占到了80%以上,中山北路两侧分布以鞋包、服饰及餐饮店为主，从规模上看山西路百货、太平洋商场、苏宁银河及苏宁电
37、器等占据了这些商业供应的主力，另外中山北路上存在一些KTV、演艺场所、网吧、电影院等娱乐休闲场所，因此整个中山北路临近湖南路商业以专业店（包括商场、电器专卖等）为主，休闲娱乐场所为辅。,业种分布,业种面积组合,餐饮小吃街商业目前主要是以餐饮店为主，该街是依托湖南路而形成的，整体规模较小且显的比较脏乱无序，从业种分布来看，餐饮占据绝对主力地位，其规模也很大，另外由于宾馆的存在因此宾馆的规模也很大。,餐饮小吃街主要以餐饮为主，零新的有部分服装的商业布局，整体定位和消费层次较低,业种分布,业种面积组合,湖南路商业主要是以各种服饰店为主，其中绝大部分是精品店，其次是各类鞋包店；从规模上看，商场规模最大
38、，达到40800平方米，其次是服饰业，达到34168平方米，这些商业的存在为湖南路带来了大量的人气。,业种分布,业种面积组合,湖南路商业目前主要以服饰和商场的经营为主，趣味型、魅力化的商业少见,狮子桥主要以餐饮和服饰店为主，其中餐饮店主要分布在步行街两侧，规模也很大，达到22182平方米，服饰店分布相对较偏，规模也较小，另外该地区也存在少量休闲娱乐场所，总之，狮子桥是一个主要集餐饮及休闲娱乐为一体的街区。,狮子桥商业目前主要以餐饮美食为主,业种分布,业种面积组合,马台街商业从店铺数量上看主要是以服饰及餐饮为主，从规模上看主要是以超市（北京华联）、餐饮及宾馆为主，整体业态比较丰富，但由于马台街自
39、身道路条件的限制以及区域店铺较为陈旧且缺乏知名品牌店的支撑，因此整体商业档次显得较低。,业种分布,业种面积组合,马台街商业有知名餐饮小吃，但规模最大是超市，其次是娱乐和美容美发的商业布局,湖南路商圈整体规模较大，商业经营业种比较丰富，但其商业从总体上而言仍以大型商场为主体，服饰及餐饮比重较大，缺少充满活力、趣味性及个性化较强的商业，其商业有很大发展空间；从湖南路商业业态品质及规模来看，服饰业的发展较好，因此其租金水平较高，而餐饮业除狮子桥规模较大、档次较高外，无论是餐饮小吃街还是马台街档次都较低，而这些街区将会逐步得到改造，因此，未来的湖南路餐饮业发展空间较大，其餐饮品牌也将在改造中逐步得到升
40、级。,湖南路商圈的商业业态以服饰、餐饮为主，个性张扬、特点鲜明且富有趣味性的商业不多,新街口商圈由于其核心的地位决定了租金水平和人流量,租金方面新街口地上部分商业以大型综合性商业为主，商场内铺位租金多采用根据销售额分成的形式，而非固定租金；地下商业街莱迪的经营状况较好，租金基本达到了地面商铺的租金水平，其地下平均租金在33元/天左右，最高可达67元/天。地铁的人流量虽较大，但大多数为过路客，有效客流量较小，整体来说地铁商铺的经营情况欠佳，地铁商铺的租金最高在22元/天左右。人流量方面由于地铁商铺位于地铁一号线新街口站出入口、新街口核心区地下通道，人流量是其它商业无法比拟的。从我司统计数据来看，
41、地铁商铺每20分钟的客流量可达6000人，是莱迪的三倍。但有效客户较少。地面人流量是莱迪人流量的4倍左右,业态方面由于地铁商铺的人流多为过路客，所以地铁商铺的业态以滞留客群时间较短的小吃、饮料及小饰品为主，服装类业态较少；莱迪客户主要是年轻女性，所以莱迪的业态以流行服饰为主。商铺面积地上商业的面积普遍较大，大型商业的经营面积一般在1万平方以上，零散小店铺的经营面积也在100以上。而地下商业的面积一般在10个平方左右。总体而言，新街口商圈交通便利、人流量大、知名度高、商区整体形象较好，但由于商铺租金较高、众多的商家导致竞争压力也较大，这些都将是新街口商家面临的机遇和营利能力的挑战。,地下商业的定
42、位明确，与地面的综合类大型商场错位，经营情况佳、租金水平高,中央门商圈的建宁路主要集中了两大综合批发市场，其中由于靠近汽车站火车站宾馆的比例也达到了18%,业种分布,业种面积组合,业种面积组合,业种分布,龙蟠路商业主要为商场和宾馆酒店，主要原因在一其独特的区位,业种面积组合,业种分布,中央路商业主要为超市和宾馆酒店，其中餐饮也占到了相当的比例,夫子庙商圈中的瞻园路商业主要以古玩和餐饮为主,大石坝路商业以餐饮为主力，工艺品、古玩和宾馆的比例相当,贡院街商业的服装和餐饮是绝对的主流业态,贡院西街商业的服装和餐饮是绝对的主流业态,贡院周边区域商业以 服装为主，宠物店、宾馆和鞋包店占不小的比例,夫子庙
43、大市场位于商圈边缘，西跨秦淮河与瞻园相望，东临白鹭洲公园，背靠乌衣巷，南居长乐路，横跨平江府，营业面积30000多平方米，是夫子庙地区最大的小商品批零购物中心。,夫子庙大市场是本商圈最大的小商品批发零售购物中心,夫子庙地下商场分四个营业厅，营业面积约5000平方米，以低档服饰、饰品为主要经营业态。目前经营状况一般，人流稀少，有相当数量铺位空置。各方面状况与地面商业有一定差距。,夫子庙地下商业街受人流导示系统弱化、商业规模较小、定位水平不高，项目经营情况较差,两者在经营业态上近似，都以低档服饰为主。地下商场的人流量明显逊于地面商业，进而使得租金水平远低于后者,夫子庙地下商业街与地上商业的对比分析
44、,【总结】夫子商圈的经营业态主要以餐饮、服饰、古玩为主，整体商业档次不高。夫子庙商圈客群主要是依托夫子庙风景区吸引的大量中外游客。服饰比例比较高的路段或范围是贡院西街、贡院街、江南贡院周边，其业态比例都接近或超出50%。餐饮集中比例相对服饰相对不高，主要分布在贡院街、大石坝街沿线。古玩市场主要集中在瞻园路、东市西市一带。商圈经营业态的档次不高，在南京本地商业影响力较弱，商业形象欠佳，经营发展主要依靠景区的带动。商圈地下商业经营状况明显不如地面商业，不依靠地铁等交通枢纽带来人流量，单纯建设的地下商业如在经营业态等方面没有独特的创新特色在目前的南京市场很难获得成功。,南京四大商圈比较列表,核心区域
45、租金,业态,消费客群,湖南路商圈,新街口商圈,夫子庙商圈,中央门商圈,1046元/天m2,餐饮、服饰为主、百货,年青、时尚类人群为主,百货、餐饮及现代服务类商贸,本地为主，辅以外地中高端人群,1835元/天m2,830元/天m2,特色餐饮、古玩、小吃为主,本、外地游客加年青人,1.814.6元/天m2,小百货、零售批发以及餐饮,附近居民、外地客户、批发零售商、少量郊县农民,综合比较分析南京的四大商圈,湖南路作为南京的第二大商业副中心具备一定的城市吸纳力和良好发展远景，本项目存在较好的市场契机；但本项目的规模和城市定位决定了其发展规划不能依托南京现有的商业市场，必须跨区域甚至跨国度寻求项目的发展
46、方向。,南京商业市场中的特色商业仅有夫子庙秦淮文化商业街和1912的民文化主题酒吧区，具备趣味性、个性化和科技含量的魅力型商业项目尤为少见，存在市场空白；,运营模式上：成功的大型综合性商业和规模化的商业街区开发，通常采用租赁的形式统一经营和管理；,运营特征,建筑特征,发展方向,国内地下商业项目案例调研,调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析,调研目的 综合考虑本案的性质、体量、初步定位等因素，项目组特地赴北京、上海两地作相关商业项目调研，本次调研物业不仅仅限于地下商业，也包括一些知名度较高的地上商业，旨在为本项目在产品规划、风格定位、品牌招商等方面作最大程度上的参考。调研对象 北
47、京：东方新天地商业街、世贸天阶商业广场、金源燕莎MALL 上海：迪美地下商业街、玫瑰坊商业街、大拇指广场调研内容 各项目产品规划、业态分布、租金情况、消费人群、人流量调研；北京上海两地地铁人流量调研；调研时间：2007.9.16-2007.9.18人员安排：朱敏、牛江梅、薛睿、张杰、吴松亭共5人,研究背景和目的,国内地下商业项目案例调研,调研背景北京市地下商业个案分析上海市地下商业个案分析,主要商圈分布王府井商圈传统而多元平均零售租金：100-250美金/平米*月西单商圈年轻大众化消费区域平均租金：80-120美金/平米*月CBD商圈高收入人群的聚焦平均零售租金：80-150美金/平米*月中关
48、村商圈IT集散地平均零售租金：25-60美金/平米*月,北京市商圈分布概况,东方新天地,项目基本资料地理位置：东长安街一号东方广场占地面积：12万面积分割：140-3000，经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾17家租户数量：约230户左右出租率：98%，地下一层与地上一层出租率100%开业时间：2003年项目定位：高档购物中心辐射范围：北京市消费者及国内外游客，比例为4：1,北京市商业个案分析,图;东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局,北京市商业个案分析,项目业态组合分布 东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失
49、联系。,北京市商业个案分析,本项目划分为五大区及天空大道，各组团特征鲜明、联系密切,东方新天地品牌展示,北京市商业个案分析,业态分布情况,消费客群天空大道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的白领阶层及外籍工作人员，年龄在25岁-50岁之间首层：入驻商户多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁以上。地铁层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族，年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。人流量
50、统计时间：周日上午10点半统计地点：正门入口处，该项目入口较多统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1万人/小时日均人流量：15-20万，节假日25万,北京市商业个案分析,消费客群构成,租金情况只租不售，基本租期2-3年；如果店铺营业情况较好，则会在固定租金的基础上转为扣率租金；招租方式：由于商场人流量大，顾客购买力强，出租率高，首层及地铁层竞争激烈，故商场以招标的方式进行铺位出租物管费用：物业管理费31.5元/月 表：租金情况列表,北京市商业个案分析,本项目只租不售，且租金水平较高,项目亮点 1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建
