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1、北海市工业园配套服务区项目建议书广西新海湾城建投资有限公司2007年7月目录1.背景调研分析21.1北海市社会经济发展状况21.2北海市城市发展战略41.3项目的提出及战略意义52.项目的定位53.项目的选址62.1项目的区位62.2自然条件74.项目规划策略建议84.1规划策略84.2空间布局规划建议84.3土地利用计划建议125.项目的计划与组织135.1项目的组织管理135.2项目建设计划与分期136.投资估算及资金筹措146.1投资估算依据146.2投资估算146.3项目资金筹措147.项目经济与社会效益157.1项目经济效益预测157.2项目社会效益预测161. 背景调研分析北海北湾
2、中心北部湾科技、商贸、金融中心 滨海风情独具魅力的旅游胜地开放之都环北部湾经济区的战略支撑点、迈向国际化的城市1.1. 北海市社会经济发展状况l 经济发展概述北海位于广西壮族自治区南端，北部湾东北岸，广西南部的经济中心城市。海洋珍品、海上森林、海底珊瑚、海洋文化、海滩运动、海上航线、构筑了一个被誉为“东方夏威夷”的海滨旅游城市。北海市自然资源丰富，是中国五个少数民族自治区中唯一的沿海开放城市。北海市辖一县三区，行政总面积3337平方公里，陆地面积3310平方公里，其中市区面积957平方公里（含涠洲、斜阳两岛），城区约40平方公里，海岸线长500.13公里，总人口135.4万人，其中市区人口47
3、.95万人。改革开放20多年，北海经济建设、社会事业和人民生活水平都发生了巨大的变化。特别是随着环北部湾经济区的开放开发，北海市改革开放和现代化建设取得重大突破。2006年全市国内生产总值达到215.8亿元，年均增长14.3%。一、 二、三产业比重由2005年末的25.3:36.3:38.4优化为23.7:40.5:35.8，产业结构趋向合理。社会主义市场经济体制初步建立,市场在资源配置中的基础性作用明显增强。北海将抓住环北部湾经济区开放开发这一历史机遇，加快发展，使北海成为北部湾经济建设的亮点，国内外关注的热点。l 经济指标分析国内生产总值2006年北海市经济社会持续稳定健康发展，全年完成全
4、市生产总值215.8亿元，增长14.3%，人均生产总值14348元（折合美元1838元）；产业结构由2005年的25.3:36.3:38.4优化为23.7:40.5:35.8；实现了“二、三、一”的工业为主导的产业布局，“工业立市”的城市发展目标逐步实现，按照北海市政府通过的关于北海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要的报告，2010年北海市的GDP要以实现310亿元为预计目标，500亿元为奋斗目标。 资料来源：广西年鉴，广西统计信息网2006年北海市工业运行状况工业生产持续快速发展，工业主导地位更加突出。2006年完成全市工业增加值78.5亿元，增长23.7%。工业对经济增长的贡献率超过
5、60%，规模以上工业企业分别完成工业总产值、增加值134.85亿元、48.48亿元，分别增长31.4%、28.3%。园区经济高速增长，工业园区完成工业增加值8.6亿元，增长85.3%。高新技术园区完成工业增加值11.8亿元，增长25.7%。石化、电力生产供应、通信计算机、制糖、饲料生产及水产品加工等六大行业完成工业产值占规模以上工业产值的60%以上。强优企业数量有新增加，实力有所增强，全年新增22家规模企业，24家产值超亿元企业全年累计完成产值102亿元，占规模以上工业产值的75%，港口货物吞吐量完成804.15万吨，增长4.4%。l 北海市工业园区发展情况北海市工业园区成立于2001年8月2
6、2日，2003年3月24日经广西壮族自治区人民政府批准，升级为自治区级开发区。园区规划建设目标是可持续发展并与国际接轨的绿色、生态工业园区。园区位于北海市东北向，交通便利，高速公路、铁路贯穿园区，距海港和空港均14公里。西临北部湾海域、北临龙头江水库、南临七星江水库及横贯园区的湖海运河，共同构成独特、灵动的生态景观，是区内外客商投资创业、居住休闲的理想之地。园区成立五年来，共引进北京恒基伟业电子产品有限公司、广西北辰基业科技有限公司、青岛汉缆集团有限公司、广西北生药业股份有限公司、广西北海玉柴高级润滑油有限公司、北海国发海洋生物产业股份有限公司（国内上市公司）、北海银河高科技产业股份有限公司（
7、国内上市公司）、泰国正大集团卜蜂（北海）水产饲料有限公司等项目100多家，项目涉及电子、制药、食品加工、纺织、服装、建材、造纸、包装、水产加工等行业。2004年完成税收8300万元，比2003年增长231.2%，完成工业总产值15.19亿元，比2003年增长154.0%。从2005年开始，园区一批企业将陆续完成厂房建设和设备安装，相继投产，园区经济将进入加速发展的阶段。2005年全年园区企业实现工业总产值20.19亿元，实现税收9118万元，2006年全预计园区企业实现工业总产值30亿元，实现税收1.2亿元。图1-1 北海市工业园工业产值统计图1.2. 城市发展战略北海的城市定位：在北部湾经济
8、区中率先崛起，逐步建立一个区域性国际化的中心城市。主要目标：l 西南地区临海大型工业基地l 广西电子信息产业基地l 广西制药及水产品加工重点城市l 北部湾（广西）经济区物流和金融中心l 南中国滨海休闲度假基地l 最宜人居住的城市1.3. 项目的提出及战略意义随着北海市经济的持续、稳定、快速增长，工业立市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是北海市工业园区规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。根据市政府对北海市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用、功能分区、规划布局，提出建设为工业园提供居住、
9、购物、商务办公等配套服务功能的北海市工业园区配套服务区。战略意义：将有利于北海市工业园的开发建设，与工业开发形成良性互动。同时，改变工业园区目前缺乏服务配套设施的现状，完善工业园区的功能，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，使北海市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。2. 项目的定位项目的战略定位为：以促进北海市工业园的可持续发展和改善北海市民居住条件为项目的发展目标。以居住、购物、商务多种功能为重点，集居住、购物、商务、渡假休闲、旅游等多种功能于一体的配套服务区，配套服务区以其环境好、高品位和整体性强的优势，首先吸引项目周边基础客户群（北海市）购房，其次是吸引园区企业的企业主
10、以及园区企业的从业人员入住，并在后期区域板块成熟时，可形成一定规模的滨海生态住区，成为北海市民的理想居所。3. 项目的选址3.1. 区位条件 图3-1 项目在北海市的位置项目地块位于北海主城区和合浦城区之间，北海合浦工业走廊西侧，廉州湾东岸，海景大道北段沿海绕地块而过，项目通过海景大道与北海城区实现快速的连接。 图3-2 项目与各主要中心的位置关系项目地处海湾新城中部，东靠北海市工业园，西临廉州湾。随着北海市工业园区的开发建设，项目地块周边的市政设施将进一步完善，土地的价值也会随之提升；通过海景大道道与主城区的联系非常便捷。3.2. 自然条件项目地块是利用滩涂用地改造而成，土地平整工作已经完成
11、，项目地块属于半生地，需要加快市政配套设施的建设。地块西临廉州湾，拥有长达1800的海岸线，海景是本项目最大的资源，在项目规划设计时应重点考虑建筑的朝向，保证最多的建筑朝海，以景观为建筑布局的导向。 图3-3 项目景观分析图综合以上因素：根据项目的定位，结合项目的区位条件、景观条件，选址于工业区西侧，既考虑了城市的功能布局，又符合为工业区配套服务的功能定位；既有效的利用的海景资源，同时可以提升工业园区的整体服务水平。4. 项目规划策略建议4.1. 规划策略以组团式结构规划各不同功能的功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。4.2. 空间规划布局建议北海市工业园区配套服务区的规划布局为：“两条轴
12、带，三个片区”展开。两条轴带：公共活动轴和步行景观轴；三个片区：居住区、邻里中心和商务区。 图4-1 功能分区示意图l 两条轴带公共活动轴公共活动轴将串起三大功能区：轴线北侧是居住生活功能区，重点开发住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平；轴线南侧是邻里中心和商务区。沿公共活动轴将建设学校、超市、邮局、银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为工业园区和整个海湾新城的社区生活配套服务平台。商务功能空间 邻里中心 居住功能空间 步行景观轴以内部规划的景观带和商业步行街为发展轴，串起住宅区和邻里中心的功能，充分利用绿地系统、步行街，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以
13、人为本的特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连邻里中心和各居住组团中心（入口、网球场、游泳池、配套公共设施），形成休闲的开放空间系统，是社区居民主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。 图4-3 步行景观轴意向图l 三个片区居住区（384.12亩）居住功能是本项目的核心功能之一。居住区的开发建设，将提升工业园区的综合服务水平，改善区域内的居住条件。住宅建筑面积控制在65万平方米左右，建筑以12-18层的高层构成为主。住宅产品面积的主力户型在80-120平方米之间，其中：100-120平方米(40%)，80-100平方米(20%)，120-150平方米(20%)。户型面
14、积的大小，主要与客户的年龄和家庭结构相关。邻里中心（62.69亩）邻里中心是北海市工业园区商业空间中的一个重要层次，邻里中心突出零售和服务功能，一改传统社区商业底商+卖场的商业模式，使社区商业由“社区内的商业”转变成“服务于社区的商业”，使邻里中心成为一个城市休闲享受的公共去处。构成：包括社区必需配套的公共服务设施，会所、银行、邮政等，同时配套有中国移动营业厅、健身馆、咖啡馆、餐饮店、美容院、鲜花店、便民药店等等，“这里就是个微型的MALL”。邻里中心的发展是园区逐步繁荣的一个缩影。图4-3 邻里中心建筑意向图商务区（78.14亩）商务区包括商务港、海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务
15、办公、研究开发、会议会展、教育培训、公关接待、等于一体的园林式、生态型、现代化的新型功能区。商务港：商务办公是本项目的主要功能之一。利用优秀的海景资源，形成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导工业园内、区内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户的办公场所、小型客户的交易场所和洽谈空间。海景商务公寓（酒店）：该功能是整个项目的配套服务功能，兼具旅游度假功能，主
16、要是服务与整个项目及工业园区的商务接待中心。同时为外地游客提供高品质的悠闲旅游居住空间，引入“分时度假”的概念。 图4-4 园区整体效果发展意向图4.3. 土地利用计划建议根据对周边环境的考量，三大组团的开发功能，根据政府对土地开发强度的指标，提出土地利用计划建议。区片用地性质功能面积（亩）占地（）容积率建筑面积（万）居住区住宅居住384.1773.163.075.84公建公服1.0道路及绿地邻里中心商业商业62.7411.951.76.91公建公服道路及绿地商务区商务办公办公78.1914.893.811.19商务公寓办公9.81道路及绿地合计525.11003.00（合）104.75表4-
17、1 土地利用计划表综合考虑项目所处的区域环境，以及政府对周边同类项目开发强度的控制要求，拟申请以下规划设计条件：用地规模：525.1亩（合35公顷）总建筑面积：104.75万综合容积率：2.99建筑密度：25%绿地率：40%5. 项目的计划与组织5.1. 项目的组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方广西新海湾城建投资有限公司，作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设运营推动深度的专业化合作模式，在项目的规划、建筑设计、工程监理、成本控制、营销代理、物业管理、运作经营等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目的综合素质全优。5.2.
18、 项目建设计划与分期l 计划原则根据本项目的总体规模以及可能的市场容量评估，政府对工业园的规划及指导意见，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，在统一策划、统一规划、统一经营的指导思想下进行项目开发，并在推进行的节奏上遵循如下原则：先启动居住项目，争取快速获得更大的现金回流，实现整个项目的滚动开发。l 项目建设计划本项目计划的主要开发建设分为三大周期，共用时7年，项目进程的粗略计划纲要安排如下：第一周期分两个阶段：首先完成项目的立项；完成项目的前期概念规划及修建性规划设计工作，完成土地平整工作，启动并完成部分基础设施和环境整治工程，部分居住
19、社区内的公共服务设施配套工程；启动部分住宅物业的建设。用时2年时间。第二周期启动邻里中心的建设，进一步加快住宅物业的开发，在适当时间段启动商务区的建设，继续规划相关实体建设。用时1.5年时间。第三周期在前两个周期开发的效果下，完成剩余物业的开发建设，总体思路是先景观、然后住宅、建设中后期进行商业、商务等配套街区建设。用时3.5年。6. 投资估算及资金筹措6.1. 投资估算依据l 本建议书对本项目的发展总构思、规划设计纲要及估定的技术经济指标。l 广西区内、北海市同类建设项目的投资估算指标。l 国家及市政府有关基建、房地产项目的各类规费文件。6.2. 投资估算根据初步测算，本项目总投资约9.49
20、亿元（详见表6-1）。表6-1 项目投资综合估算表费用名称单价工程量单位总造价（亿元）备注1.土地费用15525.1亩0.79含征地、土地整理等费用2.前期费用0.3包括前期顾问、勘探、设计、报建等3.工程费用7.20包括市政配套、建安工程等4.不可预见费0.31前期费用和工程费用的3%5.营销费用0.34包括营销代理、广告推广等费用，为销售额的3.5%6.管理费用0.35包括运营管理、监理等费用，为工程费用的3.5%7.总投资9.496.3. 项目资金筹措l 根据项目概要性总体规划及开发周期计划，本项目采用分期的滚动开发模式。l 项目使用的资金主要来源于三个部分：自有资金(项目公司的股本金)
21、，银行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金。l 项目的融资方式多样化，根据项目资金的需要，制定合理的权益资金结构，股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金的方式进行融资。l 根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财务成本的压力。7. 项目经济与社会效益7.1. 项目经济效益预测l 项目收益项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开发出售的居住区住宅、商业的销售收益（本项目为海景概念的生态度假住宅,并根据未来城市发展走势，住宅价格按照1200元/,商务物业价格按照1400元/，商业按照2000元/估算）。表7-1 出让收益估算表序号物业类型
22、销售单价（元）销售面积（万）销售收入（万元）1居住120076.84922082商务140021.00294003商业20006.9113820合计135428项目可实现的出让性收益为135428万元人民币l 税费计算按目前国家对住宅行业的税收规定，房地产销售环节的综合税率约为总销售额的15%，包括营业税、营业税附加、印花税、教育附加税、土地增值税等。本项目物业销售环节的税收支出和企业所得税共计2.03亿元左右，扣除项目成本和应缴税额，项目最后利润为2.02亿。7.2. 项目社会效益预测从多角度多层面分析，本项目开发的社会效益是广泛而显著的，包括如下几个方面：l 提升北海市工业园综合服务能力，
23、加快园区经济的发展随着北海市经济的持续、稳定、快速增长，工业立市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是北海市工业园区规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，促进园区工业的良性发展，使北海市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。l 拉动地方经济的发展，加快片区开发建设本项目投资总额接近10亿元，项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济的发展；项目的居住、邻里中心、度假公寓物业，一批高收入家庭的迁移，特别是度假旅游者的进入，必将给地方带来强劲的购买消费力，带动一批相关产业的兴起，从而促动地方经济的快速增长。l 提升城市的居住水平营造全新的滨海居住、生活意境，提升北海市的房地产地产开发水平，运用先进的住区规划理念，结合项目优秀的海景资源，开发成一定规模的滨海生态住区，成为北海市民的理想居所。l 示范性的开发效应北海市工业园配套服务区的开发建设，将为北海乃至广西积累经验，并摸索出一条工业园配套服务区开发建设新模式。
