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1、广西百色市商业地产专业市场调研报告,2015年1月8日,一、百色市概况,百色市(壮文：Baksaeg si），位于广西壮族自治区西部，右江上游。总面积3.62万平方公里。全市共辖12个县（区），总人口378万人，有壮、汉、瑶、苗、彝、仡佬、回等7个民族，少数民族人口占总人口的87%，其中壮族人口占总人口的80%。百色市官方语言是普通话和壮语，境内流行壮语等语言。是西南地区出海出境的大通道，被交通运输部确定为国家公路运输枢纽。已基本形成高速公路、铁路、航空、航运、口岸“五位一体”的立体交通格局，成为中国与东盟双向开放的前沿。百色市是以铝为主的广西新工业基地、“广西卫生城市”、“全国双拥模范城”、
2、“中国优秀旅游城市”，同时也是一个集革命老区、少数民族地区、边境地区、大石山区、贫困地区、水库移民区“六位一体”的特殊区域。,二、百色市宏观经济情况,分析说明：从近三年看，百色各年的经济状况保持了良好的增长势头，社会经济进入快速上升阶段；国民生产总值的不断增长，直接拉动了社会财富的提升以及社会消费的增长，同时，对城市不断改善配套设施，创造良好的投资氛围等方面都带来了巨大推动；,三、百色市宏观经济状况,分析说明：从近三年看，百色市人均收入水平增长速度很快，城镇居民收入同比增长在13%以上，而农民人均纯收入同比增长在20%左右，人均收入水平越高，居民投资能力越强；,四、百色市城市规划,五、百色市区
3、域现状,迎龙区,龙景新区,鹅城区,老城区，商业氛围成熟生活配套不齐全，居住条件比较差。,中央商务区重点发展行政商务、科研教育文化等第三产业。,主要是发展重工业,商贸物流区,商贸物流区重点发展大型专业市场集散地、物流服务,六、百色市主要专业市场分布及状况,南大建材市场,大西南建材市场,凯美建材市场,迎龙建材市场,闽盛建材市场（一期）,闽盛建材市场（二期）,金都建材城（小商品+建材）,百盛商贸城,恒宁城市广场,南大小商品城,联润汽车城,本案,1、南大建材综合市场,百色南大建材综合市场位于进站大道与站前大道交界处。市场地面全部硬化。市场内分为六大区域，分别为瓷砖区、家具区、装饰材料区、钢材区、水泥区
4、、农资区。市场创办于2007年，占地面积220亩，建筑面积10万，共有商铺900多间，是百色市目前规模最大，品种最齐全的大型综合市场。截止目前为止已有300多家企业落户本市场。市场只租赁，不销售。经营情况良好。产品结构为一层彩钢瓦棚房结构管理方为当地的街道，土地为农民自由土地平均租金25元/月,南大建材市场,南大实景图,南大建材市场业态分布,南大建材市场业态统计,2、大西南建材市场简介,大西南建材市场位于进站大道与站前大道交界处紧邻南大建材综合市场。市场脏乱差。整体占地面积9万，建筑面积6.3万。由于地块要做住宅开发，目前70%商户搬迁至中大建材市场。市场只租赁不销售，经营情况一般。结构为棚房
5、结构，基本是散货加仓库的经营形式租金水平：20元/月左右,大西南建材市场,大西南实景图,大西南建材市场业态分布,大西南建材市场业态统计,5、业态统计陶瓷：31石材：2洁具：1水泥：1管材：2共计：37户,3、凯美装饰材料广场,凯美装饰材料广场位于城东大道与进站大道交汇处东北角，一期占地面积约为62000，建筑面积约为44000，市场较新，目前招商率达80%以上。市场环境较好，钢材、铝材、门类、pvc管材摩托车、面包车交易为主要业态。结构为钢结构棚房结构二期地块即将启动。租金水平：30元/月，可以半年付,凯美装饰,凯美实景图,凯美装饰材料广场业态分布,凯美市场业态统计,4、闽盛家居建材城,位于百
6、色市龙景区龙景东路，总规划建筑面积12万平方米，分两期开发，由广西百色市闽盛投资有限公司打造。建设、招商周期一年半已于2012年6月成功开业。一期占地面积12000，建筑面积46000。招商率100%，二期地块于11月16日奠基，并正式招商，将于15年3月份交房，商户装修与项目装修同步进行。家居建材品牌商家大部分已经进驻，环境目前在百色算较好，业态清晰，体量适中，不销售只租赁。租金水平：1F45元/月，2F35元/月，3F25元/月，4F约为15元/月，56F办公,闽盛家居,闽盛家居,闽盛家居建材城业态分布图,1F业态陶瓷 卫浴2F业态衣柜木业涂料灯饰吊顶,3F业态家居4F家具5-6F办公,闽
7、盛家居建材城业态统计,5、迎龙家居建材城,位于拉域大桥右侧，城东大道左侧，项目总占地40亩，14年5月18日开业。一期开发30亩，建设面积16000平米。二期、三期为酒店和餐饮项目。不销售、只租赁。体量小，商户为中高端品牌。整体的形象及装修效果在目前市场算较好租金约:一楼28元/平米/月，二楼15元/平米/月，支付方式按季支付建筑形式钢结构,迎龙家居,迎龙家具,迎龙家具建材城业态分布,迎龙家具建材城业态统计,6、金都建材、批发商贸城,市场位于老汽车站旁，城北一路北侧。占地面积约为4万，建筑面积约为65000。市场开业10余年，为本地最老最大的服装、日杂批发市场。生意较好，环境脏、乱、差。市场配
8、有少量建材商户及摩托车销售商户。邻边有美食城。老车站即将拆迁，新车站义乌小商品城正在招商，但由于义乌体量过小和租金较高导致商户不愿搬迁。租金水平：内街39、过道59、沿街100元/月。,金都,金都,汽车站,金都建材、批发商贸城业态分布,日杂百货，服装批发,服装批发、日杂百货,服装批发、日杂百货,服装批发、日杂百货,摩托,摩托,汽车站,服装百货,7、百通商贸城,项目位于百色百通客运站旁，主要以服装批发、日杂批发为主。占地面积约为20000，建筑面积约为13000。环境相对金都商贸城略好一点。不销售，只租赁。租金水平约为：50元/月,百通商贸城,百通商贸城分布图,日杂,日杂,服装,服装,服装,服装
9、,日杂,日杂,日杂,百通汽车站,8、南大小商品城,项目位于新汽车站向对面，建筑面积约为2万。地理位置优越，但缺乏营销手段，体量较小。项目已建好3层，目前正在招商中。无产权，卖经营权约为1万元/平米（惠后），租赁30年。只卖了几套。租赁价格未出，预交2万定金。交定金数量情况一般。,南大小商品城,9、恒宁城市广场,恒宁城市广场位于百色市城东大道旁，占地130亩，总建筑面积47万，包括约6万平米大型购物中心、2万平米电子科技数码广场、6万平米旅游特色风情商业街、4.5万平米高端5A级写字楼、8万平米高档住宅、9万平米商务公寓、1万多平方米商务酒店及停车位3798个。,恒宁11月2日开盘情况及招商情况
10、,恒宁目前对外宣称国美、大地电影院、华联超市已经入驻。小商户暂未招商。11月2日一层正式开盘，推出361套房源，主力面积为2535，优惠及返还后内铺约为10000元15000元/外铺约2500030000元/，销售额2.2亿，剩余大户型及位置较差商铺。目前还可以办会员卡享受5万抵10万。二期客户开始蓄水,10、建通时代广场,项目位于竹洲大桥东桥头下，紧邻右江，项目定位城市综合体，负一层车库改为商铺对外销售，无产权、需一次性支付费用。可首付20%，首期返还完毕单价大约8000元/，10年100%返本。楼上商铺单价约为1500025000之间。写字楼单价约为4500元/由于项目位置不变，体量小，产
11、权问题及营销推广等方面的不足，目前商铺销售情况不理想。,建通,建通,百色各大新盘价格汇总,小结,1、目前百色的商业整发展属于初级阶段，百货型商业主要以门面房为主，一站式城市综合体缺乏（正在建设的恒宁城市广场除外）。专业市场不管是小商品还是家具建材市场目前基本都是棚房。市场管理方的经营方式都是以投资商和当地的街道合作，土地通过租赁的方式取得，由投资商出钱进行建设，收益是通过租赁的方式取得。经营的方式基本都是门面加仓库的形式（闽盛与迎龙除外）。2、市场上集中2处（百通与金都）小商品及服装的批发市场，他们都分布在汽车站边上，经营的情况比较好，由于现在新的汽车站在建，即将搬迁，有商家看到市场的商机，因
12、此在新汽车站对面建设了一个新的小商品市场（没有土地证），离我们项目有1.5公里的距离，现在正在对外销售，卖经营权（招商海没有启动），商场的建筑形式，销售价格1万元/平米，没有分摊，通过营销方式和方法看不是专业公司操作的，由于证件问题及没有专业的公司操作，销售情况一般。,3、目前市场上有6家家居建材的市场，其中除南大建材市场外，其他的几家市场基本都是在2年内建成开业的，都比较新，商家基本上都是才完成装修业。6个项目体量有30万平米（包含仓库），涉及的业态包含家居建材的所有业态。4、由于百色的城市面积不大，老城区比较拥挤，加上这几年城市建设速度的加快，家居建材行业需求大，因此家居建材市场发展迅速，
13、因此集中的家建材市场因运而生。由于市区没有土地及交通的管制，所以现在目前的家居建材市场主要集中在新区板块，我们的项目目前是最为偏远的。5、目前这6家没有可以销售的商铺，都是对外租赁取得收益，也没有一次性销售经营权的，租金水平在16元45元/平米/月，都是按年或按季收取租金，支付的方式比较灵活，有的项目要求按年付，但有的项目支付是按季支付的。产品基本都是一层，即使有2层的建筑形式，楼上基本空置（闽盛除外）。,6、五金机电目前还没有专业的市场，他们主要分布在城区的街道，集中地在城东大道、站前大道、城北路，商家有200多家，由于是租赁沿街的商铺，租金较高4080元/平米/月，但他们的整体面积不是很大
14、，通过测算面积在2万平米左右。由于都比较分散，缺乏整体的竞争能力，城市的形象比较乱，目前急需整合。7、在我们项目南边是联润汽车城，目前百色入驻的汽车4s店，基本遍布于此，但汽贸公司、2s店、2手车交易店、配件装饰美容店等并没有入驻，汽贸公司、2s店、2手车交易店、配件装饰美容店基本分布在城东大道及站前路两侧，房屋基本都是租赁的形式，由于这两条路都比较长，所以他们分布的比较分散，急需整合。,8、百色城市建设这几年属于高速发展阶段，新建的小区比较多，2013年住宅的开发量有100万平米，导致供大于求，每个住宅都配套有商业，体量都不小，但是很多交付的住宅小区，沿街的商铺都产生了空置的现象。通过调研发
15、现每个项目的商业底商，价格水平基本相当，大部分的价格在15000元25000元/平米，由于这些项目没有统一的运营管理，而且面积大，总价高，产生了有价无市的现象。在11月2日恒宁城市广场开盘销售，目前拿出来销售的为一层，主力面积在2535平米，售价一楼内铺1100015000（45%得房率，按沿街商铺比较的话，该价格在2200030000元/平米），外铺售价25000左右，对外宣称开盘一个星期消化90%，通过调研底总价的接受度比较高，预计销售率60%左右。该项目属于新区板块，周边的人口数量及质量都不高，但由于项目有统一的运营管理理念（华联、国美、中影影城入驻），所以销售的状况比位置好的沿街商铺还
16、要好。,该项目的操作思路（300多亩地的开发）一、定位方向及开发步骤1、项目整体整体定位方向为：商贸城（业态包含家居建材、五金机电、汽车）2、首期业态方向为：家居建材（陶瓷卫浴、板材、门、地板、油漆、橱柜、吊顶、窗帘、移门、装饰五金）；3、二期业态定位方向为：PVC管材、型材、钢管材、家具、灯具、机电五金、部分仓储；（一二期同期开业，同时考虑车站建设）4、三期业态；汽贸公司、2s店、二手车交易、汽车美容及配件、仓储、物流二、产品1、一期设计基本为2层，考虑一拖二销售，单套面积控制在50平米以内，柱网设计为9米开间，分为3间商铺，7到8米的进深。2、二楼的必须考虑车辆可以上楼，增加2楼的卖点。3
17、、如果政府一期要求形象，商业只能盖办公性质，不能做商场。,三、招商及定价思路；1、招商销售同时锁定客户；2、销售先行，招商后行，销售政策促进自营；3、一期销售价格的制定考虑思路为快速销售，销售状况到达预期目标，迅速启动二期项目（前期考虑土地储备的事项），通过销售量来提升利润空间。一二期同期开业。四、其他；1、市区必须设立营销中心（作为重点接待），项目周边没有交通设施，打车比较难打，客户极为不便，同时考虑配备多辆看房车，市区的接待点要具备销售功能。2、本地人文化水平较低，理解能力差且有惰性，人员的配备要选外地人员，最好是老的员工，增强销售招商能力减小磨合周期。3、项目组必须马上组建，争取明年年中开盘，给销售周期创造条件，为一二期销售及开业争取时间。,THE ENDTHANKS!,
