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1、中国趋高房价现象浅谈课程名称：形势与政策专业：心理学（师范） 学号：222011306011026任课教师：张颖姓名：赵慧中国趋高房价现象浅谈赵慧（西南大学心理学院2011级 重庆 400715）摘要：随着几年前的电视剧蜗居的热播，和中国近几年来一直走高的房价现象，使得越来越多的中国民众关注房价问题。“蜗居”“房奴”“房姐”成为了当下人们茶余饭后讨论最火热的词汇。不少关于已婚夫妻为得到更多的机会能够买房而假离婚的新闻数据越演越烈。面对中国逐年趋高的房价，买房难的现象，本文根据大量文献资料的参考，从影响中国产生高房价的经济和政治两个主要原因及解决这种现象的决策两方面对中国的趋高房价现象进行个人的
2、浅谈。关键词：趋高房价现象 经济原因 政治原因 决策1 前言自上世纪90年代中期房改至今10余年，房价翻番上涨，2002年至2005年期间，房价每年同比增长6.7%、6.9%、11.1%，其中2004年到2005年间，房价有较大幅度的提升。如此高的房价是由什么构成的呢？房价的构成主要包括：土地取得成本、拆迁安置费；规划设计、初步设计和施工图设计费用；设计图纸审查、勘察费用；基础设施配套费、人防费、墙改基金、防雷设计审查、测绘费、检测费、招标费等；施工建设费用；小区配套建设费、环境绿化费、公建费等；房地产企业税费；房地产企业管理费、财务费用；房地产开发利润；按规定向政府房地产行政管理部门缴纳维修
3、基金；预备费以及其他应对不可控因素的费用。从房价的构成不难看出，除了政府通过对房地产企业和个人征收的税费以及土地收益，再加上房地产开发商的利润，其余真正用于业主房产成本的也只有不到房价的一半了。所以购房者购买的不仅是房子，还额外为此付出了惨痛的代价。如此房价已超过了业主的购买能力和购买范围，房价怎一个“高”字了得！近年来各大城市房价持续上涨，部分城市几乎可以说暴涨，十年翻一番。根据中国社会科学院城市发张与环境研究中心编撰、社会科学文献出版社出版的2006年房地产蓝皮书，在宏观经济快速增长的带动下，全国19972004年商品住宅建设投资额快速增长，平均增长率为28.4%，2004年达到8000多
4、亿元；2005年110月商品住宅投资增长率为21.9%，仍保持较高增长态势。以此同时，1998年以来全国住宅销售面积一直保持稳步增长，住宅销售面积相对于住宅竣工面积增长更为迅速，特别是2003年与2004年期间。房地产市场上供给与需求两旺的态势带动了房地产价格的持续增长。全国25个大中城市中（包括除西藏以外的各省、自治区的省会、四个直辖市以及青岛、宁波、深圳、厦门、大连等五个副省级市）2000年至2004年房屋价格指数增幅超过5%的有19个，超过10%的有9个，其中西安、宁波、太原增幅超过了15%。总之，近10年来中国的房价均呈现出持续走高的事实。中国未来房价的走势如何，一些专家认为，根据中国
5、未来经济增长和经济发展趋势、城镇化水平的目标及其导致的房地产供求状况，“估计中国房价10年会翻一番”！2 中国房价逐年走高的原因中国房价的一路飙升，究竟是经济因素还是政治因素，还是两者共同影响下所形成的，抑或是其他的微妙因素，不同的角度分析有不同的道理。2.1 高房价的政治视角2.1.1 部分地方政府官员的片面政绩观作怪对于政府官员而言，能否在执政过程中出政绩，是其个人仕途发展的决定性因素。为了达到这个目的，一些地方领导干部可谓绞尽脑汁。近年来，随着我国城镇化的推进，民众购房需求不断提升，使得房地产业的发展成了其达到此目的的最佳途径之一。在一些地方，房地产开发已经不仅仅是民生和经济问题，实质上
6、已构成了某些地方官员体现政绩的主要手段，形成了典型的“房价政绩观”。中国房地产业协会副会长朱一中曾指出：“房价大跌，最大受害者是地方官员。”“房价下降，不仅仅意味着当地GDP跟着缩水，官员的政绩也要跟着缩水。”由此可见，这一政绩观的存在导致许多地方官员将房价与政绩直接挂钩，把促进房地产业的发展视为增加财政收入，来谋求个人的执政政绩，这该是导致房价高的重要政治因素。2.1.2 国家相关法制的不健全首先，就土地出让制度看，2004年后实行的土地招拍挂制度，为地方政府无形推高房价提供了平台。一些地方政府积极介入地产市场从中获取巨额收益。据统计，2009年杭州土地收益高达1300亿元，北京、上海的土地
7、也收益不菲，这种土地财政体制的存在，导致许多地方政府无形中推动房价的上扬。其次，在房地产开发过程中，缺乏有效的市场准入制度。目前我国住房建设市场没有明确划分，住房问题的解决几乎全部交给了市场，但在住宅开发企业准入上，则未设置明确的准入门槛，致使一些住宅开发企业，不问其能力、业绩和信誉如何，只要有钱能买到土地，就可以开发建设。这在一定程度上导致我国住房建设市场规范性的缺失，房地产市场出现无序发展状态。最后，在房地产销售过程中，也缺乏有效的监督机制，导致开发商捂盘惜售、哄抬放价的行为时有发生，而在经济适用房的申请上缺乏有效的监督机制，导致经济适用房申请中的串号、连号等腐败现象屡见不鲜。2.1.3
8、政府职能转变滞后从本质上讲，政府是一个公共服务机构，其职能主要在于谋求公共利益为推进社会经济和谐发展服务。但作为一个组织机构，政府本身也有着自利性的倾向。据统计，目前我国房地产企业开发总成本构成中，向政府的支出达到44%，而在房企总支出中，流向政府的比率更是高达49.42%。高房价与政府部门私利的相关性，为地方政府的财政收入提供了来源，但同时也为其公共服务职能的履行打开了缺口。房价高涨，百姓买不起房地方政府却不表态，结果必然导致中央先行做出的各项政策在地方遭遇困境房价难以回归理性的位置。2.1.4 政治腐败从中作梗我国自改革开放以来，虽然中央逐年加大了对政治腐败的打击力度并取得了巨大的成就，但
9、依旧无法彻底摆脱政治领域“前腐后继”的怪圈。随着近年来房地产业的飞速发展与房地产相关的腐败行为也开始浮出水面。由于房地产的审批、开发到销售各环节都与地方政府有着紧密的联系，因此，在相关监督机制不健全的情况下，一些开发商与政府官员之间的行授贿行为即时出现。为掩人耳目，部分政府官员不断的为开发商提供便利，幕后参与房地产开发。同时开发商也为贿赂他们的利益者使出各种办法，如此腐败的成本必将推高房价，并将其转嫁给可怜的消费者。甚至“绑架”地方公权利，导致中央宏观调控政策执行力弱化。2.2 高房价的经济视角2.2.1 股票市场长期低迷中国经济市场化改革至今，投资市场的发展还不成熟，投资者普遍选择的投资品是
10、股票和房产。而自2001年之后，中国股票价格持续下跌股票投资者信心严重受挫，难以形成回涨止跌的预期，大量资金撤离股票流入房地产市场，以此同时，房地产价格持续上涨，投资收益率不断上升，而风险却没有显著增加，由此推动房价上涨。2.2.2 贸易顺差和巨额外资流入近十年来，随着中国经济实力和外贸出口竞争力的增强，中国连年保持外贸出口顺差。与此同时，中国宏观经济形势看好，全国各地为引进外资，实行了各种各样的优惠政策。自2002年以来，中国每年吸收外资数额不断攀升，仅直接投资每年均在500亿美元以上，间接投资的数额也在以更快的速度增长，资本项目出现全所未有的巨额顺差。外汇储备持续快速增长，在流入中国的巨额
11、外资中，从2003年起就有相当一部分以投机为目的的“热钱”流入中国房地产业，仅2005年投入中国房地产业的外资就有110亿美元，这直接推助了房地产价格的上涨。随着流入中国的外资剧增，为保持人民币汇率稳定，央行大量增发货币。2002年M2总量由18万亿元增长到22万亿元，货币供应量增加首先刺激普通物价上涨，并带动了房价的紧跟持续上涨。2.2.3 普通百姓购房需求旺盛近几年随着经济发展，中国城市化进程加快，对住房的需求也随着增快。一些普通百姓买房，不是根据其收入和购房能力，而是快速上涨的房价让他们唯恐现在不买，以后房价上涨更买不起。何况购房存在着强烈的投机、投资赢利倾向，买得越早，数字化的赢利率越
12、高。在银行低利率和较低首付比例的金融支持下，致使许多市民加入了房奴的行列，进一步推动房价上涨。2.3 其他视角2.3.1 土地稀缺性因素众所周知，地球上陆地只占30%，况且世界沙漠化日益严重，温室效应导致的海平面上升也在蚕食着陆地资源，世界众多沿海城市将被淹没。全世界，特别是中国，人口还在不断增加。由于土地属于不可再生资源，所以土地可供给减少而促使房价不断的攀升。2.3.2 心理因素如果购房者购买意愿强烈，那么楼市走势必然强劲，房价走高也成了必然；相反，如果购房者观望情绪加重，那么楼市必然低迷，房价走低也将成为必然。当房价下跌时，人们会希望跌的更低而持币观望；而上涨时会有很多人疯狂抢购，更有部
13、分囤积居奇，想从中捞一把。于是，造成房价更疯狂的上涨。2.3.3 虚假因素房价的高低，其实还有虚假因素的参与，开发商利用某些手段造成楼盘紧俏的假象，如雇人排队买房，捂盘惜售等等。由于购买人和开发商的信息不对而造成购房人对房地产市场预期产生误判，极有可能错误的买房，致使房价持续走高。3 解决办法3.1 政府出台相关法令并严格执行针对炒房现象，政府可以出台相关的法令制度，严格遏制炒房行为，严禁利用炒房获取暴利满足自我欲望。人的欲望是无穷尽的，如果不加控制，无数的房子将放在更多的富人手里搁置不售，反而是需要买房的人买不到或买不起房子。3.2 严格执行计划生育政策严格执行计划生育政策，控制人口增长速度
14、。土地资源是有限的，但人口如果不加控制可能会无限制的增长下去，为了尽可能增加人均资源利用率，不让土地资源如此紧缺，政府必须加大力度控制人口数量，使土地资源不要太大的影响房价的上涨。3.3 对富人实行比例税通过对富人实行比例税，让有一定层次收入的富人缴纳一定层次的税，完善社会保障制度，建设更多的小型住宅区，供一般的人群购买居住。有政府投资，把价格规定在一定范围内，让更多的居民能够买到房子，解决住房难的问题，也在心理上给人们与保障作用，稳定民心，缩小贫富差距，加强民族凝聚力，使中国更加稳定的发展。3.4 加强城镇建设鼓励更多大学生回乡建设新农村，政府可以出台优惠政策吸引更多大学生返乡贡献自己的力量
15、。政府也可以对农村进行投资，建设公共设施，提供公共服务，便利农民，扩大城市化的范围，使城市化深入全国各地，从而缓解大城市的人口压力，进而影响房价上涨的速度。3.5 多方面稳定币值面对外币大量流入中国，挤压人民币，导致通货膨胀的现象，政府应采取多方面缩紧性财政政策，提升利息率、提高银行准备金率，多种投资品加入，稳定物价，同时促使房价也渐渐稳定。4 小结高房价是一种经济现象，但这并不意味着对于高房价问题的认识完全从经济角度着眼，目前对于高房价的经济解释存在一些不足之处启示我们应从经济和政治相结合的视角来透视中国高房价的成因，以便做出更好的解决对策来控制房价的持续高涨，让更多的人有房买，买的起房。5 参考文献【1】 许经勇，马原. 当前房地产价格走势与宏观调控策略选择J. 经济学家，2005，（5）.【2】 王阿忠. 中国住宅市场的价格博弈与政府规制研究M. 北京：中国社会科学出版社，2007.【3】 中国社会科学院城市发展与环境研究中心编撰 2006年房地产蓝皮书M. 北京：社会科学文献出版社，2006.【4】 张军锋.“不合理”房价的原因及对策研究J. 中国西部科技，2009（26）：67-68【5】 朱中一. 房价大跌最大受害者是地方官员N. 京华时报，2008：12-17
